规范秘籍张贵乔.docVIP

一切都是人为的：选队伍，选材，选机械，交底清楚，定专人，关键部位专人盯。1、建筑层数1-3低层，4-6多层，7层以上高层，100m以上超高层。承台：厚度不小于300mm，周边距桩中心不小于桩直径或边长，保护层50mm,桩基础验收合格后进行。人工挖空桩800-2000mm,最大3500mm,采用砼、沉井、钢套管护壁三种人工地基加固：压实、换土，打桩，基础占造价10-40，刚性基础适于土质匀、地下水低、六层以下砖墙承重。1、 基础室外地坪超过5m深基础，否则浅基础（不能浅于500mm），埋于冰冻线下（100mm粗砂或焦渣防冻胀反拱）。2、 桩现场预制叠浇法，不超过3层，下层强度30方可浇上层，100方可起吊运输。吊点设计定，少于3用正负弯矩定，多余三点用反力相等原则定。垫木根据吊点定且位于同一垂直线，堆放不超过4层。3、 砂浆M0.4、1、（2.5、5、7.5、10常用）、15共七级，砖MU7.5、10、15、20、25、30六级。砌体质量一半与施工有关。留斜槎三分之二，砂浆搅拌3-5分钟，水泥和水泥混合砂浆3和4h用完，铺浆不超过750mm气温超过30度，2和3h用完,不超过500mm。砖提前1-2d浇水,灰砂砖及粉煤灰砖不必润湿。竖缝90横缝80饱满度，横平竖直，砂浆饱满，上下错缝，接槎可靠.4、 构造柱五进五出,拉结筋120mm设一根（至少2根）直径6mm,且不少于两根，每边伸入至少500mm加一道，末端弯钩。5、 基础墙1:2.5水泥砂浆加适量防水剂，厚20mm，抗震不能用油毡水平防潮层。6、 一步架1.2-1.4m，砌墙一栋内先砌高，再砌地处减少沉降。时时检查砖与皮数杆相符，及时调整。7、 水泥3个月，快硬一月，不同品种不得混用。8、 后浇带2月后浇，800-1000mm，（30-40m留），钢筋可 搭接。9、 凡是达不到合格标准,必须返修、加固、报废，由此直接损失5000元内为质量问题，5000元及以上为质量事故。结构必须满足：a,正常施工及使用可能的各种作用，b,正常使用时良好功能，c,正常维护足够耐久性，d,偶然事件仍能保持必要整体稳定性。10、 事故分为：倒塌，开裂，错位，地基工程，基础，变形，结构及构件承载力不足，功能，其他。原因：违反建设程序，地勘，设计计算，材料及制品，使用不当，科研技术，施工忽视结构，施工工艺，施工管理，灾害。11、 常见事故：倒塌部位原因柱、墙1、设计截面太小，2，设计方案有误（弹性误用刚性，梁墙节点刚接误用铰接），3，砼质量问题(强度不足，有空洞)，4，砌筑问题（砂浆饱满度低，组砌不良通缝重缝多，砂浆强度不够，漏配筋，5，施工中失稳（吊装临时固定不牢，施工自由高度太高，升板群桩失稳，对大风及其他外力估计不足），6，施工超载，7，乱改尺寸（取消梁垫，房间改）。梁板1，设计截面太小，2，钢筋错位太大，3，砼强度不足，4，模板支架失稳，5，预制楼板质量低劣，6，施工超载。悬挑结构1，整体倾覆（设计未稳定性验算，施工早拆模板）2，根部断裂（钢筋错位，模板支架方法有误，砼质量问题，漏放连接钢筋，拆模过早，施工超载）屋架屋盖1，钢屋架:压杆失稳，支撑不良，材质不良，超载，制作质量太差（焊接），屋架铰接改刚接，杆件轴线不交汇造成次应力太大。2，钢筋混凝土屋架：组合节点构造处理不当，未设纵向传力杆件，吊装失稳，拼接焊接质量差，屋面超载，3，木屋架及钢木屋架，设计截面太小，选材不当（腐朽、虫蛀、木节），不设支撑及不良，任意锯下弦外伸段造成抗剪力不足。整体倒塌1，地基沉降不均，2，设计方案有误，3，施工质量，4，无证施工设计，5，违反建设程序错位、偏差、变形原因常见原因测量放线1，看错图（不看总图导致方向错误，基础中心线当轴线，车间轴线当构筑物中心线，轴线间尺寸错误）2，测量错误（读错，仪器工具误差，方法不当）3，测量标志位移，（控制桩埋设不牢，标志位于交通要道，控制点设在模板及脚手架上）设计图纸1，土建与水电矛盾，2，设备地脚螺栓与设备不合，3，建筑物与构筑物间距太小，4，图纸不按常规又不标注南北构件制品尺寸1，钢结构工艺不良，2，堆放运输安装不当，3，预制板尺寸超大，4制作场地不平施工工艺1，施工顺序不当，2，模板支撑固定不当，3，安装工艺差，4，预埋件不牢，5.，模板尺寸有误，6，单方回填，7，地下水池排水不力而上浮基础1，沉降太大，2，沉降不匀其它1，安装累计误差，2，堆载太大，3，冻胀裂缝结构类别原因常见原因砼材料、半成品质量1，水泥、砂、石质量不合2，外加剂不当，3配合比不当建筑构造1，配筋2，施工缝3，连接出现弱点施工工艺1，任意加水及加水泥浆，2，制备运输浇筑养护不当，3，钢筋保护层太小，4，施工缝处理不当，5，拆模太早，6，过早加荷载施工超载结构受力1，设计截面太小，2，超载，3，设计允许4，应力集中地基变形1，沉降太大，2地面荷载太大温、湿度1，环境2，大体积，3，砼收缩其它钢筋腐蚀，碱骨料反应，地震，砼腐蚀 砌体温度1，砌体与砼不一致，2，环境地基变形1，不均匀沉降，2，相邻建筑物，3，局部塌陷建筑构造1，整体差，2，变形缝设置不当结构受力1，截面太小，2，局部压力太大施工质量1，组砌不当，2，砂浆饱满度太小，3，砂浆强度低，4断砖集中使用材料质量1，水泥，砂不合格，2，工业废料使用不当，3砌块体积不稳钢钢材裂缝出厂不合格,工地验收不认真焊接裂缝焊接不良,钢材可焊性差,低温焊接措施不当使用不当冲击与震动,疲劳12、 事故处理两方面工作：1：不合格或事故部分处理，2，防止再发生纠正和预防措施。任务：1，创造正常施工条件，2，确保建筑物安全，3，满足使用，4，保证耐久，5，防止事故恶化，6，有利交工验收，7，防止再发生。事故处理特点：1，复杂性，2，危险性，3，连锁性，4，选择性，5，难度性，6，高度责任性。事故处理条件：1，情况清楚，2，性质明确，3，原因准确，4，评价一致，5处理要求目的明确，6，资料齐全。事故处理原则：1，定性，2，定范围，3，达要求（安全可靠，不留隐患；满足使用；经济；材料、设备、技术满足；施工方便，安全）；4，选方案和时间，5，制定措施。注意事项：1，综合治理，2，清除根源，3，处理期安全，4，加强检查验收。可以不专门处理：1，不影响使用及安全，2，施工质量检验问题，3，不影响后续，4，利用后期强度，5，验算符合。虽然可不理，仍然需征设计同意，备好书面文件，有关签字，供交工和使用参考。13、 大体积砼三方向超过800mm,内外温差25度，裂纹与配合比关系很大，导致：表面、深层、贯通（收缩所致）三种裂纹，地下0.1mm不要紧，0.2mm必须处理。一方砼:石子:1.22t,水泥：0.44t,砂：0.618t.，水灰比0.38-0.4。砂子，0.25以上粗砂、中砂。两次收水，木蟹搓毛，防止裂纹。（采用商品砼注意按自己要求配合比）。七层及以上必须有电梯.钢筋直径25mm不能绑扎连接。电渣压力焊鼓包是钢筋1.6倍，焊剂431，冷却半小时才能敲去废渣，直径18-32mm。直径超过32一般用冷压连接。挖机平整场地一个台班700-1000。常用构件的代号序号名称代号序号名称代号序号名称代号1板B15吊车梁DL29基础J2屋面板WB16圈梁QL30设备基础SJ3空心板KB17过梁GL31桩ZH4槽形板CB18连系梁LL32柱间支撑ZC5折板ZB19基础梁JL33垂直支撑CC6密筋板MB20楼梯梁TL34水平支撑SC7楼梯板TB21懔条LT35梯T8盖板或沟盖板GB22屋架WJ36雨蓬YP9挡雨板或口板檐板YB23托架TJ37阳台YT10吊车安全走道板DB24天窗架CJ38梁垫LD11墙板QB25框架KJ39预埋件M12天沟板TGB26钢架GJ40天窗端壁TD13梁L27支架ZJ41钢筋网W14屋面梁WL28柱Z42钢筋骨架G14、 单扣件抗滑1.1-1.2t,设计0.8t.,双扣件设计1.2t.一、 屋面、卫生间、渗漏质量通病预防措施女儿墙泛水部位渗漏1、女儿墙与找平层的转角处应按规定做成圆角，垂直面与层面之间的卷材应分层搭接。2、立面卷材收头的端部应裁齐，压入预留凹槽内，用压条或垫片钉压固定，最大钉距不应大于900，然后用密封材料将凹槽嵌填封严。3、木砖、木条需做防腐处理，安装必须牢固，严防松动。4、封口水泥砂浆抹压密实，应分层嵌填粘结牢固。出屋面管道、构筑物泛水处理1、屋面垂直出入口防水层收头应压在砼压顶圈下。2、伸出屋面管道周围的找平层应做成圆锥台，管道与找平层应留凹缝，并嵌填密封材料。防水层收头处用金属箍箍紧，并用密封材料封严。地面汇水倒坡1、用水房间的地面坡度要求距排水点最远距离处应控制在2%，且不大于30，坡向正确。2、严格控制地漏标高，地漏应低于排水地表面5mm。地漏处的汇水口应呈喇叭口型，集汇性好。3、用水房间地面应比室内及其他地面低20-30mm。墙身返潮和地面渗漏1、 用水房间防水层施工前，必须认真清理基层，使其保持洁净、干燥，不得有积水。2、 墙体根部与地面的转角处找平层应做成钝角。二、模板工程质量通病预防措施柱模板支撑不牢固，移位柱模安完后，应全面复核模板的垂直度、对角线长度差、截面尺寸等，支撑必须牢固梁模板支模架不牢固，变形梁模夹具不牢固，底模未按规定起拱，梁柱接头处未处理好模板安完后，应检查中心线，标高断面尺寸等项目，支模架及梁模夹具必须牢固，偏差超过时应进行校正，底模按规定起拱。板模板支撑不牢固楼板模板下支撑应有足够强度和刚度，支撑平面平整三、钢筋工程质量通病预防措施成型尺寸不符合要求加强配料管理工作，根据本单位设备经验和传统操作经验，预先确定各种形状钢筋下料长度调整值，配料时考虑周到，为了划线简单和操作可靠，要根据实际成型条件制定一套划线方法及操作时搭板子的位置规定备用，板距大小应根据弯曲角度和根据直径确定，对于设备老化的，就在成型案上划出角度准线，并先放实样检查后，再大批制作。骨架外形尺寸不准，箍筋间距不一1、绑扎时应牢固；2、对已不准确骨架个别箍筋松绑应重新绑扎；3、外伸部分一道临时箍筋，并应缠扣绑扎；4、浇筑砼时，不能踩筋；5、划出箍筋位置后再绑扎。四、砼工程质量通病预防措施砼和易性不好1、严格按配合比执行，严格计量，斗车过磅；2、特别加强水的计量；3、严格搅拌时间。麻面、蜂窝1、严格控制配合比，搅拌均匀；2、模板按规定润湿，接缝严密，清理干净；3、严格按施工操作程序；4、按规定进行养护。露 筋1、采用标准垫块，并牢固固定；2、砼振捣密实。孔 洞1、砼倾倒高度必须符合规范要求，并按规定使用砼串筒；2、砼振捣按规范要求，以防漏振。缝隙及夹层1、按规范处理施工缝；2、将砼杂物清理干净。 五、砌体工程质量通病预防措施碎断砖块上墙装卸加气块时应避免碰撞，并码放整齐，断裂和边角碰坏者，未经修补合格，不得使用。砌体偏歪，粉刷特厚墙体弹线应依据设计轴线，并宜一次放正，不得任意敲击。偏差超过规定时，应在灰缝砂浆初凝前，取下砌块，铲去砂浆，重新砌筑。墙面不平砌体铺浆后应放上砌块，并宜一次放正，不得任意敲击，偏差超过规定时，应在灰缝砂浆初凝前，取下砌块，铲去砂浆，重新砌筑。砌体顶部不实砌体顶部与上部结构的连接，应在砌体灰缝砂浆凝固后，用实心砖斜砌抵紧或用木楔楔紧。木楔应作防腐处理，缝隙应使用砂浆填塞紧密。填充墙应与框架中预埋的拉结盘相连接。六、楼地面工程质量通病预防措施地面不平，倒泛水1、施工中首先必须保证楼地面基层标高准确，抹地面前，以地漏为中心向四周放射冲筋，找好坡度用刮尺刮平，抹面时，注意不留洼坑；2、地漏安装标高准确，宁可稍低也不要超高。地砖空鼓1、地面基层清理必须认真，充分润湿，以保证垫层与基层结合良好，垫层与基层的纯水泥结合应涂刷均匀；2、地板砖背面应清扫干净，并事先用水润湿；3、地板砖初步试铺后，用橡皮锤敲击，既要达到铺设高度，也要使垫层砂浆平整密实；4、地板砖铺设24h后，应洒水1-2次；5、铺贴后严禁立即上人踏压。地板砖分格不顺直1、由专人负责统一从楼道向房间内引进标高线，房间内应四边取中，在地面上弹出十字线，铺设时，应在十字线交叉处安调一块作为标准块；2、地板砖安设前必须经验核质量，尺寸分类后方可铺贴；3、接缝必须拉通线，不能有偏差，铺设时，分段分块尺寸事先安排好定死，以免产生游丁缝、不均匀和最后一块铺不上或防止过大现象。踢脚线1、优化施工顺序，在抹灰时应按下列工序进行：墙模浇水贴拼抹水泥踢脚线做水泥护角墙面冲筋抹底灰。楼梯踏步高度不一1、加强楼梯在结构施工中的复检工作，踏步高度应尽可能一致，偏差控制在1cm；2、抹灰前，应根据平台标高和楼面标高，先在侧面墙上弹出一道踏级标准线，然后根据踏步数斜线等分，这样斜线上各等分点即为踏线的阳角位置。楼梯踏角处裂缝1、踏级抹面前，应将基层清理干净，并充分浇水润湿；2、抹灰前应刷一道素浆结合层，水灰比控制在0.40.5内，并严格做到随刷随抹；3、一次抹灰厚度应控制在1cm内，过厚的抹灰应分层操作；4、应先抹立面，后抹平面，使平面立面的交接处在水平方面，将交接处紧密。门窗及墙角未处理注意细微部位的基层清理工作，且做在面时要注意这些部位质量。七、抹灰工程质量通病预防措施内外墙抹灰空裂1、墙面清理干净，脚手架眼补设好，砼板梁凹凸部位必须剔凿补平；2、墙面应在前一天润湿，要浇透浇匀；3、严把原材料质量关；4、严格控制砂浆配合比，和易性和粘结强度；5、严格分层抹灰，室外抹灰要设置分格缝，装饰抹灰底子灰完工后要在底灰上弹出水平和垂直分格缝，要从建筑立面上拉通线弹出，侧面要用水平尺引过去。内外墙抹表面不平阴阳角不反正不垂直1、按规范将房间找方，挂线垂直和贴饼；2、冲筋宽度10cm左右，其厚度与灰饼相平，阴阳角应随时用方尺检查方正，不方正的及时修正，抹阴角稠度应稍小，要用阴角抹子上下窜平窜直，尽量多压几遍。顶棚抹灰空裂1、现浇板底木块，油毡要认真清理板面蜂窝，麻面应用1：2水泥砂浆找平；2、底板抹灰前两天应浇水润湿，抹灰时再喷一遍；3、底板抹灰应刮道801胶素水泥，抹灰总厚度控制在1.2cm左右。接槎明显，色泽不匀1、抹灰层注意接槎部位操作，避免发生高低不平，色泽不一致现象，接槎位置应在分格处或阴阳角处；2、水泥浆应用木搓搓平，然后上下拉压，方向要一致。雨水污染墙面1、在外墙窗台、窗楣、突出的雨罩、阳台、挑檐等部分要留滴水槽，滴水槽要精耕细作，既保证使用功能，也增强观感；2、滴水槽宽度10mm顺直一条线，距外边沿30mm，距墙面30mm外做防水处理；3、凹凸墙面6cm者做大鹰嘴，滴水顺直一致，滴水处理应以凸出沿口下沿10mm。挑檐、雨蓬、阳台在水平垂直方向不一致1、结构施工中，现浇雨蓬要按水平和垂直两个方向拉通线，找平找直；2、安装门窗框前要找出窗台中心线和水平线，接中心线和水平线立窗框；3、作面施工前基层首先对墙面大角、垛、窗套、檐口、阳台等部位弹出控制线，严格按线施工；4、注意细部做法，提供观感质量。八、门窗工程质量通病预防措施门窗框不方正、不垂直1、安装前应检查框的每一个角的榫眼结合是否牢固；2、框的立顶垂吊好后两个对角线相等时再加钉固定；3、固定好再进行一次检查，看是否有出入并注意将框架的下角用垫木垫牢；4、注意成品保护。门窗框松动1、木砖数量应按规范要求预留，且要安装牢固，120墙木砖可加铁丝固定；2、框与木砖连接最小应有两个10CM钉子。门窗框位置不准确1、严格按设计要求立门；2、两层以上建筑物接框时，上层框的位置要用经纬仪与下层个框吊齐，对正，同一墙面的框的安装要以50线为准，做到标高一致。门窗框与洞口位置过大过小1、砌墙所用皮数杆应画出梁位置，下面要留出5CM左右高泛水；2、砌筑排砖时，不得随意缩小洞口尺寸；3、洞口尺寸合适，安装时过梁下边要留1518CM左右的抹灰量，两边留缝量均匀一致。门窗扇开户不灵，开向不正确1、验扇应检查框的立挺是否垂直，有偏差要重新修整；2、保证合格的进出，深浅一致，使上下和面轴保持在同一垂直线上；3、选用五金配套，螺丝安装要平直；4、严格按设计要求门窗扇，保证开向正确，使用方便。门窗自行关闭安装扇前检查垂直度，如有里外倾斜应进行调整，槽位置一致，深浅合适，上下2合页轴线在一条垂直线上。门窗扇缝隙不均匀不顺直1、优选施工队伍，注意操作水平；2、明确质量标准，提高质量档次。15、 钢结构分：柱段、中间梁段制作。放样，号料，切割(弯折),边缘加工，制孔，小、大组装，检查，编号。16、 高层四大问题：测量，钢筋连接砼模板，垂直运输（固定（抗倾覆和压力验算），行走，附着(自由高度30米，每20米设附着，拉杆不超过6米)，内爬），脚手架。17、 商品房外墙面积是建筑面积0.8，内墙面积是建筑面积2.1-2.3。挖机斗宽1.24米,盾构机6-8千万,盾构片连接防水关键.18、 地基问题:地基特殊问题处理:遇粪坑-全部挖出，沿边多挖300mm，用3:7灰土回填。潮湿土壤，用级配沙石填实。枯井-挑梁，井内用级配沙石填实。沉降缝-新基础做挑梁。橡皮土-先晾槽，掺石灰或碎石。基础埋设H不同-相差小，斜坡；大则踏步，踏步高小于500mm，长大于2*踏,不均匀下沉-刚性墙、圈梁、沉降缝。19、发出指令不可抽象： 没有具体内容的指示，使部下无所适从，要么不去做， 要么靠自己的想像发挥来做，必然导致作业结果出现 偏差； 出指示要有6W2H（何事WHAT、何故WHY、 何人WHO、何时开始和结束WHEN、何地WHERE、 为谁FOR WHOM、如何HOW、 成本MUCH）方面 的具体内容，这样作业人员才知道自己的作业目标是什么。19、 楼梯：超过六层办公楼设电梯，建筑电梯超过75米，应分区分层。净宽0.55+（0.-0.15）m并不少于两股人流，平台扶手不小于梯段净宽，318级，小于三级应做成坡道，平台下净高2米，梯段2.2米，儿童天井宽小于200mm.,否则要保护措施，栏杆1.051.2米，离地0.1米不留空，公共建筑靠墙设不高于0.6米扶手，竖直线间距小于0.11米，踏步0.150.26m,有儿童则有防攀爬措施。幼儿室1.3米以下，不能粗糙有棱角。学校距离铁路300米，距离交通80米，否则保护措施。20、 窗台低于0.8米须有保护措施，有防火、卫生、安全相互影响不能同埋一个竖井内。排烟、通风不能共用一个系统。黑板垂直照度大于100xl.均匀度大于0.7.房间噪声一级小于40，二级45，三级50db,严禁将幼儿室设在地下室及半地下室。寒冷地区门斗双层间距不小于1.6米，离地0.6-1.2米不能设易碎玻璃。阳台、屋顶平台栏杆不小于1.2米，且不能设内支撑。21、 卧室、起居室净高不小于2.4米，局部不小于2.1米，坡屋顶不小于2.1米，不大于室内面积三分之一。22、 地下室距离甲乙类易燃易爆厂房50米，有毒气体100米。23、 高层防火分为一二级，其他为四级，（易燃、可燃、难燃、不然）地下室为一级。高度超过250米，必须经国家消防专题论证。钢筋混凝土、钢结构外露节点必须刷防火保护层。图书馆高超过24米，藏书少于100万二级，超过为一级。车站、码头、影院二级。24、 挖桩10米深必须专门送风，电线架空2米，堆土空外1米。空口护栏，软梯，安全灯12V.25、 提升架上面自由高度小于6米，吊篮最低卷筒钢丝最少3圈，20米以下至少一股，9.3,8根。只能用钢丝绳做缆绳。各层设常闭栏杆门，可以承受1kn26、 脚手架超过24米必须与墙刚性连接，横向6米,竖向4米.18挡脚板,1.2米栏杆,距离墙面少于150.抛撑斜撑剪刀撑.码转少于3层.严禁48,51混用。严禁打孔。立杆间距小于1.5米,横杆小于1.8米,扣件(直角,旋转,对接).柔性连接用8号钢丝.27、 旋转臂起重机与10KV以下水平距离大于2米，非热力管道与电缆距离大于0.5米，橡胶电缆垂地大于2.5米。电缆地下0.2米地上2米必须设套管保护，电梯安装前各层设1.2米高护栏。28、 水、气试压为正常1.5倍，并且不小于0.6MPa.29、 卫生间及防水要求砼大于C25，上翻12030、31、32、 小砌块反砌，28d,斜槎高度三分之二，砂浆稠度、抗压、分层度(小于30)必须符合要求。33、 预应力砼严禁加卤化物，钢筋实测抗拉：屈服强度大于1.25，屈服强度：标准强度小于1.3。截割后预应力筋外露大于3034、 井架高出建筑物,则顶3米避雷针.5米以上安全网封闭.组砌灰缝8-1235、防水:原则(刚柔并用,防排结合,多道设防,综合治理).几层清理（干燥、干净）,坡度合理,墙角150圆角,结构找坡3，材料2.,天沟1。浇油最好比铺面少一点。搭接长边70，短边100，上下错缝三分子一到二。水落口，天沟，檐沟，檐口关键位置。涂膜防水一般两层以上，易操作。地下防水分四级。外粘法，内粘法。降水50以下。保护层厚度，钢筋及铁丝不能接触模板。穿墙管道，施工缝，变形缝，后浇带，易渗水。36、 安全、按期、高效、低耗、环保、按质、全面完成任务。材料堆放，道路，环境，利用任务书进行几层管理。37、 土含水率超过2030，机械施工难。注意;边坡稳定（塌方），降水。软土小于4米，硬土小于8米。开挖分段分层，连续，严禁超挖（留1030人工清理）。挖完验槽。回填前，杂物清理。分层填实。桩分为：端承桩，摩擦桩。打桩顺序，平直。灌入度，打入深度控制。桩接头很重要。38、砌筑：砂浆很重要。提前1-2天浇水。水泥：合格证，生产日期，不能混用，掺合物。石灰熟化7天，并过筛。砂子，终砂，不能有杂物，含泥少于1。水干净。关键配合比。机械搅拌不能少于1.5分钟。砂浆随拌随用。严禁过夜砂浆。38、 导墙护壁泥浆至少3小时，一般24小时静置。比设计强度大于5MPa.大体积砼内外温差小于25度。39、 克服烂根(墙柱)浇前用相同水泥砂浆50100处理.振动棒(200小时加油养护)插入下层50，距离作用半径1.5倍,均匀,防楼插.不要碰钢筋.养护湿度温度,12后养护.一般7天,火山灰及防渗14天.防冲击荷载,同条件试压块.钢筋:合格证,外观,试验检查.钢筋搭接同一截面柱少于50,其他25.电焊分为:闪光对焊,电弧焊,电渣压力焊,电阻点焊.40、建筑工程清包工价格模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2砌筑：55-70元/立。抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2.室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米，室内墙砖：25元/平米（包括倒角）楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，蹲台隔断：120-300元/蹭位。大白乳胶漆：6元/平米。外墙砖：43元/平米，外墙干挂蘑菇石：50元/平米。屋面挂瓦：13元/平米。水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，架子工5.5元/m2 ，房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70100元/平方米；2、钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；3、砼：0.30.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100165元/平方米；4、砌体工程：60120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.250.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300元/平方米，一般为90150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般约为70100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约6090元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.33.5%):3370元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为10002000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有300010000元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100元/平方米；22、监理费：330元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般30200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70100万/亩，容积率一般为1.02.0，故折算房价为：5251500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：15003000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100500元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在15001800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100200元/平方米。日志已经是第一篇下一篇：女生教你怎样追MM.返回日志列表转 房地产开发报建流程及潜规则指南全 分享转载复制地址日志地址: 请用Ctrl+C复制后贴给好友。房地产开发报建流程及潜规则指南全（非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。谢谢） 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。 5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。 单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地