房地产开发可行性分析报告.doc

三 江 口 锦江家园项目可行性分析报告2011年7月10日房地产开发可行性分析报告一、 项目介绍随着城镇居民生活质量的不断提高，人们对住宅的需要从单纯的简单型（地房或土楼）居住向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡；所以形成了一种刚性需求的市场。二、 建设地点条件1、 该规划区地理位置优越2、 交通便利3、 周边环境适于居住4、 容积率1.7、可规划面积12288平方米，场地地形规整可建商住综合 楼20889平方米 5、 该拟建规划区给排水、供暖、电力、电信、有线电视等基础设施配套入网方便；学校、商店、银行、邮局等生活服务设施齐全。三、 投资环境分析 （一） 宏观环境分析 根据现今房地产市场开发情况，大中城市已经达到近于饱和状态，均出现市场销售低迷，只有部分偏远城镇规划小城镇建设刚刚开始。三江口镇地处三省交界，交通便利四通八达，当地有丰富的农副产品资源。三江口镇与号称“东北煤都”的古榆树镇相邻，将会成为未来煤田开发的居住区域。（二） 微观环境分析拟开发地块地处三江口镇农贸大厅南侧，是小城镇的商业中心，对商业用房有很大的需求；南邻三江口镇中心小学，从2011年开始多所农村小学并入三江口中心小学，大大的增加了生源，和师资力量；也是未来住宅的主要客户群之一。四、 市场分析与价格预测（一） 市场前景分析1、 房价涨幅情况：根据三江口多年来城镇建设发展情况，房地产开发接近空白的状态，有相对稳定的房地产市场。2、 房地产需求情况：镇内没有符合现在居民要求的住宅小区，一个好小区将是三江口镇靓点，也是居住人群身份的象征。3、 二手房市场交易情况：近两年来，二手房在三江口出现了很大的涨幅情况，房产的价值也逐渐被人们所重视。4、 当地房产出租价格：三江口很难租到住宅楼，而且多半没有供热；门市一般100平左右的一般地段租金在2万元左右。5、 政府对地产开发的调控力度：为了加快小城镇建设，改善人居环境，三江口镇领导为前来准备开发单位，提供了诸多优惠政策，如：返还土地出让金，减免配套费等。6、 房地产营销方式的改变：房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。（二） 目标客户的定位 目标客户群大致分为四类人群：1、 教师和当地政府工作人员，他们选择我们小区居住没有后顾之忧，建议组织团购，不但能促进销售而且可以提高小区人文环境；该群体适用户型在70-100左右。2、 年轻的客户群体，一般未婚或新婚的青年，他们会为方便孩子上学，选择购房；该群体适用面积户型在60-80左右。3、 部分在农贸大厅从事商业活动的群体，他们要求与大厅近、居住环境好，有集中供热的居住条件。4、 有经济能力投资购房，考虑地产增值，投资购房从事商业经营活动。建议主力面积户型在70-90之间五、 营销策略树立企业的经营理念：*（1） 进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2） 实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时将购房信息传递给客户。通过沟通利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对开发产品的认识度。（3） 通过拓展销售渠道实现房屋销售（例如：广告促销、人员促销、网络促销、直销等）（4） 利用优质服务实现房屋销售。在激烈的市场竞争中要赢得客户，就需要深入了解客户，为客户提供优质完善的服务。让客户感觉到有比预期更好的超值服务。（5） 利用品牌战略实现房屋销售。打造品牌，有效利用品牌效应，提升企业核心力，加强创新力，提高房屋竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6） 结合价格策略实现房屋销售。采用稳重有升，低开高走的价格策略，给以客户 “增值、保值”的信息，坚定购买信心。六、项目的主要建筑指标序 号项 目单 位数 量1总用地面积平方米122882总建筑面积平方米208892.1住宅面积平方米128892.2商铺面积平方米80002.3车库面积平方米8003容积率1.74建筑密度5可售住宅面积平方米80006可售商铺面积平方米7000七、项目投资估算与盈利分析1、投资估算 序号科 目单 价金额（万）备 注1前期规划与可行性分析建安工程费3%502控详图2 3土地出让金300 70%4土地使用税土地占面积适用单位税额 185规划设计建筑面积7.50元/15.66676人防建筑面积20.00元/41.77841.7787消防建筑面积6.00元/12.53348环保建筑面积1.00元/2.08899墙改基金建筑面积10.00元/20.88910散装水泥建筑面积0.60元/1.253311图纸设计建筑面积7.00元/1412审图建筑面积2.00元/4.177813价调基金商10元/+住5元/14.444514预算建筑面积1.00元/2.088915招投标可以协商316地勘500.00/孔217验桩20000.00元218土建建筑面积1100.00元/2297.7919主体验收20000.00元220监理费建筑面积5.00元/1021自来水建筑面积15.00元/31.333522排水建筑面积30.00元/62.66723电配套建筑面积60.00元/125.33424供热配套建筑面积59.00元/123.245125小区绿化建筑面积50.00元/1026气象避雷检测建筑面积1.00元/2.088927城市基础设施配套费建筑面积130.00元/028房产测绘费建筑面积3.00元/6.266729初始登记费销售额0.5%330各种营业税费销售额15%70031劳保统筹建筑面积2.00元/4.177832管理费销售额1.5%6033挂靠费销售额1%2034销售费用4%-6%8035不可预见费用开发成本3%100合 计4143.824243.778实际投入3900.0462、拆迁情况预计：1) 根据两次和镇里摸底调查现有拆迁面积如下：现有住宅面积：2740.08现有商业面积：615.192) 县政府有相关地上房屋征收方案1:1或1:1.1不等；为了降低公司投资风险预算回迁比例1:1.5计算：回迁住宅面积4000回迁门点面积1000有原厂部预计200万元3、预计销售收入根据三江口镇现有楼盘销售情况住宅销售销售均价在2325元/左右；门点销售均价在4200元/；车库2800元/。1) 住宅销售收入可售建筑面积80002300元/=1840万元2) 门点销售收入可售建筑面积70004200元/=2940万元3) 车库销售收入可售