依托地价动态监测,建立网格点基准地价,构建全新地价体系.doc

依托地价动态监测，建立网格点基准地价，构建全新地价体系广州市房地产估价管理所广东中地不动产评估有限公司广州光汇软件科技有限公司1目前地价管理中面临的问题1.1基准地价的现势性不强主要表现为一方面基准地价更新周期长，以往的基准地价的更新从开始准备到最终成果的提出通常要在一年或两年以上，显然，这种速度无法满足人们对全面、准确地掌握快速发展的土地市场行情的要求，从而使得制定出来的基准地价现势性不强，制导作用体现不大。随着经济的快速发展，基准地价也需要相应随之变化，而且变化周期也要越来越短。因此，动态更新基准地价，保持地价的现势性已变成有效管理土地市场、科学管理土地的日常性重要工作。要保证基准地价的现势性、合理性，又要实现地价管理信息的一体化和自动化，现行的基准地价应进行更新和完善。1.2基准地价可操作性不强目前基准地价的表现形式有三种：级别价、区片价与网格点地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价，使用级别基准地价修正至某一具体宗地地价时误差比较大。区片基准地价是在级别基准地价的基础上的空间进一步细分，也就是说在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价以及某一路线价格，以增强级别基准地价的实用性和准确性。但在进行具体宗地评估时仍面临个别因素修正误差问题。因此无论级别价还是区片价，都存在表现形式不直观，公示性不够，实际操作过程人为因素多，计算结果可调整范围大等问题，尤其是在政府部门的应用，碰到的问题比较多，不方便政府管理。网格点基准地价的地价内涵和级别基准地价一致，主要区别于表现形式，该种地价形式的基准地价单元为覆盖评估区域的任意宽度（一般为5050米或者100100米）网格，每个网格的中心点都赋有地价值。网格点基准地价成果形式简单，便于计算机处理，编制相应的软件后，工作人员只要输入相应的基本数据（主要是坐标数据和用途），基准地价测算软件就可以自动计算基准地价，无需人工干预，操作简单，实用性强。而且通过计算机辅助计算，操作简单，结果唯一，能极大地减少人为干预。1.3城市地价动态监测与基准地价更新缺乏互动性城市地价动态监测是依据城市地价动态监测体系技术规范，按照地价监测程序，以地价监测点为基础，运用监测理论与方法，对城镇内地价及土地市场状况定期进行监测、分析和评价的过程。基准地价评估则依据城镇土地定级规程、城镇土地估价规程，以城市（城镇）整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同的区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起评估宗地地价的修正系数体系。两项工作分别采用两套不同的系统，城市地价动态监测与基准地价的更新缺乏互动性，即在地价监测点变化的同时，基准地价不能同时更新。所以，建立一套能够使基准地价更新和城市地价动态监测同步进行、具有良好的互动性的地价体系已成为当今土地管理市场一个越来越值得探讨的课题。2构建广州市全新地价体系广州市在2004年基准地价更新工作过程中，根据国土资源部的要求和实际需要，在构架地价体系，地价动态监测体系及基准地价动态及时更新方面作了一些新的探索，主要体现在以下几个方面:2.1提出和制定了网格点基准地价2.1.1 网格点基准地价的概念网格点基准地价的地价内涵和级别基准地价一致，主要区别于表现形式，该种地价形式的基准地价单元为覆盖评估区域的任意宽度（一般为5050米或者100100米）网格，每个网格的中心点都赋有地价值。DEM数字表面重建或建模的技术在给我们提供了一条依托地价动态监测来建立网格点基准地价的思路：通过控制点，建立评估区域地价分布的地价三角控制网，经过一系列类似于DEM数字表面重建或建模的技术处理过程，建立评估区域地价分布的网格化三维模型进行三角内插，从而得到网格点基准地价。工作的总体思路可概括为：在基准地价的基础上划定土地区片和商业路线价测算样点地价测算区片价和路线价筛选样点布设控制点补充评估样点控制点建立三角控制网插值建立地价分布的三维模型即网格点基准地价。2.1.2 网格点基准地价的假设用地价控制点生成网格点基准地价基于这样的假设：一般情况下，在没有地物阻隔、土地相对均质的区域，地价的变化是均匀的、连续的。如果把地价看作高程，地价分布图就像一个凹凸不平的连续曲面。因此在土地均质区域内（这种土地均质区域的划分仅为布设地价控制点之用，不须描述，可以不受线性地物限制）及地价突变地区布设适当的地价控制点，采用DEM数字表面重建或建模技术 ，即通过每三个相邻的地价控制点，建立评估区域地价分布的网格化三维模型，进行三角内插，就能得到网格点基准地价。所谓地价控制点，就是地价曲面图上的突变点，类似于进行地形测量时的拐点。地价控制点越密，其模拟的精度越高。由于三角内插的间距可以任意确定，我们在测算网格点基准地价时可以根据需要任意确定网格的密度。特别要说明的是，第一次构建网格点基准地价需要在已经完成的基准地价的基础上进行，这样才能保证最初成果的科学性和合理性，但是以后的更新只要和地价动态监测体系相结合，只要监测点发生变化，网格点基准地价也就随之变化。2.1.3网格点基准地价的原理在用地价监测体系建立的地价监测点和市场交易样点构建网格点基准地价地价控制网时，由于已经得到了控制点宗地的X、Y坐标和对应的土地价格，同时考虑到控制点地价随土地级别、级别区段变化的空间规律性，因此可以参照GIS（地理信息系统Geographic Information System）研究领域中DEM（数字高程模型Digital Elevation Models）的建模方法，构造地价分布的三维模型，得到网格点基准地价，具体算法如下：我们建立的地价分布三维模型在GIS中叫做TIN（不规则空间三角网，一种描述地形表面的方法）,在建立TIN后，可以由TIN解求该区域内任意一点的地价。空间插值模型的算法是通过已知点的数据推求同一区域其它未知点数据的计算方法。空间插值的理论假设是：空间位置上越靠近的点，越可能具有相似的特征值，离的越远的点，其特征值相似的可能性越小。空间插值方法可以分为整体插值和局部插值方法两类。整体插值方法用区域内所有样点的数据进行全区特征拟和。由于整体插值方法，将短尺度的、局部的变化看作随机的和非结构的噪声，从而丢失了这一部分信息，所以整体插值方法通常不直接用于空间插值，而是用来检测不同于总趋势的最大偏离部分，在去除了宏观地物特征后，可用剩余残差来进行局部插值。局部插值方法是仅仅用邻近的样点数据来估计未知点的值。局部插值方法恰好能弥补整体插值方法的缺陷，可用于局部反常值，而且不受插值表面上其它点的内插值影响。2.1.4网格点基准地价的关键环节网格点基准地价建立的关键环节在于合理布设地价控制点。我们采用的地价控制体系由三级控制点组成。第一级地价控制点是根据国土资源部要求建立的纳入全国地价动态监测体系中的地价监测点。第二级地价控制点是根据房地产价格的空间分布状况，在地价动态监测点控制下再补充调查、筛选的市场交易样点。第三级地价控制点为虚拟点，即因特殊的自然因素、人文因素、基础设施造成地价分布不连续，或者缺乏市场交易样点的地区，为更准确地反映地价变化趋势而虚拟设定的地价控制点。2.2健全广州地价体系，建立级别基准地价为宏观控制，以区片和区段基准地价为中观控制，以网格点基准地价为微观控制的地价体系。级别基准地价是以城市土地定级为基础而确定的区域土地使用权平均价格，具有宏观性和概括性，虽然非常有利于人们把握城市土地的总体价格水平和城市地价的地域分异规律。但是，由于城市土地级别面积大，实际土地利用结构复杂，级别土地使用权的平均价格水平不能准确地反映其区域内部的地价差异，需要对城市土地级别进行进一步的细分为地价区片，对地价进行中观控制。同时引入网格点基准地价的概念，对土地质量和价格进行微观的控制。广州市地价体系的构成见下图：划分土地级别划分土地区段或区片地价监测点和交易样点广州市地价体系级别基准地价路线价和区片价地价动态监测体系宏观中观微观网格点基准地价宗地标定地价2.3建立基准地价更新工作与城市地价动态监测工作同步、互动机制基准地价更新与城市地价动态监测都是政府与国土资源部要求进行的两项不同的工作，基准地价工作历时长、耗费多，城市地价动态监测工作灵活性高、周期短（一般为半年至1年）。基准地价是我国城市地价管理和土地市场管理的重要科学依据。由于基准地价是城市规划控制范围内各个土地定级单元或者用地类型区域土地使用权的平均价格，其评定工作涉及面广，并且是在大量土地和房地产交易价格样点资料的基础上，通过统一地价内涵，进行交易情况修正、时间修正、区域因素修正和个别因素修正后完成的。如果没有充分的资料积累，每次基准地价更新将是一个耗时长，需要投入人力多的工作。城市地价动态监测体系，使城市土地价格资料的采集、汇总和整理系统化和制度化。有了城市地价动态监测体系，不仅可以掌握每个地价监测点的地价水平，也可以其为基础进行地价指数的编制，这就为网格点基准地价更新提供了良好的基础。如何充分应用这些成果，使得基准地价的更新快速方便，我们提出了网格点基准地价的概念，网格点基准地价可以方便地利用地价监测点价格进行更新。因此，城市地价动态监测体系的建立，给网格点基准地价的直接运用提供了良好的基础，有效地减少了基准地价更新研究的工作量和需要的时间，提高了工作效率，有利于增加基准地价更新的频率，缩短更新周期，使基准地价能够很好地保持现势性。网格点基准地价创新性地将两个工作有机结合在一起，以地价监测点为一级控制点的地价控制点体系变化后，相应的网格点基准地价随即完成了新一轮的更新工作。这样既推动了地价动态监测工作成果的深化，同时又利用地价动态监测的成果数据加快了基准地价的更新速度，大大降低了政府资源的消耗。3广州市地价体系的特点3.1评价单元在理论上可以达到任意大小网格点基准地价的最小评价单元理论上可以达到任意大小的网格（通常为5050m或100100m），每个网格的中心点都赋有明确的地价值。而级别和区片基准地价的最小评价单元是一个大的均质区片或者是一整条街区。显然，网格点基准地价的应用更具简便性、实用性和可操作性；基本达到标定地价的层次。3.2以价定级网格点基准地价不仅有比级别和区片基准地价更小的评价单元，而且还可以依据网格点基准地价，建立频率直方图，生成等值线，获得级别界限，形成级别基准地价，因而具有兼容性；3.3基准地价更新速度快以往广州市的级别和区片基准地价更新周期通常要达到两年或两年以上，而网格点基准地价与城市地价动态监测结合后可以缩短至半年，甚至可以根据特殊要求在技术上实现实时更新（即与市场同步）；3.4为地价分析和研究提供全方位的数据DEM建模技术还将过去文字化的地价信息转换成高低不平的立体化模型图，决策者可以非常直观地通过地价等值线以及地价立体模型图分析和判断各区域地价整体水平的变化趋势；网格化就是标准化，网格化使得不同年度的基准地价在微观、中观、宏观各个层面均可比较。整体地价水平状况、典型区域地价水平状况、城市地价变化状况、区域地价水平变化状况、地价水平的空间变化状况、重点发展区域的地价分析等等是易如反掌。同时，利用网格点基准地价计算地价指数比利用地价动态监测体系建立地价指数也更有优势。3.5地价评估的效率得到飞跃性提升通过由地理信息系统和智能数据库管理信息系统两者构建成的网格点地价评估数据平台，操作者只需在可视化城市地图上直接点击待评估的区域或宗地就可瞬时得出该区域或宗地的标定地价，而这一过程在传统方法中常常需要耗费几天甚至更长时间。地价评估效率的飞跃性提升也为地价管理信息一体化和自动化提供了技术可能和保障。3.6地价管理信息一体化和自动化由于网格点基准地价是基于DEM建模以及数据库管理信息系统软件建立的，网格点基准地价的中间成果和最终成果如价格、空间、权属等信息都是以数字方式存储的，从而其成果的地价信息可以实现多部门、多用途的充分共享。并且，当地价监测点和交易样点的地价发生了变化后，在DEM技术的支持下地价的变化可以及时反应到网格点基准地价，从而轻松实现成果的自动化、实时化更新。4尚需要进一步探讨的问题网格点基准地价是一项新的技术，虽然我们在实践过程中不断修改完善该理论，但是我们也碰到一些值得进一步探讨的问题。4.1如何科学的确定虚拟点的价格虚拟点的提出是为了模拟