房地产开发贷款项目调查报告规范化格式.doc

中国银行湖北省分行房地产开发贷款项目发起报告规范化格式（试行）关于房地产开发贷款项目发起报告表中除特别标注外，货币单位均为万元人民币。上报单位客户经理联系电话/手机LOTUS（邮箱）第一部分：简要信息借款人名称： （以下简称：“ ”）客户性质存量客户 新授信客户 客户开发资质一级 二级 三级 暂定客户股东或实际控制人开发资质一级 二级 三级 暂定是否为集团客户是 否所属集团名称（如有）集团授信限额（如有）客户切分限额客户在我行地位总行级重点客户 分行级重点客户 其他外部机构评级（填写具体评级机构名称、时间和评级）最近两期内部信用评级（填写具体评级时间和评级、风险限额/债务承受额度）最近两年内部债项评级（关注类注明高、低风险）客户在我行历史履约记录客户在人行信贷系统信用记录情况授信项目简要信息楼盘名称物业类型占地面积（）建筑面积（）土地规划简述。如有变更，应简述时间及主要变更内容购地成本（万元）单位楼面地价（元/）土地取得方式和时间装修成本（万元） 建安成本（万元）预计售价（元/）总投资（万元）自有资金比例周边同类楼盘一销售均价销售进度周边同类楼盘二销售均价销售进度授信申请内容及变化情况 授信品种批复金额存量余额/申请金额期限利率项目名称占地面积（）建筑面积（）物业类型房地产开发贷款（存量）： 房地产开发贷款（增量）：合计还款来源担保条件还款计划贷款资金支付方式自主支付 受托支付其他需说明的情况该栏主要填写不能通过上表反映授信方案内容而需要特别说明的事项，如非正常类债项原因、客户历史不良记录等说明。第二部分：借款人评估借款人简介成立时间/经营期限注册资本/实收资本法定代表人企业注册地点企业经营范围注册资本及其变化情况简要说明公司最初资本金，期间大致经历几次增资，以何种方式增资等情况。如资本金尚未全部到位，请说明原因及到位计划。企业后续是否有进一步增资计划历史沿革企业经营范围变动、改制、重组、上市或经营方式变化等重要变化及原因。借款人股东背景借款人股权结构树状图（包括股东及下属投资企业）简要说明借款人股权结构，并提供股权结构树状图、股东出资及投资控股企业情况，并完成“附件一”近三年股东变化情况如股东有变化，要具体写明变更前后股东名称和持股比例变化情况等，重要股东变更要具体说明变更理由及对企业经营的管理的影响。企业最终控制人名称 客户在集团中的地位（如为集团客户）简要说明借款人在集团中的经营地位、收入与利润贡献和战略定位等，并提供该集团管理架构图示，并完成“附件一”如最终控制人为法人成立时间/经营期限注册资本/实收资本所属行业行业排名/市场份额经营范围最新外部评级及内部评级外部评级填写具体评级机构名称、评级时间和评级结果，内部评级填写具体评级时间和评级结果主要对外投资情况对下属企业的内部管理模式包括：1、 经营模式（包括生产、销售模式）2、 财务管理模式（资金、融资管理）3、 其它信用记录 主要财务指标 日期：20*年末（应为最近一年度）总资产所有者权益主营业务收入净利润经营性净现金流量资产负债率流动比率主营业务利润率如最终控制人为自然人自然人控股股东名称年龄/学历创业经历持有主要企业资产情况个人资信情况如本笔授信须追加股东个人连带责任担保，须注明股东个人资产情况、对外负债情况和个人信用记录。管理层及员工基本情况家族化管理是 否主要高级管理人员管理能力基本情况介绍，主要包括业内工作经历及主要业绩情况、专业技术水平、经营管理能力。员工构成及素质员工构成情况和基本素质情况（说明年龄、学历等）借款人与银行关系基本户开户行人民币结算行外币结算行与我行建立授信时间在我行开立何种帐户有效贷款卡号对外担保情况对外担保总额及担保率抵、质押情况填写合计数近三年同业对借款人授信变动情况简要说明，并填写“附件二”客户对我行综合收益贡献情况说明借款人对我行的存款、中间业务、贷款业务贡献情况、我行业务占比、综合收益情况；对于前期批复项目，应详细分析相应楼盘开发面积、销售面积、在我行累计叙作按揭贷款业务笔数和金额及我行按揭贷款份额，如没有达到批复要求或预期，应特别说明原因。其他需说明的内容该栏主要填写不能通过上表反映而需要特别说明的事项。借款人经营情况财务管理模式1、受母公司或控制人控制情况（高度集权、部分集权还是完全独立自主经营管理）？2、对下属子公司的控制力度，子公司是否自己独立融资？借款人经营基本状况近三年开发楼盘及其占地面积、建筑面积、物业类型、销售比率（或销售进度）、销售收入、利润、净利润等；从开发商实力或累计开发面积、或储备土地面积等方面，说明借款人在当地、武汉市或湖北省内的同业排名情况。储备土地资源情况土地储备关系到企业未来的发展空间和整体资金安排是否合理，应关注：1、土地取得时间和成本；2、开发进度，即能否在政府规定时间内开发完毕。对于高价拿地、土地闲置时间1年以上、资金来源未落实、自有资金比例不足、融资渠道狭窄的企业，必须审慎评估；并填写“附件五”相应内容。（有关土地取得成本，需提供款项支付凭证及相关协议等复印件）最新股权投资、资本运作情况及资金到位进展借款人经营战略及未来发展规划近年来借款人主要财务指标XXX年XXX年XXX年XXX年XXX年XXX年一、流动资产一、流动负债1、货币资金1、短期贷款2、存货2、应付账款注：存货计价方法3、其他应付账款3、应收账款4、预收账款4、其他应收账款二、长期负债5、预付账款长期贷款二、固定资产三、所有者权益三、总资产1、实收资本（/股本）四、营业收入2、资本公积五、利润3、盈余公积六、净利润四、经营活动净现金流量五、净现金流量借款人财务情况分析需说明的问题1、对于应收/应付账款、其他应收/应付款，要根据企业财务报表附注提示，说明应收帐款帐龄及坏帐计提情况，其他应收款和其他应收款帐龄及主要明细情况，并说明企业关联占款情况； 2、对于存货，说明存货构成（最好能应对应至相应的楼盘：金额、面积）、账龄与坏账计提情况、积压成因，预计销售或处置结果及其可能性分析；存货计价方法如有变化，应分析其原因及其对企业的影响；3、对于公司应收帐款、存货周转能力弱于同业的，要就其资产运营能力较弱的原因进行分析；4、如企业连续二年经营活动净现金流量有表现为净流出的，要说明原因；5、对于资产负债率超过50%的，应分析其负债结构、还款来源及其实际履约情况；对于有涉及到社会性融资的，应就其金额、期限、利率、还款计划等条件，分析其可能对借款人经营和还款能力的影响。简要评价第四部分：授信方案评估房地产开发贷款（新增）项目建设背景及概况包括项目建设地点、建设规模、建设内容；项目施工方和监理方简述资质、主要业绩及相关能力等。项目运作经验结合借款人的管理水平、从业经验、行业地位等说明其在此类项目建设中的运作经验；如借款人为暂定资质，应着重分析其主要管理人员相关从业经验。项目合规情况项目立项（或可研）、环境评价报告、建设用地审批、规划等核准、备案情况。提供相关批复文件（“四证”等，包括文号和审批部门），确认审批部门是否有权审批，项目审批、核准、备案是否存在拆分、越权处理等情况；对于尚未取得的批文，应简要说明办理进度，并预计取得时间。项目地理位置简要说明项目地理位置，辅之以图示（项目地理位置图示应分二个层次的彩色图片文件，如：项目在所属城市中的位置图、项目所在区域交通和主要建筑物图示），并完成“附件三”相应内容项目主要规划指标简要说明项目总体规划指标、规划布局，并填附表“项目主要规划指标”，同时以彩色平面图示显示规划布局，并完成“附件三”相应内容项目配套条件落实情况项目配套工程建设、其他建设条件的落实和衔接；项目施工单位资质；项目工程进度，等。项目建设计划及工期进度简述。如有图表类，可填列“附件三”之“三、项目主要规划指标”的第3项，以增强说明效果；如项目已经开工建设，请简要说明具体工程施工进展情况。总投资情况项目总投资情况及各分项情况，并填写“附件三”相应内容。如立项、可研批复中确定的总投资和评估核定的总投资不同，填写相应表格（参照“附件三”项目投资估算估算表），说明评估总投资增减的额度和依据/合理性。资金来源及自有资金到位能力填写附件三中的资金来源部分，并说明自有资金到位能力及资金筹措情况。1、自有资金：自有资金出资方式（现金、实物），说明项目自有资金比率是否符合我行要求；明确自有资金实际到位情况，对于已经到位的资金，要说明资金的具体来源、到位时间、到位金额、具体占用形态等；对于尚未到位的自有资金，应结合投资主体财务状况、出资能力，分析自有资金（包括超概算资金）落实的可靠性。2、银行贷款：对于我行与其他商业银行共同贷款的项目，说明其他银行贷款落实情况、主要贷款条件，如条件优于我行，说明原因。3、其他资金来源：有其他资金来源的要说明落实的可能性及进度。资金回笼预测情况简要说明项目对外销售建筑面积、实际可售面积，其中：住宅、商铺、写字楼、车库的可售面积、定价，预计回笼资金情况。经济效益、还款能力测算简要说明项目效益情况和还款能力情况，并填写“附件三”中的经济效益与还款能力测算部分项目所在城市或地区经济运行状况1、近年来经济增长情况：如：*年完成地区生产总值*亿元，增长*%，在湖北省、全国排名情况；全年财政收入*亿元，其中地方一般预算收入*亿元，分别增长*%和*%。*年实现税收收入*亿元，同比增长*%。2、近年来人均GDP增长情况：按常住人口计算，全区/市人均生产总值达到*元，近几年的增长速度。3、近年来城市居民年人均可支配收入情况：城市居民年人均可支配收入、增长速度（可增加图示，加载附件），在湖北省或全国排名。4、储蓄存款情况：全市金融机构年末本外币各项存款余额及增长情况（可增加图示，加载附件），其中，人民币各项存款余额、城乡居民人民币储蓄存款余额、人均储蓄存款(按年平均人口计算)及其较年初增长情况；近几年实现社会消费品零售总额及增长率。5、未来期间内，导致该区域经济或居民收入显剧增长的主要影响因素。项目所在城市或地区房地产市场总体状况1、人口情况：近年来城市或地区内常住人口（其中市区/城区人口）、流动人口及其变动趋势；人均/户均拥有住房面积。2、土地交易活跃情况：近三年来土地招拍挂次数（含近期）、成交次数、成交面积、成交金额、平均楼面地价；各年度成交最低、最高地价及其时间与相应地块（并说明大致地理位置，最好能够就近期成交最高价地块与本项目所在地块简要比较优劣）。3、房地产投资情况：近三年来，每年房地产投资总金额（其中住房投资金额）、每年施工面积（其中每年新增开工面积）、每年可销售面积（其中住宅面积）。4、房地产销售情况：近三年来销售总金额、销售均价、销售面积（其中销售住房套数、销售住房面积）。并简要分析当地住房销售价格走势情况（应说明导致该种趋势的主要影响因素）。5、房地产租赁市场情况：近三年来当地同类房地产出租价格水平及其变化趋势，并应说明导致该种趋势的主要影响因素。6、当期房地产可售资源与销售预计：截止本项目申报之日（或其他某一时间点），当地在建楼盘及其建筑面积，（截至某一时点）可销售面积（或年供应量）及其与上一年度的比较；预计当年度可实现销售面积（其中可实现销售住宅面积），并主要从购买需求来源或市场辐射方面阐述实现上述销售预计的可能性。总而言之，参照上述要点，分析当地住宅市场（如有涉及）、写字楼市场（如有涉及）、公寓类市场（如有涉及）、商业资产市场（如有涉及）供求状况及其发展趋势，说明本项目市场销售前景或销售计划实现的可能性。项目自身条件分析从项目单位成本（平均单位成本，及住宅、商铺、写字楼、车库分项的单位成本）、地理位置、规划条件、周边环境等方面简要阐述本项目的有利与不利条件，并填写“附件三”中同区域内不同楼盘主要指标比较部分企业或项目直接融资情况重点评估：1、企业或项目的直接融资是否会对我行贷款的偿还造成一定的挤出效应（即挤占部分用于还款的项目收益）；2、有无同一个项目既有直接、又有银行贷款从而引发重复融资问题；3、企业偿付到期直接融资债务的能力和来源。简要说明并填写“附件五”相应内容企业的同业融资情况银行同业的授信金额、利率、期限、我行份额等，同时应了解同业有关帐户管理技巧、触发条款的设置、授信方案的设计等。并填写“附件五”相应内容后续用款风险评估了解施工方及其与开发商约定的结算方式、结算周期、资金帐户设置，监理公司及每次用款如何与监理报告匹配，明确业务品种与结算方式的匹配情况。并填写“附件五”相应内容贷款资金支付及使用的监控方式还款计划贷款还款来源项目贷款利率定价授信方案中的控制、管理方案通过在授信方案中设置相应的控制、管理方案，实现对贷款实际运行过程中的适时调整和修正，防范过程风险。并填写“附件五”相应内容。项目按揭业务分析按揭贷款业务笔数、金额及我行份额预计，确保全部按揭业务在我行叙作的措施或方案；对于不能确保全部按揭在我行叙作的，应充分说明理由，并对如何保障我行综合收益水平提出具体措施。我行综合收益水平测算简要说明项目的叙作对当地机构的重要性或能够给我行带来的延生性效益，客观测算我行综合收益水平。存量项目贷款评估（如有）存量项目贷款执行情况1、项目建设进度情况，是否按预期进行。2、项目建设资金落实及投入情况，是否正常。3、项目是否能够按计划及时完工。4、项目是否按照要求在我行叙作按揭贷款业务，在我行叙作按揭贷款业务笔数、金额及我行占比。4、 项目效益是否与当时预测吻合。我行前期批复落实情况及未落实情况的说明主要针对前期批复中前提、约束、管理、争取性条件中未落实的要求进行具体原因解释和说明，并估计影响力，本次授信如何完善等。担保条件施工承包商是否放弃优先受偿权已书面承诺 未书面承诺存量授信担保条件调整说明（如有）如担保条件较上年有所调整，请说明调整情况及调整理由抵押物变现能力情况（新增授信）分析抵押物的变现能力、变现方式以及剔除需要补交的地