关于全县房地产业发展情况的调研报告范文

精选优质办公范文关于全县房地产业发展情况的调研报告为推动我县房地产业持续健康发展，根据县政协常委会20XX年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调部分政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了部分住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察，现将本次调研情况报告如下。一、发展现状与特点我县人口近30万，县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。20XX年以来，全县共有房地产开发企业16家，分别在*、宣风、银河、万龙山等处建成商品住宅小区29个，总供地面积2071.17亩,总建筑面积为198.1万，总开发户数13185户。县城内共有13家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183.2亩，总开发户数9563户。概括来讲，主要呈现以下特点：全县房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现。统计数据表明，20XX年-20XX年县城房地产业累计完成投资8.27亿元，房地产业实现增加值3.72亿元，完成规费收入1002万元，土地出让金2.08亿元，税收收入1.02亿元，对全县经济增长的贡献率约为4.7%。房地产业投资的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了城市基础设施建设的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展，增加了大量就业岗位。如表一所示：20XX年20XX年县城内房地产开发情况统计表时 间建筑面积总套数总投资额土地出让金规费收入税收入库20XX年7.955871.573569.2337412184320XX年14.2710002.44244.6727639369120XX年12.639214.313010.4352234692合计34.8525088.2720824.31002.7410226房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费基本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例达到90%以上，而商业性物业不到10%。同时*外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房93.3%是由本县区居民消费，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6.7%。房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。房地产价格连年攀升,小区空置率较高。据统计，目前县城区商品房销售价多层房均价为2480元/，比20XX年上涨近1倍；小高层电梯房均价2850元/，最高3380元/。县城20个小区已建成商品房5884套，已销售4833套，平均空置率约为18%，超过国际通用的10%的空置警戒线。县城内各小区相关数据表序号公司名称楼盘名称总用地面积已建成面积销售均价总户数已建户数已销售户数入住率容积率绿地率1江西鑫海地产有限公司天灯柱、金茂、金惠25.75.73038138138110002*宏祥房地产开发有限公司金鹰小区1009.882230740400380651.66393*高强房地产开发有限公司戏龙名苑44.784.660320320320901.6230.7新天地109.14.12285096539413601.56344*县溢源房地产开发有限公司时代水岸35.76.302580400380304701.9834时代经典724.902600576341297152.0038丽景星城354.702560315315283652.0038碧水华庭36.54.962430436352302472.0038怡和源70.52.7825006061686701.98435浙江龙游金峰房地产开发有限公司现代城109.610.22600459459335781.38326*汇天置业有限公司美芦水郡63.127.602780450367337752.00337宜春市金豪房地产开发有限公司富祥花园363.780260260260201.80408瑞昌市景泰房地产开发有限公司锦绣家园304.942200354354280451.90289*县永欣房地产开发有限公司滨河名居44.35.102500512338263472.003510*县鸿华房地产开发有限公司蔗棚蔬菜批发市场8.61.4960828282622.67011*大华房地产开发有限公司金河湾46.34.602400304247205451.563312*玉女山庄有限公司半山豪园2843627502123678572131.893813浙江省义乌市中北房地产开发有限公司财富广场323.62800280482902.8033.2县城城区合计1183.2125.25956358844833二、存在的主要问题房地产业呈现非良性发展态势。消费者、开发商和政府三方所得利益均不理想。第一，消费者普遍感觉购房负担较重。一套130的住房价格达32.5万，以双职工家庭计算,20XX年在岗职工平均工资为24000元，房价收入比达到6.8倍，超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品房性价比偏低。我县县城商品房均价与上高县相差不大，但上高的商品房在环境、配套、物业等方面档次远高于我县。第二，开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期大都在六年以上。一位开发商反映，虽然在*以20万/亩的价格购地，但开发周期过长，财务成本很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以130万/亩的价格购到净地可以直接开工建设，三年之内完成一个楼盘的建设和销售，相比之下，年投资回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔财政收入。普通中低档商品房供大于求。我县县城商品房大多数都是120-150的中等户型，中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示,县城已动工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套,已建成5884套,已销售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二项合计已批待售4730套,以三口之家计算,还需增加14190人来县城定居。土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低。一方面，商品房用地投放总量过大、速度过快。20XX年以来，全县房地产供地共2071.17亩。其中县城城区供地共1766.8亩，至今还有7宗未动工土地计351.88亩，如按照我县目前的建设模式,平均容积率1.8计算，这7宗土地还可以建设商品房420XX0，约3100套。加上现有楼盘的已批待售商品房4730套，县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面，土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境，大多没有做到净地出让，导致土地出让价格非常低。我县的土地平均价格为20万/亩，最高卖了87万/亩，而上高县采用先做环境再净地出让的做法，土地卖到130400万/亩，经济效益可观。全县房地产业供地情况表年度土地投放量土地出让金收入已开发面积未建设面积20XX219.15219.15020XX190.16141.0649.120XX42.32220.6342.3020XX666.4313043.95616.435020XX250.032588.44160.039020XX57.951351.2745.7412.2120XX177.53569.2393.4984.0120XX213.424244.67213.42020XX217.1113010.440.95176.1620XX37.12322037.12合计2071.1743248.591572.57498.6县城内房地产未动工楼盘土地情况统计表序号用地单位宗地位置供地时间供地面积备注1上高宏利房地产公司日江路南侧20XX.213.77未搬光缆2应小平更田村20XX.984置换土地3佳鑫房地产公司更田村20XX.1250.98征地款未发到位4瑞联地产置业公司更田村20XX.1260.14征地款未发到位5坤贤地产公司古城管理处20XX.571.72未交地6鑫海地产开发公司彭战胜*镇潭田20XX34.15未建7创宇房地产开发公司*行政路20XX.137.12未交地合计351.88房地产开发水平不高。一是开发企业多、小、资质低。目前在县城区从事开发的13家房地产开发企业中，没有具备一级资质的开发企业，具有二级资质的2家，三级资质的5家，四级资质的4家,还有2家资质待定。全县所开发29个楼盘中，总建筑面积在10万以上的楼盘只有7个，其余都是小型楼盘。由于房地产开发企业缺乏高资质和没有雄厚资金实力，无法完成具有较大规模、较高品质的楼盘建设。二是商品房开发水平不高，楼盘档次较低。开发产品以多层建筑为主，小高层电梯房建设刚刚起步，真正的别墅区还没有，开发商开发理念落后，品牌意识不强，市场营销观念不强，以卖环境、卖配套、卖功能、卖管理的“以人为本”的开发理念尚未形成趋势。配套设施不完善，物业管理滞后。部分开发商只顾片面追求增加建筑面积以提高自身效益，忽视项目配套设施建设，给消费者生活造成不便，也给社会管理带来隐患。如绿地、幼儿园、超市、停车位、社区服务等配套设施多数小区不完善或达不到要求。物业管理停留在初级的保安保洁水平，绝大部分住宅小区没有成立业主委员会。政府应做的市政基础设施不完善，如：垃圾中转站、学校、停车场、市场、公厕、供电网络等。房地产业发展环境不优。首先，因未能实行净地出让，造成房地产开发过程中征地拆迁难。如美庐水郡，仅40亩的土地，开发已经五年了，至今仍有一个养猪圈在小区中间，严重影响小区建设和居住环境。半山豪园也因为拆迁难而调整规划，留下一处败笔。二是建筑工程建设过程中“强揽工程、强买强卖、强行阻工”的现象时有发生。一些地头蛇采取强行强霸的手段，以高于市场的价格供应建材、参工参运。既扰乱了房地产开发施工市场，加大了房地产开发成本，更损害了投资环境，不利于引进真正有实力的房地产开发企业进驻*。三、意见与建议*发展房地产业有着独特的优势。一是生态优势。*有好山好水好空气，常年气温比*低3-5，全县森林覆盖率达67.4%。武功山是国家级重点风景名胜区，山口岩水库依城而建，山环水绕的*是名副其实的山水之城、宜居之城。二是区位交通优势。县城距*只有17公里，车程只有15分钟，自有*后花园之称。三是价格优势。*房地产均价在4500元/左右，比*高出20XX元/，在*买一套房的资金在*可以买一套房加一辆车。只要我们加强房地产业的引导，找准产业定位，理顺运作方式，*房地产业是大有可为的。基于此，提出如下建议。提高认识，高度重视房地产业的发展。*的房地产业不是不要发展、而是要如何发展、如何更好地发展的问题。房地产业关联度高、带动力强，涉及到40多个产业部门，是国民经济的支柱产业。据测算，每亿元房地产开发投资可以带动国民经济各部门的产出2.86亿元，可以增加就业岗位20XX多个。就财政收入来讲，以年投放土地200亩，每亩均价100万计算，土地出让金收入为2亿；按平均容积率1.6计算，建筑面积为21.34万，按75元/的规费标准计算，规费收入是1600万元；按均价3500元/，平均税率12%计算，税收收入约0.9亿元；按以上几项测算，则200亩土地的房地产开发带来的财政收入合计3.06亿元。因此我们要把房地产业提升到事关*发展后劲的战略高度来抓，要下决心、下大力气像抓工业一样抓实抓好，让房地产行业成为支撑*经济社会新一轮发展的重要产业。找准发展定位，实现*房地产业的科学发展。建议*房地产业今后一段时期的发展定位为科学规划，完善城市基础设施，引进高资质有实力的开发商，面向中高端客户，开发中高档楼盘，做到政府、开发商和消费者三赢，实现*房地产业的科学可持续发展。一是充分利用*生态优势，打造最佳人居环境，发展中高档旅游休闲房地产，将*建设成宜居宜游的休闲后花园。二是开发中高档楼盘，打造*品牌。中低档商品房已经供大于求，*的房地产业要发展好，必须定位在中高档楼盘。要瞄准*以外的高端改善房客户群，引导开发商更新理念，建设一批环境美、绿化好、文化浓、质量优、物业管理好的楼盘，以高品质的住房小区打造*房地产品牌，实现居者“有”其屋到居者“优”其屋的转变。武宁县建设旅游、休闲、养生城市，选择生态环境好的地段，打造“临街不建店面、地面不停车、物业智能卡管理、高层与多层并重”的高端纯住宅小区，成功吸引了大批创业成功人士前来消费，大大提升了武宁房地产升值空间。三是引进高资质开发企业。要提高房地产企业资质准入门槛，最好要引进三级以上资质的开发商。另外，要引导开发商加快楼盘开发周期，在签订合同时，可要求开发商的楼盘开发周期控制在四年以内。限量供应土地，实行净地出让。一是加强城市土地利用总体规划及实施，限制土地投放规模。武宁县为了消化20XX年以前的空置土地，20XX-20XX年两年未对外供地。龙游县严格控制土地投放量，等到前一个楼盘开发到一定时期才开始供应下一个楼盘的土地。从*目前的实际情况出发，建议每年供应商品房用地200亩左右，土地拍卖价格定在100万以上。对闲置土地要按照国土资源部闲置土地处置办法的规定，采取适当措施予以处置，将现有的351.88亩完全未动工的土地用于中高档小区建设，不再进行低水平重复性建设。二是要坚持净地出让，完善市政基础设施，先做环境后卖地，以提升土地的价值。优化操作模式，实现房地产业的良性发展。建议县政府以城投公司为载体，通过城投公司这个平台，完成筹资、征地拆迁、基础设施建设，然后实现净地出让，获取差额利润，然后再投入资金征地拆迁、建基础设施，再净地出让，以形成一种良性循环。否则，*的城市建设、房地产业开发不可持