成都拆迁市场浅析（思源论-第09-02号）.ppt

想说爱你不容易成都拆迁市场浅析 一 惠民工程内容二 惠民工程市场体现三 未来需求释放分析 目录 惠民工程内容 惠民工程全称 成华区东郊企业生活区危旧房改造惠民工程 是指在成华区完成企业 东调 后 紧锣密鼓开始东郊企业生活改造 改善那些曾经推进 见证成都成长的 老东郊 国企职工的居住条件 惠民工程又称 二次东调 为成都市和成华区立项的城区改造重点工程 惠民工程内容 惠民工程概算投资80亿元 成都市政府补贴15亿元 锁定成华区内万年场片区 府青路立交桥片区 建设路片区 双林路片区 府青路片区5大区域 预计拆迁总面积86 2万平方米 总户数约1 8万户6万余人 工程锁定区域基本在一环 二环路之间 这些居住区域人口密度大 发展滞后 老家属区居住环境恶劣 从各方面得到的反映来看 东郊居民改善居住环境的需求十分迫切 但绝大部分的居民缺乏自主置业能力 惠民工程内容 初步预测需要建设150万平方米的安置房 根据目前掌握的情况来看 已知的开工建设安置房项目锦绣东方 蜀都惠园两个项目 建设面积近85万平方米 另外还有位于成华区的团结村 东升村的异地安置项目定于2009年开工建设 从掌握的数据来看 2009年能够交房入住的仅有锦绣东方一个项目 面积70万方 安置7000余户左右 已搬迁户中选择 锦绣东方 安置的有2500户 只占到拆迁总数的很小一部分 惠民工程内容 2008年1月10日 东郊企业生活区危旧房改造惠民工程搬迁安置实施办法 出台 对最初确定的搬迁安置实施方法进行一定的调整 正是这项政策的调整使惠民工程产生的市场影响发生改变 旧搬迁安置政策 原地安置 就近安置 异地安置 认购政策性住房安置 新搬迁安置政策 原地安置 就近安置 异地安置 货币终结安置 放弃安置可购限价商品房被改造房屋所有人符合成都市公共住房保障制度规定条件 并愿意放弃在改造规定地点安置的 可以认购经济适用房或限价商品房一套 符合条件可申请廉租补贴被改造房屋所有人符合廉租房租金补贴条件的 可以申请廉租房租金补贴 经审批合格后可领取5年租金补贴 货币终结安置货币终结安置 是指被改造私有房屋所有人或被改造公房的合法使用人 如放弃选择改造安置房 可以选择货币终结安置的方式 由改造业主以原地安置方式的安置标准建筑面积为准 按原地安置房成本价上浮35 进行货币终结安置 此次政策的调整影响巨大 结合之前的数据来看 搬迁用户当中大多选择货币终结安置 这当中包含的刚性需求对于区域市场容量来说相当惊人 惠民工程内容 具体数据 惠民工程共3期5批次 从2007年8月起筹备 预定于2009年6月完成所有搬迁签约工作目前已经完成4批次搬迁签约工作共12800户 工程准备期 08年6月 08年10月 09年1月 09年6月 07年8月 08年1月 工程一期 工程二期 工程三期 东郊企业生活区危旧房改造惠民工程搬迁安置实施办法 出台 开始1期1批次拆迁签约 08年1月10日 1期1批次结束 2批次开始签约 1期2批次结束 2期开始 2期签约结束 09年3月 3期1批签约开始 3期1批签约基本结束 2批签约开始 惠民工程内容 市场体现 从时间节点上看 每期完成的签约工作都在区域市场上形成了一波上扬的行情 行情走势根据当期签约时间的长短 大致持续2 3个月时间不等 走势略滞后于签约工作期15 30天 工程一期 工程二期 工程三期 一期一批 一期二批 三期一批 3000户 3200户 4300户 6200户 3200户 2008年 2009年 2月城东区域整体供应产品与整体去化产品的结构完全不对等 说明2月市场产品去化和市场供应关系不大 市场体现 数据来源 行业渠道 2月份城东区域供应主要集中在建设路区域其他区域没有新增供应 但成交头也相当火爆 2月份城东几个成交且没有新增供应热点区域中 较多区域的主要成交价格都在4900以下 表明这波行情中 占相当数量的客户对于产品价格相当看重 市场体现 数据来源 行业渠道 结合之前的成交价格来看 本月区域热销产品基本是以总价50万以下位于城市中轴线以东的低总价或现房准现房产品为主 市场体现 未来市场影响 基本可以确定在整体小阳春市场行情中 由当期拆迁客群引发的市场需求对于区域市场的推动是相当巨大的 将2月份住宅市场的成交表现和拆迁客群特征描摹对照 契合度相当高 根据对市场的观察 前2期惠民拆迁工程释放出的需求在08年末已经基本消耗殆尽3期1批次的需求在2 3月份的行情中已经较强体现 剩余需求数量较少目前惠民工程的需求存量主要存在于3期2批次的3000余户当中 拆迁需求存量 需求计算 户均面积 26 73万平方米 6237户 43平方米 户货币结算户均金额 43 15 115 4815 135 3 46万需求金额 46万 6237户 28亿 根据政府3期预算26亿来看 预计选择货币结算安置的拆迁数量占到拆迁总数的90 也就是说 2批次为市场提供的有效需求数量约2600 2800户之间 未来市场影响 拆迁客群的意向清晰 目的明确 主要目标是市场上总价40 50万左右的套二 套三产品1批次签约已于3月中旬基本结束 根据之前的经验 签约周期约为1个半月 鉴于成华区政府决定于6月底之前完成所有3期 因此暂时断定2批次的签约工作最迟可能于4月上半月开始 2批次搬迁签约形成的行情预计将在4月中下旬和5月上旬之间形成 未来市场影响 按照目前市场产品分析 城东紫东芯座等二环附近项目可能在这波行情中有较好的表现 拆迁户是本轮市场反弹的重要力量 在城东市场上体现得比较明显 由于拆迁户群体的 本地情结 及受拆迁费用 户均46万左右 等限制 使得这部分客群选择面主要集中在城东二环附近项目 特别是紫东芯座 浅水半岛等项目 同时 根据对城东各项目客群的初步分析 华润二十四城 龙湖三千城 金域蓝湾等改善型 再改型项目拆迁客群比重不大 综合以上因素分析 我公司魅