可行性报告45(2).docx

后宋商城投资分析报告郑州航空港区后宋商城项目投资分析报告项目名称： 郑州航空港区后宋商城 项目内容： 商城投资建设 报告制作： 河南天裕实业发展有限公司项目开发部 二O一二年四月五日第一章 总论项目概述：1.项目定位： 集商业、文化、餐饮、娱乐、运动、休闲、观光为一体的综合商业体2.项目位置： 郑州航空港区（临飞机场、距富士康科技园两公里）好想你大道旁3.建设规模及内容： 项目总占地面积约4万平米，建筑面积约9万平米，分地下一层，地上两层，地下负一层为大型停车场，地上两层为综合商铺及大型综合超市。4.项目总投资： 约2.85亿第二章 项目市场分析及需求预测该项目市场广阔。首先，就港区开发现状来说，市场饱和度高但是一站式休闲购物综合商业体市场占有率却是空白，这无疑给本项目创造了极大的市场优势和先入条件；并且当地人口较多，消费观较为前卫，本项目不仅临近新郑国际机场，客流量较大，而且距富士康科技园约两公里，富士康科技园自身及20万的厂区员工的消费能力，以及周边群众，都为本商业项目提供了大量的优势消费群体；再者，就当地消费情况而言，一站式休闲购物综合商业体前景十分可观，本项目无疑占据了天时地利人和的优势，加上政府对航空港区开发的扶持，新的企业和项目不断入驻，为拉动本项目的发展和需求注入了新鲜血液。本项目通过不断的招商以及大型商场及知名品牌店面的加盟对港区空白市场的先入占有策略为投资者给出了项目在未来一段时间里的需求期望水平。第三章 投资收益分析1项目建设进度情况分析后宋商城项目工程施工为一期，项目总建设期预计为180天，总建筑面积为9万平方米左右，工期从2012年5月开始，至2012年10月底结束，工期预计为6个月。2项目资金投入情况分析此项目本公司计划投入资金约2.85亿元，建筑面积约9万平，分地下一层，地上两层，包含大型超市、主体文化景观、大型商业体、餐饮、娱乐、运动、休闲等配套设施，以目前港区的人口数量，含所有10公里在内的人口数量是足够支撑本项目商业体的，稳定消费群体约20万人左右也就是说，除非人口急剧下降，收入剧减，消费力极度下降，否则，解决目前消费力完全没有问题，带来的就是商业的红火，竞争力极强。因此此建设的风险性也是毋庸置疑的，金博大对面20万规模的丹尼斯迟迟不敢动工，就是由于面临现在的商业市场，如何定位和招商、经营的问题难以解决。同样定位不准确对于港区商业的影响，毫无疑问的就是引发商业震动，因此本商业体的准确定位是至关重要的，辅以本公司强大的资金实力，本商业体必将具有强大的竞争力！依据当地市场分析及市政宏观调控的状况，工程项目的总投资情况如下：总投资：2.85亿元工程分项资金投入/万元备注前期投入480含土地有偿使用费、前期手续用费等土建部分13000含设计费用、建筑费用配套设备建筑安装5000含水电、中央空调、消防、监控、电梯等配套设备安装工程装饰装修 7200含公摊面积及公共面积装修广场 2820含广场建设及绿化景观合计 28500需要说明的是，在预计后宋商城项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。当地居民人口数量为1600人，占地补偿方案每年递增如下：年数补偿基数月/元递增上限补偿合计/万元备注第一年500480按半年计第二年5505801056按年计第三年6006501152按年计第四年7007801344按年计第五年10001920按年计合计5952备注：均按补偿基数计算3项目首期工程市值及收益预测（1） 工程市值预测预测依据 港区目前同类相似物业的租赁水准表1 各建筑功能租赁单位和总价建筑功能 可租面积 租赁价格 年租赁总价（） （元/月） （万元）商场商铺 30000 220 7920总 计 7920万元备 注：表中租金收入中未含各功能所配车库的出租收入以上租赁面积按照建筑面积的50%来计算实际可利用面积要说明的是：物业租金收入成为商场今后主要利润来源根据附表可知：首期工程经营期计可实现税前总收入7920万元人民币，五年间土地有偿使用费用约为5952万，投资回收期：5年（含建设期）。4 工程项目税收及就业率预估预测依据 根据该项目的规模与特性及招商进驻的企业用工情况税收：根据港区的特有性质，该项目濒临富士康科技园及众多工业园区的中心地点，经有关信息统计，仅富士康科技园最终人口数量为40万，其他小的工业园区人数不计，消费群体为青年人居多，根据数据显示，青年人的消费水平和潜力为最大，保守估计，按20万消费群体来计算，每月消费能力按1千元算，该项目将会带来年收入总额200000*1000*12=24亿元，税收为24*16%=3.84亿元。项目的建成将在周边地区带来不可预估的潜在商机，例如：该项目入驻后所就业员工基本在2万人左右，他们的住宿及日常消费都将给当地居民额外带来不小的收益。就业率：该项目建成投入使用后，为地下一层，地上两层，负一层为大型停车场，商场一层将会打造为零售百货及综合类购物超市，二层即将进驻精品服饰及高品质影音播放中心。露天地带为美食街，购物休闲广场等。这些商家的进驻将带来至少两万的就业岗位。第四章 商业经营项目规划就行业类别商业经营项目规划分为:1、专业市场：如建材市场、服饰广场，2、商业广场：一般指小规模单纯市场，3、零售百货：如丹尼斯等商场，4、仓储式百货：如家乐福，5、商业街：美食街。6、购物休闲广场：本地的购物休闲广场已经有别于美国式的购物休闲广场，近似于欧洲式，以城市化的购物休闲广场为主，以综合性的商业、文化、餐饮、娱乐、运动、休闲、观光为消费主流，但郑州目前的购物休闲广场多数还不是严格意义上的购物休闲广场，也只能说是规模较大的商业广场，因为其规模较小，相关配套缺乏，而国外很多购物休闲广场和超级市场规模都在100万平上下，那才是真正意义上的一座消费之城，里面仅停车位就可达到3万个以上，一个主题游乐园也仅在其中的一个角落. 我们要做的就是这种项目，回到我们这个项目，虽然规模与国际上相比有一些差距，但在目前的港区，已经是重磅型的商业了，也就是说，足以影响整个港区的商业格局。第五章 营销规划这里且不说该项目的建设风险（包含土地审批、融资、拆迁、政策变动等）带来的建设滞后，这个项目如果想成功操作其招商周期需要通过逐渐拉长来降低风险，因此本项目预计从2012年开始招商，用约3年的时间，推出本项目体的全部分项部分，分为三批推出商城部分、超市部分、展示中心部分，全都是最好的楼层，最好的位置，这也是市场接受程度和开发商回款两大问题最好的解决方式！但是，这样的销售模式无疑将销售周期拉长，但通过人气的营造来拉动不好销售的商铺，也不失为一个好的策略。另一方面，部分重要区域做为大型主力店的进驻也帮助了项目安全度过第一关，多个知名大型主力店铺的进驻的销售及租金，是解决项目问题的根本，因此商业项目最关键的一点就是商家的进驻带动的人气及长期合作带来的租金帮助本项目的商业经营红火，真正的开始实现市场化商业体的管理。第六章 结论通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经