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前期物业管理投标文件技术文件副本投标单位：法定代表人：投标日期：目 录第一章 前期介入工作方案4第一节 前期工作计划方案和流程4第二节 可行的前期介入服务方案5一、规划设计等可行工作方案二、物业用房等配置和产权界定三、管理方案四、多种经营意见五、施工现场管理方案六、配合销售方案七、入伙方案和流程八、承接验收方案九、接管验收准备十、验收范围及内容第二章 维修、养护方案26第一节 公共部位维修养护、检修、保养方案26第二节 公用设施设备经济运行、维保方案29第三节 设施设备突发故障的应急方案30第四节 管理服务各项指标及完成措施32第五节 装饰装修管理方案 33第三章 公共秩序维护管理方案39第一节 协助维护公共安全方案39第二节 车辆和交通秩序维护方案40第三节 巡视检查方案51第四节 外来人员和物品出入管理方案52第五节 突发事件应急预案 54第四章 清洁、保洁管理服务方案56第一节 保洁、消杀工作计划 56第二节 工作标准、规程和检查规程57第五章 绿化养护管理服务方案58第一节 绿化养护管理方案 58第二节 岗位区域工作标准、规程58第三节 对故意损坏植物的预防性措施 59第四节 承诺绿化完好率措施59第六章 社区文化便民服务59第一节 社区文化实施方案60第二节 便民服务措施 60第一章 前期介入工作方案第一节 前期物业管理工作计划方案和各项工作流程 将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表，分别制定前期介入、入伙接管工作计划；我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售工作，实现双赢的目标。前期介入工作计划流程：序号工作计划计划要点备注1鉴定物业管理合同商定物业促销协助计划管理服务费、停车费、会所协商鉴定物业管理合同2成立物业管理处协商确定管理处办公场所二次装修管理处办公场所办理管理处有关运作手续人员配置、培训管理处办公设备配置3前期介入收集各类工程资料实施促销协助计划熟悉各类设施、设备4导入公司模式导入公司各项规章制度导入公司物业管理理念5物业管理准备验收物业软硬件移交资料问题备忘入伙接管工作计划流程：序号工作计划计划要点备注1入伙准备及实施准备、完善入伙所需资料和设备入伙仪式策划及举行办理入伙手续2二次装修的管理建立二次装修程序及档案模拟二次装修动态表进行有效监督3首次征求业主意见征求合理化建议上门调查和回访分析调查结果，提出改进方案4建立完善的标识系统各类档案的科学分类、建档及标识制作各类设备、设施标识制作各类路牌等公共标识系统制作办公室表示系统第二节 可行的前期介入服务方案一、规划设计等可行工作方案前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，是物业最大限度的满足业主的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几个方面的工作：一、成立项目小组签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成本项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对项目的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出和建议，定期与开发公司、承建商协调解决。二、早期介入的主要工作（一）会审图纸从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。（二）参与质量管理对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进物业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。（三）收集技术档案不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等做专业技术准备。（四）熟悉项目环境了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与项目有关的供电、供水、煤气、市政等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，是物业管理顺利运作。三、进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及业主需求的基础上，与开发公司携手，做好以下各项前期准备工作：（一）协助开发公司销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题；（二）提供相关专业建议，协助制定园林布置及环境设计方案；（三）协助制定小区内交通管制方案及保安岗亭设置方案；（四）收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试；（五）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量；（六）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作；（七）积极开展商业的招商引租工作；（八）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。四、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发公司负责”的宗旨，对 进行严格、细致、全面的接管验收。二、物业用房等配置和产权界定物业管理用房产权属于全体业主，由物业公司无偿使用，建议设在小区非主要位置，不占用可销售物业价值。市政设施设备属于市政所有和维护。小区共用设施设备待完工后归全体业主共有，小修从物业管理费中支付，大中修和更新改造则要运用公共维修资金。三、管理工作方案服务理念及管理思路我们设想是：秉持：“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，追求业主满意率最大化”的质量方针，实行标准化、专业化的管理服务方式，每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准，都经过大量的培训，足以达到省事、高效的服务准则。我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管路服务费的收支使用情况，以及本体维修、治安、保洁、绿化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。我们的管理思路是：l 采用整体管理和专业管理相结合的办法l 强调成本控制意识和成本管理程序l 强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合l 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进l 确保公众服务的规范化与特约服务的个性化l 确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美l 致力于培养员工的专业素质以及小区全员的参与意识l 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升拟采取的管理服务措施结合 物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及精品服务的供给：（一）导入IS09001质量管理体系在本项目物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行IS09001，以期在业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。（二）结合自身优势，提升服务质量 物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。我们将充分运用现代物业经营的管理模式以及行业成功运作的经验，有针对性地开展工作，了解客户需求，提供个性化服务和精品服务，对可能发生的问题进行前期预防，使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及物业管理行业相关政策法规。（三）建立素质优良的员工队伍要实现管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行，通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。（四）建立“全方位式”的员工培训机制在实践中，推出“全方位式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。（五）提供个性化的装备套餐服务随着人们生活品质的不断改进，使得房屋装修成为业主在购房以后最为关注的一个问题。在 的装修管理上，竭诚为业主提供完美的配套服务。拟通过公开招标的方式引入34家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻并向业主推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主；同时，根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的服务，以解业主的后顾之忧。（六）构建“一站式”服务平台客户服务中心强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责分类处理；而管理处所有需分布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的口径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主的投诉和需求都有专人责任跟踪和落实直至业主满意为主；第三，客户服务中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天侯地得到受理及满足。四、多种经营意见多种经营有偿服务项目1. 家政类 提供钟点工（家务、清洁、护理、照顾小孩或老人）家政服务 提供家庭绿化服务2. 医疗类 正规医院联合，开设社区健康服务热线，定期设立为业主提供日常保健、健康咨询，一般性疾病治疗及康复治疗服务。3. 家庭维修、装修服务 提供家电维修安装服务（电视、电脑、音响、洗衣机、空调机等） 维修室内水电线路管道 室内墙、门、地、窗装修。 自行车、摩托车保管，汽车停放，洗车、修车、汽车美容服务。 票务服务：订购车、船、机票。五、施工现场管理方案管理规程1、施工前管理1.1施工内容中涉及消防系统工程，施工前物管中心应要求施工单位向所在地消防部门提交申请。1.2消防部门审核批准后，物管中心要求施工单位办理施工手续，申请施工许可证，填写施工登记表，办理施工人员出入证，并将施工许可证及有关规定张贴到施工现场明显位置。1.3装修管理人员应督促施工单位对涉及的公共区域（走道、电梯厅、货运电梯间）及施工现场（送回风口、烟感器、喷淋设施）做好保护措施。1.4装修管理人员应督促施工单位在施工区域做好安全文明施工的宣传工作。1.5装修管理人员应督促施工单位按消防管理规定，配备施工现场的灭火器，提醒施工单位如需动火（电焊等）需提前到安全管理部门办理动火许可证（表38011），消防主管安全管理人员应验证操作工的身份证及上岗操作证。1.6施工过程用电，施工部门填写临时用电申请表（表37028），经工程管理部门审批，并对施工单位的临时用电设施进行检查。2、施工过程管理2.1应要求施工单位在规定时间内施工，特别控制异味及噪音施工。2.2装修管理人员应按规定频次对施工现场进行全面巡视检查，装修工每次至少一次巡视检查，安管员每一小时至少巡视检查一次，发现问题应要求施工单位当场整改，重大问题应向部门负责人报告并开具装修违章整改通知书；检查内容包括：a) 施工人员情况；b) 现场安全情况（消防设施设备、消防通道、东或操作、临时用电、危险物品、烟头等）；c) 现场挤公共区域清洁情况；d) 建筑主体结构（梁、柱、墙、地面等）。2.3装修管理人员应要求施工人员使用指定的电梯、卫生间、出入口。2.4施工人员如将物品带离管理区域，需到相关部门办理出门手续。2.5装修中消防系统的变更必须由物管中心指定的专业单位施工。3、施工结束管理3.1装修管理人员应配合当地消防部门对施工现场进行验收，督促施工单位整改不合格项。3.2对因装修中的违规行为而造成管理区域设施设备损坏的，应要求施工单位照价赔偿并恢复原状3.3装修管理人员应监督施工单位区域进行全面清理，保洁部门应对相关公共区域进行清洁。4、记录4.1临时用电申请表4.2装修违章整改通知书4.3动火许可证六、配合销售方案一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点 管理处将在前期介入期配合 售楼部做好销售工作。管理处将与售楼中心鉴定物业管理服务的补充协议，并严格按照协议规定密切配合，提供物业管理的优质服务。为此，从楼盘销售开始，管理处人员将做好以下工作：协调配合 售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作；做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花圃绿化的管理服务工作；做好售楼中心、样板房和花园广场的安全保卫工作，做好前来看楼买房客户的指挥疏导工作；做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。二、开展业主服务需求调查在销售部门的帮助下，管理处在入住前进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层、兴趣爱好及各类服务需求，并对调查结果进行统计、分析，使今后的物业管理工作更贴近业主。七、入伙方案和流程入伙亦称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，亦视为入住。如火通知书发出时，应清楚说明入伙的条件，以便日后业主推迟办理时，物业管理费的收取工作能够顺利开展。入伙程序其实并不复杂，但业主情绪的好坏、准备是否充分等因素将会直接影响入伙流程嗯嗯顺利与否。所以要求物业公司必须准备充分。向业主的通知发放后，物业公司应及时组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织，并由小组长负责相关的培训和指导工作。入伙期间，业主如八仙过海，以各种方式欢喜走向花园小区。小区内温馨、悠闲的风景让人心旷神怡；温馨轻巧的路标指示格外醒目。物业管理公司服务中心的所有员工着装整齐，礼貌大方。沿路上，恭候多时的接待人员不断的引领介绍；业主经过礼宾员身边时礼宾员立正敬礼；业主迎面走来时，服务人员报以微笑。整个场面喜气洋洋。入伙现场要营造出喜庆的氛围。小区布置主要以楼盘风格为主，物业公司配合发展商给予适当的专业方面的建议。热烈的场面、精心的布置、悠扬的乐音和动感的画面，以及物业管理公司服务人员的至诚服务，烘托出一种“喜”的氛围，将给业主带来十分愉快的心情。小区门口人流汇集，礼宾员在疏导车辆，接待人员在入口处指引业主去如火地点。此时，因物业管理服务人员与业主彼此互不熟悉，加之各种承揽装修、工程业务及兜售各种产品的公司人员，是现场鱼龙混杂，安全工作必须高度重视。因此，小区门口的把关严格是必要的，门岗应对进入小区的人员进行必要地管理；其中，门口的车辆管理是重中之重的任务。入伙期间采用“一条龙”服务模式，发展商、政府公共事业部门、物业公司联合现场办公。入伙是发展商售楼后进行的最后一次大型组织活动。物业公司可充分配合发展商与政府相关部门联系，集中时间段统一利用资源，为日后的业主申办减少麻烦。入伙现场各处摆放明显的标识牌。业主的位置处设在方便走动的中央地带，本次入伙将业主活动范围设定在环形区域内，并备有桌椅、饮料等物品，方便业主填写资料。在物业公司地点，配有复印机等，方便为业主进行证件的复印工作。入伙地点，有入伙流程图摆放在显眼的位置；办公台面有工作组标识；根据实际工作场地和预计客户流量，将场地隔离，财务收费处单独隔离，保证安全。所有的细心和精致，目的只有一个，就是尽量减少业主的麻烦，是入伙工作顺利进行。业主凭入伙通知书在发展商办公处办理完相关手续后，由发展商开具“收楼介绍信”。物业公司凭“收楼介绍信”进行办理。“收楼介绍信”作为发展商工作结束的凭证，也是物业公司认可的唯一证据。没有改信的开具，物业公司不得进入入伙流程。业主在进入物业公司入伙接待处、由接待人员核对身份后，在业主签到表登记，并领取资料袋和小礼物。资料中装有需业主知悉及签署的种种文件和表格，计有：业主归纳，前期物业管理协议；客户手册；家庭住户成员登记表；银行委托协议；装修资料；接管验收记录；收费标准等。请业主签到的目的是为了第一次业主资料备案和核对当日入伙人数。如有业主部分资料未带齐，应保证在可追溯的前提下让业主保持心情愉快。为业主发放小礼物也是为了物业公司与业主间的合作有一个良好的开端。物业公司事前将需要提供给业主的资料放在档案袋中，可有效避免因现场忙乱而发生个别失误现象，这也体现出物业公司为业主考虑的良苦用心。签到后，业主直接面对接待组，由接待组完成文件签约、财务收费、资讯讲解等工作。在业主签署文件时，物业公司负责复印、收集业主的有效证件复印件以及公司单位的法人委托书等。根据业主房产资料，财务组已准备每户在入伙时应缴纳的费用清单，方便入伙时接待组根据清单直接告之。只要一切为业主着想，一业主为中心开展各项工作，就能够做到使入伙有条不紊，并最大程度地减少各种纰漏的发生。业主如有疑问者，将被带领到咨询组单独办公场地，避免因此造成对其他业主的影响。如有异议者，接待人员无法让其信服，则由公司经理负责接待。对极个别拒绝签署文件者，则有公司经理和公司领导进行沟通和解释，公司视其原因情况给予具体的处理办法。以上接待工作结束后，将入伙会签单转收楼组。接待流程完毕。如业主有问题，必须及时给予解答，并礼貌接待。这也是业主与物业公司第一次打交道，第一印象至关重要，如果因一点点小小的失误引起业主的不满，继而把这种不快将是物业公司付出巨大的努力也可能弥补不了的。既然如此，就一定要开个好头。业主走进收楼现场时，售楼组已做好各项准备工作：如各类钥匙（房屋、信箱）分栋分层分户集中整齐摆放。入伙工作其实打得是“有准备之仗”。准备工作做好了，入伙工作也就成功了80%。到达住户家时，由收楼人员将钥匙给业主，由业主检验信箱钥匙，并由业主亲自打开入户门，进门后，售楼人员建明介绍三表安装位置及管线走向等房屋水电基本情况，带领业主查水、电、气表，并在接管验收记录上登记三表底数和有关业主对房屋质量、房屋设备的意见。既是业主收楼，就应体现业主的主体地位，收楼人员应明确自己的服务地位。此外，在陪同业主收楼过程中应注意语言的分寸，不得随便作出评论性语言，尤其是房屋质量存在问题，更不可妄加评论，因为原因可能是多方面的，而且是专业性的。陪同人员应体现出专业、礼貌和耐心，并切实作好相关记录，以避免以后出现矛盾时利于区分责任。如业主不同意收楼，拒绝签字，应与业主协商后向管理处代为转达意见，并与业主签订房门钥匙托管书，由管理处代为保管钥匙，跟踪处理业主意见。收楼人员还应注意，对一些不能当时解决的问题不可自作主张，一定要遵循相关规程，向管理处转达意见。因为入伙时可能存在众多类似问题，由管理处集中处理将会提高效率，集体的力量还能将问题处理的比较彻底。在整个收楼过程中，收楼人员决不得以任何理由怠慢业主或催促业主。收楼结束后，询问业主是否有其他需求，如果没有，则请业主在接管验收记录上签字确认。物业管理要求事事有记录，从入伙中的各项流程中已充分体现了这一点，这样做会免除许多不必要的麻烦。收楼人员根据实际情况，填写入伙会签单后，将所有资料交回收楼组组长。至此，入伙流程结束。入伙的资料都仔细收集保管，并进行相应的统计分析。尤其是收楼是发现的问题，应立即归类并迅速提交相关方予以解决。比如有关房屋质量或水暖电气等，要马上与发展商或其他职能单位联系，避免拖延业主进行装修以至正式入住的时间。就此而言，入伙流程的结束，只是整个入伙过程的前奏曲开始响起，更多的工作则在后面。收楼完毕并出门的业主，沿路都有引导人员问候致意或解答业主提出的问题。入伙的热烈场景仍在持续，工作人员依旧有条不紊的忙碌着。整个入伙过程的热烈喜庆气氛，要贯穿始终，如此才能构成一幅完整的画卷。八、承接验收方案2003年6月8日国务院总理温家宝签署379号国务院令，物业管理行业期待已久的物业管理条例（以下简称条例）诞生了，条例中第二十八条至第三十一条内容明确规定了物业管理企业承接验收的内容及相关要求，规范了物业管理企业承接和验收的行为。一、充分发挥公司的整体资源优势，保障新项目的承接和验收得以顺利进行。二、注重现场考察，根据招标文件及管理委托合同编制承接和验收工作计划，并强调计划的严肃性。我管理公司在完成招投标之后，将及时与招标方取得联系，组织专业人员进行现场考察，细致了解管理委托合同所规定的管理内容和范围，特别是设施设备的现状，为物业惩戒和验收打下坚实的基础。另外，物业管理公司应根据招标方入住的时间要求及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、各专业职责、工作标准及时间安排，若有条件还应绘制接管验收统筹图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊的进行。三、接管验收方案应该依据国家标准及现场考察情况编写，国家及建设部颁布的房屋接管验收标准建筑工程施工质量验收标准地下防水工程质量验收标准通风与空调工程施工质量验收标准智能建筑工程质量验收标准电梯工程施工质量验收标准等，物业管理企业的工程技术人员应准确掌握，并将其作为接管验收的依据。物业管理企业与招标方需要建立必要的沟通渠道，特别是工程问题的整改，物业管理企业药力争得到招标方的支持，因为这将对楼宇今后的运作起到深远的影响。再有物业管理企业各部门应编写下列接管验收方案：前期物业管理工作进度计划钥匙交接方案入伙入住方案设备设施接管验收方案图纸资料交接清单等，接管验收方案的编写是接管验收工作的重要环节，方案的好坏直接影响到工作质量。四、人员培训并组织接管验收的实施，在新项目启动之前，要对员工进行培训，主要分为入职培训和岗前培训。入职培训主要是员工宣讲企业文化、服务意识、礼仪礼貌、物业基础知识等，岗前培训主要向员工宣讲安全消防知识、岗位职责、操作规程及接管验收方案并进行考核，考核合格者方可上岗。在新项目的人员配备上，要重视新老搭配，从老项目上选骨干从事接管验收工作，从社会上招聘专业技工，这样老员工拓宽了知识面，新员工也通过接管验收锻炼成为一名符合企业要求的员工。五、接管验收工作中应注意的几个问题：1、物业管理企业在接管验收工作中应注意处理好几个关系：物业管理企业与项目开发商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与项目承包商、物业管理企业与项目工程分包方的关系等。物业管理企业在接管验收阶段难免会与他们发生矛盾，如何妥善解决是工作中的难点。2、物业管理企业在接管验收工作中还要从物业的使用及维修角度进行验收，看其是否能够满足业主的需求，存在的设计缺陷如何整改？物业管理企业不能光提问题，还要拿出让发展商接受的方案，为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础。3、物业管理企业的接管验收工作是在工程竣工验收以后进行的，通过政府主管部门验收后，工程已经由总承包商移交给项目的发展商了，因此物业管理企业在接管验收工作中提出的问题如何让发展商接受，如何整改并加以解决，都会直接影响今后物业的运行。4、物业管理企业应该高度重视文件资料的接管工作，为今后的工作做好准备，并争取得到发展商的支持，明确物业今后的评优是发展商品牌的延续，将为发展商今后的销售起到积极的促进作用。5、物业管理企业应该高度重视设备设施的保修合同，它将直接影响到物业管理企业的管理水平及运作成本。为保证 项目管理处交接验收工作顺利进行，本着维护业主的利益，减少业主投诉保证入住交接时房屋和公共设施的合格率达到业主满意，保障物业工程和服务质量及品牌知名度，制定 项目接管验收方案系列文件。1、交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼室（幢）内各专业全部竣工。2、交接验收工作公共设施设备，按系统整体交接。供水系统、电话系统、电视接收系统、宽带系统、排水系统、公共照明、道路、水景观等项目。3、交接验收园林绿化、天然气设施、安防监控系统、消防系统、锅炉房及供热管道系统等项目4、交接验收车库、会所、其他附属设施、一起园区总体规划等项目，同时交接严守政府或行业垄断的部门和公共设施设备供方资料、园区标识。九、接管验收准备a) 接管验收方案b) 房屋交接验收标准c) 公共设施设备验收标准d) 竣工资料清单e) 供方资料交接清单f) 工程质量问题处理程序十、严守范围及内容各项目、各系统交接范围和内容如下：1、接管验收应提交验收的资料（竣工资料清单）2、给水设备的验收：电源控制箱、直饮水泵、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸。3、排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等。4、卫生设备的验收：包括冷热水龙头、马桶、面盆、水龙头、其他附属卫生设备。5、厨房设备的验收：包括洗脸盆、洗菜盆龙头、管道煤气、煤气灶具等以及说明书。6、供热设施的验收：包括热力管网、开关室、各种阀门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。7、供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、发电机组、设备说明书、图纸、合格证等相关设备与资料。8、弱电系统的验收：包括卫星地面站、电视天线系统、监控系统、安防系统及其设备说明书。9、空调系统的验收：包括空调机组、风机盘管、循环泵、自控系统等。10、燃气系统的验收：包括管线、燃气表、气截门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备资料。11、电话系统的验收：包括加换机线路、插座、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。12、土建工程的验收：包括各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其他各种室内外建筑配套设施。13、消防设施的验收：包括烟感、温感、喷淋头、消防栓、应急灯、警钟玻璃按钮、防火门、消防通道、控制主机、联动柜、煤气管道、阀以及接合器、水龙带等相关设备的说明书、图纸、合格证。14、隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各个专业的隐蔽工程。15、电梯的验收：包括电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。16、交接车库、会所、商业街、小区内等各种标识。17、公共设施设备供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养服务范围、负责人、联系方式等交接记录，对已产生的费用应经物业确认。交接验收组织计划 由项目应提前一周提出预交接项目交接验收通知，明确与交接验收项目及详细内容，并提供交房标准及竣工图纸资料。管理处接到项目部交接验收通知后，根据预交项目具体内容制定交接验收实施计划。成立交接验收小组（每组45人）：a、组长一名（可兼任）b、电气一名：负责电气专业c、土建一名：负责结构、土建专业d、文秘一名：负责房屋钥匙交接、记录交接前工作计划1、正式交接前，对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。2、结合实地模拟演练，每户型抽五六户检查验收，收集房屋普遍存在的问题，作为正式验收时重点核查项目。3、准备正式交接验收。验收检查办法：通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至项目部，按照返修流程进行。1、对运转设备进行试运转，通过一看二听三摸查验，看设备状态是否齐全良好，运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音，摸设备温度是否超标。条件允许，也可通过测量仪器检测。2、静态设备逐台（个）或随机抽查现场检查试验，也可根据实际情况，以交接方出具的合格证明为依据。3、对电气、电讯设施进行观测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端子是紧固，空气开关试合闸等方法。4、对上下水设施进行通水试验，附件进行功能性试验。5、对房屋进行观测、丈量、工具检测第二年方式进行检验。6、对卫生间防水进行闭水试验，厨卫设施进行观测和通水试验。7、给水、燃气管网及压力容器进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性实验。8、钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试，逐个标识的方法验收。完成后，进行钥匙交接记录，填写钥匙交接记录表双方签字确认，贴验讫封条。接管验收期间工作安排1、安全：由项目部委托进行监督，对进出施工人员和成品状态进行管理，准备正式接受后的人员配备和岗位设计配备。2、维修：对预缴房屋及附属设施、公共设施设备完好状态进行设计，为保安提供管理依据。制作设备及设施维护、运行配套物品：规章制度、指导书、标识等上墙布置，办公用品用具准备。统计整理设备设施维修维护用易损件、备品备件、相关物资。第二章 物业项目的维修、养护和管理第一节 共用部位的日常和定期维修养护、检修、保养计划一、外墙、围墙根据实际情况和条件对外墙进行清洁保养，每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。二、辖区道路1、每年对辖区外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。2、每半年对辖区的水泥路面和广场砖做一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。三、内部大堂、走道及楼梯1、每年对大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。2、根据实际情况对楼梯的墙面重新刷一次涂料。3、每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。四、楼梯屋面1、每半年在屋面的防水层和保温做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。2、每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。3、每半年对屋的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。五、电气设备1、每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。2、每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。3、每月统计用电量及电压变化。4、每半年对配电设备进行一次停电清扫等保研工作。5、每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。6、每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。六、照明灯具1、每两周一次随公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。2、每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。3、每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选村方案。七、电梯1、每周清扫电梯机房，每月检查机房附属设施及环境温度。2、每两周配合、监督和记录电梯保养维保商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。3、每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。4、每年安排报请技监局进行一次年检工作。5、每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整实验。八、避雷装置1、每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。2、每三年进行一次避雷装置安全试验。九、水泵、上水管道及水箱1、每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时听泵检修。2、每班巡视管道、阀件接口有无异常。3、每班巡视机房附属设施状况。4、每月清扫机房。5、每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。6、每半年检查水箱浮球装置、进、出水阀门及放水阀。7、每半年清洗水箱一次。8、每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电击绝缘等。十、排水管道、卫生设施1、每季检查给排水主要管道、阀件状况。2、每季检查管理公司和业主办公室及未出租、售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。3、每年检查各管、井，发现堵塞及时疏通。十一、污水处理及集水井、泵，化粪池清理1、每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。2、每三天清理调节池隔栅垃圾。 雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。3、每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。4、每季度对潜水泵及控制进行保养工作。5、每季度对污水处理系统进行水质化验。6、每半年对化粪池进行清理。十二、监控1、每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。2、每月对机房进行一次清洁工作。十三、消防设备1、每季度检查消防栓状况。2、每半年进行一次消防联动试验。3、每年检查所有灭火器并按要求更换液体。第二节 公用设施设备经济运行方案 项目管理处对公用设施设备经济运行采取如下方案：大力宣传珍惜水资源，倡导节约用水的观念；管理人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修时先切断水源，以免造成浪费；室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，采用优质高效的节能灯具，加强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控制和管理，可以实现显著的节能效果。第三节 处理各种紧急情况和各种突发设施设备故障的应急方案为更有效的防范、控制生产及公共设施设备发生突发性事件，更好地维护好公司和员工的利益，从中也提高员工随此类突发事件的应急处理能力，特制定此预案。一、停电应急方案1、值班人员及时通报管理处主任和部门主管，同时通知相关业主；2、部门主管亲临现场了解事故原因；3、调配物料，做好维修前安全措施，核实后将所需时间呈报业主；4、组织维修人员进行抢修；5、集结安管施救电梯被困人员，必要时疏散区域其他人员，维持秩序；6、事故处理完毕，检查其它相关部位，清点工具，送电前通知相关；7、用电单位和业主，避免送电后造成设备和人员损伤；二、停水应急方案1、造成大面积爆管、停泵、停水时，发现部门或单位行政负责人立即上报总经理，同时报告客户服务中心，由公司突发公共事件应急处理办公室规定要求，迅速向上级有关部门报告，并及时汇报突发事件的变化情况。2、要听从统一指挥，根据险情关闭闸门，避免水源外流，保存好管道内现有水源以便应急；同时启动各小组发电机到就近没有造成破坏的水源取水，设立临时饮水站以保证广大生活用水；并立即组织进行管网抢修，争取最短时间内恢复管网的正常运行，尽可能缩短停水时间。3、不可预见情况下发生供水设施受损时，应联系水厂关闭受损区域水源井，组织送水车直接 从未受破坏水源井直接取水或建造临时性水站保证供水。三、电梯困（夹）人1、当有人被困（夹）电梯或发生电梯突然停电时，现场知情者应应立即派人赶到现场或被困人用电梯应急电话联系设备部门；2、设备部门电梯维修员接报后立刻赶赴现场救人，并应确定困人的电梯编号、梯内情况及所停位置；3、用电梯内电话或面对面与被困人保持联络，安抚业主；4、派人到轿厢所停位置最接近楼层与被困人谈话，是被困人可以安心；5、当被困人被救出后，要递上一杯水，并请困梯人到服务处休息压惊；6、必须记录事件从开始到结束及被困者就出的时间，详细情形及维修人员、安全员、救护人员到达时间和离去时间，救护车的车牌号码，查询伤员送往何医院等。期间抢救人员视被困人伤势，按公司现场急救与自救预案进行必要的现场急救；7、如属电梯故障应立即停止该电梯的使用，在门口设置警戒线（或警示牌）进行维修，以便尽早保障生产正常运行；8、如故障短时间内无法排除，应通知使用部门或书面张贴告知，并做好相关解释工作；9、及时总结经验、完善电梯的安全运行预防措施，并及时宣贯给相关人员。第四节 房屋及配套设施的各项管理指标及承诺指标措施指标名称管理标准管理指标实现措施房屋及配套设施、设备完好率98%建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修及时率100%建立严格的维修制度，要求小维修三分钟内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话维修工程质量合格率100%分项监督，按操作标准严格把关绿化完好率99%实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露保洁率99%保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力道路完好率98%落实责任人，进行日常巡视检查检修和定期维修保养投诉处理率100%加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，及时排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访消防火灾发生率0全员义务校消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理治安案件发生率因管理因素的发生率低于1实行12小时站岗、24小时巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保辖区内的人身财产安全，接受报警及实施调度第五节 业主自用部位的装饰、装修管理方案为加强 项目物业装修管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区生活秩序，对 项目装修有关事项规定如下：(一)装修管理的权限物业管理公司负责管理区内的各类物业的装修、装饰的管理（二）装修审批1、房屋装修应由业主本人或委托人持业主书面委托书到服务中心申报，并填写装修申请表经批准后方可进行装修，装修户或施工队负责人应如实填写装修登记表；2、装修人员凭身份证到服务中心办理装修出入证，方可进入商住楼装修；3、装修户申请装修，应预交10001500元相关等费用。工程完工后，经验收无违章或渗、漏、堵、损坏等情况，退还全部费用。如出现装修或装修人员过错造成损失，要从费用中扣除赔偿锁造成的损失金额，多退少补，装修完工后，如发现上述问题，仍由装修户负责；4、装修单位需提供资质证书、营业执照（复印件加盖公章）和房屋装修施工图（包括土建、给排水、电气图等）5、装修工人应提供身份证复印件和1寸照片2张办理装修出入证。（三）装修注意事项1、装修户应告知装修人员遵守装修管理规定，爱护公共设施设备，装修户对装修人员的违规行为负连带责任；2、承重结构：大楼的承重结构（承重墙、柱、梁、板等）其位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门；3、液化气管道：液化气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的。严禁随意屐或进行掩盖。如确属需要进行变更的乙方须向市液化气公司提出申请，经液化气公司更改并验收后开通点火。装修户应向甲方提供相关证明；4、电气装修：电线的铺设和电器的安装，装修户应聘请持有操作证的工人施工，电气的容量不应大于原设计的负荷。供电线路要求2.5平方铜芯线，安装必须加装保护线管，电表输出电源应加装防漏电开关；5、给排水：给排水管道的发行和施工必须保证上下左右住户的水管安全使用。装修户装修应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由装修户负责清理疏通并承担一切费用。在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道；6、装修时对厨房、洗手间等需防水部位应做好防水处理，不得改变厨房、卫生间结构和功能，在地面铺设瓷砖或安装其他设施之前应通知物业管理单位前来验收，经物业管理单位试水合格后方可进行下一步工序，如因施工原因造成楼层渗漏水，由装修户负责修复并承担一切费用；7、不得改变、损坏房屋原有结构，外貌及公共设施，不得改变房屋配套设施的使用功能；8、禁止利用客梯运送装修材料，装修建筑材料应用袋装入室内，不得侵占物业公共部位。装修垃圾应及时清运出小区，建筑垃圾堆放不得过夜；9、对房屋楼地面、内墙面、天面装修不得凿除原水泥（允许凿毛）装修材料不超过10，不得破坏原有防水处理层；10、装修一律采用防火材料，如有特殊情况，必须经公安消防机关批准，按规定进行防火处理；11、阳台、窗户安装防盗网，须报服务中心审核。防盗网，防盗设施都必须按服务中心规定的规格安装，严禁改变其使用功能；12、进户门、窗不得改动。（四）施工现场装修期间，物业管理单位不提供任何临时住宿或临时加工场地，严禁占用公用地方加工或堆放材料。（五）装修施工管理1、装修施工期：最长不超过30天，如确实需要延期，要办理延期手续。每天施工时间为：上午8：0012：00、下午2：005：30，超时施工，服务中心有权责令停工；2、住户不得在户外接水、电，因装修施工造成管道堵塞，渗水、停电应由装修户负责修复、赔偿；3、住户安装空调应到服务中心申请，并按指定位置安装，空调支架应用不锈钢或铝合金材质，不得使用铁架。否则，装修户要承担由此造成返工及损失后果；4、住户装修，进户门允许加装防盗门，但不得妨碍邻近住户出入，占用公共通道；5、装修人员必须保持公共设施、部位的完好、清洁，不得在楼道、电梯内乱涂乱画。（六）装修垃圾清运管理1、装修户的装修垃圾必须用袋装运。出户的垃圾必须及时运走，严禁随意将垃圾袋堆放在走道或其它公共场地；防止阻塞公共通道和影响大楼美观；2、严禁高空抛物，违者有肇事者承担造成的全部责任；3、装修户未按规定运送垃圾，服务中心将组织工人进行清理，其费用从相关费用中扣除支付。（七）防火责任1、根据中华人民共和国消防条例实施细则第十条规定，施工单位必须确保施工现场个项安全措施落实后方可开工；2、施工现场必须自备足够灭火器（至少配备两个灭火器）；3、不得使用易燃装饰材料：（1）业主和施工单位负责人必须对装修人进行安全教育，提高安全意识和防火意识，自觉遵守安全操作规章制度；（2）在装修期间，应确保装修作业人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直