中原九龙仓江北嘴商务中心商业、酒店市场研究定位报告.ppt

九龙仓江北嘴商务中心A10 A11商业地块商业 酒店市场研究与定位报告 重庆中原顾问事业部ChongQing 06 2010 内容说明本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题 因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体 项目内有商业 写字楼 公寓及酒店等业态 结合开发企业背景和项目特征 最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业 项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势 充分依托不断增长的区域价值 把握未来一波大型企业入渝的热潮 主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部 打造中国第四城领先综合体 通过标杆写字楼来带动酒店 公寓以及商业的发展 从而树立项目标杆综合体形象 注 此部分主要是商业和酒店部分 1 商业部分2 酒店部分3 经济测算 市场分析 市场定位 产品建议 重庆城市商业格局 重庆商圈格局 重庆的商业主要分布在五个区域 已形成一定规模的五大商圈有解放碑商圈 沙坪坝商圈 南坪商圈 观音桥商圈 杨家坪商圈 次级商圈主要有朝天门批发市场 两路口 上清寺区域 大坪商圈 石桥铺电脑市场 鱼洞商圈以及大渡口商圈 解放碑商圈为市级核心商圈 辐射整个重庆市 定位为档次最高 现代化程度最高 经营业态多样化 辐射范围最广的现代都市商贸中心 到解放碑地区购物的消费者 常住人口占31 近郊区的消费者占36 重庆市远郊区县的占16 外省市及外国人占17 商品辐射范围主要是本市及周边的省市 解放碑商圈整体业态种类齐全 主要以零售业为主 其中百货商场为主力购物中心 其次餐饮娱乐比重也较大 约20 代表项目 大都会购物广场 观音桥重要的二级核心商圈 时尚 年轻 有活力 不仅仅作为居民生活商业服务功能 它以其街区型购物的时尚定位 辐射全市的主力消费群体 最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越 商圈以专业市场 百货以及餐饮娱乐为主 其中专业市场所占比重较大 包括电器 数码 女人商场 家具等 业态完善 档次丰富 商圈商业供应不仅满足区域居民生活所需 同时购物 餐饮 娱乐等吃喝玩乐业态也丰富完善 供应结构完整 完善 代表项目 龙湖 北城天街 南坪商圈为重庆市二级商圈 属区域性商圈 与整个区域定位相匹配 中端居住人群聚集 定位为以会展和建材经济为主 以必需品买卖消费为主导的商业市场 档次为中档 辐射本区域和南部其他区域 目前南坪商圈商业以专业市场为主要业态 其中会展中心所占比重很大 其作为重庆市最大的会展中心 其次超市所占比重较大 而其他购物中心 餐饮娱乐比重较少 主要由于南坪商圈目前正以买卖必需品为主要消费结构 代表项目 万达广场 沙坪坝作为城市二级区域性商圈 以浓厚文化气息为背景 集文化 科技 教育氛围的商业文化中心 根据商圈主力消费群体定位为中档和中低档次 沙坪坝商圈百货业仍为主力 其他各业态分布相对均匀 主要以纯消费为主的超市 女人专卖 数码 电脑以及网吧 KTV等业态分布 杨家坪作为城市普通二级商圈 区域性商圈 根据本区域居民消费特征自然形成 定位以满足普通生活配套服务为主 商圈随着区域人口结构的变化而商业业态 档次等随之发生变化 杨家坪商圈以百货和大型商业Mall为主 其次为超市 休闲娱乐等为补充 主要是龙湖西城天街的进驻 改变了杨家坪商圈的供应结构 使商圈不仅仅为消费者提供商品买卖消费场所 同时提供体验购物中心 丰富商业结构 代表项目 龙湖 西城天街 重庆各大主要商圈基本情况 各商圈未来发展预测 小结 从目前重庆市各商圈的现状及未来来看 各商圈首先以区域级商圈作为基础 在此基础上某些商圈开始根据区域定位进行富有特色的商圈升级 进而吸引全市性的消费者 作为本项目而言 虽所在的江北嘴区域拥有良好的规划前景 但要在重庆分布非常分散的商业市场中占有一席之地 必须具有自身独特的特点和吸引力 已供应商业竞争项目分析 已供应的商业项目中 本项目的主要竞争项目主要为 龙湖 北城天街 大都会购物广场 万达广场 龙湖 西城天街 解放碑 观音桥 杨家坪 南坪 北城天街 西城天街 万达广场 大都会 各个竞争项目除大都会为都定位为时尚潮流购物中心 相似的定位加剧市场竞争 各个购物中心的业态比例差异较大 但专卖店的比例是最高的 其次是主力店 新兴开业的购物中心 餐饮娱乐 所占比例较高 以此吸引人气 解决前期刚开业时的人气不足的 业态分析 服装占绝对比例 尤其以女装为主 其次是餐饮 各个购物中心中 服装所占比例最大 大都会占到了64 最少的万达广场也占到了30 其次是餐饮 最多的万达广场 有40家各式餐饮店 最少的大都会也有12家餐饮店 大都会购物广场过去一直代表着重庆最高端的商业综合体 表 各个竞争购物中心同一品牌售价和款式差异 各个购物中心开业后都不断进行调整升级 以适应竞争激烈的市场环境 A区 中档零售店铺 国际品牌店 B区 家具店铺 青春时尚品牌店 新馆 北京华联商场 意大利潮流品牌店 1层 华联超市 BHG超市 餐饮店 2007年之前业态 2009年之前业态 2005 06年进行调整 将A区和B区的进行全面的调整升级 07年 08年 由于部分经营品牌不符合定位 不具备品牌竞争力 需要提升品牌组合 于是定位为 引领时尚 汇聚潮流 09年3月 因为华联的整体定位不符合北城天街的定位而退出 9月新馆开始营业 打造世界潮流品牌集合 CASE 北城天街升级 大都会在开业以来这10多年中 每隔一段时间都在进行品牌调整升级 以适应不断变化的市场环境 从最开始的中高端档次逐渐升级成现在高端品牌云集的购物中心 最明显是这两年来的改造升级 重庆中原三级市场商业中心蔡经理 西城天街原主力店 津乐汇 和 名品运动中心 于2010年4月撤出 将由龙湖自己回收升级 重新打造成与北城天街新馆类似的商业城 九龙坡杨家坪商圈办 已供应的购物中心项目硬件或比较陈旧 跟不上目前的需求 或规划设计不够人性化 不能为消费者提供良好的购物环境 CASE 北城天街卫生间设施陈旧 脏乱 异味严重 且蹲位数量不足 CASE 大都会休憩设施设置相对较少 不能满足消费者逛街休息需求 CASE 万达广场国美电器入口出现塌陷 CASE 万达广场内街感觉压抑 直线型回路设计 单调缺乏逛味 CASE 西城天街卫生间 装修用材用料档次与购物中心不相符合 已供应的购物中心因所在区域和经营情况决定 租金水品差异较大 其中品牌店承担着主要的租金收益部分 单位 元 月 表 各个竞争购物中心租金情况 各个购物中心因定位和经营时间的差异而不同 大都会和北城天街有较明确的客户构成 而西城天街和万达广场因处于养商阶段 目前客户尚未定型 表 各个竞争购物中心客户构成 小结 已供应购物中心主要分布在核心商圈 依托商圈已有的大量人流 立足于本区域是伺机辐射更大的范围 已供应购物中心大多定位为时尚潮流 其形成的竞争也更为激烈 主题鲜明的购物中心只有 大都会 和 北城天街 其余项目处于养商培育阶段 尚未定型 已供应购物中心整体环境打造存在不足 不能很好味消费者提供良好的购物环境 综上所述 重庆购物中心正处于发展阶段 为本项目发展高品质购物中心提供了市场机会 潜在商业竞争项目分析 潜在竞争项目主要分布在传统的商业中心 将在未来几年陆续面市 解放碑 观音桥 南坪 协信城 金融街 太阳谷 协信中心 龙湖hills 潜在竞争项目推出时间预估 2010 2011 2012 2013 2014 2015 协信中心 太阳谷 重庆金融街 龙湖hills 协信城 代表中原预计 珊瑚水岸 珊瑚水岸 潜在竞争项目体量大 定位档次高 龙湖HILLS项目跳出传统购物中心模式 打造差异化的文化艺术主题购物中心 跳出传统购物中心的竞争 商业市场总结 重庆购物中心处于发展阶段 为发展高品质的购物中心提供了良好的市场机会 但同时面临重庆商业市场布局分散 呈组团式发展 各自为政 五分天下 潜在购物中心多 体量大 定位档次高的局面 本项目作为新兴CBD中的大型商业综合体 面临市场竞争激烈 前期人气不足的市场时 如何准确的定位 以此减少项目开发的风险是关键 1 商业部分2 酒店部分3 经济测算 市场分析 市场定位 产品建议 企业管理资源网 企业管理资源网 企业管理资源网 企业管理资源网 市场结论梳理 市场结论梳理 项目SWOT分析 项目地块为全新的熟地 内部平坦 周边为市政干道 便于规划 项目临近江北城轻轨站 以及多条规划公交线路 便于汇聚人流 项目紧邻中央公园和绿化带 具有良好的生态环境 可加以充分利用 与项目购物环境结合 打造生态购物环境 项目开发公司九龙仓集团拥有多个高端购物中心开发和经营经验 且积累了大量的商家资源 项目成功打造奠定了一定的基础 项目所在的江北嘴目前商业氛围不浓 不具备良好的商业环境 优势 劣势 交通规划利于项目汇聚人流周边良好的环境资源可以为项目借力开发公司深厚的商业资源积淀和经营经验 区域目前处于开发阶段 不具备良好的商业氛围 项目SWOT分析 项目所在的江北嘴是规划中的以商务为主的CBD 区域价值高 已经得到市场的认可 具有良好的发展前景 江北嘴规划以金融行业 跨国跨区域企业总部为主 将带来大量高端人群 为项目带来大量潜在需求市场 重庆已有的购物中心存在硬件落后 购物环境不够人性化 在这方面将是项目重要的机会点 随着重庆经济的高速发展 购买力也会持续增长 重庆多个潜在购物中心正在规划打造中 多个项目定位高端 势必加剧未来市场竞争 江北嘴虽有良好的规划前景 但具体开发推进速度存在不确定性 机会 威胁 良好的区域价值带来大量高端的消费人群经济的高速发展催生购买力的持续增长已有购物中心的短板将成为项目的重要机会点 未来市场竞争的加剧江北嘴的开发进度存在不确定性 市场空白点 主力客户年龄 大 小 高 低 档次 大都会广场 消费理念 前卫 传统 高 低 档次 大都会广场 北城天街 西城天街 万达广场 北城天街 西城天街 万达广场 空白 空白 主要竞争项目中 北城天街 和 大都会 有着较为鲜明的定位 其余两个项目目前处于未定型阶段 随着重庆经济的发展和居民购买力的持续增强 新兴产业输入带来的大量中高端消费群体已逐渐被商家重视 重庆市场缺乏人性化购物环境 主题鲜明 休闲消费为主导的特色高端商业 综合项目地块价值 区域价值以及项目内部其他物业档次 定位为高端是可行的方案 项目商业市场定位 项目位于高区域价值的江北嘴商务CBD核心 有着极度稀缺的土地价值 项目的其他物业定位为 市场标杆 高标准的市场定位将为项目带来高端的消费群体 江北嘴区域大量高端写字楼和公寓面市 将吸引大量高端产业进入 从而带来大量高端消费群体 随着经济增长而催生消费购买力的增加 同时大量外来高端消费群体的注入 将逐渐提升重庆已有消费理念 重庆已有购物中心存在硬件和环境方面的不足 同时定位存在空白 为项目发展提供了市场基础 全感官体验型休闲购物中心 提供视觉 听觉 触觉 嗅觉 味觉全方位的购物体验 生态 体验 休闲不同于传统意义上的购物中心 它是生态的购物公园 是最具品味的一站式休闲购物场所 是有趣的乐享天地 是充满健康人文气息的舞台 是时尚动感的活动策源地 将时尚 休闲 娱乐 文化 品牌 互动和体验很好地结合在一起 给消费者带来了非凡的感官享受和与众不同的休闲购物体验 将中央公园 项目中心花园与项目内部生态小品有效地融合在一起 形成重庆前所未有的生态购物体验 让消费者徜徉于生态公园中购物 重庆未来顶级购物中心过去15年大都会代表着重庆最高端的购物中心 未来15年本项目代表着重庆最高端的购物中心 主要体现在品牌更高端 高端品牌的比例更高 品牌设店等级更高等几方面 业态定位建议 商业类型 1 主题性休闲购物中心以主题专卖店形式为主 打破传统百货布局形式 不以性别作为楼层分割以明确的功能主题为线索 提供良好的购物体验 参照中国主要购物中心的业态组合模式以 主力店 品牌专卖店 餐饮休闲娱乐 等业态为主 业态分布构想 2 业态组合构想 3 品牌专卖店 树立购物中兴形象档次餐饮休闲娱乐 汇聚人流 吸引人气主力店 吸引人气 丰富购物中心业态 业态功能组合 4 主力店定位建议 形式建议 百货 高端超市 档次建议 百货 中高端百货 类似远东百货 以国际一线品牌为主超市 高端 国际化商品组合 精致包装 类似OLE精致超市 体量建议 百货 2 7万平米左右 占商业营业面积的30 左右 超市 2700平米左右 占百货营业面积的10 左右 目标客户群 百货 消费理念比较前卫 具有较强购买能力的时尚潮流人群超市 追求品质生活的中高端人群 品牌专卖店定位建议 体量建议 业态组合建议 档次建议 目标客户群 4万平米左右 占项目商业总营业面积的45 左右 以服装 饰品 钟表 珠宝 鞋帽箱包为主 辅以部分顶级汽车展厅 汽车用品 Golf用品 IT电子等 重庆最高端 超越大都会 汇聚大量世界顶级品牌 包括已经进驻重庆的和部分未进驻的奢侈品牌 顶级品牌的比例相比大都会和协信中心更高 设店级别在专卖店以上 引入几家西部旗舰店 专卖店以重庆及周边区县 周边省市富裕阶层组成的高端客户为主 新兴高端产业带来的高端消费群体 餐饮休闲娱乐定位建议 本项目餐饮休闲娱乐比例相对竞争项目大 主要是考虑前期吸引人流 经营后期可适当缩小比例 体量建议 1 业态组合建议 2 档次建议 3 2 25万平米左右 占项目商业营业面积的25 左右 影院6000平米左右 餐饮8000平米左右 其余8000平米左右 餐饮 休闲 娱乐 文化 美容护理主题餐饮 专业影院 艺术酒廊 咖啡厅 运动会馆 顶级SPA KTV等 以中高端档次为主 部分高端特色品牌 具有很强的目的性消费导向 目标客户群 4 餐饮 尽量抓住CBD区域的商务客户 作为区域内商务宴请的首选场所 休闲娱乐 吸引人气最佳业态 主要针对消费理念叫前卫的高端群体 文化艺术主体会馆 主要针对高端商务人群和较高品位的消费群体 美容护理 追求品质生活的中高端人群 以女性消费群体为主 餐饮休闲娱乐业态演绎说明 这是一个现代都市人的生活方式 生活节奏 情感世界度身定做 成为国际画廊 主题餐馆 咖啡酒吧 法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往 日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝 巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演 华美的家具 时尚的艺术品 成熟的设计 舒适的音乐 魅力的鲜花组成的闲散时光 缓缓地细品 业态布局建议 B2层 平街 B1层 LG层 B3层 车库 品牌百货 主入口 品牌专卖店 百货入口 品牌形象店 百货卖场 餐饮娱乐 餐饮娱乐 品牌专卖店 项目业态垂直布局建议 项目业态平面布局建议 B1F B2F 品牌专卖店 餐饮休闲娱乐 说明 百货 主力店 主要设置在B1层 但在B2层设置入口 以便汇聚人流 百货的B2层可布置化妆品 珠宝 钟表 箱包等业态 餐饮休闲娱乐 设置在人流动线最远位置 因其业态具有强烈的消费目的性 以便于更多吸引人流穿过 品牌专卖店 和 百货区 从而达到带动人气的目的 租金价格建议 主力店 1 品牌专卖店 2 休闲餐饮娱乐 3 平均租金50 60元 B2层 平街 300元 B1层 210元左右L0层 180元 左右 B2层 平街 80元 左右B1层 60元 左右 CASE 重庆王府井百货平均租金70元 月 CASE 北城天街起租价175元 楼层差价为30 大都会起租价320元 楼层差价为20 西城天街起租价200元 楼层差价为15 30 万达广场起租价400元 以上起租价为LG层 CASE 北城天街餐饮起租价50元 大都会目前餐饮娱乐租价150元 西城天街餐饮娱乐租价80元 租金增长率建议 前三年不变 三年后按每年15 20 的增幅增长 1 商业部分2 酒店部分3 经济测算 人流动线建议产品细节建议 市场分析 案例借鉴 市场定位 产品建议 人流动线和电梯布局规划原则 1 注重内外沟通 脉络清晰 2 注重立体人流的自然顺畅 平均分配关系 3 避免盲区和死角问题 4 合理设置宽度 1 扶梯布局原则 商场的电梯部数 布局位置 要以有效疏散运载人流作为出发点 避免电梯口的人流堵塞 电梯与过道衔接处的空间宽于过道 或有交叉过道 引导顾客向上购物2 垂直电梯的布局原则 货人分流商场垂直电梯 货梯与载人梯分开设置 实行有效的货流与人流的分流 专用通道设置结合商场功能定位 避免行业经营冲突 项目人流动线的规划原则 项目电梯布局的规划原则 外部人流动向 从项目外部主要车流动线和项目周边车流及人流动线可以看出 项目的西部为动区 东部为静区 轻轨站 人流动向 车流动向 N 项目主要车流动向 项目外部主要车流动线图 项目周边主要车流人流动线 北 南 东 西 主要入口与电梯数量建议 项目平面入口建议 项目垂直入口和交通体系建议 B2层 平街 B1层 LG层 B3层 车库 入口 入口 扶梯 扶梯 电梯与观光电梯 楼梯 参照北城天街营业面积10平米 人流量平均9万 天 单方营业额在1 3万元 年 共有电梯62部 其中扶梯50部 计算 本项目人流量在8万人 天左右 共需电梯55部左右 按一般比例 建议项目设置垂直电梯10部左右 扶梯45部左右 楼梯间设置10处以上 商业人行入口 车行入口 商业主入口 人流动线设计参考案例 案例 北京东方新天地 案例 成都万达广场 广场 东方新天地单层面积超过4万平米 采用围绕中庭的环形主动线设计 通过内回环发射到各个区域形成 环形 网状 结合的人流动线设计 主力店 主力店 品牌专卖店 成都万达广场入驻了两大主力店 分居两侧 中部一条主人流通道连接 引导人流在达到主力店的同时到达品牌专卖店 内部人流动向建议 中央花园 B2层主要人流动线建议 B1层主要人流动线建议 电梯 扶梯 1 商业部分2 酒店部分3 经济测算 人流动线建议产品细节建议 市场分析 案例借鉴 市场定位 产品建议 全感官体验型休闲购物中心产品体系 生态 全感官体验型休闲购物中心 体验 有效地融合 中央公园 项目中心花园 生态小品 外立面 内部装修 细节处理 规划指标 视觉 听觉 触觉 嗅觉 味觉全方位的感官体验 全感官生态体验型休闲空间 重要的规划指标建议 说明 以下建议根据中原项目组对业内人士或客户的访谈获知 生态打造建议 将中央公园 项目中心花园与项目内部生态小品有效地融合在一起 形成重庆前所未有的生态购物体验 让消费者徜徉于生态公园中购物 立面建议 充分体现高档 大量LED在立面中运用 融入新兴科技材料和技术 演绎了色低碳环保 内部装修建议 内部装修用材用料选用品牌 整体体现高档 时尚 灯光搭配合理 建议采用暖色系 细部景观化处理 CASE 上海金茂中心商业装修和细部处理 连廊底部装灯 连廊上部 主通道装修 景观小品设置建议 景观小品在购物中心外部和内部穿设置 既可以作景观设施 部分还可作休憩设施 细节处理 车库 休息空间 电梯 卫生间设置建议 地下车库灯光明亮 地面墙面装饰处理 将部分服务式商业置于车库中 卫生间预留足够的空间 用材用料高档 体现品质感 扶梯采用自动感应式 有效节约能源 室外休憩设施 室内休憩设施 室外休憩空间和建筑环境良好的结合 形成和谐统一室内休憩空间体现舒适 与环境有机协调 细节处理 无线网络 导购视觉设计 VIP服务区 候车服务区等服务设施设置建议 购物中心中所有位置覆盖无线上网信号 以方便商务人士办公或查询资料所用 形象鲜明 个性突出 视觉识别性强的导购视觉设计系统便于引导项目内部人流 装修温馨 空间设置合理的VIP服务区 1 商业部分2 酒店部分3 经济测算 市场分析 酒店定位 本资料来自 60 重庆酒店市场整体分析 本资料来自 61 重庆市星级酒店市场整体供应现状 2004 2008年重庆市星级酒店结构分布 数据来源 重庆市历年统计年鉴 本资料来自 62 重庆市星级酒店结构及分布 主城区三星级及以上酒店结构 单位 家 主城区三星级及以上酒店区域分布 重庆市旅游局统计显示 目前重庆市场共有三星级以上饭店159余家 其中五星级9家 四星级43家 三星级107家 由此可见 三星级的饭店仍然是重庆星级饭店的主体 占了星级饭店数量的一半以上 其中五星级酒店主要分布在渝中区和北部片区 四星级酒店分布相对较为分散 仍以渝中区居多 北部片区位居第二 三星级酒店在各个区域均有分布 数据来源 重庆市历年统计年鉴 本资料来自 63 重庆市04年 08年三星级以上酒店客房数增长迅速 星级以上酒店客房数增长 三星级以上星级酒店床位数增长 数据来源 重庆市历年统计年鉴 截止2008年 全市范围内共有投入使用的星级酒店239家 其中三星级以上的酒店约159个 占酒店总数的66 52 2002 2008年年均增速达到15 每年全市将增加约17家的三星级以上酒店 三星级以上酒店合计房间数量和床位数分别为 26366间 46220张 年均增速为18 2 18 3 按星级分 三星级酒店数量最多 共107家 10768间客房 19689张床位 分别占星级酒店总量的67 30 40 84 42 60 五星级酒店最少 共9家 3238间客房 4892张床位 分别占星级酒店总量的5 66 12 28 10 58 从酒店数量增长来看 五星级和四星级酒店增速分别为22 5 16 9 高于酒店平均9 的增速 本资料来自 64 星级酒店酒店平均客房数量及床位数量走势 呈现规模逐步减少特征 舒适化发展特征 2004年 2008年酒店平均床位数量走势 2004年 2008年酒店平均客房数量走势 重庆市三星级以上酒店产品均呈现规模逐步减少的特征 2008年三星级及以上酒店平均客房数和床位数分别为135间 232张 其中五星级酒店的平均客房数和床位数减少更加明显 但平均值更高 从客房和床位数的比值看 三星级及以上酒店配比为1 83 即1间房间配置1 83张床 其中五星级配比最小 为1 51 表明酒店星级越高 床位配置越少 而且从04年到08年 三星级以上酒店的客房床位比例也在逐渐降低 表明越来注重舒适度的提高 本资料来自 65 重庆酒店市场需求分析 本资料来自 66 重庆酒店市场主要需求来源分析 商务客户 大部分国际性企业或全国性企业每年均需接待一定量的高层管理人员 技术人员 客户或者供应商等 一般会与酒店签订长期协议 通常一年一签 以获得较为优惠和个性化的服务需求稳定 价格承受力高 通常选择四星级以上酒店 五星级酒店最主要的需求 所占比重一般在50 以上 会议客户 新需求增长点 且能有力带动酒店其他收入 通常选择四星级以上酒店 重庆市场中有相当大的份额为会议会展所占据 旅游团队 季节性需求 通常选择四星级以下酒店 重庆自身有丰富的旅游资源 但数量和质量较高的不多 休闲娱乐客户 休闲娱乐是重庆高星级酒店市场的重要特点 本地消费者会经常光顾酒店 麻将 KTV等是主要的休闲娱乐活动 需求较为稳定持续 但支付能力有限 以选择四星级以下酒店为主 本资料来自 67 星级酒店主要客源构成 五星级酒店客源主要来源 四星级酒店客源主要来源 五星级的客源中约有45 来自商务需求 20 来自会议 四星级酒店的客源则主要来自会议 其次为商务和旅游 各酒店由于自身的定位差别 各自的客源结构会有一定不同 本资料来自 68 重庆酒店市场经营状况分析 本资料来自 69 客房价格实施标准及出租情况分析 单位 标价RMB元 天 据调查 各星级酒店客房标价 成交价以及协议价有较大差距 并且价格依酒店淡旺季的区分而有相应的变动 一般来说酒店根据星级的不同而有不同的价格底线和上限 协议价格则依据客人与酒店签订的协议 根据客人年消费量的多少来决定最终协议价格 各协议价格在价格底线和上限之间浮动 有很大差异 三星级 四星级及五星级酒店标间的折后均价分别为200 300 300 400和500 660元 天 较一线城市酒店的价格偏低 本资料来自 70 入住率分析 从酒店入住率来看 目前四 五星级酒店整体入住率约为60 左右 经营状况较好 据中原调查 当前重庆三星级以上酒店客房入住率达到40 时 酒店基本达到盈亏平衡点 而三星级酒店经营状况普遍不佳 受经济型酒店市场冲击较为严重 本资料来自 71 经营状况分析 酒店前期投入资金大 回收期长 故在短期内难以实现赢利 从主城区在营业酒店的经营状况来看 大部分账面净利率为负值 呈亏损状况 当然不排除部分酒店出于纳税角度的考虑 实际值应该高于这一水平 总体来看 重庆酒店经营状况较好 尤其是四星级以上酒店 如大世界酒店 扬子江假日酒店处于赢利的状态 从目前酒店经营业绩分析 酒店餐饮 商务会议收入日益成为酒店行业的主要收入来源 并在个别四 五星级 该部分收入超过了客房收入 如 大世界酒店02年餐饮收入就超过客房收入 成为酒店最主要的收入来源 从酒店经营状况分析 目前重庆酒店市场呈现星级越高 入住率越高的趋势 三星级酒店将陆续被经济型酒店代替 本资料来自 72 重庆酒店市场总结 重庆目前星级酒店随着经济的快速增长呈快速发展态势 尤其是高星级酒店近年来增长较快 呈现规模增速逐渐降低品质逐渐走高趋势 重庆高星级酒店主要分布在渝中和新兴商务区北部区域 未来潜在高星级酒店主要分布在解放碑和南滨路这两个区域 高星级酒店的经营状况相比低星级酒店经营状况好 餐饮和商务会议及娱乐逐渐占据了酒店收入的重要比例 综合重庆酒店市场特别是高星级酒店的经营和布局情况看 同时结合本项目的高区域价值和T1栋的良好景观价值 本项目存在发展高星级酒店的机会 那本项目发展什么样的高星级酒店呢 本资料来自 73 重庆酒店竞争市场分析 本资料来自 74 重庆五星级酒店区域分布 中部和北部为主 中部属于传统的商圈如解放碑 北部属于新兴的商务区如北部新区 解放碑 万豪 海逸 洲际 豪生两路口 希尔顿江北 金源 君豪北部新区 戴斯 金科 维景 喜地山戴斯酒店南坪 艾美高新区 申基索菲特 南方君临 渝中区凭借良好的商业圈传统基础 五星级酒店供应量最大 江北区域良好的商务发展前景带动了酒店产业的发展 酒店多为近年修建 以满足商务需求 重庆14家五星级酒店集中在渝中和三北区域 渝中作为传统中心最先集聚了多家酒店 三北区域作为城市发展方向 近年来新增多家五星级酒店 重庆目前的五星级酒店 渝中区是重庆传统的商贸中心 因此成为五星级酒店最早选址区域 数量较大 江北区和北部新区是近年政策推动发展起来的新兴商务地区 五星级酒店业随之发展起来 基本上每年增加一家 酒店的规模和设施远超过渝中区 万达艾美酒店是万达广场的配套酒店 也是目前重庆硬件条件最好的酒店 重庆早期五星级酒店多位于传统商圈 由于历史或其他因素 周边环境对酒店形象影响较大 成熟商业区酒店 海逸酒店为例优势 地处成熟商业区城市配套良好 地段优越 交通 购物方便 租金均价较低 性价比高劣势 地处于繁华商业街闹市区 噪音大 人流密集杂乱 居住舒适性低 景观资源较少 没有强势自然景观 城市中心区域交通拥堵 停车位数量紧张 出行不便 酒店修建年代久远 硬件设施相对落后 配套餐饮娱乐设施较少 水平偏低 服务人员质量偏低 入驻客户评价 新兴商业区酒店 艾美酒店为例优势 地处南坪商业中心 地段优越 交通 购物方便 大堂挑高很高设计感强 大方阔气 装修风格现代 卫浴 床具舒适 艺术 地处于繁华商业街闹市区 但晚上人流量较小 噪音小 居住舒适性强 酒店在南岸区 距离欣赏夜景的地方近 服务人员态度好 热心周到 平易近人 餐饮娱乐独特 形式丰富劣势 距离重庆核心商务区较远 交通不便 入驻客户评价 海逸酒店楼下是解放碑步行街 白天人潮川流不息 早晚上下班时间交通拥堵 汽车噪音大 解放碑虽然为重庆最高端的商业区 但重庆特有的文化传统亦随处可见 棒棒 路边小贩 较多 严重影响了酒店入驻客户 大多五星级开业时间不长 硬件设备良好 早期的五星级酒店多进行翻新装修 整体硬件良好 重庆近3年来修建了6家五星级酒店 从档次来看 酒店的硬件设备将不断提升 从开发区域来看 新兴商务区将是新的开发热点 目前重庆五星级酒店硬件条件主要表现在如下几方面 例子 希尔顿酒店 客房规划标准分析 从统计数据来看 低层主要是低档标间 套房 高级客房多位于高层 高层景观好 私密性佳 面积方面标间主要集中于38 48平方米 套房主要集中于50 70平方米 其中行政客房的面积均大于同种类客房面积 总统套房类客房 一般在最高层 作为标志性客房 面积达300多平方米 套数只有1至4套左右 楼层 高 中 低 30507090100300 豪华标间 行政标间 商务标间 豪华套房 行政套房 商务套房 总统套房 面积 平方米 五星级酒店市场中 标间所占比重最大 主要满足一般旅游 商务 行政人群需要 套房数量少 面积大租金贵 近年 重庆五星级酒店开始修建酒店公寓 用于日租或短租 户型小巧紧凑 租金较低 总统级套房数量有所增加 商务会议 康体娱乐 特色餐饮是五星级酒店的主要配套 且已逐渐成为重庆五星级酒店收入的重要来源 其比重更有上升趋势 目前五星级酒店的配套齐全 主要以商务配套为主 商务服务种类丰富 日趋细化 娱乐类功能更加完善 增加如儿童看护类的人性服务 未来 酒店竞争不仅是价格 硬件设施的竞争 更侧重于各项服务功能的完善和齐备 重庆五星级酒店整体租金低于一线城市 各酒店之间价位相差较大 整体五星级酒店入住率情况良好 传统商务中心解放碑入住率最高 重庆五星级酒店客房租金范围 目前重庆五星级酒店的租金要低于一线城市 性价比较高 价位相对较高的酒店主要出于地段优势 洲际酒店 或是外国奢华酒店品牌的影响力 申基索菲特酒店 相对于修建年代较远的酒店 海逸酒店 或是新兴酒店区位较远 硬件存在不足的酒店 维景酒店 其租金价格相对较低 影响五星级酒店入住率因素分析 本资料来自 81 重庆潜在五星级酒店区域分布 中部和南部为主 竞争市场总结 重庆五星级酒店供应市场与潜在供应市场格局 1 商业部分2 酒店部分3 经济测算 市场分析 酒店定位 案例借鉴 位于上海陆家嘴CBD核心的金茂君悦酒店定位为 超五星级商务旅游酒店 在满足商务接待的同时充分利用了良好的城市景观 超豪华五星级酒店 金茂君悦酒店53 87层 上海陆家嘴CBD 金茂君悦酒店位于上海陆家嘴CBD核心区的88层金茂大厦内的53 87层 是世界最高酒店之一 酒店地处浦东商业金融区陆家嘴的中心 距离上海证券交易所 上海环球金融中心和国际会议中心只有5分钟 酒店定位 超五星级商务旅游酒店 酒店定位 定位依据 江北嘴作为重庆新兴规划的以商务为主的CBD 具有高区域价值和非常良好的发展前景 未来将吸引大量的高端企业进驻 作为重庆未来最高端 最具国际化的区域 潜在酒店规划较少 且其潜在酒店推出时间存在不确定性 本项目存在发展高端酒店的良好机会 项目定位为城市标杆综合体 其大体量的写字楼将带来大量高端商务客户 项目T1栋300米的高度 具有非常好的景观资源 从项目长远收益的角度讲 高端酒店对项目利润贡献大 高端酒店便于树立形象 从而为项目的标杆写字楼提供有力支撑 酒店定位 超五星级全景观商务旅游酒店 在满足CBD区域大量高端商务接待的同时 兼顾旅游接待的超五星酒店 档次定位 超五星级酒店建议装修费用超过5000元 全面颠覆外来高端客户对重庆五星级酒店的印象 树立未来重庆五星级酒店的标杆形象 做中国西部最有特色的商务旅游酒店 主题定位 西部最高超五星级全景观酒店建议酒店位于T1栋44F 63F内 属于中国西部最高的酒店所有房间都拥有良好景观的 江景景观 公园景观 城市景观 南山景观 酒店客户定位 核心客户 高端商务人士以CBD及两江新区内的高端企业带来的高端商务客户为主 与重庆又长期业务往来 并对本酒店高度认可 具有一定消费忠诚度的商务客户 CBD内高端企业的商务会议需求承载 CBD区域内的高端商务宴请需求承载 重要客户 旅游客户到重庆旅游的高端散客 到重庆旅游的国外旅行团 价格定位 市场比较法修正系数 建议本酒店主力户型租金为 700元 日 含早 酒店风格建议 酒店大堂 公共过道 客房以现代时尚简约风格为主 部分配套空间可做与之主题相匹配风格充分展现时尚的简约精髓 浪漫 时尚 简约 舒适 用色大胆 如红和黑配 黑白灰配 主体风格多为高纯度色 线条简单 装饰元素少 现代新型装饰材料 如钢化玻璃 不锈钢 马赛克 酒店规模建议 体量建议 4万平米左右客房与配套比例为6 4 共计301间客房 本资料来自 91 酒店客房配套及服务建议 独立调较空调系统 卫星电视及电影频道 直拔国内国际长途电话 房间保险柜 咖啡及茶饮设施 吹风机 迷你酒吧 电脑 宽带网接口 110 220V电源插座 文具用品等 提供叫醒服务 留言服务 衣装湿洗 干洗 熨烫和修补服务 提供擦鞋服务 24小时提供中西式早餐 正餐送餐服务等 酒店客房配套设施 酒店客房配套服务 酒店楼层分布建议 63F 62F 61F 60F 59F 58F 57F 56F 55F 54F 53F 52F 51F 50F 49F 48F 47F 46F 酒店配套 酒店高端配套 普通标间 普通单间 行政酒廊 只针对高端客房 行政楼层大堂 酒店大堂 商务中心 咖啡厅 平面分布建议 63F朝江面1间总统套房 62F设置8间行政套房 61F设置18间豪华套房或豪华标间 60F设置高端客户大堂 10间豪华套房或豪华标间设置在朝江面 备注 高端客房由1F电梯直达 其行政酒廊也只针对高端客房服务 总统套房 行政套房 豪华标间 豪华套房 64F 平面分布建议 52 59F单层设置33间普通标间或普通单间 两种房型相互间插分布 夜总会 KTV 健身中心 泳池 SPA 各种会议室 宴会厅 多功能厅 餐厅 包房 配套设施建议 本资料来自 94 电梯间 中餐厨房 餐饮包房 西餐厅 西餐厅厨房 51F 休息区 电梯间 休息区 多功能厅 50F 餐饮包房 宴会厅 休息区 电梯间 休息区 中型会议室 大型会议室 49F 多个小会议室 48F 47F 46F 电梯间 电梯间 酒店大堂 电梯间 3F 设备间 设备间 监控中心 洗衣房 酒店库房 酒店配套及楼层分布建议 酒店办公室 商务中心 咖啡厅 KTV包房 夜总会 电梯间 健身中心 高端SPA 室内泳池 酒店各项配套面积建议 本资料来自 96 公共部分装修建议 酒店大堂 项目大堂建议设在46层 大堂面积建议半层 建面1000平米 套内在650平米左右 并挑空一层 两层高 作为大堂的配套性功能补充 大堂后面设置商务中心和咖啡厅 本资料来自 97 酒店配套建议 咖啡厅 主要作用 酒店大堂配套服务 承接大堂会客功能的补充 建议打造休闲类型咖啡厅 使用较鲜亮的颜色 带有识别感的简洁风格 咖啡厅大小在150平方米左右为适宜 主要经营以咖啡为主 此外有少量的甜品 本资料来自 98 酒店配套建议 酒店商务中心 主要作用 酒店配套服务 满足酒店商务需求功能 建议打造休闲类型商务中心 使用较鲜亮的颜色 带有识别感的简洁风格 建议商务中心大小在200平方米左右为适宜 经营范围主要以服装 精品 商务服务等为主 本资料来自 99 酒店娱乐配套建议 KTV 夜总会 酒店KTV是为了满足酒店团体顾客的需要 提供相对独立 无拘无束 畅饮畅叙的娱乐休息场所 为客人提供轻松愉快的环境 配备多个装修风格迥异的KTV包厢 考虑到KTV 夜总会等娱乐设施的噪音等因素 因此建议 娱乐设施空间占用较大 在确定空间时都可根据接待人数 将空间面积分为小型