目标成本管理制度.doc

目标成本管理制度 广州恒翔房地产开发有限公司成本管理文件目标成本管理制度第一章目标成本构成及定义第一条目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 目标成本科目组成如下工程成本土地开发成本、前期费用成本、工程建安成本、公共配套设施费、基础设施费、环境景观工程费、工程相关费、工程后续成本非工程成本管理费用、销售费用、财务费用、营业税金及附加、预备费（一）土地开发成本 1、项目转让费转让对价、历史成本等。 2、土地取得价款土地出让金、土地开发费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。 3、土地契约税以土地出让金为基数，交纳给国土局的契约税 4、大市政配套设施费红线外道路、水、电、燃气、热力、给排水费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。 5、拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。 （二）前期费用成本 1、勘测、设计费(1）勘测费水文、地质和文物勘察费，地形、管线测量费。 (2）方案费(3）初设与施工图设计费(4）景观绿化设计费(5）专项设计费供电设计、人防设计、污水处理设计、导视系统设计、水土保持设计、钢结构设计、灯饰设计等费用工程二次设计费用（如需单独支付设计费）(6）其他设计相关费供电设计、人防设计、污水处理设计、导视系统设计、水土保持设计、钢结构设计、灯饰设计等费用工程二次设计费用（如需单独支付设计费） 2、三通一平费临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。 临时设施费临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板、河道清淤、回填等。 3、行政及经营性收费(1）城市建设配套费向市建委配套办缴纳的用于城市基础设施配套建设的费用。 (2）人防易地建设费向市人防办缴纳的防空地下室的易地建设费。 (3）其它行政及经营性收费向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用 (4)物业前期费在项目建设阶段，物业管理公司进驻产生的费用。 （三）工程建安成本1.基础工程土方、护壁（坡）、桩基、桩基检测、降水费、基础处理等。 2.主体建筑工程费(1）结构及粗装修等。 (2）防水工程。 3.外檐装立面工程外墙外保温、外幕墙、屋顶钢结构及装饰等。 广州恒翔房地产开发有限公司成本管理文件4.门窗工程室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。 5.公共区域精装修电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、地下室装修等。 6.室内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台等。 7.钢结构及网架工程。 8.主体安装工程费(1）给排水系统给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。 (2）采暖系统散热器采暖、地板采暖工程。 (3）燃气系统低压燃气工程、中压燃气工程。 (4）电气系统动力工程、照明工程、防雷接地工程、不间断电源等。 (5）空调通风及安装制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、防排烟、新风系统等。 (6）电梯及其安装。 (7）擦窗机及轨道安装。 (8）消防工程消防水、消防电、消防检测。 (9）其他安装工程（四）公共配套设施费（指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 主要包括以下几类）1.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。 2.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、商业、银行、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出等。 3.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。 如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立成本科目，如(1）游泳池土建、设备，设施等。 (2）会所设计、装修费、资产购置、单体会所结构等。 (3）幼儿园建安成本及配套资产购置等。 (4）学校建安成本及配套资产购置等。 (5）儿童游乐设施等。 (6）网球场等。 （五）基础设施费（大、小市政，园林景观）1.室外给排水系统自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装等。 2.室外采暖系统管道系统、热交换站、锅炉房等。 3.室外燃气系统管道系统、调压站等。 4.室外高低压系统高压线路工程、低压线路工程、配电站、10KV（35KV）开闭站（环网站、分界室或中心变电站）等。 5.室外消防系统消火栓外网、自喷外网等。 6.室外弱电及职能化系统7.市政道路小区内车行道路的基层、面层工程费8.代征绿地建设工程费广州恒翔房地产开发有限公司成本管理文件9.其他基础设施费（六）环境景观工程费区内绿化、区外绿化、建筑小品、广场铺设、开设路口及补偿、大门围墙建造费等、室外照明、室外零星设施等。 （七）工程相关费工程监理费、咨询费、定额的专项监测费用（如幕墙三性检测费，生活给水水质检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测、房评测绘、放点测绘费等）、工程测量费、其他工程相关费等（其他与工程相关的费用，如工程审计费、施工招标费、竣工后规划验收相关费用）。 （八）工程后续成本1.物业管理需求指物业接管小区后，因物业公司管理需求提出超过移交标准或配置标准而发生的整改成本。 2.工程赔付成本指因工程质量原因或开发商的责任向业主赔付的工程赔款。 如开发商延期交房赔付给业主的违约金或维修期间的误工费等。 3.其他后续成本(1）工程维修整改在保修期内非施工方原因以及保修期满后发生的工程维修、整改成本。 (2）后期完善指在工程项目合同或施工图中已涵盖的施工内容，在工程竣工验收之后陆续完成所产生的工程成本，该部分工程成本属于正常的后续完善成本。 (3）工程漏项完善在施工图中未予涵盖的施工内容，但又是工程项目必须要完成的基本内容；未满足经研究确认的项目移交标准和配置标准以及公司前期各部门提出的需求。 由上述原因导致的工程整改成本称为工程漏项完善。 (4）功能更改指由于市场原因，原定功能发生改变，在竣工后因需求而发生的成本。 (5）商业管理需求指商运公司为达到招商出租目的，对自有经营资产形态和功能更改所发生的费用。 (6）决策成本指各业务部门经过仔细调研，提出可比方案，因方案的最终决策超出其职权范畴，须呈报公司领导决策。 在业务部门提供正确、完整信息的基础上，因公司领导决策失误而导致的成本称为决策成本。 （九)管理费用包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等。 （十)销售费用包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售中心和样板房设计及工程费用、销售人员的底薪、销售提成及其它费用等。 （十一）财务费用包括利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。 （十二）营业税及附加包括营业税、城建建设维护税、教育费附加及其它支出。 （十三）预备费包括基本预备费和涨价预备费。 基本预备费是指在初步设计、概算内难以预料的工程费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。 广州恒翔房地产开发有限公司成本管理文件第三章目标成本的确定与作用第二条项目前期论证决策阶段依据投资估算确定的项目前期投资估算，成为项目总目标成本，用以控规及方案设计，是评审方案设计的标准之一。 第三条方案设计完成后，依据方案设计概算确定计划目标成本，成为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。 第四条初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标控制成本，成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一。 第五条施工图设计完成后，依据施工图预算确定实施的项目目标成本，作为项目招标采购及施工阶段成本控制目标，其各分项目标成本均为该分项工程的结算控制成本。 第六条项目目标成本及各阶段的目标控制成本使用项目目标成本成本测算表进行测算编制。 第四章目标成本确定基本原则第七条标杆瞄准在项目前期和项目规划设计阶段，各相关专业部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。 第八条满足客户需求（一）在项目前期和项目规划设计阶段，各相关部门必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。 （二）在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向客户核心需求方向倾斜第九条竞争策略要求（一）在项目前期和项目规划设计阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。 （二）在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。 第五章工作程序第十条项目拓展前期阶段（一）经办部门开发扩展部、市场营销部、合同预算部、财务部（二）审批公司总经理（三）职责分工和流程:(1）市场营销部确认项目的销售价格、项目整体定位、定位各项工程的标准，营销费用的估算。 (2）开发扩展部负责项目行政事业性收费标准的收集并确认。 (3）开发扩展部确认规划经济技术指标和项目描述。 （4）合同预算部对各项造价指标按现时市场价格进行初步收集并确认。 （5）财务对项目的各项管理费用、财务费用、税费等进行估算。 2.前期阶段的计划目标成本作为审核三阶段设计工作的依据。 第十一条方案设计阶段广州恒翔房地产开发有限公司成本管理文件（一）经办部门市场营销部、合同预算部、工程部（二）审批公司总经理（三）职责分工和流程1.工程部负责规划经济技术指标、销售面积、项目描述和建造标准的审核。 2.市场营销部负责进一步细化项目的定位要求，提出设计方案整体要求，对产品的销售价格的审核、项目经营期的确定。 3.合同预算部进行方案设计阶段目标成本的编制工作。 第十二条扩初图设计阶段（一）经办部门合同预算部、工程部（二）审批公司总经理（三）职责分工和流程1.工程部负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、项目描述和建造标准的审核。 2、开发拓展部负责目标控制成本中项目报批报建及政府行政相关费用的编制。 3、市场营销部负责目标控制成本中营销费用的编制。 4.合同预算部负责目标控制成本的编制，并根据总经理审核意见修编目标控制成本后执行。 如目标控制成本超出计划目标成本，报公司总经理审批。 第十三条施工图设计阶段（一）经办部门合同预算部、工程部（二）审批公司总经理（三）职责分工和流程1.工程部负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、项目描述和建造标准的审核。 2、开发拓展部/市场营销部/财务部分别负责前期费用、营销费用、管理费用等的编制。 3、合同预算部负责目标成本的编制，并根据公司总经理审核意见修编目标成本。 第十四条各阶段目标成本编制要点（一）合同预算部负责根据项目目标成本测算表及相关图纸资料，按照成本分类的几大项逐项进行编制。 （二）根据工作进度计划安排，依据施工图纸编制工程施工图预算，并经总经理审批后可确定为主体工程的目标成本。 （四）对于需要二次深化设计的单项工程，需工程部组织考察专业公司，论证系统选型，合理估算造价。 （五）目标成本编制完成后，按使用功能及专业系统进行成本分摊，要求合理、准确。 第十五条各阶段目标审批要点（一）合同预算部负责组织向总经理汇报项目目标成本；并根据评审意见修改项目目标成本。 （二）合同预算部填报目标成本确定审批流程表，报总经理审核后执行。 第六章目标成本的控制要点广州恒翔房地产开发有限公司成本管理文件第十六条各阶段设计目标成本作为指导限额设计的依据，原则上各阶段设计成果所对应的成本均不超过上阶段目标成本，前期目标成本计划目标成本目标控制成本目标成本。 第十七条前期阶段的目标成本测算完成后，若项目分期开发，应按分期开发、分期制订目标成本、分期进行控制及考核的原则执行，同