8第八章_(成本法).ppt

2020 3 6 1 第八章成本法及其应用 房地产估价 本章主要内容 成本法含义 理论依据 适用的估价对象 估价需要具备的条件 估价的操作步骤以及每个步骤所涉及的具体内容 2020 3 6 2 成本法 学习内容 主要内容8 1成本法的基本原理8 2房地产价格构成8 3成本法的计算公式8 4建筑物的重置价格8 5建筑物折旧8 6成本法运用举例 2020 3 6 3 一 概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧 然后将重新购建价格减去折旧 以此估算估价对象的价值的方法 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 二 理论依据 从卖方的角度来看 销售价格 成本 各项费用及正常的利润和税金从买方的角度来看 替代原理支付的最高价格 他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价 开发已花费的代价 共同点 重新开发必要的支出 卖方的底线 买方的底线 正常的开发代价 以房地产重新开发成本为导向求房地产价值 2020 3 6 4 新近开发建造 计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产 均适合 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价 限制了市场法和收益法 单纯建筑物的估价市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产 房地产保险 包括投保和理赔 及其他损害赔偿中的估价 适用对象 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 5 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 注意 1 应采用客观成本而非实际成本 2 在客观成本的基础上结合选址 规划设计条件等的分析进行调整 3 在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 供大于求时 价值应下调求大于供时 价值应上调 具备的条件 重新开发时大多数单位和个人的一般花费 2020 3 6 6 弄清估价对象房地产的价格构成 估算重新购建价格 测算建筑物折旧 利用相应的公式求取积算价格 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 一 房地产价格的基本组成 土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 成本法估价步骤 直接成本 开发成本 2020 3 6 7 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 1 土地取得成本 一 市场购置下的土地取得成本1 建设用地使用权购买价格 地价款 2 土地取得税费 二 征收集体土地的土地取得成本1 征地补偿费用2 相关税费 3 地上物拆除 4 渣土清运 5 场地平整及基础设施建设费6 建设用地使用权出让金 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 安排被征地农民的社会保障费用 征地管理费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 政府规定的其他有关费用 2020 3 6 8 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 三 征收国有土地上房屋的土地取得成本房屋拆迁补偿费用 相关费用 地上物拆除费 渣土清运费 场地平整费以及城市基础设施建设费 建设用地使用权出让金等费用房屋征收补偿费用 被征收房屋补偿费 搬迁费 临时安置费 停产停业损失补偿费 补助和奖励 相关费用 房屋拆迁服务费 房屋拆迁估价费 政府规定的其它有关费用 2020 3 6 9 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2 建设成本勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 其他工程费 开发期间税费3 管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算 4 4 销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算 3 2020 3 6 10 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 5 投资利息是指开发商开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息 1 应计息项目土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用2 计息期 一般是建设期 建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期 终点是估价对象开发完成的日期 3 计息周期 通常为年 2020 3 6 11 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 6 销售税费1 销售税金及附加 营业税 城市维护建设税和教育费附加 两税一费 2 其他销售税费 印花税 交易手续费 2020 3 6 12 基本原理价格构成重置价格建筑物折旧运用举例 7 开发利润 1 开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润 开发利润指土地增值税 企业所得税前利润 2 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率 而不是个别开发商最终实际获得的利润 也不是个别开发商期望获得的利率 3 开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算 开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下几种形式 售价未知 需要先估算开发利润 2020 3 6 13 7 开发利润 平均利润 根据不同的基数 有不同的利润率指标直接成本利润率 计算基数 土地取得成本 建设成本 直接成本利润率 开发利润 土地取得成本 建设成本 投资利润率 计算基数 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利润率 开发利润 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 成本利润率 计算基数 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 成本利润率 开发利润 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售利润率 计算基数 开发完成后的房地产价值 销售利润率 开发利润 开发完成后的房地产价值 2020 3 6 14 一 最基本的公式 估算价格 重新购建价格 折旧 二 适用于新开发土地的成本公式 新开发土地价值 待开发土地取得成本 土地开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 新开发土地是指包括 填海造地 开山造地 征用农地后进行 三通一平 五通一平 七通一平 等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地 2020 3 6 15 新开发区某宗土地的单价 取得开发区用地的总成本 土地开发总成本 总管理费用 总销售费用 总投资利息 总销售税费 总开发利润 开发区用地总面积 可转让土地面积的比率 用途 区位等因素修正系数可转让土地面积的比率 开发完成后可转让土地总面积 开发区总面积 100 对于新开发区土地的分宗估价 1 计算开发区全部土地的平均价格 A 2 计算开发区可转让土地的平均价格 B A 转让比率 3 计算开发区某宗土地的价格 将第二步计算出的平均价格B 根据宗地的规划用途 具体位置 使用年限 容积率等进行适当的增减修正 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 步骤 例8 1 某成片荒地面积2km2 取得该荒地的代价为1 2亿元 将其开发成 五通一平 熟地的正常开发成本和管理费用为2 5亿元 开发期为3年 贷款年利率为8 销售费用 销售税费和开发利润为可转让熟地价格的2 5 5 和10 开发完成后可转让土地面积的比率为60 试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元 假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入 开发完成时即开始销售 销售费用在开发完成时投入 解 由题意 V单 120000000 1 8 3 250000000 1 8 1 5 1 2 5 5 10 2000000 60 436 元 m2 P280 2020 3 6 17 新建房地价格 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润新建建筑物价格 建筑物建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 三 适用于新建房地产的基本公式 新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧 但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 18 旧建筑物价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧旧房地价格 土地的重新取得价格 建筑物的重新构建价格 建筑物的折旧 四 适用于旧房地产的基本公式 由于旧建筑物所造成的土地价值减损 应扣除该减损部分 注意 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 19 重新构建价格 也称为重新构建成本 指在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出 一 重新构建价格的基本含义 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 1 重新构建价格应当是估价时点的价格2 重新构建价格应当是客观价格3 重新构建价格应当是全新状况下的价格 注意 2020 3 6 20 重建价格 是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术及工艺等 在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象相同的全新建筑物的必要支出及应得利润 相同的材料 相同的技术 估价时点的价格 与原物相同 复制 适用于有历史或美学价值的建筑物 二 重建价格和重置价格的基本含义 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 21 重置价格 指采用估价时点的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术及工艺等 在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润 估价时点材料 新材料 估价时点技术 新技术 估价时点的价格 同等效用 替代 适用于一般项目 一般情况下重置价格低于重建价格 二 重建价格和重置价格的基本含义 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 22 三 重建价格的求取方法 掌握 求取方法 基本原理价格构成计算公式重建价格建筑物折旧运用举例 1 单位比较法2 分部分项法3 工料测量法4 指数调整法 建筑物重新购建价格 建筑安装工程费 专业费用 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 2020 3 6 23 三 重建价格的求取方法 掌握 求取方法 基本原理价格构成计算公式重建价格建筑物折旧运用举例 1 单位比较法2 分部分项法3 工料测量法4 指数调整法 建筑物重新购建价格 建筑安装工程费 专业费用 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 市场法 即修正 1 将实际不正常的单位 建安工程费 修正为正常的单位 建安工程费 2 将建造日期时的 建安工程费 调整为估价时点时的 建安工程费 3 将可比实例的状况调整到估价对象的状况 单位面积法 单位体积法 分部分项法 实质是由部分加总成整体 注意各个部分计价单位可能不一致 既不要漏项也不得重复计算 工料测量法 优点 详细 准确 缺点 比较费时 并需专业技术 一般用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 指数调整法 也称为成本指数趋势法 即利用指数或成本变动率 将历史成本调整为重新购建成本 2020 3 6 24 建筑物折旧 是指各种原因造成的建筑物价值的减损 其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差 一 建筑物折旧的概念和实质 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价值 2020 3 6 25 一 建筑物折旧的概念和实质 折旧的实质 类型 1 物质折旧 是由物理因素引起的折旧 又称物质磨损 有形损耗 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失 2 功能折旧 称无形损耗 精神磨损 是指由于消费观念变更 设计更新 技术进步等原因导致在功能方面的相对残缺 落后或不适用所造成的价值损失 如建筑式样过时 内部布局过时 设备陈旧落后等 3 经济折旧 称外部性折旧 指建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失 包括供给过量 需求不足 自然环境恶化 噪声污染 空气污染 交通拥挤 城市规划改变和政府政策变化等 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 26 2010 5 18 26 2020 3 6 27 2020 3 6 28 例8 2 某旧住宅 估计其重置价格为40万元 地面 门窗等破旧引起的物质折旧为3万元 户型不好 没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元 由于位于城市衰落地区引起的外部折旧为7万元 试求该旧住宅的折旧总额和现值 解 由题意 该旧住宅的折旧总额 3 8 7 18 万元 该旧住宅的现值 重置价格 折旧 40 18 22 万元 2020 3 6 29 1 年限法 把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命 经过年数或剩余寿命之间关系的基础上 在估价中应用最多的是平均年限法 年折旧率 1 预计净残值率 折旧年限年折旧额 固定资产原值 年折旧率年折旧额的计算公式为 Di D C S N C 1 R N建筑物现值的计算公式为 V C D t C C S t N C 1 1 R t N 式中 V 建筑物的现值 Di 第i年的折旧额 C 建筑物的重新购建价格 S 预计的建筑物净残值 简称残值 N 折旧年限 建筑物的经济寿命 R 净残值率 t 建筑物的有效年龄 建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄 实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数 有效年龄是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数 实际年龄可能短于也可能长于有效年龄 在成本法求取折旧中 建筑物的寿命应为经济寿命 经过年数应为有效年龄 剩余寿命应为剩余经济寿命 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 三 建筑物折旧的计算方法 2020 3 6 30 例8 3 某建筑物的建筑面积100m2 经过年数10年 单位建筑面积的重置价格500元 m2 经济寿命30年 残值率5 试用直线法计算该建筑物的年折旧额 折旧总额 并估计其现值 解 已知C 500 100 50000 元 R 5 N 30年 t 10年则 年折旧额Di C 1 R N 50000 1 5 30 1583元折旧总额D 1583 10 15830元建筑物现值V 50000 15830 34170元 2020 3 6 31 2 成新折扣法 通过估价人员对待估建筑物的结构 装修 设备等完好情况进行实地观察 并判断由物理 功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况 予以统计 判断建筑物总的折旧程度或成新度 实务中 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 32 3 市场提取法 利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例 来求取估价对象中的建筑物折旧的方法建筑物折旧 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 旧的房地产价值 建筑物重新购建价格 旧的房地产价值 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 建筑物折旧后价值总折旧率 建筑物折旧 建筑物重新购建价格年平均折旧率 总折旧率 建筑物年龄 实务中 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 33 4 分解法 先把建筑物折旧分成三种类型的折旧 分别进行测算 再相加来求取建筑物折旧的方法 建筑物折旧总额 物质折旧 功能折旧 外部折旧 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 34 例8 4 某建筑物的重置价格为180万元 经济寿命为50年 有效年龄为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为2万元 装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 已使用3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 已使用10年 残值率假设均为零 试计算其折旧总额 解 折旧总额的计算分为以下几个部分 1 可修复部分的折旧额 门窗等损坏的折旧额 2 万元 2 短寿命项目的折旧额 装修的折旧额 30 1 5 3 18 万元 设备的折旧率 60 1 15 10 40 万元 3 长寿命项目的折旧额 180 2 30 60 1 50 10 17 6 万元 该建筑物的折旧总额 2 18 40 17 6 77 6 万元 2020 3 6 35 例8 5 某宗房地产的土地总面积为1000 是10年前通过征用农地取得的 当时的花费为18万元 亩 现时重新取得该类土地需要花费620元 地上建筑物总建筑面积2000 是8年前建成交付使用的 当时的建筑造价为600元 平方米建筑面积 现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元 平方米建筑面积 估计该建筑物有八成新 试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价 2020 3 6 36 解 该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的 在弄清了此问题的基础上 该宗房地产的价格测算如下 土地现值 620X1000 620000 元 建筑物现值 l200X2000X80 1920000 元 估价对象的现时总价 620000 1920000 2540000 元 估价对象的现时单价 2540000 2000 1270 元 2020 3 6 37 1 估价折旧与会计折旧的区别 基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例 2020 3 6 38 建筑物经济寿命与土地年限的关系 土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 计算折旧 计算折旧 计算折旧 计算折旧 2020 3 6 39 建设部 财政部制定的 房地产单位会计制度 会计科目和会计报表 对经租房产折旧时采用的一些参数的有关规定如下 房屋结构分类 2020 3 6 40 房屋折旧和完损等级评定的有关规定 各种结构房屋的耐用年限 单位 年 各种结构房屋的残值率一般为 钢筋混凝土结构和简易结构为0 砖混结构2 砖木结构一等6 砖木结构二等4 砖木结构三等3 房屋折旧和完损等级评