房地产估价技术报告 李武星.docx

房地产估价技术报告第一部分 总述一、 估价项目名称新建县恒茂现代米罗小区住宅地产评估二、 估价对象新建县恒茂现代米罗小区8栋第四层整楼三、估价目的此为实习的一个任务之一，为了了解和熟悉进行房地产估价的相关程序。四、估价依据 1. 不动产估价 ，中国农业出版社2. 市场资料及实习人员实地勘查、调查资料3.课业指导ppt4.百度有关米罗小区房地产方面的资料5、 估价定义 本估价报告提供的房地产价格是客观现状限制条件下的公开市场价格，所谓公开市场价格，指估价期日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格：(1) 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；(2) 有一段合理的交易时间；(3) 在此期间房地产市场保持稳定；(4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。六、估价期日 2013年6月30日。七、估价日期 2013年6月11日2013年6月23日。八、有关说明 1. 本报告中采用的土地面积、建筑面积以及建筑结构等均以调研结果估算为准。2. 本报告结论未考虑因抵押、担保、债务或其他项权利对估价对象价格的影响。3. 本报告采用的收益还原法中，收益作为市场客观收益，不以实际收益进行计算。九、评估人员 估价人员： 李 武 星第二部分 估价对象表述一、估价对象概况 1. 房地产概况地 址：新建县恒茂现代米罗小区用 途：住宅建筑面积：104 2. 建筑物和构筑物状况 本住宅是在2003年01月02日竣工的。地上主要建筑物是一座6层高的住宅楼；主楼为钢筋混凝土结构，为精装修。公寓门窗采用：防盗分户门，室内采用硬木门，高级铝合金窗。3. 市政基础设施条件、周围环境 本住宅座落于恒茂现代米罗小区内，绿化程度一般，。该区域附近有公交终点站，交通便利，区域内的公用设施(水、电、煤)都基本完备。第三部分 房地产估价一、估价原则 本评估报告书遵循合法原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公正原则。 二、估价技术思路与估价过程 由于本住宅目前正在被使用，具有明确的租金和售价，市场上也存在着大量的类似物业，因而我们主要采用市场比较法和收益还原法。(一) 市场比较法1. 比较实例选择选取同一供需圈内商品住宅楼的价格进行比较。经筛选，确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例：案例A：住宅，新建县建设路第四层整楼，南北朝向，三室两厅一厨一卫，板楼，精装修，售价6760元/m2,交易时间2013年6月13。案例B：住宅，新建县广兰大道248号第二层整楼，南北朝向，三室两厅一厨一卫，板楼，精装修，售价6477元/m2,交易时间2013年6月8。案例C：住宅，新建县范家村6栋254号第三层整楼，南北朝向，三室两厅一厨一卫，板楼，精装修，售价5850元/m2,交易时间2013年6月17。（1） 交易情况修正：可比实例A、B、C均属公开市场交易，其交易情况均正常，无需修正；因此，如以估价对象正常市场交易情况指数100为基准，则可比实例A、B、C交易情况也为100.（2） 交易日期修正：可比实例A、B、C交易日期与估价对象估价基准日期非常接近，无需修正。因此，如以可比实例成交日期时的价格指数为基准，则估价对象交易日期修正指数也为100.（3） 房地产状况修正：房地产状况修正以估价对象地产状况为基准，各可比实例区位、权益、实物状况与之分别比较确定，修正结果详见房地产状况修正系数表。房地产状况修正系数表实例A实例B实例C区域状况30商服繁华程度555公用配套设施456基础设施状况544对外交通便利度533公交便捷度333人口密度344环境条件565权益状况20202020实物状况50新旧程度888建筑规模888建筑结构999朝向657装修精装修精装修精装修楼层9109户型三室两厅一厨一卫三室两厅一厨一卫三室两厅一厨一卫环境景观8108综合修正98100992. 估价对象价格测算根据以上各项修正，可列表计算如下： 项目可比实例交易价格（元/m2）交易情况修正交易日期修正房地产状况修正修正后价格（元/m2）A676011100/986897.96B64771116477C585011100/995909.09待估对象的比准价格=（6897.96+6477+5909.09）/3 =6428.02（元/m2）3.估价结果:评估单价面积6428.02104=668514.08元(2) 收益还原法1.土地年纯收益A总 收 益：53001263600元维修费：重置价0.2%=11500.2%104=3229.2元年房产税:6360012%=7,673元建筑物现值：115060/70104=102513.84元建筑物年净收益：102513.848%/1-1/(1+0.08)60=8282.91元土地纯收益：A636003229.276738282.91=44414.89元2. 还原利率R 土地还原率为7%3. 估价结果 V=44414.89/7%1-1/(1+7%)60=623548.69元收益还原法评估结果：623548.6