青岛房地产调查报告 wo.doc

2010年青岛房地产调查报告作者姓名：薛晓伟调研分队：青岛市房地产调研分队学院：商学院专业班级：会计0801摘要：2011年上半年青岛房地产市场发展比较快速，而下半年则比较平稳一些。总体来看2011青岛房地产业的发展水平可以概括为“在平稳中不断上升”。自进入2010年以来，由于国家购房政策的相继出台，比如，限购令，青岛市房地产市场出现了一些波动，成交量时涨时跌，到2011年五月份进入了销售淡季。但相对于其他城市来看，青岛的房地产发展还是相对比较稳定的。购房者需对自己的财务状况进行一个详细的分析，再根据个人的承受能力选择租房还是买房。长远期来看，由于土地的稀缺性，和外来人口每年的增加，青岛的房市仍有投资的价值。但考虑到目前楼市还有一定的泡沫空间，政策形势目前还不明朗，所以不建议在近期买房。 关键词：青岛；房地产；市南区；购房建议2011年的暑假，我们与山东大学数学院的王文骞、石小涵等同学组成青岛房地产调研分队，对青岛是房地产尤其是市南区的房地产情况进行了大量调研。现对本次事件总结如下：一、市场环境和市场研究1、青岛市概况青岛位于山东半岛南端，建置于1891年，城市总面积10654多平方公里，辖七区五市，有800多万人常年在这里工作、生活。青岛是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市，是中国历史文化名城和风景旅游胜地。城市的三大特色经济港口经济、旅游经济、海洋经济均依托于海洋。海洋也直接影响到房地产市场，例如对住宅来讲，海景作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素。2007年以来，新政府逐渐将城市建设重点由前海向后海（胶州湾）转移，房地产市场面临新的重大变化和发展机遇。2、宏观经济状况及宏观经济分析近年来青岛市GDP、人均GDP增长迅猛，2009年生产总值以4890亿元居全国第9名，在山东居于首位。2011年经初步核算，上半年全市实现生产总值(GDP)3016.75亿元，按可比价格计算，增长10.9%。全市地方财政一般预算收入累计实现297.8亿元，增长29.8%；城市居民人均可支配收入13963元，增长13.4%；人均消费性支出9120元，增长8.4%。上半年农民人均现金收入6533元，增长17.2%；人均生活消费支出3322元，增长15.2%。居民消费价格上涨4.7%。2011年，尽管稍受通货膨胀的影响，但青岛仍然将保增长、保民生、保稳定作为头等大事来抓，有效遏制了经济下滑势头，主要经济指标稳步提升。青岛人均GDP早已超过了中等发达国家的水平(即人均GDP5000美元)，率先进入现代化，这为今年促增长、保民生项目的发展奠定了雄厚基础，随着人均GDP的增长，青岛市在科、教、文、卫等方面的投入势必增加，百姓将从中享受到更多实惠。3、宏观政策分析自 2010年1月10日，国务院办公室发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后，国家先后出台“国十条”、“新国五条” “新国八条”等多项房地产调控政策，意在遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。我们通过走访几家地产营销机构及对市民的问卷调查，得知,投资性需求和改善性需求将受重创,今年的房地产市场整体走势不容乐观。新房二手房一起受伤，青岛市内四区的二手房交易量本来就较去年有所降低,这次把二手房纳入限购范围,对于户型面积在90平方米以上改善性房源来说,无疑是沉重打击。 同时，新“十二条”把新建商品房的交易环节作为重点整治对象,重点查处捂盘、哄抬价格、违规预售等违规行为,去年普遍存在的损害购房者利益的预售技巧不好使了。 但是，“限购令调控的目的是让房产行业健康平稳发展,通过对投资类需求的抑制,避免房地产市场出现过热行情。”鲁商置业(青岛)公司总经理崔丰广说,政府压的是量,压的是涨幅,预计楼市不会出现价格大幅下跌。 也有分析人士认为,频频出台的楼市调控政策极大改变了购房者的市场预期,不排除有部分资金压力大或采取快速销售战略的房企在调控压力下率先降价,以实现资金快速回笼。 但更有购房者担心房价的报复性上涨 。4.房地产市场分析据了解，青岛房地产从2002年以来发展迅速，各项数据均呈逐年上升趋势根据银海世邦市场研究中心的监测统计，2010年青岛市无论从土地成交量、房屋新增供应量、销售量还是成交价格均创造历史最高值。其中，全年共成交各类土地987宗，较去年增加了266宗；成交土地面积共计约3554.18万平方米，较上一年度同比增长31%，其中非工业类用地423宗，比去年增加192宗，成交土地面积1851.13万平方米，同比增长32.1%。全年累计新增各类物业129099套，1357万平方米，同比增长50.4%，其中住宅新增117140套，1158万平方米，同比增长48.5%；全年累计销售各类物业109256套，销售面积1098.15万平方米，同比增长12.7%，其中住宅销售100295套，987万平方米，同比增长13.8%。价格方面，商品住宅价格全市年度累计均价7666元/平方米，同比上涨27.7%；商业类物业签约均价为12346元/平方米，同比上涨26%；五大商务区办公物业签约均价11262元/平方米，同比上涨8%。二、青岛市市南区房地产现状1.地理位置 市南区位于青岛市区南部，西起团岛与青岛经济技术开发区隔胶州湾相望，东至麦岛与崂山区（青岛高科技工业园）毗邻，北与市北区相接，南面濒临黄海，海岸是逶迤曲回的礁石或沙滩。辖区东西长12.7 公里，南北最宽处4.8 公里，呈不规则的东西狭长形。市南区为海滨丘陵地区，依山傍海，东西狭长，南低北高，坐落在中生代燕山晚期的艾山式花岗闪长岩和崂山式花岗岩之上，建筑地基条件优良。市南区地处北温带季风区域，属温带季风气候；由于海洋环境的直接调节，具有显著的海洋性气候特点。空气温润，雨量充沛，温度适中，四季分明。自然生态环境优越。2004年，全区户籍总人口48.94万，人口密度1.63万人/平方公里。 2.产业发展市南区的主要发展产业包括服务业、旅游业、金融、商贸以及软件。其发展的龙头企业是市南区各大银行及软件园。由于市南区位置沿海，故经济发展较早，其各产业发展水平位于青岛市内四区之首。市南区的房地产市场自2000年以来呈现出强劲的发展势头，青岛市七区五市几乎是全面发展。而地处青岛最南端、拥有丰富海资源的市南区一直是青岛的“龙头”。作为青岛的“门面”，市南区各类市政基础配套设施齐全，拥有众多高档写字楼、滨海楼盘，各类公司总部云集于此，较多的社会精英在此区域工作。市民的生活水平、收入水平一直处于青岛市较高水平。该区域房地产市场具有这样几个特点：1）交通条件便利。作为青岛的龙头区域，它的交通条件自然是极为优越的。拥有东西向的主干道宁夏路、香港路和东海路，南北向的主干道延安三路、山东路、南京路和福州路，到各区域均较为便利，吸引了大量的客户群。2）景观、绿化建设优秀。作为青岛市的门面，它的市政建设和城市环卫工作比较到位。由团岛湾一直延伸至石老人的滨海旅游观光带集景观、观赏、步行等于一体，拥有著名的大关、太平角等景点，还拥有象汇泉广场、中山公园等休闲地。3）房地产开发整体档次较高。近年来，随着青岛市区土地资源日趋紧张，而且市南区本来就属寸土寸金的区域，吸引了众多知名开发企业。在开发档次上，由于西镇属于老城区，自市政府搬迁以后失去了持续发展的动力，该区域商业配套较为成熟，但档次较低，物业也为中档，但我们相信随着海湾大桥的建成，西镇会再次面临区域升值；东侧区域则呈现出高档次的物业类型，新材料、新工艺的应用也极大的提升了物业的档次。4）物业类型写字楼、商业比例较高，物业管理水平较高。市南区优越的地理位置以及人们的消费习惯等决定了该区域的物业类型，写字楼云集，档次较高。总之，市南区的房地产以沿海一线、山东路、南京路、福州路这几个交通干道为最。3.新房成交量走势从2009年起，市南区住房成交量较高，有降有升，但总体变化比较平稳。2010年春节期间成交量大幅下降，这是由于政策房、限价房的集中签约，人们大都处于观望状态。春节过后销量逐步回暖，但到五月份由于国家购房新政的推出，购房者再次进入观望状态，成交面积急剧下降，6月之后，市场一路缓慢爬升，9月后，成交放量大增。“9.29”新政之后市场小幅回调，至年底12月份再次冲高，完美收官。4.新房平均房价走势市南区的房价从09年六月至2010年三月整体呈现出增长趋势。三月后开始缓慢降低。其中房价在增长期中又分别在2009年七月和2010年一月表现出短期的下降。5.典型楼盘分析万丽海景万丽海景项目位于太平角六路与香港西路交汇处，因其优越的地理位置、良好的山河景观、历史人文气息以及国际最高水平的配置，成为了山东省的标志性建筑。除此之外，万丽海景以一流的技术支撑和高品位的服务质量成为青岛最贵的楼盘。直到现在为止，交易量已达到了50%左右，平均房价由开盘时三万八一平米涨到现金五万八一平米，特别在2009年底涨势最猛。自新政策出台以来，成交量有所下降，本楼盘价格仍然处于稳步上升阶段。在购房者中，中年人占多数，外来购买者和本地购买者比例基本持平，买房者多以自居和保值为目的。由于买房者们具有较高的购买能力，一次性付款的居多，所以新政的出台对此楼盘的影响不像其他楼盘那样深刻。三、青岛房地产发展总结 2011年是“十二五”开局之年，2011年的房地产市场走势或将决定整个十二五期间房地产的发展方向，须密切关注。通过我们的实地走访和查阅相关资料，我们对青岛的房地产走势进行了如下总结。首先，从当前的形势看，货币紧缩政策和商品房成交量下降导致的销售回款萎缩，将使更多的开发企业不得不面对资金压力。如何拓宽融资渠道，解决资金问题将成为2011年的头等问题，行业的整合已不可回避，当然风险也是机遇。其次，居民消费性支出占GDP的比重从1982年的54%，一路下滑至当前的35%，因此扩大内需成为“十二五”规划的重中之重，而住宅市场的调控政策未涉及商业地产，这为商业市场带来机遇，数据显示2010年住宅销售面积同比增长9.1%，而办公楼销售面积同比增长24.4%，商业营业用房同比增长32.5%。再次，“十二五”规划把城镇化比例定为每年增长1%，配合一二线城市限购令的全面升级，这为三四线城市的发展带来机会，大量资金或许被引导进入三四线城市，从而为它们的城镇化加速增添力量。再次，1000万套的保障性住房建设计划或许只是个开始，分流商品房市场的力量不可忽视，开发企业积极参与保障房建设的趋势不可避免。普遍认为保障性住房开发平均利润不到5%，但保障房的开发风险小，资金投入少，客户比较集中，回款比较容易。并且开发保障房可以更加容易的获得土地和银行贷款，如果保障房成本控制得好，开发商自有资金回报率仍然可以达到30%-50%。最后，虽然十二五规划中提出，政绩考核须“去GDP化”，但在其它考核标准还不能更有效替代GDP指标的时期，追求GDP最大化仍将是部分地方政府热衷的方向，对土地财政和房地产业的依赖短期内难以减轻，但单纯的搞房地产开发和建设，将难以实现经济的可持续发展，因此，探讨和研究新的房地产发展模式，房地产发展与产业发展相结合才是长远发展之路。 对于青岛而言，目前城市发展已从一个城市中心发展为多个中心，房地产市场热点也此起彼伏，这是不可逆转的城市化发展趋势。对于2011年，我们预计，当前的热点板块例如李村东、中央商务区、新都心、灵山湾度假区、温泉镇等会继续保持热度不减；限购令的出台将会促生五市房地产市场走热，尤其是胶州、胶南和即墨；当然商业地产也将有长足发展，城阳区的商业困局或将得到有效缓解；而未来五年房地产发展布局更应该真正落到大青岛的战略格局中来，密切结合“拥湾发展”战略格局。四方西部、李沧交通商务区作为城市核心区，且占据拥湾优势或将率先走热，而“浮山新区”也蓄势待发，但最需要长久关注的应该是以红岛为核心的周边区域，包括上马、少海、河套、棘洪滩、流亭等板块。当众多开发企业纷纷涌入三四线城市或涉足商业地产的时候，切忌盲目跟风，进行足够的市场研究和评估是必不可少的。从宏观层面研究城市经济、产业、人口、收入、消费等，从而判断市场容量和发展潜力；从中观层面把握城市发展脉络和区域规划等，从而确定进入板块和区域；从微观层面监测个案产品、营销、客户、推售节奏和价格变化等，从而为项目做出准确定位和开发策略，在2011年里，市场形势空前严峻，这些前期工作显得弥足重要。 四.对购房者的建议购房者需对自己的财务状况进行一个详细的分析，再根据个人的承受能力选择租房还是买房。长远期来看，由于土地的稀缺性，和外来人口每年的增加，青岛的房市仍有投资的价值。但考虑到目前楼市还有一定的泡沫空间，政策形势目前还不明朗，所以不建议在近期买房。 对于刚在青岛工作或工作不长时间的，最好以租为主，租房的一个优势，就是灵活，对于刚到青岛工作的青年人工作单位还可能随时调换，到时还便于调整，而且目前的房价与人合租小户型，仍在可承受范围。对于最近有刚性购房需求的人，建议量力而行，根据自己的经济条件决定购房的大小，地理位置，特别是贷款买房的人，切记不可让每月还款在工资中占的比重过高，购房人在决定购房后，需要制订一个详细的购房预算。要充分考虑自身及家庭平均月收入（包括利息收入及各种货币补贴）、现有存款额、可获得的贷款额度等各种资金来源及其他相关因素，从而正确估算自己的实际购买能力。买房前主要保留两部分的资金，其一是家庭的日常开支，其次