模式化商业地产成功发展之路(ppt 35页).ppt

模式化 商业地产成功发展之路 姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一 全国著名商业地产专家 中国第一部商业地产专著作者 在清华 北大 浙大 交大 人大 复旦 厦大等名校讲授商业地产 业界有商业地产 教父 之称 上海知名商业地产服务机构 上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师 商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事 专家委员 学术委员会副主任 从事房地产近20年 曾担任大型开发企业的总助 副总经理 谙熟商业地产的策划和规划 开发 营销 招商全程技术 著有 商铺投资 商铺韬略 商业地产开发 经营和管理 清华大学房地产总裁班重点教材 招商定输赢 主持或参与了 世博轴 南站地下商业空间 中医药国际服务贸易总部基地 万科 项目等上百个项目的策划 规划 招商和开发运营工作 是国内外公认的实战型专家 一 市场背景 1 市场转型2 政策趋势3 发展之路在何方4 做商业地产的六大好处 二 中国商业地产的模式化之路 1 房地产开发模式 以万达为代表 2 金融资本的投资模式 以深国投为代表 3 店铺经营模式 以百联为代表 1 中国商业地产发展的三种基本模式 2 中国房地产企业的商业地产发展模式特点 3 成功商业地产发展模式的归纳 品牌化模式化资产化 三 技术模式化的探索 产品开发模式 追求市场价值最大化 1 业务流程的模式 持有物业开发模式 追求持续增值 1 定位原则 可操作性 适应性 兼用性 2 策略定位 竞争型定位 适合型定位 2 定位模式 3 在行精确定位体系 商业地产的五维定位体系 逆向定位法产业 就业 收入 消费 商品 业种 业态 市场定位法 商圈分析法竞争关系 合作 差异 建筑定位法土地利用思路 建筑容积率 密度 建筑分布 主次入口 楼层 配套条件 以招代定法 商业的发展计划 经济 收益 法 以租金来定价 5 定位内容 目标定位 消费类型定位 商业定位 规划方向定位 开发策略决策 融资方式定位 盈利模式定位 形象定位 6 定位决策依据 前瞻性 适合性 竞争性 7 定位决策过程 定位建议 定位策略 定位决策 3 规划模式 功能设计为先 指标关系权衡 环境行为因果 规划接近商业 努力优化坪效 收益总体平衡 风格反映业态 配套适度扩容 外观实用兼顾 专用通道相融 商业设计先理念 战略经营要交底 规划引导书 商业建筑不一般 组合设计肯定好 总平布置可循环 免得顾客折返跑 游逛特点要抓牢 时区规划有意识 商业繁荣又降本 主次入口精选位 动线分布关全局 技术要则 楼层意识全首层 铺铺皆活价值高 层高变化对面积 通道宽窄看人气 人气 品质 宽街无闹市 柱距取舍有模数 专门通用不操心 负荷确定看业态 适度放宽可转行 围栏上升一米三 阴角阳角尽去掉 台阶过高客流少 车位克扣档次低 立面不要太波折 入晚灯光要亮化 小型商铺要通透 大型商场可封窗 商业广告做规划 对视角度很清晰 店招通道和橱窗 三个要素要记牢 种树对着中间柱 剪力结构要挖出 得益面积大60 水电配套够就好 电子商务已认可 虚实结合肯定好 商业建筑先消防 交通规划很重要 4 企业架构和合作模式 专业企业组织架构 一般企业架构 四 融资和盈利模式 一 融资模式 1 经营性物业融资2 土地融资 项目贷款 带资施工3 RETIs融资4 私募基金5 民间资本6 国际资融7 产品变现8 上市融资通道 二 盈利模式 1 基本分类 实物销售资产经营上市 2 盈利方式 1 变现原则 市场价值最大化 2 持有原则 资产优质化 经营实心化 3