惠州市房地产市场调研报告.ppt

惠州市惠阳区市场基础调研 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1 惠州市经济发展状况 2 惠州市房地产市场发展基本特点 3 盘点2003年惠州楼市 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 1 惠阳区经济发展状况 2 惠阳房地产发展现状 3 惠阳房地产特征分析 目录 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1 惠州市经济发展状况 惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘 毗邻香港和深圳特区 素有 粤东门户 之称 交通环境十分优越 已构成公路 铁路 航运 空运 港口五种运输方式并存的运输网 拥有年吞吐量近千万吨的国家一级口岸惠州港 京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠州 在建的惠澳 惠州港 铁路与京九 广梅汕铁路接轨 多条高速公路从惠州过境 水陆交通便利 商贾云集 近年来 惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利时机 通过努力扩大内需 开拓外需 并且积极推进结构的调整 使到惠州的经济得到快速的发展 一 惠州市房地产整体市场现状分析 惠州市经济发展状况的基本态势 1 工业生产增长较快 经济效益进一步改善 2001年 惠州工业总产值达到1048亿元 而2002年前三季度工业总产值累计完成878 09亿元 比2001年同期增长了12 6 增幅居全省第一位 其中市直 五大 集团工业保持快速增长的势头 发挥龙头作用 TCL 德赛 麦科特 华阳 百路宝五大集团完成了315亿元 增长38 4 2 固定资产投资规模扩大 重点项目进展顺利为了改善投资软硬环境和增强经济发展活动 从2002年以来 全市各地集中资金向一批基础产业的重点建设项目倾斜 促成上马并加快建设步伐 2002年前三季度全社会固定资产完成55 36亿元 比2001年同期增长34 3 房地产开发投资完成7 2亿元 此2001年同期增长55 6 一 惠州市房地产整体市场现状分析 惠州市经济发展状况的基本态势 3 市场繁荣 物价稳定从2002年以来 惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的货币政策的机遇 积极培育内外需求 加大经济发展的支持力度 市场繁荣 物价稳定 2002年前三季度惠州市全市消费品零售总额完成107 82亿元 比2001年同期增长10 1 近几年惠州市社会消费品零售总额比较表 注 资料来源于2002年惠州统计年鉴 惠州统计网 一 惠州市房地产整体市场现状分析 惠州市经济发展状况的基本态势 4 居民收入继续增加 生活水平稳定提高据市区居民家庭抽样调查 2002年前3季度 人均支配收入总额为8158 92元 人均消费性支出6692 76元 剔除物价上涨因素 实增比2001年同期增长7 1 和2 7 从惠州市消费品零售总额的增加 人均工资的增加 说明惠州人的生活水平不断提高 未来的消费能力也将不断增长 将会给惠州的销售业带来一个新的增长 近年惠州市职工年平均工资比较表 单位 元 注 资料来源于2002年惠州统计年鉴 惠州统计网 一 惠州市房地产整体市场现状分析 2 惠州市房地产市场发展基本特点房地产行业是国民经济中的重要基础产业 是我国启动内需 促进经济增长 改善人民生活的重要途径之一 近年来 在国家积极扩大内需的宏观政策引导下 国家鼓励住房消费 支持 促进以住宅业为发展重点的房地产发展 以商品住宅建设和消费为主要发展方向的房地产业已成为我国新的经济增长点 见图一 图二 1998 2002年惠州市房地产开发投资趋势图 图一 单位 万平方米 亿元 1998 2002年惠州市房地产开发投资趋势图 续图1 1998 2002年惠州市房地产开发面积趋势图 图二 单位 万平方米 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有如下特征 1 房地产投资开发增长迅猛 房地产市场持续升温 在2001年我市房地产市场持续发展的基础上 2002年我市房地产市场继续显现出强劲增长态势 截止2002年12月31日 全市共完成房地产开发投资15 88亿元 比上年大幅上升49 81 其中商品房投资额13 88亿元 增幅达77 27 施工面积为210 97万平方米 同比增长4 8 新开工面积为92 38万平方米 比去年大幅增长85 09 竣工面积87 27万平方米 增幅也达18 41 2002年 惠州新开工的楼盘有新时代花园 金旺花园 金裕碧水湾 西湖丽苑等 隆生地产 金宝集团等大型房地产开发商也推出东湖花园四区三期 金世界花园 汤臣山水世家 丽日广场等楼盘 其他单体高层和中小楼盘也纷纷向市场推出 见图三 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1999 2002年惠州市房地产投资趋势图 图三 单位 亿元 一 惠州市房地产整体市场现状分析 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有如下特征 2 住宅建设投资成为房地产开发主体 个人购房比例不断提高 2002年 全市住宅投资额达9 95亿元 比上年增长28 22 投资额占房地产总投资的62 42 住宅施工面积165 03万平方米 占总施工面积的78 22 住宅竣工面积67 90万平方米 占总竣工的77 80 住宅销售面积67 99万平方米 占总销售面积的93 97 住宅销售额为10 55亿元 占总销售额的79 68 据统计 2002年惠州市总人口已达283万人 市区内本地户籍人口约40万人 外来人口据估计也有40多万人 随着外来人口的涌入和本地居民二次置业 投资置业的增加 惠州市人均居住面积也由2001年的14 4平方米进一步逼近15平方米 逐步向小康水平的目标迈入 房产开发商在规划设计和开发过程中更加注重人性化 如东湖花园 江畔花园 金迪花园 蓝波湾等绿色小区都给人留下深刻的印象 见图四 一 惠州市房地产整体市场现状分析 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1999 2002年惠州市住宅开发投资趋势图 图四 单位 万平方米 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有如下特征 3 市场产品供大于求 目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段 有大量的房地产项目正动工 与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛 据2003年3月的最新统计显示 惠州的在售楼盘已达至74个 预计在年底将达80个以上 市场供应商品房数量将达两万多套 供需比约为2 1 市场供大于求 购房消费者的选择面增多 必然促使市场竞争的进一步加剧 一 惠州市房地产整体市场现状分析 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有如下特征 4 商品房销售增幅减缓 房地产销售价格稳中有升 2002年 全市商品房实际销售额13 24亿元 比上年增长15 33 实际销售面积为56 36万平方米 比去年增长3 7 如销售总面积则为72 35万平方米 比01年回落20 67 减少的原因主要是2002年预售面积的减少 但实际销售面积与竣工面积增幅不同步 竣工面积大于销售面积14 92万平方米 供求比为1 0 83 从统计数据看 整个惠州房地产市场供应在2001 2002年间激增 竞争日趋激烈 买方市场已逐步形成 2002年 全市商品房实际销售平均价格为2349元 平方米 比上年上升11 17 与同年人均GDP和城镇家庭人均可支配收入相比 三者指标都呈现稳步上升的趋势 但由于目前房地产市场供给过热使发展商面临降价压力 见图五 一 惠州市房地产整体市场现状分析 一 惠州市房地产整体市场现状分析 惠州市房地产销售情况变化趋势图 图五 单位 平方米 亿元 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有如下特征 5 房地产空置面积稳中有降 市区烂尾楼盘盘活成效明显 自1998年以来 惠州市商品房空置面积逐年减少 2002年全市商品房空置面积为47 48万平方米 虽绝对值较高 但比1999年则大幅下降28 12万平方米 减幅达37 2 2002年空置率 空置率 全年的空置面积 以往三年的竣工面积之和 为25 75 比2001年的30 41 下降了近5个百分点 略高于全国25 的空置率警戒线的水平 市区空置面积为25 4万平方米 空置率降到20 并且本地几大房产商开发的楼盘空置率均低于10 在政策的引导调整 银行不良资产盘活等因素作用下 惠州市一年以上的空置面积已大幅减少 现多位于辖属县市区 主要集中在惠阳市和大亚湾地区 见图六 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1999 2002年惠州市房地产空置变化趋势图 图六 单位 平方米 一 惠州市房地产整体市场现状分析 一 惠州市房地产整体市场现状分析 3 盘点2003年惠州楼市 从1998年起 随着全国房地产市场不断的升温 惠州房地产市场在经历长达五 六年的持续低迷后 1998年底至1999年快速复苏 2000年在取消福利分房 鼓励购房贷款 银行贷款利率连续下调等有利因素影响下 惠州房地产开发投资取得突破性发展 至2001年市场继续保持产销两旺 交易活跃的发展态势 2002年 惠州市房地产投资和商品房销售持续增长 虽土地开发面积有所回落 但新开工面积增长迅猛 施工面积 竣工面积 实际销售面积稳步增长 相对2002年 2003年惠州楼市投资 开发出现了大幅度的增长 竣工面积则继续减少 楼市交易仍呈兴旺之势 2004年将持续增长 房地产开发已成为惠州市城市建设及投资的一大亮点 一 惠州市房地产整体市场现状分析 3 盘点2003年惠州楼市 结论 1 区域市场不成熟 基数小 开发商盲目 利好消息影响大 2 市场起步阶段的特点 3年循环周期性明显 3 显现结构性调整 小量高档 大量中档 4 市场信心明显回升 供需两旺 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 1 中海壳牌南海石化项目的带动下 惠州固定资产投资呈现出成倍增长的态势 成为全市经济增长的新亮点 对拉动惠州经济快速增长起到积极作用 2003年上半年 全市完成固定资产投资84 11亿元 比上年同期增加54 07亿元 增长1 8倍 增幅比上年同期的18 6 高出161 8个百分点 增幅居全省同期各市首位 投资额和增幅均创历史新高 由此而带来的惠州经济总量加大 产业结构变化等等 给予了惠州房地产业坚实的发展后盾 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 2 惠州市行政区划调整 2003年6月 经过调整后 惠城区由原来管辖的10个镇 办 增至22个镇 办 场 惠城区面积从原来的419平方公里增至1471平方公里 区域面积扩大2 5倍 新城区户籍人口由40 03万人增加到67 07万人 增加67 5 再加上经济总量的增加 财政收入的增长 一个新城区 大城区的雏形已显现出来 城市化进程进一步加快 房地产业作为第三产业将迎来更大的发展空间 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 3 惠州基础设施建设加快 投资环境进一步优化 惠州已经囊括四块金牌 2003年又被评为 广东省文明城市 称号 加上市政府对两江四岸的整治以及惠州大道和旧城的改造 市民乐园及体育馆的建成等等 惠州整体环境大为改观 目前 广 广州 惠 惠州 高速 惠 惠州 河 河源 高速 惠 惠州 大 大亚湾 铁路已全面贯通 惠州大道四期工程即将完工 惠州过境公路已完成总量的50 惠 惠州 淡 淡水 大道改造进展迅速等等 又将加速惠州经济的腾飞 城市建设规模的扩大 惠城区的房地产市场已呈现出向四周延伸之势 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 4 惠州市金融运行良好 据了解 2003年1至9月惠州市全市金融机构居民储蓄存款余额比年初增长了16 5 贷款投放力度在基建贷款和消费贷款的主导下进一步加大 贷款余额比年初增长了16 9 外汇结售保持大额顺差 现金回笼同比增加 资金流动性 安全性 盈利性明显提高 全市金融机构近年来首次出现整体性盈利 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 5 惠州经济出现了强劲的发展势头 近几年来 我市经济连续以2位数速度增长 2003年1 9月份 我市国内生产总值407 01亿元 比去年同期增长12 9 经济总量和居民生活水平稳步提高 居民收入不断增加 支付能力显著增强 据统计 1 9月份我市城市居民人均可支配收入为10241 22元 比去年同期增长25 4 用于住房 教育 旅游 汽车等支出显著提高 由此 潜在的购房消费群不断增多 为楼市的发展提供了保障 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 1 惠阳区经济发展状况 惠阳区地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心 南临大亚湾 毗邻香港 西依深圳 东莞市 中部与惠州相接 区中心距省会广州 公里 离深圳 公里 水路到香港 海里 全区总面积 平方公里 辖 个镇 淡水镇 秋长镇 新圩镇 镇隆镇 永湖镇 霞涌镇 澳头镇 沙田镇 良井镇 平潭镇 人口50 77万 其中城镇人口 万 市民以客家方言为主 普通话也广泛使用 全市有侨胞和港澳台同胞 多万人 是广东著名侨乡之一 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 1 惠州市经济发展状况 2002年末统计数据 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 1 惠州市经济发展状况 2002年末统计数据 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 1 惠州市经济发展状况 2002年末统计数据 惠阳区房地产开发量 2003 2004年 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 2 惠阳区房地产发展现状 惠阳区03 04年项目开发统计 总投资额 353007万元总占地面积 2494424平方米总建筑面积 2497236平方米房屋销售宗数 2463宗总销售金额 3 98亿销售金额同比上升 42 商品房预售面积 13万平方米 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 2 惠阳区房地产发展现状 项目供应量比例 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 2 惠阳区房地产发展现状 目前在售物业类型 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 现有楼盘销售情况 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 主力户型比例 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 在售项目建筑规模 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 在售项目面积比例 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 消费群体类型 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 商业业态分析 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 竞争者分析 一 直接竞争对手 1 中铭豪园2 昊康广场花园 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 直接竞争项目主要分析 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 间接竞争对手 1 瑞景居2 熊猫碧富新城 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 间接竞争项目主要分析 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 竞争项目销售情况 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 竞争项目价格分析 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 项目销售走势分析 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 目标消费群分析 1 本地消费者特征 A年龄 45岁左右学历 初中以下占30 高中以上占40 职业 个体经营 政府单位点评 事业小有成就 对新的观念难于理解 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 B年龄 35岁左右学历 大部分是高中以上职业 白领阶层 政府公务员点评 注重生活质量 对新事物较易接受 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 外地客户特征 30 以上是属于长期在惠阳经商的商人外资企业的高层管理人员年龄 28 40岁之间学历 高等学历职业 计算机 外教 信息网络 电子通讯收入 家庭年收入在15万以上点评 生活态度开放 注意健康及良好的环境 注重个人形象 关注家庭 关心事业的成长性 对新生事物敏感 喜欢现代的 网络的 实用的生活方式 更强调个性与品味 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 消费者的共同特征 要求住宅区有格调有良好的物业管理尽量满足空间的私密性户型方正实用采光通风要好 安全服务周到体贴 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 3 惠阳区房地产发展特征分析 链接 1 天时地利人和珠三角房地产业持续向好 2 外地大鳄再入淡水镇惠阳房地产再度 火 起来 3 惠阳28项重点项目动工 4 惠阳房地产业再度红火有关部门呼吁要理性投资 链接1 天时地利人和珠三角房地产业持续向好惠州 壳牌带地产趋旺据惠州市统计局提供的数据表明 惠州1 9月房地产开发投资保持较高增长 完成9 42亿元 增长30 7 房地产市场销售也相应活跃 商品房销售面积29 89万平方米 增长61 8 1 9月全市建筑业对GDP增长的贡献率为18 拉动全市GDP增长1 9个百分点 惠州房地产局有关负责人分析说 惠州房地产的大好形势与中海壳牌项目的带动是分不开的 据悉 至今年9月 中海壳牌项目已完成投资65 2亿元 占全市基本建设投资65 8 惠阳房地产业的景况是惠州经济发展见旺的真实写照 多年来 惠阳房地产业一直处在90年代初那场房地产开发热的阴影中 2003年称得上是惠阳区房地产转折的一年 6月上旬 惠阳城区曾经最棘手的烂尾楼 29层的富景大厦 其200多套住房经过改造后全部出售完 1至4楼的商铺也完全租出 富景大厦终于见证到惠阳房地产业重现生机的时候 数据表明 去年惠阳共卖出1500套商品房 绝大部分都是1992 1993两年遗留的房产 新建楼盘比较少 由于遗留楼盘基本消化完毕 市民对新型楼盘的需求开始趋势旺 2003年的房地产业在新旧交替中 又露出了诱人的笑容 日前 记者在2003年惠阳区房地产开发项目一览表中见到 已批准预售 建设中和筹建中的各种花园 大厦 商住楼等将近20个 据悉 仅今年开张的楼盘便有6个 在90年代初在这里曾经折翅的深圳房地产商们重返惠阳的时候到了 中建蛇口发展有限公司率先拉开了进军惠阳的序幕 据悉 该公司拟投20多亿元 开发建设200万平米泗水湖滨公园新区 其中100万平米是通过土地置换而来 深圳振业集团在多次考察后 在莲塘面圈了5000亩地 欲建大型高尚社区 现正在进行建设项目可行性研究 链接2 外地大鳄再入淡水镇惠阳房地产再度 火 起来焦点房地产网house focus 2003年10月29日09 58人民网本报广东惠阳10月28日电记者潘小平 通讯员卢舜辉报道 曾经是我国房地产虚热三大重灾区之一的广东惠州市惠阳区 原惠阳市 经过10年沉寂之后 如今房地产业再度红火 日前 浙江省赐富集团携资1亿多元与惠阳区政府驻地淡水镇签了投资 新阳城 项目的协议 这是继惠州 深圳 东莞 广州的房地产 大鳄 游入淡水镇之后的又一外省 大鳄 前来开发新领地 惠阳房地产业 是 中海壳牌 南海石化项目等多个特大型建设项目 锤定 大亚湾之后开始复苏 并迅速 火 起来 去年底 一家名叫 中铭豪园 的房地产公司抢先 出闸 第一期工程数百套楼房1个月时间就销售了70 掀起了惠阳房地产开发第二次浪潮 与此同时 惠阳以前开发的 烂尾楼 等存货旧楼盘也开始盘活 一个开发商进场开发锦惠大厦后 半个月便卖了200多套 刹时间 惠州 深圳 东莞以及广州的房地产商先后注资淡水房地产业 日前 记者在2003年惠阳区房地产开发项目一览表中见到 已批准预售 建设中和筹建中的各种花园 大厦 商住楼等项目近20个 其中包括浙江省民营企业赐富集团的 新阳城 项目 据悉 今年在惠阳开工的房地产项目约有10个 主要经营中高档的住宅 他们都非常注重小区的环境建设 大多数开发项目还设有直饮水 智能化管理等 项目的开工数量和小区的环境质量是当地过去近10年来所没有的 据分析 惠阳的房地产客源主要是由本地居民 中海壳牌 南海石化项目员工和惠阳籍外出人员组成 也有深圳 香港等珠三角的物业投资商大批量购买 他们之所以看好惠阳的房地产业 主要是惠阳的地理位置优越 正在成为大惠州海滨城市的新城区 投资回报潜力大 浙江赐富集团董事长赵张夫直言 惠阳有 中海壳牌 石化项目带来的历史机遇 正是投资兴业的最好时机 与10年前狂热的房地产业相比 惠阳目前的房地产业投资更具理性 率先在淡水镇开发高尚社区的 中铭豪园 负责人说 他们的客源并不全靠 壳牌 壳牌 只是锦上添花 他们在上这个项目之前 进行了长达半年的市场调查研究 发现人们的住房观念已从 居者有其屋 逐步向 居者优其屋 转变 惠阳人正在向富裕的小康生活迈进 不再满足过去 有居 就行 而需要一种环境好 安全舒适的高尚社区式的住宅 因此 他们的客源目标是看准这部分人群 深圳地产 大鳄 开发的占地3平方公里的大型社区 并没有一步便踏入商品房建设中 而是先购下地皮 搞好外部环境 等待时机成熟时才正式开发住宅楼房 什么时候才算真正的时机 惠阳建设局一负责人对记者说 要待南海石化下游产品正式启动时 如今 在惠阳一些开发商的座谈会上 不再关注房地产如何升温 而是认真思考如何理性投资的问题 这说明 曾历经 浩劫 的惠阳房地产业已经走上了健康发展的轨道 链接3 惠阳28项重点项目动工本报讯 记者于泽特约通讯员卢舜辉 昨日 惠阳区 项重点项目动工奠基仪式在区 镇同时隆重举行 惠阳区由此迎来了一个崭新的发展时期 拉开了全面建设滨海新城区的序幕 市四套班子领导柳锦州 黄业斌 李秀峰 刘品谋 林惠纯 杨有义 谢端 来自新加坡等国和我国香港 澳门 台湾地区的客商及内地的民营企业代表 惠阳区四套班子领导 各镇 办事处 开发区 及区机关干部等参加了该区主会场的奠基仪式 市委书记柳锦州发表了热情洋溢的致辞 他说 新年伊始 万象更新 惠州大地到处涌动大发展的热潮 惠阳撤市设区后 成为惠州市现代石化数码名城的重要组团 在推进经济社会全面协调可持续发展中迈出了坚实的步伐 惠阳区委 区政府积极推进实施 一二三四五 发展战略 致力抓好园区经济 民营经济 外向型经济和城市基础设施建设 引进了一批投资超亿元的项目 建成了市政广场 影剧院 体育馆 图书馆 档案馆等一批高档次的文化市政设施 成为海内外客商投资的宝地 实现了国民经济快速增长和社会文明的全面进步 为我市加快三个文明建设作出了突出贡献 今年惠阳区又制定了动工兴建 个项目的工作目标 并筛选出 个项目举行动工奠基仪式 不仅全面展示了新惠阳经济社会快速健康发展的良好态势和优越的投资环境 更是惠阳区致力于推动新一轮发展潮的具体体现 柳锦州希望 惠阳区委 区政府要以这次重点项目动工奠基为契机 不断在新的起点上拓展新的发展空间 进一步实践科学的发展观 优化整合发展资源 加快调整产业布局 加快基础设施建设 不断改善服务环境 增创新的发展优势 为海内外投资者提供良好的投资环境和广阔的市场空间 勇当我市全面建设小康社会和率先基本实现社会主义现代化的排头兵 惠阳区委负责人在奠基仪式上介绍了重点项目情况 据了解 惠阳区今年将有 个项目上马建设 累积投资总额超 亿元 昨日动工的 个重点项目 涉及工业 文化 旅游 房地产和市政设施等行业 总投资达 亿元 链接4 惠阳房地产业再度红火有关部门呼吁要理性投资2003 08 2