二次装修管理培训.doc

二次装修管理物业装修与管理所谓“二次装修”针对工程一次装修而言。目的：建筑物与装修的维护一方面是保持良好的商业形象，另一方面是物业保值与增值的需要。一、为何注重装修管理A 管理从入伙前开始1、对物业项目内设施设备的了解2、对物业项目内各种管线走向、作用的熟悉3、对物业项目内隐蔽工程的了解4、对物业项目内业态的了解及装饰装修需求的了解与分析5、业主/使用者的需求的掌握6、对管理人员的学习与培训7、装饰装修服务商的选择8、装修宣传9、装修保护10、装修培训11、装修特设服务12、其他工作B 入伙期间对商家的管理一、为什么在入伙期间引入商家进区1、为业主/使用者提供方便服务2、业主搞装修需要什么?为业主提供装修队伍及提供相关服务。3、商家服务竞争的需要4、物业公司的拓展增值服务的需要二、一般应引进那些商家（WHO）1、装修装饰设计工程公司2、机电设备安装公司（水、电、消防、空调、电话等）3、装修建材（沙石、水泥、五金配件）4、灯具5、油漆涂料6、搬运服务7、垃圾清运三、供应商服务地点（WHERE）相对集中方便采购管理不要离装修区域太远采光较好的地点四、服务时间（WHEN）1.装饰设计工程一般为三个月2、物品供应一般为自入伙之日起六个月3垃圾清运为六个月五、如何进行管理（HOW）公司和管理处进行分级管理：公司负责资质审核（发入区服务许可证）；管理处负责现场管理（发工作人员出入证）及费用的确定和收取。注意事项：1、装饰装修单位资质审查2、电气产品是否符合“3C”认证 3C：China Compulsory Certification 中国强制性产品认证3、商家对业务人员授权4、生产厂家对经销商的授权审核5、生产厂家生产许可证6、借用假证（黑名单、声誉）7、根据小区规模和入伙数量8、小区周边环境等，防止秩序失控9、既要服务好，又要管理好C 二次装修的管理技巧1、审批装修前，将装修施工内容栏的空白处务必划掉（尤其是采用单联装修申请表），建议采用双联的装修申请表。2、装修前务必做好水电再验收，做好地漏、电气、安防系统得保护工作。3、严格控制好进入大门的各类装修材料。4、加强装修巡逻和监管。5、装修工程过程中隐患及不规范的施工工艺，及时告知业主是业主更大程度信任管理处，这样，万一发生违章纠纷，对于业主的沟通协调将能起到很好的促进作用。6、对已发生违章装修问题的房屋进行通报批评或发文给装饰公司（只针对装修公司进行通报，一般不宜写房号，业主姓名）给装修公司施压。7、主动给大多发生业主解决集中反映的较尖锐的问题。D 入伙后的装修实施阶段一、装修申请手续的办理（有时间限制）二、具体实施阶段客服部制定时间规定，公司维修人员、安管人员负责对装修过程进行严格的巡查和管理，实行分管责任人，维修人员和安管人员交叉管理的方式，维修人员日巡查不少于两次，安管员日巡查不少于四次。装修巡查记录表违章装修整改记录表。三、装修验收装修验收采取以下两个阶段，以减少因隐蔽工程质量而引起的不便1、基层和隐蔽工程验收2、面层和竣工验收3、对验收不合格的装修要求业主及时责成装饰公司进行整改，整改完成后再进行验收，直至验收合格方可退回工程保证金。4、验收合格，可在验收合格10日起到管理处退还装修保证金。工程要害部位验收：通电试验 打压试压 闭水试验 隐蔽工程 工程分阶段验收：水 木 油 瓦 电（装修过程）竣工验收：望 闻 问 切望：看工程进度等闻：气味，例电线的气味、下水问：施工情况，部位情况切：对工期的判断四、将装修的相关资料和记录汇总并存入业主档案。二装管理流程图 装修指南图 动用明火管理制度E 装饰装修所涉及的法律法规国家住宅装饰装修施工规范 （建设部）住宅工程初装饰竣工验收办法 （建监司）住宅室内装饰装修管理办法 （国家）物业管理条例 （国家）建设工程质量管理条例 （国家）陕西省消防条例 （陕西省）室内装饰管理规定 （陕西省）F 装饰装修管理擅自施工1、违章擅自施工2、施工及其材料占用公共区域3、擅自遮掩或损坏施工许可证等张贴文件。4、非正常使用临时出入证5、在施工现场吸烟、做饭6、在施工现场游走、闲逛7、随地大小便（临时卫生间的设置）8、私搭乱接超负荷用电9、私自开凿墙、地面，破坏防水层10、高空抛物，垃圾随意抛散11、在承重墙上开槽、打孔等12、在下水道冲