关于城镇低效用地再开发和城乡地价调查与监测工作的调研报告

精选办公范文大全关于城镇低效用地再开发和城乡地价调查与监测工作的调研报告为学习和借鉴外省在城镇低效用地再开发和城乡地价调查与监测等方面的经验和做法，4月26日至28日，我厅赴浙江和安徽进行了调研学习。调研采取交流座谈、同口径函调和现场操作咨询的方式进行。通过梳理相关政策文件，总结两省的典型经验，分析存在的主要问题，提出了我区推动这两项工作的政策措施建议。一、城镇低效用地再开发工作调研情况(一)浙江省城镇低效用地再开发工作基本情况素有”七山一水二分田”的浙江省，人多地少，土地后备资源匮乏，经济社会发展已进入全面建成小康社会的决定性阶段，各类用地需求十分强劲，用地缺口巨大，土地供需矛盾十分突出。为解决这一问题，该省将土地利用方向转变为“管住总量、严控增量、盘活存量”，在浙江省国土资源发展“十三五”规划纲要中明确提出，要坚持建设用地规模“总量控制”、新增建设用地“节流减量”、存量建设用地“挖潜增效”、批而未供土地“减量加速”和城镇低效用地再开发的土地利用新方向。20XX年5月，浙江省充分把握国土部城镇低效用地在开发试点省的契机，全面启动了城镇低效用地再开发工作，通过加大城镇低效用地再开发土地政策支持力度，全面实施新增建设用地与存量建设用地内涵挖潜相结合的用地保障方式，新增建设用地总量得到严格控制，存量建设用地得到有效盘活，城镇建设用地供给得到有效增加，土地资源对经济社会发展的持续保障能力明显提高。“亩产论英雄、集约促转型”的发展理念得到深入贯彻，建设用地节约集约利用水平得到全面提高。到20XX年底，浙江省单位建设用地GDP比20XX年提高%，单位新增工业用地投资强度、亩均产值、亩均税收均明显提高，通过政策推动，产业结构调整和升级加快推进，三次产业得到协调发展。20XX年以来，浙江省各级政府及有关部门围绕“三改一拆”、 “四换三名”、“五水共治”等重大决策部署，将“空间换地”和城镇低效用地再开发作为推进国土空间布局优化、生产力空间布局优化的重要平台,作为转变土地利用方式、促进产业转型升级的重要举措，上下联动、部门联合，积极探索、扎实推进，在城镇低效用地再开发方面取得明显成效，形成了富有特色的做法和经验。1.建立上下联动的工作机制，完善多维度的政策体系。省政府成立了实施“亩产倍增”计划暨推进城镇低效用地再开发领导小组，各地也相应成立领导机构，建立工作组，全省形成了纵向上下联动、横向部门协同，齐心协力推进空间换地,加快城镇低效用地再开发的工作格局。制定了浙江省城镇低效用地再开发工作考核办法，明确考核标准和评分办法，加大对低效用地再开发工作的激励和推进。浙江省作为全国唯一一个允许在全省范围开展城镇低效用地再开发的省份，全方位、多维度的制定了相关配套政策和技术规范。省政府出台了关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见(浙政发20XX20号)，省厅配套制定下发了浙江省城镇低效用地再开发调查要点、浙江省城镇低效用地再开发专项规划编制要点和浙江省城镇低效用地调查数据库标准。同时，针对各地在工作中遇到的问题，经省政府同意，下发了浙江省国土资源厅关于明确城镇低效用地再开发用地报批有关事项的通知和关于进一步做好城镇低效用地再开发和“三改一拆”土地利用中有关问题的意见。政策涵盖再开发涉及农转用和土地征收审批、历史遗留问题处理、低效用地认定标准、实施再开发的技术规范、实施程序，激励原土地使用者自主开发、市场主体参与开发、集体经济组织申请开发的多种开发形式，形成了全面、系统的再开发政策体系。各市县结合当地实际，也制订了城镇低效用地再开发的具体实施意见，出台了一系列推动节约集约用地的配套政策，如杭州市出台了”1+7”节约集约用地组合政策，制订了创新型产业用地管理办法。全省从上到下建立的多维度政策体系，为城镇低效用地再开发依法依规、精准发力提供了切实政策保障和依据。2.稳扎稳打，全面夯实工作基础。目前，浙江省已完成城镇低效用地调查，即将开展农村低效用地调查，这两项调查将全面摸清当前情况下全省城乡低效用地资源状况，为下一步制定政策和实施存量土地再利用奠定基础。一是明确项目运行工作机制。首先由各设区市人民政府根据当地实际编制城镇低效用地再开发工作方案，报省政府同意后实施。各市县(区)对存量建设用地开展详尽的摸底调查，建立城镇低效用地数据库，数据库成果经设区市国土资源部门审查汇总，报省厅审核后，再报国土资源部备案。纳入城镇低效用地数据库的地块，方可依照有关政策进行再开发。二是开展详尽基础调查。认真调查土地利用开发现状、权属和城市规划等信息，详细掌握低效用地的位置、面积、用途、容积率、建筑密度、投入产出水平、低效用地类型、权利人、权属性质、土地利用强度等信息。形成以遥感影像、土地利用现状图、城镇地籍图和土地利用规划图为底图，分县(市、区)、调查区和调查单元三个层级的低效用地分布图，形成了城镇低效用地数据库。三是编制完成专项规划。充分衔接土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的基础上，编制了城镇低效用地再开发专项规划，制订了分年度实施方案和再开发地块改造方案，全面夯实了低效用地再开发工作基础。3.积极推进探索创新，形成多种典型低效用地再开发模式。浙江省低效工业用地再开发，主要形成三种模式：第一类是政府主导，与产业结构布局调整、低小散企业整治、淘汰落后产能、违法建筑拆除等工作相结合，通过异地置换搬迁、就地改造整合、土地收购储备等方式，实施低效工业用地再开发，提高土地利用效率。第二类是企业自主改造提升，如“零地”技改，增加投入、提高产出效率；新建、翻建、改建、扩建厂房，提高容积率和开发强度。第三类是市场主体作用，通过”退二进三”、企业兼并重组、用地者联合再开发，调整产业结构、转换土地用途、转变利用方式，发挥土地的最佳使用效益。各市、县也根据当地实际和低效用地特点，探索了不少可以推广借鉴的工作经验和典型做法。宁波市在空间资源布局、产业用地准入等方面实施“组合拳”，大力开展“空间换地”，建立了低效用地退出机制；嘉兴市以“两退两进”为抓手，将城镇低效用地再开发与“腾笼换鸟”、工业污水治理、“三改一拆”、“两化”融合等重点工作结合起来，推动工业企业“退低进高”，提高工业用地利用效率；金华市以“四破”专项整治行动为载体，全面推进城镇低效用地再开发；安吉县以城镇土地使用税改革试点为契机，通过“依法收回低效闲置土地、坚决淘汰落后产能、合理处置关停企业用地、推进传统产业易地有序转移”等四大手段，推进城镇低效用地再开发；绍兴市柯桥区实施腾退低效用地倒逼机制，对亩均产出较低的企业，通过环保监管、差别化水电价、城镇土地使用税调整政策等，倒逼企业实行技术改造和产业转型。4.落实优惠政策，启动经济杠杆，推动城镇低效用地再开发工作落实。浙江省坚持政府引导，政策推动的原则，在城镇低效用地再开发方面，出台了配套优惠政策。一是对城镇低效用地再开发涉及城市公共基础设施建设的，从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持；二是对通过征收农村集体建设用地用于经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比率，专项支持农村集体经济组织用于新农村建设；三是对依法收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上，给予原土地权利人一定数量的奖励，具体标准由各市、县(区)政府制定。四是妥善解决了历史遗留用地问题。明确了在城镇低效用地再开发过程涉及规划调整、拆改土地利用、土地类别认定、供地手续办理等方面的具体处理办法，按照用地行为发生的时间段规定了违法用地及地上建筑物处理、用地征收、报批和土地供应各环节的操作方法。(二)我区开展城镇低效用地再开发工作存在的问题建设用地集约评价、考核和城镇低效用地再开发是落实“盘活存量、控制增量”的土地节约集约利用总方针不同阶段的工作。建设用地节约集约用地评价是基础，考核是手段，城镇低效用地再开发是具体措施。系统全面的评价成果是科学划定城镇低效用地范围的基础。1.工作基础薄弱，成果应用难实现。目前，我区建立了区域、中心城区和开发区的建设用地节约集约利用评价、单位GDP建设用地下降目标考核评估、建设项目用地评估、节地评价等多层级、多角度的考核评价体系，评价范围还没实现全区覆盖，完成了全区15个开发区的集约评价，区域和中心城区集约评价仅开展了银川市、石嘴山市、中卫市、吴忠市和灵武市，没有形成系统完善的评价成果。已有的评价成果也仅停留在基础数据测算和理论分析，无法全面的为低效用地再开发工作提供数据支撑。2.缺少政策支持，低效用地盘活难度大。一是存量低效用地再利用的经济成本、政策成本都高于新增土地，城中村、棚户区改造难度大，政策支持力度不够。二是企业抵押贷款形成不良贷款记录，导致土地资产难以盘活，造成土地利用低效浪费，利用效益低。三是企业被司法机关多次查封，导致流转困难，造成部分土地闲置，土地利用率降低。四是低效存量集体建设用地流转存在法律限制障碍。五是低效存量国有建设用地缺乏鼓励节约集约用地的激励机制和抑制空闲、低效利用的约束机制。3.责任主体不明确，经费保障不到位。尽管国土部下发了开展建设用地集约评价和城镇低效用地再开发专项工作的文件，对工作开展没有监督落实，也没有下达配套资金，有些市县政府对此重视不够，地方配套资金不到位，工作落实困难。(三)关于我区城镇低效用地再开发工作的几点建议1.多措并举，严控新增建设用地。一要强化标准控制作用，实行建设项目用地标准控制制度。二要开辟产业用地和基础设施用地的新空间，改善建设用地结构和布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。三要提高新增建设用地有偿使用成本，将建设用地的需求转向城镇存量低效用地、未利用地和建设用地结构调整上来，在供给侧结构中激活存量土地，以少量新增建设用地撬动存量建设用地。2.创新机制，提高存量土地利用率。一要提高存量土地的保有成本，通过经济杠杆和税收调节，激发土地使用者节约集约用地的内在动力。通过经济手段，倒逼企业提高土地投资强度和产出水平。二要建立完善的激励机制，降低使用存量土地的成本。通过机制创新，鼓励土地使用者提高用地效益，或将多余、闲置的土地转让或出租。三要建立存量用地和新增用地挂钩机制，采用奖惩机制，将存量土地节约集约利用程度与使用新增用地数量挂钩，激励和提升节约集约用地的积极性和主动性。3.明晰产权，采用捆绑式再开发。由于低效用地产权分散且构成较复杂，因此在开发前应明晰产权，合理拆迁安置补偿；低效用地再开发投入成本较高，收益相对较低且周期长，将拆旧区与新建区捆绑开发，分摊成本后，投资收益多元化，便于吸引民间资本，融合多个开发主体。调动和协调市场经济力量，鼓励民间资本参与低效用地再开发，有利于激发市场活力。4.以政策推动，提高盘活低效用地的内生动力。建立由政府主导，国土牵头，联合规划、住建、税务等部门，针对低效用地的拆迁、改造制定优惠政策，以经济杠杆和建设用地指标激励土地使用者、市场主体、集体经济组织、企业和个人积极参与低效用地在开发。二、城乡地价调查与监测工作调研情况(一)安徽省城乡地价调查与监测工作基本情况安徽省作为国土资源部开展城乡地价调查与监测工作的试点省之一，自20XX年以来，组织17个监测市国土资源、财政、统计、房产、建设管理部门以及专业院校、评估机构，完成了城市地价动态监测的基础建设工作。建立了城市地价监测指标体系；完成了全省年度地价监测标准宗地季度、年度数据采集和维护工作，编制完成全省季度、年度数据分析报告；形成17个监测城市、三大地区和重点监测区域及重点城市的年度地价动态监测数据库，建成一套功能完善、架构清晰、运行顺畅、良性循环的全省域城市地价动态监测系统，实现了省级监测成果与国家级监测系统的并行互通和全面对接。1.精心组织实施，夯实工作基础。城市地价调查与监测工作是反映整个宏观市场经济的一项基础性工作，安徽省高度重视，组织成立了“地价调查与监测工作领导小组”和”技术专家指导组”，形成了省、市、承担机构三级良性互动的组织模式。制定了安徽省地价动态监测技术指南、安徽省城市地价动态监测示范项目技术指南和安徽省国家级省域地价监测项目实施方案，研发了安徽省城市地价动态监测数据采集系统。在地价监测的全过程：标准宗地选点、监测结果填报、监测数据审核、监测系统使用和维护等环节，针对性地开展技术培训和指导，确保监测系统运行顺畅，监测成果科学规范、标准统一。2.经费保障到位，制度执行有力。主动沟通，落实项目经费。在项目开展之初，从省厅到市县国土部门，主动加强与财政部门的沟通协调，确保了各年度地价监测工作经费及时到位，全省已形成稳定的项目资金保障。规范制度，推动项目实施。一是建立专项经费管理制度，每年度地价动态监测工作经费均纳入地方财政预算，省厅对各监测市提交的监测成果审查后，出具审查意见，各监测市国土局将审查意见提交本地的财政部门并提出项目经费申请，财政部门审核后及时拨付，保证工作经费及时到位。二是建立绩效考核挂钩制度，将各年度地价监测工作开展情况纳入干部绩效考核，与各监测市国土资源局主要领导业绩考核相挂钩。三是建立监测成果复核制度，各监测城市提交监测成果后，省厅组织安徽省国土资源储备发展中心对标准宗地维护情况，评估技术要点，各监测区监测成果等逐一进行复核，确保监测成果的合理性。四是建立黑名单通报制度，省厅每年度发布地价监测和基准地价工作开展情况通报，对开展进度缓慢和监测技术不规范的市国土局进行通报批评。3.注重数据拓展，纵深推进应用。以全省监测城市地价水平现状、变化特征和增长趋势为重点，结合监测城市的社会经济、人口和房地产等数据，分析研判全省地价变化规律与土地市场供需、房地产市场及社会经济发展的协调状况，地价监测成果已经从数据分析、研究转向决策应用。一是为评估宗地地价和集体经营性建设用地入市提供参考，为政府宏观预测全省城市地价变化状况提供数据支撑；二是为社会公众提供权威的地价信息，引导社会投资主体对投资项目进行理性决策；三是在供地计划制定、城市规划调整、招商引资、企业改制土地资产处置等方面提供基础数据和参考。(二)我区开展城乡地价调查与监测工作存在的问题1.责任主体不明确。城乡地价监测是政府出资、部门掌控，属于公益性、职能性的工作，需要持续地进行，服务于当地的房地产市场，体现地区的地价水平。目前，各市的地价调查工作均由各市国土资源局委托有一定实力的事业单位或地价评估公司承担，有些监测市各年度的技术承担单位不固定，市国土局又没有专业的人员负责年度监测成果资料管理分析应用，导致各年度成果不衔接，基础资料收集难、信息采集难度大，工作开展困难。2.经费落实不到位。从20XX年开始，国土资源部将国家级城市地价监测系统覆盖范围扩大到105个试点城市。20XX年，国土资源部要求还没有开展省级调查监测的省(区、市)，要尽快启动全省域覆盖的省级地价调查监测工作，而省级监测城市的项目经费需纳入当地政府预算管理。实际工作中，各地不同程度地存在向政府汇报请示不够、与财政部门沟通协调不够、地方政府不重视、政府财政经费不足等问题，致使地价调查监测这项基础性工作缺乏稳定性和连续性。根据国土部要求，各省(区)20XX年要全面开展地价调查监测工作。截止目前，我区只有银川市和固原市已经启动工作，XX市工作经费4月份到位，正在开展招投标工作，XX市和XXX市的工作经费目前还没落实，就目前开展进度推算，年底无法提交五个大市地价监测成果。3.成果应用与转化意识不强。XX市地价调查监测工作已开展多年，监测结果只是按国家地价监测系统的要求按时上报，没有形成能客观准确反映我区地价与土地市场供需、房地产市场及社会经济发展状况的年度监测分析报告。我区20个县(市、区