土地法和房地产法概述.ppt

土地和房地产法 李文伟 纲目 一 土地管理法土地所有权 国家土地所有权集体土地所有权 国有土地使用权 出让土地使用权划拨土地使用权 集体土地使用权 土地承包经营权宅基地使用权 建设用地管理 国家建设用地乡村建设用地 土地法律责任与纠纷处理 违反土地管理法的法律责任土地纠纷及其解决途径 二 城乡规划法城乡规划和规划区 城乡规划的制定 体系规划和总体规划控制性详细规划修建性详细规划 城乡规划的实施 基本要求近期建设规划建设规划许可建设规划变更临时建设规划管理核实与监督检查 城乡规划的修改 监督检査和法律责任 三 城市房地产管理法房地产开发制度 房地产开发项目管理房地产开发企业管理 房地产交易制度 房地产转让房地产抵押房屋租赁商品房预售与按揭 物业服务管理制度 物业服务法律关系的主体物业服务管理的内容商品房销售与前期物业服务 四 不动产登记不动产登记的对象 种类和机构 不动产登记簿 登记程序 登记信息共享与保护 法律责任 土地所有权 土地权益1 根据我国 宪法 土地管理法 及 土地管理法实施条例 规定 下列土地属于国家所有 城市市区的土地 农村和城市郊区中已经依法没收 征收 征购为国有的土地 国家依法征用的土地 依法不属于集体所有的林地 草地 荒地 滩涂及其他土地 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的 原属于其成员集体所有的土地 因国家组织移民 自然灾害等原因 农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 提示 宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 任何单位或者个人不得侵占 买卖或者以其他形式非法转让土地 2 农民集体所有的土地一般由本集体经济组织的成员承包经营 从事种植业 林业 畜牧业 渔业生产 土地承包经营期限为30年 提示 在土地承包经营期限内 对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的 必须经村民会议2 3以上成员或者2 3以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准3 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的 必须经村民会议2 3以上成员或者2 3以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府批准 土地的利用 1 根据 土地管理法 第4条明确规定 国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划 规定土地用途 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 严格限制农用地转为建设用地 2土地利用总体规划实行分级审批 省 自治区 直辖市的土地利用总体规划 报国务院批准 省 自治区人民政府所在地的市 人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 经省 自治区人民政府审查同意后 报国务院批准 3 经批准的土地利用总体规划的修改 须经原批准机关批准 未经批准 不得改变土地利用总体规划确定的土地用途 土地的保护 1 根据 土地管理法 规定 国家保护耕地 严格控制耕地转为非耕地 国家实行占用耕地补偿制度 非农业建设经批准占用耕地的 按照 占多少 垦多少 的原则 2 禁止任何单位和个人闲置 荒芜耕地 1 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地 1年内不用而又可以耕种并收获的 应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种 也可以由用地单位组织耕种 2 1年以上未动工建设的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳闲置费 3 连续2年未使用的 经原批准机关批准 由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权 4 承包经营耕地的单位或者个人连续2年弃耕抛荒的 原发包单位应当终止承包合同 收回发包的耕地 例题1 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地 1年以上未动工建设的 应当按照省 自治区 直辖市的规定 2009年 A 缴纳耕地开垦费B 收回土地使用权C 缴纳土地闲置费D 征收土地使用费答案 C解析 本题所考查的考点是闲置土地处理办法 闲置土地处理办法 第四条规定 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地 l年内不用而又可以耕种并收获的 应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种 也可以由用地单位组织耕种 l年以上未动工建设的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳闲置费 连续2年未使用的 经原批准机关批准 由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权 例题2 承包经营耕地的单位或者个人连续 年弃耕抛荒的 原发包单位应当终止承包合同 收回发包的耕地 A 1B 2C 3D4答案 B 建设用地管理 1 建设占用土地 涉及农用地转为建设用地的 应当办理农用地转用审批手续 省 自治区 直辖市人民政府批准的道路 管线工程和大型基础设施建设项目 国务院批准的建设项目占用土地 涉及农用地转为建设用地的 由国务院批准 2 征收基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的或者其他土地超过70公顷的 由国务院批准 征收上述规定以外的土地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案3 征收其他用地的 由省自治区直辖市批准 报国务院备案 征收集体所有的土地 应当足够支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费等 安排被征地农民的社会保障费用 保障被征地农民的生活 维护被征地农民的合法权益 土地补偿费归农村集体经济组织所有 地上附着物和青苗补偿费归所有人所有 安置补助费专款专用 谁负责安置就付给谁 国有土地使用权 特征 1 主体广泛性 境内外法人 非法人组织 公民 2 取得方式多样性 原始取得 出让 划拨 继受取得 买卖 赠与 出资 3 内容差异性 出让还是划拨取得的土地使用权内容有差异 国有土地使用权的出让 程序 经市县人民政府批准 由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同 签订合同后支付出让金 领取土地使用权证 在付清全部出让金之前 只能领取临时土地使用权证若需改变土地用途 需重新批准同意 签订变更合同或者新的土地使用权出让合同 相应调整土地使用权出让金采取拍卖 招标或者双方协议的方式取得工业 商业旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者 应当采取招标 拍卖等公开竞价方式出让 国家以土地使用权作价出资的 企业取得土地使用权出让的国有土地使用权的最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用的40年 综合或其他用地50年 也可在上述年限内约定实际出让年限 国有土地使用权的划拨 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 4 法律行政法规规定的其他用途用地征收集体用地的 划拨用地者要缴纳补偿安置费 国有土地使用权的收回 有下列情形之一的 由有关人民政府土地行政部门报原批准用地的人民政府或有批准权的人们政府批准 可以收回国有土地使用权 1 为公共利益需要使用土地的 2 为实施城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的 3 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满 土地使用者未申请续期或者申请续期卫获批准的 4 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨的国有土地的 5 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 集体土地使用权 1 土地承包经营权本集体经济组织的成员承包经营 从事种植业 林业 畜牧业 渔业生产 土地承包经营权期限为30年 在承包期限内对个别承包经营者进行适当调整的 必须经村民会议2 3以上成员或者2 3以上村民代表的同意 并报乡镇人民政府农业行政主管部门批准也可以由组织以外的单位或者个人承包经营 从事种植业 林业 畜牧业 渔业生产 但必须经村民会议2 3以上成员或者村民2 3以上村民代表同意 并报乡镇人民政府批准 2 宅基地使用权主体限于本经济组织内成员 无偿取得 一户只能拥有一处宅基地 农村村民住宅用地 经乡镇人民政府审核 由县级人民政府批准 涉及占用农用地的 按规定办理审批手续 农村村民出卖 出租住房后 再申请宅基地的 不予批准 建设用地 国家建设用地 乡村建设用地和临时用地 严格限制集体土地进行非农建设 严格限制非农建设占用农用地 1 农用地转非审批制度 2 占用耕地补偿制度 占多少 垦多少 3 禁止限制土地已经办理审批手续的非农业建设占用耕地 一年内不用而又可以耕种收获的 由原耕种集体或个人恢复耕种 也可以由用地单位耕种 一年以上未动工建设的 应当按照省自治区直辖市的规定缴纳闲置费 连续二年未使用的 经原批准机关批准 由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权 因不可抗力 政府行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 临时建设用地 建设项目施工和地质勘探需要临时使用国有土地 由县级以上人民政府土地行政主管部门批准 其中 在城市规划去内的临时用地 在报批前 应当先经城市规划行政主管部门同意 土地使用者应当根据土地权属 与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织 村民委员会签订临时使用土地合同 并按照合同的约定支付临时用地补偿费不得改变合同约定用途使用土地 不得修建永久性建筑物临时使用土地期限一般不超过二年 土地法律责任与土地纠纷处理 单位之间的争议 由县级以上人民政府处理 个人与个人或者个人与单位之间的争议 由乡级或者县级以上人民政府处理 当事人对有关人民政府处理决定不服的 自接到通知之日起30日内 向人民法院起诉 在争议解决之前 不得改变土地利用现状 土地法律责任1 非法批准征收 使用土地的 批准文件无效 相关行政人员行政处分直至追究刑事责任 有关当事人拒不归还土地的 以非法占有土地论处 2 非法占用土地的 责令退还 拆除建筑物 不符合土地利用总体规划 或没收建筑物可并处罚款 符合土地利用总体规划 对责任人行政处分直至追究刑事责任 房地产开发与交易 房地产开发企业包括专营企业 兼营企业和项目公司房地产开发企业应当在领取营业执照之后到房地产部门备案 核定资质等级 按照核定资质等级承担相应的房地产开发项目 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的 合作开发合同有效 双方都不具备资质的应当认定合同无效 但起诉前的收入一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业 应当认定合同有效 转让 转让方式 出售 交换 赠与 继承 入股权属转移原则 房随地走 地随房走 以划拨方式取得土地使用权转让条件 一是报批 二是受让方办理出让手续 缴纳出让金 或者经批准不办理出让手续 由转让方将土地收益上缴国家 以出让方式取得土地使用权的转让条件 1 按照出让合同已经支付全部土地使用金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 抵押 1 房屋及其占用的土地使用权必须一并抵押 以出让方式取得的土地使用权无建筑物的 也可以单独抵押 2 以划拨方式取得土地使用权不得单独抵押 如果该土地上有房产 经有审批权的人民政府批准可以将房屋和划拨土地使用权一并抵押 但抵押权实现时 先缴纳土地使用权出让金以后 抵押权人方可以优先受偿 3 抵押合同签订后 土地上新增的房屋不属于抵押财产 对拍卖新增房屋所得 抵押权人无权优先受偿 租赁 以营利为目的 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的 应当将租金中所含土地收益上缴国家 具体办法由国务院规定 租赁的其他内容根据合同法处理 商品房预售 应当符合下列条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 具有建设工程规划许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到过程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 4 向县级以上人民政府资产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证预售合同要报县级以上人民政府资产管理部门和土地管理部门登记备案商品房预售所得款项 必须用于有关的过程建设 交易中介 包括房地产咨询机构 房地产价格评估机构 房地产经纪机构等 物业服务管理 主体 1 业主 业主与所有权人的差异一个专有部分算一个业主 一人拥有多个专有部分的算一个业主2 业主大会 由物业管理区域内业主组成3 业主委员会 业主自治管理机构 有业主大会选举产生 是其常设机构 对业主大会负责 委员由业主担任 不得兼任本物业区内物业管理公司的工作业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力 侵害业主的合法权益 受害业主可以请求法院撤销 物业管理内容 包括常规性的公共管理和服务 针对性的专项服务 单独付费 前期物业服务前期物业服务合同 房地产销售前和过程中 由建设单位 开发商 选聘物业服务企业 订立前期服务合同 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容 业主委员会与物业服务管理企业签订的物业服务合同生效的 前期物业服务合同终止 临时管理规约 建设单位做出 买受人承诺资料移交 移交业主委员会 前期物业服务合同终止 不动产登记 不动产登记又称为不动产物权登记 是权利人 利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为 作为物权公示手段 不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为 1 登记是依当事人申请的行为 2 登记是国家专职部门的活动 3 登记内容为不动产物权及其变动事项 4 登记事项须记载于不动产登记簿 登记包括的权利 一 集体土地所有权 二 房屋等建筑物