物业服务企业各类制度.doc

物业服务企业各类制度 物业服务企业各类制度汇编目录1.供配电系统维修养护制度222.给排水系统维修养护制度333.消防及报警系统维修养护制度664.电梯管理制度775.电梯维修保养制度996.机房管理制度11供配电系统维修养护制度 一、供配电设备运行管理规定1.当值人员定时巡查供配电设备，将设备运行参数记录在供配电记录本上。 2.发现供配电负荷有显著变化或其它设备异常，应立即排查原因，并通知主管工程师安排处理。 3.用电高峰或异常气候期间，应每班两次关灯检查接头有无漏电、放电现象，发现异常马上处理。 4.未经主管工程师同意，不得私自更改线路和运行设置。 特殊情况下，须经主要工程师批准并做记录。 5.严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。 6.高压工具应定期送检。 7.相关钥匙集中管理，交接班时清点交接，发现缺失立即追查，外借钥匙应做好登记并按时追随者收。 二、供配电设备维修保养规程1.严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备保养。 2.外委保养或检测的高压设备应督促如期保养或检测，并有详细记录。 3.工作过程应严格遵守电气作业规程。 4.根据系统设备特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。 5.各系统的维护保养以不影响所管物业正常运营为原则，特殊情况须报告管理处并及时通知受影响的业主。 6.维修保养结束后，应将有关工作情况记录在相关检查表和值班日志上。 三、配电盘管理制度1.配电柜间的房门、柜/箱门平时锁闭完好，各种开关标志清晰。 2.配电柜间和柜箱内应定期清扫，保证清洁。 3.根据计划定期保养配电间内的设施，重点做好清洁和紧固接线端子。 4.检查和保养结束后填写检查表并做记录。 5.动力柜应每周检查一次，普通照明柜应每季检查一次。 四、配电箱/柜管理制度1.层间配电箱/柜的门应锁闭，箱/柜体开口应封闭，标志应清晰。 2.户内配电箱漏电保护器应定期检测。 3.配电箱/柜内应保持清洁无杂物。 4.重点做好设备接线端子的紧固工作。 5.做好保养记录。 五、转、停电管理规程1.按供电局转、停电通知，应立即将影响情况报告管理主任。 2.因内部维护保养需要的停电操作，应提前24小时报告管理处主任。 3.因事故而起的停电，工程部应紧急采取排队措施，尽早恢复供电。 同时口头向管理处主任汇报情况，并于24小时内提交书面报告。 4.计划停电，工程部应按排好人员，对各重点区域的供电设备进行必要的检查（消防控制中心、电梯机房、水泵房等）。 操作票应由主管工程师签字确认。 5.供电事故应填写事故记录表。 事故处理完后应填写事故完善表。 给排水系统维修养护制度 一、水泵房管理制度1.水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责管理、监控；设置值班制度，每个班次都要认真作好值班记录，并做好交接班工作。 2.水泵房的机电设备定期保养、维修，及时检查，发现故障苗头和消防隐患应加以解决，并书面报告给物业管理公司的部门经理。 3.值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。 在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。 4.水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。 5.保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用，并保持泵房内卫生。 6.为不影响泵房的正常工作，无关人员不得进入泵房。 二、水泵运行管理制度1.消防泵、生活泵、污水泵的选择开关置于自动位置、操作程序应标明，并以书面形式贴在墙上。 2.保证生活供水泵的正常运转，要制定定期检查保养计划。 3.生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。 三、水泵设备保养制度1.泵及管道两周清洁一次。 2.生活水泵每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。 3.消防水泵和喷洒泵每两月、补压泵每三月进行一次运行，运行时间1015分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6m以上，每半年进行一次全面保养。 排污泵每半年进行一次全面保养。 4.水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。 5.泵体的保养1）检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。 2）补充润滑油、若油质变色，有杂质，应予更换。 3）检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉填料。 4）联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。 5）紧固机座螺丝并做防锈处理。 6）生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。 6.电机的保养1）外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。 2）拆开电机接线盒内的导线连接片，用500v兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。 3）电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 1、相关阀门、管道及附件的保养1）各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。 2）单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 3）压力表指示准确，表盘清晰。 4）管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 5）判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 7.控制柜的保养1）断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 2）检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器不否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。 3）清洁控制柜内外灰尘。 4）合上总电源，检查电源指示应正常。 5）保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示不否正常。 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。 四、水池清洗制度 11、准备阶段1）清洗水箱操作人员须有卫生防疫部门核发的体检合格证；2）通知住宅小区的居民，以免发生不必要的误会；3）关闭水池进水阀门，安排临时排风设施、临时水泵、橡皮管，打开水池进口盖。 22、清洗工作阶段1）当水箱内水位降低到一半或1/3时，将待洗水箱出水阀门关闭，打开底部排污阀，同时打开另一进水阀以确保正常供水。 不允许一只水箱排空清洗，另一只满水箱工作。 这样会因受荷不均，造成水箱壁受压变形产生裂纹。 2）用燃着的蜡烛放放池底不因缺氧而熄灭。 以确保水池中的空气新鲜。 3）清洗人员从进口处沿梯子下至水箱底部，用白洁布将水箱四壁和底部洗擦干净，用清水反复清洗干净。 然后向水池壁及底部喷洒消毒药水。 4）维修人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查维修。 5）水箱顶部要有一名监护人员，负责向水箱内送新鲜空气，防止清洗人员余氯中毒，并控制另一水箱的水位。 6）检查各种设施是否正常。 33、工作结束阶段1）清洗检查结束，关闭清洗水箱的排污阀，打开水箱进水阀开始蓄水。 2）当两个水箱水位接近时，打开清洗水箱的出水阀门，将水箱进口盖盖上并锁好。 取水样到市卫生防疫检测站化验取证3）作好相关记录，送给物业管理公司工程部备案。 44、安全注意事项1）使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。 2）人员上、下水池应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。 3）未经试验证明水池中有无氧所前，人员不得进入水池。 4）消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。 五、排污管维护规定1.定期检查排污管道的工作状态，并进行维护，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。 2.排污系统出现故障应立即抢修，防止废水、废物漫溢，污染环境。 3.对各排水口及沉沙井要定期派人清理，防止堵塞。 4.为防止室内排水系统堵塞，必须普及使用知识，教育使用人不要把污物、杂物等倒入管道。 六、化粪池清洗规定1.化粪池每半年清理一次。 2.吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。 3.因吸粪车的噪声较大，故应避开住户的休息时间进行作业。 4.揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。 5.粪便吸出要彻底。 6.人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。 7.因化粪池内的沼气有毒，化粪池打开后1015分钟人不站在池边，等易燃气应充分散发后，才能作业。 且周围不得有明火。 消防及报警系统维修养护制度 一、消火栓的保养 1、月保养 (1)检查栓门把手是否完好、栓门是否完好、栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏。 (2)指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落。 (3)按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。 2、年保养 (1)完成月保养的中的所有内容。 (2)开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有应立即进行修补、清洗或更换。 (3)将水带交换展开交换摺边后重新卷起。 (4)检查水枪头与水带，水带与水龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复。 (5)将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。 (6)将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门。 (7)逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。 二、自动喷水灭火系统的保养1.每天巡视系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状态。 每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活。 打开试警铃阀，报警阀阀门应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。 2.每月对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。 3.每月检查系统控制阀门使处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭。 4.每月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。 (1)观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封水严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换瓣封件，排除水垢及污物等。 (2)检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警，应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。 (3)观察系统中水流指示器，压力开关，报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。 5.当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复正常工作状态。 三、烟温感系统的保养1.日常情况下，主控屏自检时若发出烟感报警信号，消防中心值班人员应迅速通知巡逻秩序维护员赶赴现场检查报警原因，若为误报警，由消防专职人员对接收报警信号的烟感作出清洁和复位处理。 2.每月要用燃着的香烟等烟源使烟感报警，试验烟感的灵敏度。 对检查出不合格品进行及时修复或更换。 3.检查单元箱的信号灯指示是否正常；通过烟感报警试验其功能是否正常。 4.对有因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时作出特别检查。 5.温感的保养方法参照烟感进行，试验报警灵敏度时加温使其报警。 四、消防风机维护规程1.检查风机风叶状态，清除表面灰尘，检查风机固定状态。 2.手动盘动风机检查松紧，发现异常马上检修。 3.对轴承加注润滑油，检查风机接线端的紧固情况。 4.清除控制柜表面及内部的灰尘，检查内部器件。 5.检查风管防火阀的状态；检查风管的软接。 6.手动启动风机，检查运行状态（记录电压情况）。 7.检查保养工作结束后，填写消防风机检查表。 五、防火卷帘门保养规程1.定期清除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并润滑之。 2.清洁控制柜内外表面，紧固接线端子，检查控制器件。 3.检查手动开关控制盒，清洁按钮盒。 4.检查滑轨及上下行程开关，手动测试卷帘上下情况，并调整行程开关的位置。 5.触发卷帘前温/烟感报警器，检查自动和联动功能。 6.复位后，填写卷帘门检查表。 六、应急/疏散灯检查保养制1.定期对应急/疏散灯进行检查和测试，保证其完整有效。 2.每季应对应急/疏散灯进行充电/放电，并记录放电时间。 3.做好灯具的清洁工作。 电梯管理制度 一、电梯运行管理1防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能。 2严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。 3切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。 2发生火警时，切勿搭乘电梯。 3电梯要每天进行一次全段运行状态检查，对电梯的运行状态、平层情况进行检查。 4每天要对电梯的安全装置进行检测，对轿厢的招唤功能、呼救功能进行检测，使之保持良好的工作状态。 5电梯前室和轿厢内地面严禁有水，否则要及时处理。 6机房的温度要控制在40以下，机房地面和设备上应保持无灰尘，门、窗应锁闭有效；机房内照明设施良好、消防器材有效，救援工具放置明显。 7定期检查电梯动力柜的电压和电流，检测备用电源的切换功能。 对有断电平层功能的电梯要定期进行充、放电。 8如发生故障，及时放人，及时与委保公司联系救援。 9检查工作要有记录。 二、电梯维修管理1每天对电梯作例行检查，如发生有震荡，不正常的声音或电梯有损坏时，应立即停梯检修，并有所记录。 2每天检查电梯机房通风和温度是否正常，机房门应上锁并有所记录。 3电梯内求救警铃，话机、电风扇必须保持工作状态，保证紧急时求救需要。 4因维修保养而正常停用电梯，应在一楼挂牌告示。 一、电梯使用管理1每位乘客都有义务维护好电梯的正常运行，乘运时，应服从管理人员管理。 2本电梯每次限乘8人，人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。 3切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。 4切勿在轿箱内跳动、喧闹、戏嬉。 5维护轿箱卫生，请勿在轿箱内扔果皮、纸屑等垃圾。 6禁止装运易燃、易爆等危险品及明令禁运的装璜材料、建筑垃圾。 7如遇故障，利用轿箱内的通讯工具与管理人员联络，勿惊慌乱动其它按钮，静等解救。 四、电梯分摊费用管理1电梯电费由业主分摊承担。 2电梯大修和更新费用统一由维修基金开支。 五、电梯故障处理程序 1、管理处员工发现或接到投诉，发生电梯困人故障应立即通知管理处当值负责人。 2、当值负责人应立即组织人员，实施电梯放人程序，并与实施现场保持联系，子解现场情况。 3、在实施放人的同时，应通知电梯维保单位，请求派人解决故障。 4、放人完成后，实施人员应向被关人员了解故障情况并留守现场，配合电梯维保人员查明故障原因处理故障。 5、如遇自己无法放人的情形，实施放人的人员应间隙地与受困人员通话，进行安抚，告知救援情况，等待救援人员赶到并配合工作。 6、故障处理完成后，应观察电梯运行一段时间。 7、记录故障情况，处理措施。 电梯维修保养制度 一、机房 1、电动机 （1）震动、噪音是否异常确认，每月1次。 （2）温度是否异常确认，每月1次。 （3）有否异味确认，每月1次。 （4）轴心P.G检查，每月1次。 （5）接线盒检查，每月1次。 2、卷扬机 （1）主轮及偏位轮轴承检查，黄油润滑检查，运转无异常检查，平行度检查，钢索牵引是否顺畅检查，每6个月1次。 （2）齿轮油定期更换，油量是否充足检查，油质有无异常检查，每月1次。 （3）齿轮运转有无异声检查，每月1次。 3、电磁煞车器 （1）煞车动作性能确认，连动到煞车来令片各部螺丝检查，活动轴承上油，每3个月1次。 （2）煞车臂簧弹性检查，滑距测试确认，每三个月一次。 4、控制柜 （1）绝缘测试确认，各操作开关性能确认，各部端子锁紧确认，每月1次。 （2）灰尘、脏物清洁，冷却风扇及过滤网清洁，门板密合度检查，每2个月1次。 （3）对讲机通话良好确认，各连接插座检查确认，每月1次。 （4）保险丝规格及各电压值确认，每月1次。 （5）救出运转功能测定，著床内、外都必须拉回楼平，每月1次。 5、调速机 （1）飞轮轴承、制动杆活动上油动作确认，每6个月1次。 （2）电气机械跳脱速度检查，每6个月1次。 （3）钢索运转检查，SOLS动作试验，每6个月1次。 6、环境环境清洁、照明通风良好检查，电源箱开关正常检查，每月1次。 二、升降路 1、导轨（轿厢、配重侧）有无生锈检查，润滑油检查，污物清洁，每月1次。 2、导滑器导滑片磨损情形与导轨间隙之检查，弹性检查脏物清理轴心黄油注入适量，每2个月1次。 3、上、下限底坑各安全开关动作检查，各开关固定锁定确认。 上、下限尺寸确认，每6个月一次。 4、电缆总成配线检查，各分歧箱固定情形检查，每6个月1次。 5、强制减速开关动作检查，与过卷凸轮间隙检查，每3个月1次。 6、活动电缆固定部份有无松驰检查，活动部份有无交叉扭曲检查，有无外皮破损或断裂检查，每3个月1次。 7、活动电缆离底坑之距离300+500检查调整，每3个月1次。 8、著床板、固定支架锁紧检查，无弯曲松动与著床开关间隙检查，每3个月1次。 9、导轨支架螺丝锁紧检查，导轨接头螺丝锁紧检查，每3个月1次。 10、各部传输线检查，基板传送信号检查，每3个月1次。 11、轿厢及配重之钢索头螺丝锁紧检查，每月1次。 12、钢索头微量黄油涂抹，每支钢索头插开口梢检查，每月1次。 13、钢索张力松驰检查调整及磨损生锈检查，每月1次。 14、各楼层厅门用手拉开底部间隙10检查调整，每3个月1次。 15、各楼层厅门系统螺丝松弛检查，门开关接点污秽清理动作确认，每3个月1次。 16、各楼层厅门连动钢索松紧度检查，每3个月1次。 17、各楼层厅门开关是否顺畅，有无异声检查，每月1次。 18、各楼层厅门顶厢清洁，门缝间隙检查，每3个月一次。 19、门脚导滑槽清洁，门脚磨损检查，每月1次。 20、门连锁装置及ROLLER检查,每月1次。 21、各楼乘场门ROLLER与车厢开门刀间隙检查，每月1次。 （三）轿厢 1、厢上防震橡皮之间隙确认1，每3个月1次。 2、厢上清洁，各安全开关动作确认，每月1次。 3、煞车连杆活动检查，紧急停止装置试验确认，每月1次。 4、门马达清理，驱动链条活动检查，门速装置清理检查，每月1次。 5、厢门