某地产项目跟投制度方案.doc

某地产项目跟投制度方案 *地产项目跟投方案为更好地激励公司房地产项目运营团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和运营效率，促进员工与公司事业共同成长，根据行业发展趋势，参考市场同行做法，*地产拟实行项目跟投。 一、实施目的和意义 1、行业背景目前中国房地产企业前50强中，有超过50%的企业实施了项目跟投；前100强企业中，有40%的企业已实施了项目跟投。 xx年房企销售业绩同比增速TOP10中，业绩规模增长最快、排名显著提升的几家房企基本都已经推行了项目跟投制度，是否推行项目跟投已逐渐成为房企业绩增速的分水岭。 截止xx年2月，碧桂园有583个项目引入合伙人机制，推行跟投后，开盘时间由之前的6.7个月缩短为4.3个月，净利润率由10%提高到12%，个别项目甚至高达20%；自有资金年化收益率由30%左右提高到65%；现金流回正周期从1012个月缩短到8.2个月；跟投机制有力地推动了碧桂园地产的高周转发展。 在房企规模做大、市场环境变化剧烈的背景下，如何将“总部放权、一线担当、利益共享“的”责权利对等”原则落实到位，已成为房企发展的重中之重，而项目跟投恰恰为房企提供了一条最佳路线。 目前一线房企，越来越多的试水项目跟投，将其作为迅速扩张销售规模的杀招利器。 项目跟投已成为高增长房企管理创新的必选项。 2、项目跟投的含义是指员工以自有资金与公司一起投资原本由公司单方面投资的项目，并分享投资收益、承担投资风险。 对于新获取的项目，总部关键员工和区域关键员工要强制跟投，非关键员工可自愿跟投，在新成立的项目层面占一定的持股比例，大小股东同股、同权、同责、同利，同呼吸，共进退。 3、积极意义3.1让地产总部与下属区域（城市、项目公司）建立“风险共担、利润共享“的机制；3.2有效激发员工的积极性；3.3实现对核心人才利益捆绑、风险共担； 二、管理机构及职责*地产成立跟投决策委员会、跟投管理小组及项目跟投工作小组； 1、地产集团跟投决策委员会为决策机构，负责审批集团跟投管理制度、跟投细则及下属公司提交的项目跟投方案、收益方案等；人员由地产集团总经理、执行总经理、分管条线（财务、运营、风控、人力资源）负责人、区域总（如有）组成。 2、集团跟投管理小组主要负责有限合伙企业（平台）的管理、资金调拨、跟投收益计算及信息披露等事宜。 人员主要由地产集团运营总监、财务总监、审计风控总监、人力总监等组成，具体负责人由集团跟投决策委员会进行指定。 3、项目跟投工作小组负责项目跟投方案的编制及提报、跟投资金募集、过程中项目经营信息披露，以及协调投资收益分配等事宜。 人员主要由城市（项目）总、财务负责人、人力资源负责人成立跟投工作小组； 三、跟投项目 1、从2018年1月1日起，地产公司以销售型物业为主（销售型物业面积占比超过80%）的新开发项目原则上实施项目跟投； 2、大型集中商业、写字楼及城改项目暂不参与跟投； 3、其他类型项目（战略储备项目、产业地产项目、全持有商业项目及其他战略投资项目）的跟投员工投资方案可根据实际情况进行调整； 4、如出现因政策、环境或其他事项等情况导致在跟投范围的项目无法跟投，由地产集团跟投决策委员会决定是否跟投。 四、跟投人员跟投人员分为必须跟投人和自愿跟投人。 1、必须跟投人包括以下人员地产集团总部管理层，包括总经理、执行总经理；副总经理，分管（营销、投资、设计中心）副总；财务、投资、设计、营销、成本、人力、总裁办总监；各部门及专业条线经理级；城市公司城市总、总助、城市副总、项目总、项目副总、营销总监及其他部门经理；其他与项目相关的必须跟投人员由项目跟投小组指定。 2、自愿跟投人员地产集团、城市（项目）公司中与项目经营直接相关的员工，可自愿参加跟投； 3、跟投人员须为入职且转正人员，试用期员工可不参与跟投。 五、跟投进入机制 1、跟投方式及机构1.1跟投员工投资通过有限合伙企业进行投资，每一个项目公司对应成立一个有限合伙企业，对跟投项目进行投资；1.2跟投人员与有限合伙企业签订委托投资协议；跟投员工通过其实现对被跟投项目的投资并获得收益，由其向税务机关代扣代缴跟投员工应缴纳的个人所得税；1.3有限合伙企业不能是地产项目公司的大股东，不参与项目管理、不向项目公司派驻董事及管理人员、不影响项目的对外合作、放弃项目公司股权的优先购买权，并需办理工商登记和验资；1.4首先满足必须跟投项目合伙人的跟投，跟投后如有剩余股权比例的，方可由自愿跟投项目合伙人进行跟投；1.5跟投方式可以根据情况变化，由地产集团项目跟投决策委员会适时调整。 2、跟投形式员工以自有资金和借助银行杠杆资金投资项目。 集团条线高管、项目公司高管强制跟投及项目公司核心员工强制跟投，一般员工采取自愿的方式； 3、跟投资金上限项目可跟投总额（包含杠杆额度）不超过项目资金峰值的10%； 4、跟投原则向核心人员倾斜，强制跟投人员占大比例，普通员工跟投预留2030%； 5、跟投提供资金杠杆公司提供资金杠杆，其中集团条线高管按1:4提供，项目公司高管按1:3提供，核心人员按1:2提供，其他自愿跟投员工按1:1提供； 6、跟投额度及分类如下类别层级人员总额度占比个人额度下限最高限额配资比例强制跟投包地产集团总经理、执行总经理20%25万元80万1:4副总、分管（营销、投资、设计中心）副总20万元60万1:3财务、投资、设计、营销、成本、人力、总裁办总监15万元30万1:2各部门及专业条线经理级10万元30万1:2城市或项目公司城市总65%40万元80万1:4项目总、城市副总30万元60万1:3项目副总、营销总监20万元50万1:3总助、各部门经理10万元30万1:2自愿跟投集团总部其他员工15%2万8万元1:1城市及项目公司其他员工2万10万1:16.1公司提供的杠杆资金根据使用时间按项目综合融资成本计算利息，计息起点为地价支付日期，计息终点为项目现金流回正日期；6.2杠杆利息在第一次跟投利润分配时（在本金分配完成后）抵扣；集团强制跟投人员必须跟投所有项目，城市公司强制跟投人员必须跟投区域所有项目，项目总必须跟投操盘项目，否则视同放弃现有岗位，公司有权将其调转岗；6.3强制跟投员工，当年度新增跟投额达到个人上一年度总收入（税前）50%以上时，可申请剩余项目跟投下限减半（取整数），同时最高可向公司申请自身本金投入的4倍杠杆（整数倍）；6.4项目总必须跟投操盘项目，否则视同放弃现有岗位，公司有权将其调转岗；6.5强制跟投包未足额认购部分，可向其他可跟投人员开放认购；6.6认购份额以2万元为最小单位；6.7若跟投员工身份重复，跟投额度（下限与上限）就高不就低。 六、分配机制项目整体开发或分期开发，资金分配顺序遵循“先债后本，先息后利”的原则，即分配顺序依次为对外负债杠杆资金本金利息利润；除此外如项目开发过程中有其他相关合作协议约定也需满足。 1、分红条件启动点项目公司偿还完所有借款，项目公司累计净现金流量为正数并保证项目运营所需3个月资金后，根据企业会计准则规定计算的可供分配利润，项目跟投管理小组报请地产集团跟投决策委员会批准后开始分配。 2、分红进度及节点如下分红节点分红进度及比例第一次预提分红项目现金流回正时启动，第1次预提20%中间过程分红竣工备案之前，按销售比例继续分红达到80%最后一次分红项目清算阶段完全分红 3、返还本金3.1跟投资金达到资金峰值后开始启动；3.2每季度末，跟投业务管理小组计算可返还的跟投本金（预留部分安全资金后），并按季度返还跟投本金；3.3跟投小组分配收益，要优先偿还跟投员工的杠杆资金，随后偿还跟投员工本金； 4、跟投人员严重违反集团或公司规定等情况下，取消杠杆资金激励部分的分红收益； 七、退出机制项目结算（或项目已销售建筑面积达到拟销售建筑面积的90%的时点）为有限合伙企业退出启动点；集团跟投决策委员会有权决定推迟退出启动点，但最多不超过六个月。 项目转让、项目亏损、员工离职、岗位变动等情况下，启动跟投退出机制，若确定退出，跟投员工的跟投本金返还、投资收益获取由“有限合伙企业”根据委托投资协议约定支付给员工。 序号退出情况资金处理1项目异常项目转让如有收益按比例分配2员工离职第1次分配之前离职不享受项目收益分配，本金无息退还3第1次分配后、竣工交付前离职本金返还；已获取收益不返还；剩余收益不参与分配4竣工交付后离职享受项目收益，返还本金5员工异动集团内变岗项目跟投收益正常分配结束后返还本金；6区域、城市公司内变岗跟投收益及本金政策执行原办法；分配结束后按新岗位跟投；7项目公司内变岗 1、跟投员工在与地产集团任一公司劳动关系终止时，必须退出其参与的跟投企业； 2、有新岗位（强投跟投员工）到岗时，新到岗人员在第一次收益分配之前到岗的，若额度未满，可直接认购；若额度已满，可向项目跟投小组申请特批额度，但补认购人员需缴纳前期相应产生的利息（如项目综合融资成本等），利息在利润分配时抵扣； 3、项目（城市、区域）公司跟投员工正常工作调出时，可以选择保留或退出跟投； 4、“项目公司”主要管理团队发生变更，若在建“项目公司”主要领导发生变更的，只要“项目公司”未结算，继任人员按相应岗位最低跟投金额要求跟投；如原团队跟投比例已达上限，则由地产集团跟投管理小组或决策委员会额外批准一个跟投比例； 5、项目跟投清算时，出现项目亏损的，跟投本金按照权益比例同比例承担亏损，项目跟投工作小组可提出跟投退出方案，跟投决策委员会决策通过后执行。 八、跟投流程 1、跟投发起1.1城市公司获取新项目（以签订土地出让合同或项目合作协议为准）后，城市公司项目跟投工作小组制定项目跟投方案，集团跟投管理小组专员进行协助方案的制定。 方案经审核无误后，提请集团跟投决策委员会最终审批；1.2项目跟投方案审批通过后，项目跟投工作小组（财务）在地产集团范围内发布跟投信息，启动跟投认购工作，首批跟投资金需1个月内到位。 1.3跟投资金到位时间为土地获取及跟投团队组建完成（城市或项目总到位）后30天内，由跟投管理小组负责督促； 2、项目认购2.1跟投人员申报认购跟投金额；2.2项目跟投工作小组对认购金额进行汇总、统计并根据跟投总额进行调整，最终确认参与人员的的跟投金额。 2.3跟投认购申报结束后3个工作日内，由城市或项目公司人力部门组织签订认购协议，完成后建立台账存档。 2.4跟投人员付款，跟投管理小组审核后将资金转入公司账号； 3、项目投中管理3.1项目跟投工作小组每季度刷新一次项目动态效益及现金流数据，以项目跟投季报形式每季度第1周定期向项目全体跟投人员公开披露，及时公布告知跟投员工，具体披露信息包