7房地产评估流程.doc

房地产评估简介：房地产评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，对所评估房地产在基准目的价值进行推测与判断。作用：1、房地产估价可以预算出现有存量市场中的房地产价值量，为房地产管理工作提供依据;2、可以为房地产交易和国有土地使用权的出让与转让提供基础价格；3、通过房地产估价确定房地产抵押品的价值，作为银行抵押贷款的依据；4、房地产估价是国家征收房地产税费的根据，有效地防止税费流失；5、房地产估价可以作为房屋拆迁补偿地根据；6、房地产估价也是处理房地产纠纷地需要；7、房地产估价是合资、合作、企业承包以及企业兼并等经营活动地需要；8、房地产估价也是企业破产进行清产估价地需要。报价：级次资产总额（万元）整体/部分资（） 无形资产（） 房地产（%） 比例累计收费 比例 累计收费 比例 累计收费110454，500454，5005500210-5042，100350-10033，6004100-3001921，6001921，60027，6005300-5001510，6006500-1000115，60071000-20000645，6000645，6000924，60082000-30000832，60093000-40000739，600104000-50000645，600115000-60000465，6000465，6000550，600126000-70000454，600137000-80000357，600148000-90000259，600159000-1000001561，100161亿元以上007500601土地价值评估，按评估值3计算。要求：具体项目按具体的操作要求房地产评估流程客户委托结束修改评估人员现场勘查签订业务约定书接受？委托方签字确认出具评估报告评估测算及汇总房地产评估匹配表格1、 房地产评估报告（附件1）附件1：房地产估价报告估价项目名称：xxxxx房地产市场价值评估委托估价方：xxxx公司受托估价方：重庆和勤房地产估价人员：xxx估价作业日期：xx年xx月xx日至xx年xx月xx日估价报告编号：(渝)和勤(2010)(估)字第xxx号 目 录致委托估价方函3估价师声明4估价的假设和限制条件5房地产估价结果报告7一、委托估价方7二、受托估价方7三、估价对象7四、估价目的8五、估价时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法9十、估价结果9十一、估价人员10十二、估价作业日期10十三、估价报告应用的有效期10房地产估价技术报告11一、个别因素11二、区域因素11三、市场背景分析11四、最高最佳使用分析12五、估价方法选用12六、估价测算过程12致委托估价方函Xxxx公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，估价时点为二0一0年五月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵单位提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算， 根据委托方提供的委托估价函、房屋所有权证估价对象为单元房屋，房屋所有权人为内蒙古财经学院，建筑面积58m2，层数为5层，总高度17米房屋用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为商品房，房屋登记时间为1980年1月1日，住宅用途房屋使用年限为70年。截止估价时点，土地剩余使用年限为40.00 年。该房地产位于内蒙古呼和浩特市回民区内蒙古财经学院西校区院内，建筑面积58m2。房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开间；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗，朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚PVC吊顶等。市政自来水；小区内集中供暖；有线电视；电话、Internet接口入户。现作为住宅正常使用。我公司估价人员根据估价目的，遵循公平、公正、客观的原则，按照估价工作程序，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估。最终确定估价对象在价值定义条件下，于二0一0年五月二十日的房地产市场价值为290000元人民币（大写金额为贰十玖万元人民币），单价为5000元/m2（大写金额为每平方米伍仟元人民币）。重庆和勤 法定代表人： 二九年五月二十二日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、参加本次估价的人员：XXXXXX （中国注册房地产估价师 证号：XXXXX）XXXXXX （中国注册房地产估价师 证号：XXXXXX） 估价的假设和限制条件(一)、估价假设条件1、 委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。2、 假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。3、 不考虑特殊买家的额外出价。4、 对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：自愿销售的卖主；有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；在此期间，房地产价值将保持相对稳定。(二)、限制条件1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。2、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。3、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。4、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。5、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。6、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。房地产估价结果报告一、委托估价方：委 托 方：内蒙古财经学院地 址：呼和浩特市回民区北二环呼包公路1.5公里处联系电话、受托估价方：受 托 方：内蒙古xx评估师事务所单位地址：XXXXXX资质证书：蒙建房估资准字200X第00XX号资质等级：三 级法人代表：XXXXXXX联 系 人：XXXXXXX联系电话: XXXXXX三、估价对象（一）房地产登记状况根据委托方提供的委托估价函、房屋所有权证可知，估价对象为单元房屋，房屋所有权人内蒙古财经学院，建筑面积58m2，房屋用途为住宅，房屋产别为公有房产，房屋登记时间为1980年1月1日，住宅用途房屋使用年限为70年。截止估价时点，土地剩余使用年限为40年。（二）房地产实体状况该房地产位内蒙古财经学院西校区，属五层砖混结构楼，建造于1980年；建筑面积58m2。房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开间，大厅含艺术造型、钢化玻璃隔断；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗，朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚PVC吊顶等。市政自来水，磁卡式水表；小区内集中供暖；有线电视；电话、Internet接口入户。现作为住宅正常使用。（三）房地产权利状况根据委托方提供的房屋所有权证，该房地产所有权归内蒙古财经学院所有。（四）区域因素评估对象所在的区域交通状况良好，距离呼包高速和110国道较近。有63路公交路过四、估价目的：为委托方确定该房地产市场价值提供参考依据。五、估价时点：二0一0年五月二十日六、价值定义：本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。七、估价依据：1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及呼和浩特市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国国家标准房地产估价规范2、委托方提供的有关资料；3、受托方所掌握的有关资料及估价人员实地勘察、调查所获取的资料。八、估价原则：1、 独立、客观、公正、公平原则2、 合法原则3、 谨慎原则4、 估价时点原则5、 最高最佳使用原则6、 替代原则九、估价方法：根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象在现状权利状态下，于二0一0年五月二十日的房地产市场价值为xxxxxx元人民币（大写金额为xxxx元人民币），单价为xxxx元/m2（大写金额为xxxx原人民币）十一、估价人员姓 名 中国注册房地产估价师 签名XXXXX （证号：XXXXXX）XXXXX （证号：XXXXXX）十二、估价作业日期：2010年5月15日至2010年6月16日十三、估价报告应用的有效期：本估价报告从出具之日（2009年5月16日）起一年有效。内蒙古xx评估师事务所二0一0年五月二十一日房地产估价技术报告一、个别因素（一）房地产登记状况根据委托方提供的委托估价函、房屋所有权证建筑面积58m2，房屋用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为商品房，房屋登记时间为1980年1月1日，住宅用途房屋使用年限为70年。截止估价时点，土地剩余使用年限为40.00 年。（二）房地产实体状况该房地产位于内蒙古呼和浩特市回民区北二环，又呼包高速公路、110国道通过，5层砖混结构楼，建造于1980年；门前有63路公交；建筑面积58m2。房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开间，大厅含艺术造型、钢化玻璃隔断；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗，朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚PVC吊顶等。市政自来水，磁卡式水表；小区内集中供暖；有线电视；电话、Internet接口入户。现作为住宅正常使用。（三）房地产权利状况根据委托方提供的房屋所有权证，该房地产属于内蒙古财经学院所有二、区域因素(1)交通状况良好，位于内蒙古呼和浩特市回民区北二环，又呼包高速公路、110国道通过三、市场背景分析该房地产位于内蒙古财经学院内，由于学校远离市区，使得老师上班不方便，从而租用该房，且现在大学生在外租房也使得该房地产具有较大收益价值四、最高最佳使用分析在合法的前提下的最高最佳使用是指估价对象在法律允许、技术可能、经济可行的原则下，能使房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而能达到最高最佳使用状态。委估宗地的现状用途为住宅，我们认为保持规划用途最为有利，并以为前提估价。五、估价方法选用根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999），常用的房地产估价方法有收益法、市场比较法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此评估中，考虑到估价对象为住宅的实际情况，选用市场法、收益法作为本次评估的基本方法。六、估价测算过程（一）采用市场法测算房地产市场价格市场比较法是指在求取委估对象的房地产市场价格时，将委估宗地与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出委估房地产市场价格的一种方法。1、比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的已发生交易的案例，以它们的价格作比较，结合影响地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。实例A：A,位于XXX路X号，土地用途为住宅，建筑面积为60平方米，交易价格为300000元/m2，日期为2010年5月。实例B：B,位于XXX路X号，土地用途为住宅，建筑面积为61.32平方米，交易价格为22000元/m2，日期为2010年5月。实例C：C,位于XXX路X号，土地用途为住宅，建筑面积为57平方米，交易价格为24000元/m2，日期为2010年5月。2、编制比较因素条件说明表表一 比较因素条件说明表估价对象比较内与 案例因素容教师公寓ABC市场价市场价市场价市场价2010年5月2010年5月2010年5月2010年5月待估300003100030500一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般一般1980198019801980砖混砖混砖混砖混4/54/54/63/5东南北南向南北二手房二手房二手房二手房正常正常正常正常精装精装精装精装好好好好586061.3257个别因素成新情况房屋质量建筑装修设备设施建筑年代（年）建筑结构主窗朝向所在楼层建筑面积（m2）实例C项目位置交易情况交易日期项目名称估价对象实例A实例B交易价格区域因素商业繁华程度公交便捷程度环境景观公共设施完备程度社区成熟度3、编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：（1）日期修正所选案例交易日期均为2010年5月，与估价时点接近，不予修正。（2）区域因素：商业繁华程度、公交便捷程度、社区成熟度、环境景观、公共设施完备度待估宗地均一般或较好，每相差一级应相应修正1%。（3）个别因素:建筑结构：分砖木、砖混、钢混、钢结构四级，每相差一级应相应修正1%。主窗朝向：分为南北、南向、东向、东西、其他朝向，每相差一级应相应修正1%。装修水平：分为无装修（毛坯房）、简单装修、普通装修、精装修四种，委估宗地为100，每相差一级应相应修正2%。设备设施：住宅包括燃气、通风、暖气、电梯、地下车库、消防等设备设施的完备程度，每少一种相应修正1。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，见表二：表二 比较因素条件指数表估价对象与案例比较内 因素容100100100102100100100100100100100100待估300002900030500100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100102100101100101101101100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100成新情况个别因素建筑年代（年）建筑结构所在楼层主窗朝向房屋质量建筑装修设备设施区域因素商业繁华程度公交便捷程度环境景观公共设施完备程度社区成熟度项目位置交易情况交易日期交易价格待估宗地实例A实例B实例C建筑面积（m2）4、编制因素比较修正系数表表三 因素比较修正系数表估价对象比较内与 案例因素容100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100102100100100101100101100101100101100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100比准价格(元/m2)5344.8修正后的交易价格(元/m2)53505338.65345.8个别因素建筑年代（年）建筑结构所在楼层主窗朝向成新情况房屋质量建筑装修设备设施305000区域因素商业繁华程度公交便捷程度环境景观公共设施完备程度社区成熟度建筑面积（m2）实例A实例B实例C项目位置交易情况交易日期交易价格300000290000取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价格：单价=（24267+21782+23527）3=5344.8元/m2总价5344.8*58310000元（二）、采用收益还原法测算房地产市场价格1、月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析，选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看、调查,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况，估价人员认为类似估价对象出租价格在500元/ 套月时有一定的市场竞争力，所以本报告按500元/套月租金进行测算。2、年有效租金收入的测算（1）估价对象的年租金毛收入为：50012=6000元（2）年有效租金收入根据估价人员的调查分析，估价对象所在区域租赁市场状况较好，年空置率按15天即0.5/124.17%计算，能客观反映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况，考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%，则年有效租金收入为：6000（1-4.17%）（11%）=5692.3元3、客观运营费用税费根据关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125号文）中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定，委估对象为个人出租居民住房,符合上文暂减规定，因此按5%房产税、营业税测算。A、房产税按年有效租金收入的5%计算。5692.35%=284.62元B、两税一费（营业税、教育费附加、城市建设维护税）按年有效租金收入的5.5%计。5692.35.5%=313.08元上述税费合计：284.62+313.08=597.7元（2）物业维修费用根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的1.0%，则物业维修费为：5692.31.0%=56.92元（3）物业管理费包括正常使用下的能源费、清洁费、以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的2.0%计：5692.32.0%=113.85元（4）其他费用如租赁代