房地产估价技能考试估价报告经常出现的错误及要点.doc

一、简答题: 1、 有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2002年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2003年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%（不含所得税），现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？ 2、 改错题 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2，会议室5间，建筑面积共500m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，当地同档次的酒店客房每间每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 一层餐厅和咖啡厅价格=20000900=1800（万元） 酒店客房每年总收益=250280365（1-60%）=1022（万元） 酒店会议室每年总收益=10002012=24（万元） 酒店年费用=102240%=409（万元） 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637（万元） 酒店客房及会议室价格=637/10%1-1/（1+10%）30=6005（万元） 该酒店总价格=1800+6007=7807（万元） 3、 指错题 封面及目录（略） 致委托方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 商业城部分商铺估价结果报告 一、委托方：有限公司（法定代表、住所略） 二、估价方：房地产估价事务所（法定代表、住所略） 三、估价对象 估价对象为商业城第三层的部分铺位，即30013009号商铺，总建筑面积为547.15m2。 商业城位于区路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分 铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 商业城为综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层 经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。 根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（30013009号）经营男女装，业主分别与“”、“”、“”等品牌商家签订了租赁协议。 四、估价目的 为有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。 五、估价时点 2004年6月20日 六、定义价值（略） 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。 十、估价结果 有限公司委托评估的位于路商业城三层的30013009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元（港元：人民币=1：1.07） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析 商业城位于区路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用（略） 六、估价测算过程 （一）、运用市场法估价 由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下： 1、交易情况修正 可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。 2、交易日期调整 有关统计部门的资料表明，2004年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。 3、房地产状况调整 可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A，A的实物状况与估价对象相近； 可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B，B的实物状况略比估价对象差； 可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C，C的实物状况与估价对象相近； 5、求取比准价格 平均比准价格单价=（7389+6943+7475）/3=7269(港元/m2) 故采用市场法估价商业城三层30013009号商铺的公开市场价值总额为： 547.15m27269港元/m2=3977233港元 取整为399万港元。 （二）、运用收益法估价 由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n 报酬率取9% （1）估算年租金收入 该物业客观收入水平取人民币85元/m2建筑面积月（该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/m212月=1020元/m2 （2）计算年出租费用 维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/m23%=30.6元/m2 房产税：建筑物购建价格70%102%=65.1(元/m2) 保险费：建筑物投保时的购建价格2.5%=19.4(元/m2) 所得税金等：根据当地有关规定，所得税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，即： 1020元/m216.576=169.1元/m2 （3）估算年收益 1020-284=736(元/m2) （4）求取收益价格 剩余使用年限为34年，则收益价格单价 （港元：人民币=1：1.07） 故采用收益法估价商业城第三层30013009号商铺的公开市场价值总额为： 7235港元/m2547.15m2