重庆公租房制度分析.doc

重庆公租房制度分析 Abstract Reportof theSeventeenth PartyCongress explicitlypointed out,to makeall peoplehave theright toeducation,employment andold-age care,and housing.For along time,our countrywill adhereto livein thelocation ofone of the basiational policyof ourcountry,so that the residents have theirown homesis thecore of the construction of democraticpolitics inChina,it is the ultimatepurpose ofpeoples livelihoodproblems.As thesaying goes:East,home isbest Havinga homeof theirown for the peoplehow importantwith thedevelopment of the economy,especially therise ofthe economic development of Chongqing inrecent years,bee thewestern center,city levelcorresponding withthe rapidincrease ofthe level of ChongqingCity,also arecord high.The rapid development ofthe city,the risinglevelofa citythat hasgradually prosper-ity butat thesame time,will beaompanied bya series of problems,such asthe deterioration oftheenvironment,traffic congestion,prices,prices risingrapidly,housing shortageetc。 一、研究目的公租房是解决城市住房问题的一个新突破，是解决很多家庭、进城务工人员、刚就业大学生住房问题的一个很好的措施。 重庆是西部发展中心，从直辖以来经济得到快速的发展。 经济的高速发展伴随着城市住房短缺、房价持续走高等一系列问题。 重庆公租房的建设能一定程度抑制高速飙升的房价；减轻重庆人民住房消费支出，有更大的空间去进行物质文化消费，从而就能提高重庆人民生活水平；能促重庆进经济又好又快的发展，就能更好的稳定重庆的社会秩序；最终就能促进重庆政治、经济、文化、社会的和谐发展，为最终实现中国社会主义现代化出一份力。 公租房是一个新生的模式，因此在建设、分配、监督、管理等过程当中有许多优势的同时也伴随着许多漏洞和缺陷。 公租房建设是一个巨大而又持续性的工程，在整个过程当中遇到了资金紧缺、建设质量瑕疵、准入机制和退出机制不完善、缺乏法律体系规范约束等一系列问题。 本文主要以重庆城南家园、民安华福、民心佳园等公租房小区在规划、建设、分配、后续维护中的进行具体调查，然后进行详细的分析，归纳出优势和问题，最后就问题找出具体的解决措施。 二、研究综述本文主要从重庆公租房实施出台的背景开始，了解重庆公租房的概念和特征；然后从重庆xx年到xx年公租房具体规划建设、完成的时间和项目；重庆公租房土地、资金；重庆政府领导下的重庆公租房管理局的宣传、网络建设、服务建设、咨询平台等方便市民对公租房的了解、申请、入住的便民服务设施情况；重庆公租房的申请条件、程序，重庆公租房接收申请后的审核、摇号、配租的具体操作程序和依据；重庆公租房的商业招租；重庆公租房退入或者对违反者强制退出措施程序；重庆市公租房的监督、后期维护情况。 从此分析出重庆公租房自己的特点和优势，列出重庆公租房建设模式的不足和缺陷，最后依据具体问题进行具体分析找出具体的解决措施。 住房问题一直是人们所关注的问题，国外发达国家很早就开始研究居民的保障性用房，通过研究国外城市居民保障性用房的措施、方法和政策能为我国政府进行保障性住房建设提供宝贵的经验。 1西南政法大学硕士学位论文 三、实践价值新中国成立之初，中国的住房分配主要是以政府主导的福利性供房为主，是完全依据政府进行住房分配。 随着计划经济到市场经济的过度，政府的福利性住房分配已经不能适应和满足中国居民的住房。 于是政府就把房地产建设放于市场，完全依靠市场自身发展来满足居民的住房问题。 随着市场经济的高速发展，城市化进程的脚步也迅速加快，房地产行业也如鱼得水，得到空前的繁荣。 但是，随着城市人口的不断增加，人们对住房的需求也逐渐加大，而房价也水涨船高，一年年快速飙升，许多人只有望房兴叹。 对于进入城市生活的人们来说，最大的梦想也就是能够拥有自己的一套房子，一个温馨的家，但是持续走高的房价对于大多数人来说，那也只能是个梦想。 随着住房问题的出现，政府也开始高度关注，出台了廉租房、经济适用房等一系列政策和措施来保障居民的住房问题。 但都由于规定范围过窄、保护的群体有限、入住退出的制度不完善等问题没有解决城市居民住房问题。 于是国家又出台了公租房政策。 重庆是首批响应国家公租房建设政策的城市，而且一直走在国内的领先位置，重庆政府采取市场和政策的双重保障模式，把廉租房、经济适用房，公租房进行“三位一体”建设，1做到“低端有保障、中端有市场、高端有限制”，从而更大程度的保障重庆城市居民的住房。 本文通过对重庆公租房的深入研究，以便重庆公租房建设得到更好完善，也为其它城市的公租房建设提供借鉴和经验，从而有利于全国公租房建设。 四、研究方法本文主要采用分析总结法，首先进行随机调查、入户调查、主管部门咨询，然后发现问题，最后解决问题的研究方式。 本文采取发现论题、提出论点、找出论据的框架。 具体研究步骤，首先还是要看看其它学者对公租房的先前研究情况（包括出的书、论文、报刊）对公租房的出台背景、经济社会意义、以前存在的不足有个大体充分的了解；然后要具体调查重庆公租房在规划、建设、分配、居民申请、具体摇号分配、入住人员、后期生活、经济、文化、交通等进行具体数据查询和调查作依据。 最后通过以上理论和实际调查的资料进行总结。 1重庆公共租赁住房管理暂行办法第一条2重庆公租房制度研究 一、公租房产生的背景及界定（一）公租房产生的背景随着经济的不断发展，城市化水平的提高。 大量的农村居民涌入城市，外来进城务工人员也随之增加，在加上原来城市中低收入者买房困难，就使城市住房严重短缺，城市居民的住房得不到保障。 我国政府为了保障城市居民的住房，相继出台了廉租房、经济适用房，在一定程度上使城市低收入家庭的住房条件得到改善。 但是，廉租房和经济适用房保障的覆盖率比较小，提供的户型种类单一和数量有限，在加上城市商品房价格比较高，房价持续高速飙涨，很多中等收入偏下人群，住房困难加庭户根本不可能通过购买商品房和租赁住房来解决他们的住房问题，在这样的背景之下，公租房就应运而生。 xx年，国家总理温家宝在政府工作报告中提出要积极发展公共租赁房。 公共租赁房一词首次在我国出现。 于是公租房建设就在全国大范围的兴起，重庆政府积极倡导国家政策，快速进行公租房的规划建设，在xx年就已经规划建设设好4000平方米公租房。 （二）公租房的含义公租房2是公共租赁房的简称，是政府提供政策和资金支持，所有权由政府或公共机构所有，限定套型面积，用低于市场价格或者承租者承受的价格，向符合条件的家庭供应长期居住的保障性住房。 公租房是国家保障城市居民住房问题的创新制度，在国家出台公租房制度之前，相继出台了廉租租和经济适用房制度，它们都在一定程度上保障了部分城市居民的住房，它们有各自不同的特点。 1.性质不同公租房和廉租房都是政府提供保障性住房，向申请者收取租金或提供租金补贴和实物配租，因此它具有公共性。 经济适用房3是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发，企业或者集资住房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售住房，它是2重庆市公共租赁住房管理暂行办法第三条3经济适用住房管理办法第一章第二条3西南政法大学硕士学位论文具有社会保障性商品住宅，所以经济适用房具有私有性。 2.申请对象不同公租房的申请对象主要是指城市中低收入者，没有户籍限制，反是符合个人月收入2000以下、家庭收入3000以下，符合公租房申请条件的都可以申请；廉租房的申请对象是重庆市最低收入的城市居民；经济适用房的申请对象为重庆中等收入的城市居民。 3.房源的流通性不同公租房前期是在符合一定条件下配租，当出租时间5年以后就可以申请购买公租房；廉租房是固定以低价出租的，不能进行购买；经济适用房只能限价出售，不能出租。 4.建设单位的主体不同公租房的建设单位主体主要是政府出资、出地成立建设部门进行建设；廉租房主要也是由政府建设；经济适用房4是房地产开发企业或者集资建设单位建造。 5.房屋的产权主体不同公租房在配租阶段，房屋的产权是归于政府，在申请购买公租房后，房子的产权就归于买售人，但不能在市场转让给第三人，有特殊情况只能转让给政府；廉租房的产权一直归于政府；经济适用房的主体一直都归于经济适用房的购买者。 （三）公租房的特征1.公租房具有公共性公租房的建设主要是由政府提供政策实施，然后由政府提供土地和资金去建设。 建设完成后的所有权也是由政府或公共机构所有，在分配、监督、管理也是由政府和公共机构为主导，因此公租房具有公共性。 2.公租房具有非盈利性公租房是以公益目的而建设的，它和普通商品性房有本质的区别。 普通的商品性用房，是房地厂商为了获得最大利益，通过开发、建设后在市场上交易而实现其预期利益。 公租房是为了缓解中低收入住房困难家庭、刚毕业的大学生、外来务工人员的住房压力，使他们的住房得以保障。 公租房也是为了抑制日益飙涨的房价，完善住房保障体系，因此公租房具有非盈利性。 4经济适用住房管理办法第三章第十六条4重庆公租房制度研究3.公租房具有政府干预性随着房地产市场的兴起、繁荣，市场规律调节房价的作用已经越来越弱。 房价的持续走高，已经不能完全依靠市场自主调节来控制房价，为了抑制房价，保障居民的住房问题，政府必须加大对房地产市场的干预。 把宏观调控和市场规律相结合来稳定房价、缓解城市居民的住房难的问题，公租房政策的提出，是政府调节房价、满足居民住房愿望的具体手段。 4.公租房的对象具有特定性政府为了完善住房保障体系，保障城市居民的住房，相继出台了廉租房、经济适用房、旧房改造、公租房等一系列政策。 根据廉租房5和经济适用房6的概念、特点，廉租房的对象是最低生活困难户，经济适用房的对象是能够买得起政府构建房的中低收入人群。 但城市人群当中有处于既不属于最低生活保障人群，也买不起经济适用房的人群，就是我们所谓的“夹心层”。 公租房主要保障的对象就是“夹心层”这个部分人群。 5.公租房在建设前进行了整体合理的规划从我国最近几年完成的公租房项目上来看，每个城市在进行公租房建设前，都规划了公租房建设的地点、预期完成的时间、预期达到的规模。 重庆公租房规划建设主要分成7xx年主城规划建设、郊区规划建设、xx年主城规划建设三个项目。 其中xx年主城规划建设包括南岸区公租房（总面积约198万平方米），沙坪坝区微电园区公租房（建筑总面积约为180万平方米），北碚区蔡家片区公租房（总建筑面积106万平方米），沙坪坝区西永片区公租房（总建筑面积147万平方米），九龙坡区华岩片区公租房（总面积125万平方米），北部新区大竹林区公租房（总面积124万平方米），北部新区鸳鸯片区公租房房（总建筑面积108平方米）；郊区规划建设主要包括开县、万州区、合川区、长寿区、涪陵区、黔江区、南川区、綦江县；xx年主城规划建设包括位于巴南区石镇镇东北的界石公租房项目（总面积85万平方米），位于巴南区龙州湾地块的龙洲湾公租房项目（总面积140万平方米），位于九龙坡陶家镇的陶家公租房项目（总面积105万平方米），位于九龙坡区西彭镇的西彭公租房项目（总面积72万平方米），位5廉租房概念是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 廉租房的对象是处于社会生活最低标准的人群6经济适用房概念是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 经济适用房的对象是城镇中低收入家庭能够买的起政府建构房的人群7重庆市公租房管理信息网重庆公租房规划建设5西南政法大学硕士学位论文于大渡口区钓鱼嘴的钓鱼嘴公租房项目（总面积68万平方米），位于九龙坡区金凤镇的金凤公租房项目（总面积59.8万平方米），位于渝北区空港木耳镇（总面积180万平方米），位于江北区复盛镇的龙镇公租房（总面积47.7万平方米），位于北碚区复兴镇水土公租房项目（总面积61万平方米）。 重庆建设公租房经过详细的的计算与规划，而且每个小区都规划建设了小学、休闲广场、体育设施、社区服务设施等，因此具有科学合理性。 6.公租房拥有便利的交通公租房建设的目的就是保障城市居民有个自己温馨的家，方便居民的生活，提高他们的生活质量，因此公租房在建设前会选择交通比较方便的地段，或者在公租房建设的同时就完善周围的交通设施。 便利的交通不但有利于方便居住人员出行，而且也有利于小区的后期的经济发展。 例如重庆公租房小区民心佳园，有825和882路公交车，运营时间从早晨615开班，到晚上的1015收班，一天营运时间达到16个小时。 如果遇到高峰去还就近配了20几辆机动车调配，同时为了更加便利人们出行，825路公交车计划全部更换为大容量的，不但容量变大，数量也计划增加3台，使经过这个线路的车辆达到20辆。 同时，在数量和容量增加的同时，825路全天的开班次数也增加到300。 另外，在承租户的要求下，政府与公交集团商量协商决定，计划在9月份开通“民心佳园”至龙头寺的班车，更加便利社区的人员出行较远的地方工作、游玩。 奥特莱斯的 559、618和623路公交也会在“民心佳园”二期竣工后在此小区设置公交站，轻轨3号线也会经过此小区。 其它公租房小区都拥有像“民心佳园”的便利小区。 7.公租房的户型具有多样性公租房在建设过程当中，为了更好的满足城市居民的住房要求，设计了许多种类的房型。 重庆建设完成的公租房有单间配套、一室一厅、两室一厅、三室一厅等多种户型，重庆市公共租赁住房管理实施细则也明确规定依据具体的人数来确定配租面积8。 例如“重庆公租房的康庄美地小区，在公租房设计上有单间、一居室、二居室、三居室，建筑面积在30平方米到80平方米的范围内。 30平方米到50平方米这个范围大概占65，50平方米到65平方米的大概占25，65平方米到80平方米占10。 这样的配套模式和面积规定，可以方便不同个体的居民按照实际情况进行选择，便于公租房更8重庆市公共租赁住房管理实施细则第六条规定相对应的户型面积是指公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应。 2人以下配租建筑面积40平方米以下住房，3人以下配租建筑面积60平方米以下住房，4人以上配租建筑面积80平方米以下住房，家庭成员只有父女或母子两人的，可按3人配租面积配租6万方数据重庆公租房制度研究加合理的分配，充分利用公租房资源，也能够更大程度的满足城市居民的住房需求。 8公租房具有科学的配套模式公租房建设完全是根据居民住房需求而修建，因此在其周围必须要有相应的生活配套设施。 重庆的公租房和普通的商品性房没有区别，而且在建设中没有规划专门的公租房建设区域，而是和普通商品性用房建设到一起，以社区为单位9。 重庆公租房建设的小区规模都比较大，所以就没有区分社区和小区，一个小区就相当于一个社区。 重庆公租房不仅拥有便利的交通，而且在规划建设上拥有完善的配套设施，每个小区都有专门的教育设施、生活设施、娱乐设施。 小区拥有独立的幼儿园、小学、医院、超市、羽毛球场、篮球场等。 让小区居民更加方便的生活在里面，真正给他们以温馨家的感觉。 二、外国公租房的制度研究（一）英国保障居民住房的方式10英国率先进行工业革命，是世界上第一个资本主义国家。 因此它也是最先遇到住房问题的国家，同时也是政府最先干预的房地产市场的国家。 在1919英国政府颁布了“住房和城市规划法”，为解决当时的英国居民住房问题发挥了巨大的作用。 在二十世纪中期，英国政府开始建造房屋出租给低收入居民，经过多年的实践使得英国政府的公共租赁住房保障体系得到了不断的完善。 到现在为止，英国的居住方式主要包括自住住房、租住公房、租住私房三种类型。 每一种住房类型根据住房的福利标准线或的现金津贴和住房租金等相应的福利待遇。 例如，承租公房住户可以在公平租金上享受折扣，租金收入只有实际收入的百分之十。 租用私房居民、贫困家庭居民政府还给予补贴，补贴数额随着收入的高低而增减。 这一系列的解决方式提高了英国低收入家庭支付能力，基本上解决了英国当时住房短缺问题。 9公租房社区是指以公租房小区为特定地地域空间，又聚集在一定地域内的相关联的人群形成的社会共同体10吴立范“美英住房政策比较”，经济科学出版社，xx版第3期，第6页。 陈正兰“英国住房福利政策研究”，SOCIETY，xx版第7期，第12页。 徐强“英国城市研究”，上海交通大学出版社1995年版第5期，第9页7万方数据西南政法大学硕士学位论文（二）美国保障居民住房的方式随着高速的工业化进程，经济的飞速发展，美国成为当时城市化进程最快的国家之一。 许多的农村居民开始进入城市，美国住房出现了严重短缺，再加上1929年的经济大萧条，住房问题更加严重。 为了保持经济的持续稳定的发展，维护社会的稳定，满足居民的住房需求，于是在1934年，美国联邦政府开始起草和出台美国住房保障法。 另外为了更好的解决退伍军人、年老人员、收入水平较低人员的住房问题，美国政府又设立了联邦住房管理局。 当时美国政府采用积极支持建设公共住房，提供住房补贴，为其担保贷款的三种方式来资助满足低收入者的住房需求。 同时美国的补贴方式有向非盈利机构和投资者提供住房补贴和实物住房与向低收入家庭提供租金补贴两种方式。 就是所谓的“补砖头”11和“补人头”12。 到二十世纪中，由于采取了新的政策来保障美国居民的住房建设，美国的经济得到了持续稳定的高速发展。 到二十世纪末，美国的人均达到了60平方米的住房面积，住房建设面积也在原来的基础上增长了三分之二。 （三）德国保障居民住房的方式13二战给德国带来了巨大的破坏，德国原来45以上的住房受到了严重损毁，使其面临着严重的住房短缺问题。 德国在恢复建设过程当中，德国政府把保障居民的住房视为一切政务工作的重中之重，为了大力进行公共福利住房建设，从根本上解决德国居民的住房紧缺的问题，德国政府先后进行了多次立法，并在1949年成立了住宅部。 德国政府想通过大力建造“福利性住房”14出租给德国居民，为其提供必要的住房，同时依据家庭人口数量、收入状况、房租的租金情况发放适当的补贴给每个租户，来保障每个家庭都有足够的能力交付租金。 后来又以政府为主导建设福利性住房，房产公司与私人建造房屋来满足低收入者对住房的要求。 到二十世纪末，德国政府又采取了以补贴为主、公共福利房为辅的新保障措施。 在xx年，德国达到了40平方米的人均住房面积，全国的总的住房套数也接近达到4000万套。 11由联邦政府直接补款补贴给建房者，补贴额为市价租金与贫困家庭收入一定比例的差额。 12由联邦政府直接拨款补贴建房者，补贴额是租户收入的25与市价租金的差额。 13黄清“德国低收入家庭及公务住房保障情况和启示”，中华建设出版社xx版第6期，35页-37页。 余南平“欧洲社会模式以欧洲住房政策和住房市场为视角”华东师范大学出版社xx版第11期，20-23页。 魏东、季彦敏“住有所居的德国经验”上海房产出版社第xx年版第6期，5-7页。 14福利性住房租金较低的住宅，出租给低收入者，为市场平均租金的一半左右。 8万方数据重庆公租房制度研究（四）新加坡保障居民住房的方式15新加坡是个人口非常稠密的国家，自从1959年独立以来，新加坡政府一直面对人口高速增长和住房日益短缺的严峻形势。 1960年，新加坡政府为了解决日益严重的住房紧缺问题，成立了专门管理中低收入者组屋16（廉价公共住房）的建屋发展局。 政府每年拿出大量的新元补贴给低收入者，来积极鼓励他们购买公共住房。 新加坡政府还专门成立了跨部门老人问题委员会制定了一条科学性方案，为老人们提供方便，让他们出售其现有组屋去购买一间专门设计较小、简单、便宜的公寓来解决他们住房和其它生活问题。 到20世纪90年代，新加坡人均住房面积21平方米，实现了人人有住房。 三、重庆公租房存在的不足重庆是全国公租房建设中处于领先地位的城市，它的模式和经验是值得许多城市学习和借鉴的。 但是公租房是最近几年才新生的事物，没有先例可以借鉴，重庆公租房模式是一个不断探索的过程，在这个过程当中肯定会遇到许多难题，难免会出现很多问题。 （一）公租房资金供给单一和土地受限虽然重庆市公共租赁住房管理暂行办法17中规定好几种重庆公租房资金，但实际上，公租房的主要资金还是政府供给和银行的商业贷款两个方面。 重庆市政府从xx年开始规划，三年建设完成了4000万平方米的公租房，花费1000亿元建设成本。 黄奇帆市长曾经在一次会议上谈到，重庆公租房建设500亿中，政府就要出资300亿左右18。 民心佳园、康庄美地、民安华福建设当中，三个小区面积占地约357万平方米，需要建设资金100亿元。 在三个小区建设当中，总共向银行贷款50亿元，其中15牧歌“新加坡是如何大庇天下寒土”，中国经济导报，xx年9期，第9-11页。 李瑞德“新加坡居者有其屋”政策，中国社会报，xx年12期，第7页。 栾瑞明“新加坡的公共组屋”，中国房地产信息报，1997年1期，第5-8页。 16廉价公共住房是有政府提供的福利性公共住房，以非常低的价格出租或出售给规定收入以下的中低收入者。 组屋的房型有一房到五房式、大型公寓式和专为老年人设计的小型公寓式。 17重庆市公共租赁住房管理暂行办法第三章第十一条重庆公租房的资金主要中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金、土地出让收益、银行、非银行金融机构和公积金贷款、发行债券18信息来之于本文作者从重庆市公租房管理调查咨询数据。 9万方数据西南政法大学硕士学位论文向工商银行贷款15亿，向交通银行贷款20亿，向华夏银行贷款15亿19。 从而可知道重庆公租房前期建设主要是靠政府出资和银行贷款。 公租房建设是一项规模巨大、持续性的大工程，需要很大的资金供给，政府的财政能力有限，在中后期建设不可能还完全依靠政府出资，即使政府愿意大力继续出资建设也是有心无力。 另外由于公租房的性质为公、租金相对市场较低，资金回笼周期长，银行对于贷款的收回时间太久，势必对于公租房的贷款缺乏长期的兴趣，不愿意继续大量贷款于公租房建设。 那么我们的公租房建设必将面临资金缺乏的难题，所以必须扩宽公租房的资金。 重庆公租房建设的土地主要是由政府划拨方式供给的，重庆政府从xx年开始储备土地，到公租房大力建设的时候重庆市政府已经储备30多万亩的土地20。 储备了大量的土地是重庆公租房大力建设并取得重大成就的基础，但是政府储备的土地根本满足不了公租房建设的土地需求，重庆市政府单从xx-xx年就要规划建设4000万平方米的公租房。 公租房建设还在持续的大力建设当中，政府储备的土地越来越紧缺，在加上土地出让是政府财产收入的重要，把土地贮备完全供给于公租房建设，政府财政会面临巨大的考验，政府势必不会大力进行公租房的土地划拨。 那么，未来公租房建设势必将面临土地供应的短缺，所以我们必须要创新土地供应的多样化。 （二）重庆公租房建设当中存在设计不合理重庆市公租房康庄美地的第3期楼房21，该期一室一厅的户型是生活阳台在厨房外面，生活阳台用了一块板直接连接到对面住户的走廊，一面的住房用户可以轻而易举的从走廊迈过链接板进入对面的生活阳台。 另外还有一种设计就是，一层楼的的一户人家的窗子是开在对面住户的走廊，窗子又是连接该户人家的生活阳台，一面的住户可以通过窗子直接跳到对面住户的生活阳台，虽然卧室与生活阳台用一到玻璃门隔着，但该玻璃门起不了多大作用。 有位康庄美地的使用者王女士说“该玻璃门纯属摆设，她力气不大都可以轻而易举的把门拉开”。 该小区的另外一名入住者张女士说，她是xx年3月份接的康庄美地二期的一套两室一厅的楼房，由于该户型设计，加上窗锁无法关闭，19信息来之于本文作者从重庆市公租房管理调查咨询数据。 20徐旭忠“重庆公租房破解建设资金瓶颈”，经济参考报，xx年11月版21信息小区居民走访调查。 10万方数据重庆公租房制度研究保修数次无人来修，后来导致盗贼入室盗窃，盗窃了价值5000多元的笔记本电脑。 由于该公租房存在设计上的问题，后期修理和维护难度比较大，这对于小区的入住人员存在严重的安全隐患。 （三）重庆公租房准入和退出机制不够完善1重庆公租房的准入制度不够完善 （1）重庆公租房申请人交的5份申请材料，根据规定很难确定其到底符不符合公租房的申请，特别是提交的工作收入证明22。 公租房管理单位在申请初审当中没有派人到具体单位核实，这样势必会出现不符合申请者入住公租房。 （2）从申请的材料上看，一个方面就是月收入规定和房屋规定，但是一个人或者一个家庭的状况不能单靠收入和房子来衡量，还有很多因素，比如一个人的银行存款、股票、基金、理财、车等许多隐形收入。 只从收入和住房来定是否可申请公租房不太科学合理。 （3）从审核、摇号配租到居住时间太长，公租房的分配效率不高，根据重庆市公共租赁房管理实施细则而言，初审到交递到复审机构要花费20天，复审公示需要14天，轮候配租又要一个月以上，总共加起来差不多三个月，所以重庆公租房的分配效率有待提高。 2重庆公租房的退出机制不够完善重庆市公共租赁房管理暂行办法中规定在收入和住房问题发生变化时，要主动申报，对于不符合条件的要主动退出，但是在具体的例子当中，很少有人在不符合条件后会主动申报或退出，另外公租房管理单位也很难发现和证明使用者的收入情况的增加。 另外该办法规定的七种强制退租的情况在具体的实施过程当中会有很大的问题，首先对于提供虚假材料的分辨上很困难，然后对于转租或者出借的就更加困难，因为对于监督工作人员的检查，很容易被对方一句朋友来玩或者借宿蒙混过去，对于承租人连续空置6个月以上就更难证明了。 所以在具体的操作当中，需要更加完善的退出机制。 22重庆公市公共租赁住房管理暂行办法第四章第十九条规定单人人士月收入不超过2000，家庭月收入不超过3000才可以申请11万方数据西南政法大学硕士学位论文（四）重庆公租房存在许多质量问题公租房的目的就是为了给城市居民一个温馨的家，让他们不再为房子的事情而顾虑。 虽然重庆公租房在具体的建设、分配当中速度很快，也解决了很多居民的住房问题，但其中也存在着许多住房的质量问题，严重影响了公租房小区居民的生活。 出现这些问题的主要原因在于紧迫的工期，要在规定的时间内完成，现在笔者就通过康庄美地150份的调查问卷来统计公租房存在的主要质量问题及原因位置出现的主要质量问题原因防水层出现严重漏水。 渣滓未清理干净、墙上施工缝未设置钢板止水带和止水条。 地面地面不平整、出现蜂窝麻面、出现孔洞、表面疏松、出现裂缝。 地面模板拼缝不严、出现漏浆、混泥土不密实或漏振。 墙墙、梁之间出现裂缝、墙面出现裂缝、装饰面层缝隙明显。 每次砌筑高度超过了1.5米、没等砌筑砂浆凝结后就再砌、日砌高度超过2.8米、墙的交接处砂浆不够饱满密实。 房间净高不足、出现大小头。 总承包单位非法分包。 卫生间、厨房出现漏水、堵塞、水流不畅、水压低。 防水高度低于1.8米、未做蓄水试验、未做认真检查、卫生间设计中降板未降梁。 门、窗门窗歪斜、关起缝隙大、门窗关不上。 装饰修工抢工痕迹明显、处理粗糙。 管道夏季管道周围滴水。 未选择保温材料、没有防结露保温措施、保温材料质量和规格不合适。 消防栓门开关困难、安装位置不是内嵌式、高度过低、占用楼道空间过大（居民行走容易触碰到）。 缺乏专业的队伍进行设计和优化。 备注150人调查结果显示，有50人家里都有卫生间漏水、堵塞现象，有25人家里面墙面漏水过，有60人家里地面有不平，有48人用水觉得水压过低，有72人家里窗户开关有问题，有35人发现管道滴水，112人认为楼道消防栓安放不合理。 具体例子康庄美地小区的居民王先生说23，他是xx年9月入住康庄美地的第三23信息康庄美地小区走访调查。 12万方数据重庆公租房制度研究期两室一厅的房屋。 当入住两个月后，卧室的窗户已经不能关闭。 半年左右厨房水管整修三次，由于管道漏水造成地面积水严重。 另外墙面大块大块的脱落。 到xx年中秋节，家里的插孔全部断电，结果只能把墙面敲开换线，他们的厕所也经常漏水，敲开厕所门口任意一块地转都是水。 他们满怀希望和喜悦入住公租房，结果却弄得心力憔悴。 小区的另一名住户张先说他是xx年2月申请公租房的，在xx年9月2日签的合同，当他签完后天去验房时，发现墙壁不是原来说的乳胶漆而是一般的涂料，手在上面摸一下就全身白灰。 另外发霉的厨房橱柜里的隔板全变形了，门也关不，墙角烂了也没有进行修补。 （五）重庆公租房小区安全监督管理存在很大的安全隐患公租房小区的入住者社会不同的群体，入住的人员有进城务工人员、毕业大学生、低保人员等，人员结构非常复杂。 民心佳园截止到目前为止已入住差不多65000人，全部入住达到7万余人，其中进城务工人员7000多户，35000人，占到50.8，大中专毕业生2000户，12560人，占了15.2，城市廉租户5000户，9452人，占了13.7，另外小区入住人员还包括出狱人员、精神病患者等。 这些人四面八方，所以管理难度非常大。 另外小区安全监督设施不够完善，管理人员缺乏。 民心佳园小区入住警务室只有2民警察和5名文职人员，警务室面积100多平方米，没有达到基层社区警务室的标准，警务室三分之二的时间都没有人，小区长期发生偷窃事件，给住户带来了严重困扰。 另外小区管理比较混乱，既有政府主管部门参与管理，又有物业管理部门管理，另外还有房屋产权人和承租人选的专业服务公司。 本来公租房小区的管理就是一个涉及面非常广的复杂的工作，必须要有一套科学合理的统筹模式来明确责任主体、规范运营模式以此来维护小区的安全，避免矛盾与冲突。 以下来举例小区出现的安全隐患事件和监督管理的不完善的具体例子24xx年8月5日，住在康庄美地的李小姐在下午六点多钟回家的时候，被一陌生男子尾随。 该男子跟随李小姐进入电梯的时候，突然蹲在地上偷看李小姐的内裤，李小姐发现后大声喊叫、训斥，并立刻下了电梯。 李小姐惊吓后就想立刻开门回家，哪知道该男子过来拉住她，并抱着她大腿往楼道里拖。 李小姐拼命挣扎，大声呼叫，不过该男子24bbs.tianya./post-free-3546060-1.shtml13万方数据西南政法大学硕士学位论文还是硬拖着她走，后来李小姐大声呼喊老公求救，该男子才见势不对才放开李小姐从楼梯逃跑。 李小姐说她回到家后就立即报了警，她和她妹妹还下楼去追。 警察询问了相关情况后，就带李小姐一起到监控室去看监控，李小姐来到监控室发现，原来康庄美的的监控根本就是摆设，视频非常模糊只能分辨男女。 据李小姐说小区物管不负责任，来往人员他们从不盘查，出了事情也懒懒散散，爱理不理。 这次事件中，她看见那人跑的时候还呼喊保安把他截住，小区保安竟然也没反应。 李小姐后来感叹说康庄美的的人员复杂，三教九流的都有，以前还不相信，今天总算让她见识到了。 另外据小区人员说，小区发生过很多次盗窃和“色狼”事件。 从这个事件可以看出，小区的安全监督设施不够完善，保安人员素质不够，安保工作形同虚设，如果不进行改进和完善，那么会严重影响小区居民的人身财产安全。 （六）重庆公租房制度没有健全的法律制度保障我国从大力建设公租房以来，至今尚未制定统一