大家房交会市场调查报告.doc

一、 调查概况1 调查时间：2004年富阳房交会期间2 调查方式：问卷式调查3 采样地点：富阳市第二届房地产交易会现场4 采样人群：参加本次房交会的潜在购买者5 采样数量：本次调查共发放1330份问卷，剔除45份无效问卷，共得有效问卷1285份。二、调查结果及分析1、过对我们这个小区的模型和方案的了解，您更喜欢哪一种？、多层 、小高层、排屋多层以68%的比例占据首位，这与富阳传统的居住习惯是分不开的，也与我们原来对建筑形态的安排比例较吻合。对小高层的选择占21%，接受程度较去年同期有所上升，而且事实证明小高层的去化程度也在上升，为本案的小高层销售前景增加了信心；因房交会期间我们曾向客户作出过说明：B地块中的四幢小高层房型结构是错层，所以不排除部分客户对错层的喜爱因素影响了该结果。排屋占11%，这出乎我们意料，说明富阳的排屋市场有较大的弹性空间，由于人们一直对自然山水型的排屋看好，而我们的排屋是属于城区型的，可见消费者对我们这个亲情小区比较认同，这一点在我们与消费者的直接沟通中也得以证实。2、您需要多大面积的房子? M在面积的选择上，占据前两位的是120平方米和130平方米。此面积的市场需求目前最大，这和富阳普遍的家庭结构有关：此次调查中三口之家所占比例最高；与140平方米的7%相比，说明客户在面积的考虑上更趋向于理性。由于有相当一部分人经济实力相对较弱或家庭成员少，准备购置婚房的年轻人也不在少数，所以80-100平方米经济户型有12%的比例，这和总价承受项中“30万及以下”的比例（12%）一致。根据以往的经验，我们将选择150-160平方米和160平方米以上的人数进行合计，比例高达21%，和选择130平方米的人数比例不相上下，这点表现了富阳市场较强的消费能力；据现场对消费者的调查，这部分崇尚大户型的潜在消费者会选择跃层居多，由于本案的排屋中部分户型面积较小，不排除选择大户型多层住宅的消费者部分转向选择排屋的可能。3、你会选择 室 厅 卫结合第二题消费者对面积的选择，来观察这张柱形比例图。我们很容易的发现：“三室二厅二卫” 是目前富阳消费的主角，这在各个地方（包括杭州、萧山、临平、桐乡等地）也不例外。由于部分消费者现在对厅的概念还存在着偏差混淆，对此我们重新编排，忽略对厅的统计得出一张饼形比例图：目前的主流户型是三室二卫，如果单对室进行统计，三室占了80%。结合58%的潜在客户对120-130平方米的选择， “大家水岸青云” 规划中主力户型以120-130平方米的三房为主应该说是适应市场需求的。另外，二室占有10%的比例，与上题80-100平方米的选择比例比较接近；二室中二卫的比例占4%，与我们原先的二室二卫户型比例不谋而合；四室户型的比例也与原先的户型设计比例要求吻合。4、您更喜欢哪一款户型？在房交会现场，我们的工作人员为客户提供了基本上已确定的十余种户型图。以上图例表明：A1(120平方米左右)户型的选择人数最高，其次是A2、A10和A11，面积跨越120平方米、130平方米和150平方米不等。较受欢迎的四个户型全为三室两厅二卫（拥有多个阳台、大开间客厅），保证了良好的通风和采光。其中边套四阳台的1户型最受欢迎，由于A1户型全为边套且面积不大，可考虑将部分A1户型面积上调，或在销售时增大边套系数。5、您能承受的总价：（单位：元）A.40万 B.50万 C.60万图中显示： 40万元左右的比例高达54%，由于客户在选择总价时会比较保守并且在选项中会倾向较低总价的一项；本题由于受到选项中最低项是40万的限制，给一些选择面积相对较小的潜在客户带来一定的误导，故部分客户的真实想法和实际填写有一定的出入，选择“40万”的比例数据实际上应下沉起码5个百分点至“30万及以下”。客户另行填写“30万及以下”的比例约占12%。选择50万元的客户比例占25%。40万50万的累计比例则高达79%，如果以主力户型120130平方米、总价40万计，则承受单价可达3000至3500元/平方米，这给我们的销售增添了信心；虽然离本项目开工、开盘还有一段时间，但这一阶段正是价格的内在形成的过程，我们应加大有效宣传的力度，加深客户在买卖行为正式发生前对项目价格的认同感。6、您需要购买车库吗? 需要 不需要 （请打勾）本题旨在了解消费者对车库的需求，需要的客户占80%。据悉，富阳的中高收入消费群中自备车拥有比例很高，况且汽车消费已成热点，80%的比例说明潜在消费者对车库有非常旺盛的需求，另一方面也说明未来家庭置车的期望值都比较高。根据经验，实际的车库比例不可能会达80%，本案规划的车库比例是40%左右，与本调查中的客户需求也存在一定的出入，但这样的现象给日后的销售增加了信心，车库“卖方市场”的出现有利于价格上扬和前期工程的资金回笼。 7、购房时您会重视以下哪几项?(可多选)地段价格环境配套物业管理及费用小区形象档次58%68%81%59%39%33%本题旨在调查潜在消费者对楼盘各个要素的关心程度。因为此题是多项选择题，在统计学上以选择的总数（此处为1285份）作为基数，只要单项选择率超过16.7%(1285*16.7%214.595)便认为达到显著水平。调查显示：我们所提供的六个选项均被认可，而且程度相当。地段、价格、环境和配套四项都超出50%；其中环境需求最高（占81%）；由于富阳的整个楼市比较活跃，市场价格的形成和消费者对价格的期待在一定的可以预见的范围内，所以人们相对更加注重生活品位以及生活的质量。小区形象档次占33%，说明客户比较注重项目本身，实实在在的配套会形成对他们的最大吸引。在景观规划上，开发商应尽早定下景观设计公司，并争取快出方案，以利于项目的推广。值得一提的是“物业管理及其费用”一项，房交会期间，有部分客户对本案的物业管理相当重视，特别是对管理公司的关注度较高。有鉴于此，我们建议开发商可以考虑邀请有实力的知名物业公司在运作上尽早介入，这对项目形象的提升、宣传推广来说都是比较好的题材。8、您认为小区里最需要的配套有哪些?(可多选)游泳池网球场健身房阅览室茶室活动室小超市诊所洗烫店儿童游乐区老年活动室33%35%54%40%15%38%68%45%30%48%22%本题旨在调查意向消费者对本小区内的各项配套关心程度，采用显著性水平分析法（基数为1285）。调查显示：我们所提供的各项配套基本上都达到显著水平。排列前五位的依次是：小超市、健身房、儿童游乐区、诊所和阅览室。小超市贴近居民的日常生活，选择比例为68%。目前本案的所处位置生活配套尚不完善，开发商可以提早联系知名成熟的连锁超市。阅览室的比例占39.5%，这在其他楼盘是少见的。我们认为这和接受调查人群的职业分不开：教师占14%，机关和企业主管占27%。另外，这也是部分家长对孩子成长氛围的一种期望。健身房、儿童游乐场、诊所等一系列设施所占比例也不少。随着富阳居民的生活水平日益提高，对健康、运动和美的追求在此有了体现。儿童游乐场的需求量达48.2%，在此次调查中26-35岁的客户占42%，此年龄阶段的客户，他们或是即将结婚或是家中子女还小，因此购房时在配套需求上会考虑较多子女。游泳池的需求占33.4%，但是考虑到游泳池的修建、运营及维护成本过高等问题，建议以嬉水池取代，与目前规划方案中的水系结合。网球场、活动室比率在30%-33%之间,老年活动室占22.3%,茶室占14.7%。基于人们在工作之余对运动休闲的需要，建议开发商在项目相关配套的完善、调整中对康体设施及场所多作考虑。9、您购房的目的:A、结婚用 B、在市区一次置业 C、改善居住条件 D、投资 E、兼有本题旨在了解消费者的购房主要目的。消费者的购房目的比较明确：改善居住条件占61%，其中包含部分客户给子女购房；在市区一次置业的比例占7%，考虑我们楼盘所处位置在富阳城区，因此富阳各乡镇的部分客户会把“在市区的一次置业”填写为“改善居住条件” ，所以在市区一次置业的7%比例会略有上升。结婚用占13%，本项目B地块中规划有一个六班幼儿园，较大吸引部分青年人购房。购房目的中“兼有”占14%，大部分客户现在已有居住房，在某种意义上可以理解成二次置业或是投资，在此项中如果把“兼有”归到“投资”里，两者的比例达19%，此类客户大都是个体私营业主和高收入人士，消费能力和投资理财观念都强于普通居民，这部分客户应该值的我们关注。10、个人资料:以上四例图显示：潜在消费客户主要以26-45岁为主；家庭结构以三口之家占绝大多数；采样人群富阳本地人居多，其中常住地在富阳本地的占75%；职业以机关干部、企业主管和教师为主。考虑到实际情况，本报告对20岁以下的被调查者作无效问卷处理。由于很多的年青客户尚未结婚生子，老年客户又比较有恋旧情结，而且这两部分客户的经济能力相对有限，对住宅这种大额的商品消费能力较弱，所以20-25岁的年青客户和55岁以上的老年人客户占比例相对较低，分别仅占 9%和 4% 。26-45岁的客户占74%（26-35岁占42%，36-45岁占32%），该年龄段的客户大多数都具有一定的经济基础； 26-35岁这一阶段是许多人成家立业的年龄，他们的消费观念也已成熟，愿意为居住得更好而去购买新房；36-45岁年龄段客户他已经有子女，为子女的将来购房也是部分客户考虑的因素。此次调查中，除75%常住地在富阳的之外，也有不少来自杭州及其它地的客户。图表显示：在杭居住的消费者占17%，富阳至杭州大致为40分钟车程，如果在杭州上班而居住在富阳，生活成本很高，本案又不属于度假型项目，因此这部分客户的购房目的应以投资为主。三、抽样统计200份及报告为了更清楚的反映潜在客户需求特征,我们在1285份的有效问卷中抽取200份作统计,并以年龄段为基础进行细分：25岁以下26-30岁31-40岁41-55岁56岁以上客户比例7.6%29.3%36.4%23.4%3.3%建筑类型多 层71.5%53.8%52.4%50%33.3%小高层21.4%30.8%23%27.8%50%排 屋7.1%15.4%24.6%22.2%16.7%需要面积(单位:平方 米)80-1007.1%7.5%7.6%4.7%16.7%101-11007.5%4.5%2.3%0111-12021.4%37.8%22.7%23.2%33.2%121-13021.4%24.5%10.6%39.5%16.7%131-15043%7.5%25.8%7%16.7%151-18005.7%9.1%9.3%0181以上7.1%9.5%19.7%14%16.7%房型结构二 房14.3%13.7%4.8%5%20%三 房71.4%70.5%72.6%75%80%四 房14.3%15.8%22.6%20%0总 价30万及以下09.5%6.3%12.5%040万42.9%54.7%46.9%50%33.3%50万50%22.6%21.8%22.5%50%60万7.1%7.5%12.5%10%16.7%70万以上05.7%12.5%0%0车 库需 要78.6%69.2%90.8%70%83.3%不需要21.4%30.8%9.2%30%16.7%l 建筑类型（多层小高层排屋）数据显示：各年龄段客户对多层的认同度都较高，并保持在50%以上，和总样数据相一致，可以确定在目前富阳市的住宅形态中多层是主流产品。小高层的选择人数相对较少，这是因为部分中青年客户对其得房率、物管费用等问题有一定的顾虑，而且对电梯的可靠性也有所怀疑。在排屋选择中，年轻的客户在经济上相对较弱，故26-30岁的客户比例只占15.4% ；31-40岁的客户比例最高（24.6%），41-55岁的客户占22.2%，这两个年龄段的客户有相应较高的承付能力，所以对居住的舒适度也有一定的要求。l 面积选择111-130平方米的面积受欢迎程度在各年龄层中最高。26-30岁的年轻客户对面积需求分布比较散，但对111-130平方米的需求最高，他们虽积蓄不多，但大部分都到成家的年龄，所以对他们而言适中的房型是最佳的。31-40岁和41-50岁的客户在150-180平方米和181平方米以上的大房型需求中明显比其他年龄层高，其中也存在部分客户在此面积上对跃层有较大的需求。l 房型结构(二房/三房/四房)房型中三房的比例在各个年龄层次上占比例最大，有71.4%、70.5%、72.6%、75%、80%比例不等，这与我们规划中B地块三室比例占67.3%非常吻合。31-40岁和41-55岁年龄层次的客户选择150-180平方米和180平方米以上的四房比例较多，在四房的选择上考虑到其他的年龄层客户经济实力有限，所以在面积的要求上会有所减小。l 承受的总价从整体来看，26-55岁的客户价格承受能力是随着年龄的增大而抬升的。 25岁以下的客户出于对自己未来经济能力的乐观估计，而且大多数会向父母借或是采取长期的按揭付款方式，这就抬高了他们的承付能力，所以我们并不一定要以此为依据。 26-30岁的客户他们对面积需求适中，积蓄不多，但也会合理的采取长期按揭付款方式，主要集中在31-40万之间。 选择排屋的人群中以31-40岁年龄段的比例最高，在此项中，61万元以上的选择比例也最高，这部分客户有较强的经济基础，无论是自己的收入还是资金的积累都有相当的数量，可以显示出他们的承付能力相当强。 56岁以上的老年客户在建筑类型的选项中，小高层的比例占了50%（这其中也不能排除老年客户对小高层的了解程度不多而致），从纵向的数据分析中可以看出，本次采样中的老年客户大部分是代表整个家庭甚至是为子女来看房的，所以对面积、卧室、车位的要求都不低，总价承受能力也较高，大都集中在41-50万之间。l 车位的需求对于车位，各年龄段的需求比例都超过68%，其中31-40岁比例最高（达90.8%）。但老年人的车库需求比例高达83%，理由同上。四、杭州潜在客户调查统计及分析共计有效问卷209份 * 建筑形态 *承受总价杭州潜在客户选择多层的比例比总样数据（1285份）低了9个百分点,但多层仍然是主力需求（59%）。排屋比例较总样数据上升了8个百分点，与此相应的是总价承受能力也略有上升，表现为60万及以上占到24%（比总样数据高出15个百分点）；出现这种差异的原因大体可归结为富阳和杭州的房价目前有相当的差距，在杭州只能买一套中大套的钱在富阳就可能买到排屋，所以有些对区域和交通状况不是非常在意的消费者就将目光转到新起的富阳楼市。经观察，在主体形式的选择比例上与总样数据无显著区别。120-130平方米的户型仍是目前的主流产品；房型比例上三室二卫占1/2强（57%），但是80-100平方米项比总样本多出十几个百分点，说明小户型在杭州的市场比较受欢迎，我们估计这部分消费者的投资意向比较明显。杭州客户的购房目的比较分散，其中改善居住条件占45%，对此我们表示怀疑，事实上有很大一部分投资客因担心明确投资目的后，开发商会缩小他们的购房机会，故而在改善居住条件的选项中明显有“抢购”的心理。兼有和投资共占40%，杭州地区客户购房的投资动机已非常明显。由以上饼形图可知，以结婚用房和在市区一次置业为目的的共占15%，整体说明杭州的潜在客户对富阳楼市比较看好；富阳隶属杭州，但与其他的县级市相比在地理位置上有一定的优势：距离较近，交通也方便，如果政府出台一定的优惠政策，比如撤消富杭公路收费站等，楼价必然还有上涨空间。地段价格环境配套物业管理及费用小区形象档次杭州50%51%75%56%34%30.6%总样58%68%81%59%39%33%此题是多项选择题, 在统计分析上采用显著性水平法，所列几项