我国房地产年度趋势管理分析报告.ppt

中国房地产2008年趋势分析 全国工商联房地产商会2008年3月 8年一回首 宏观调控 宏观调控 8年一回首 宏观调控 宏观调控 8年一回首 从宏观经济的趋势上分析2000 2007年8年间 房价平均涨幅5 2 2004年开始宏观调控后 4年房价平均增幅7 6 GDP平均增幅9 24 城镇人均收入9 65 房价上涨并没有脱离轨道 8年间与前一年相比涨幅上升的有5年 涨幅下降的有2年 负增长的为0年 总体为增长 8年一回首 2004年房价涨幅达9 7 2003年4 8 房地产投资增幅连续5年超过固定资产总投资增幅 需求旺盛 以上海为首 房价快速上升 增幅与前一年相比上升1倍 此年CPI指数达3 9 2003年1 2 同比上升3 3倍 2004年以后政府出台一系列宏观调控政策 以紧缩供给收紧银根 地根为主要手段 2005 2006年连续2年房价增幅下降 房地产投资增幅下降 并首次低于固定资产投资增幅 CPI指数下降 这时似乎宏观调控效果显著 我国经济进入高增长 低通涨时代 2007年房价大幅反弹 11月涨幅10 5 2006年5 5 CPI达6 9 2006年1 5 固定资产总投资增幅26 8 房地产投资增幅31 8 均达到8年来最高值2008年 针对防止经济过热 通货膨胀 房价过快上升的进一步宏观调控在所难免 房地产调控政策重点 改善住宅供应结构调控需求 2007年初政府工作报告自2003年来首次提出要 保持房地产投资合理规模 在严格土地管理背景下 优先保证居住用地的供应 高度重视住房保障体系的建设 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24号 国务院召开全国住房工作会议 经济适用住房管理办法 廉租住房保障办法 提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率 抑制住房需求增长降低外资对住房市场的投资性需求相关规章制度进一步健全 物权法 企业所得税法 城市房地产管理法 城乡规划法 节约能源法等 住房保障体系受到高度重视 2007年初 政府工作报告 政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题 加大财税等政策支持 建立健全廉租房制度 改进和规范经济适用房制度 2007年8月7日 国务院印发实施 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24号 8月24日 国务院召开全国住房工作会议 11月 发布 经济适用住房管理办法 和 廉租住房保障办法 各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施 商品住宅供给结构逐步调整 据初步统计 全国36个直辖市 计划单列市 省会城市 2006 2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55 8 2008年宏观经济和政策环境预测2008年经济增速目标设定为8 已经连续4年目标8 实际值连续4年超过9 5 平均10 28 2008年两会上第一次设定CPI目标4 8 但1月份为7 1 2月份将高于1月份今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元 比去年增加17亿元 地方各级政府都要增加这方面的投入2008年经济调控目标是防过热和防通胀 将实行 从紧的货币政策 政府将如何采取应对措施 以及这些措施的方向 力度 具有很大的不确定性 房地产领域继续落实已有调控政策 加快建设住房保障体系 2008全球性的两个经济病毒 通涨和次贷 全球性的通涨压力正在形成 截止去年11月 全球通涨率4 8 同比上升2个百分点 全球市场的高油价 高粮价 会便捷连锁传递到商品市场 以石油为标志的资源型产品涨价将继续冲击中国的经济和金融 而中国继续控制生产要素 劳动力 资源 资本 价格以抑制通胀的办法 等于输入通胀 美联储已累积降低利率2 25个百分点 以抵消次贷影响 刺激消费 同时 中国07年6次提高利率 2 52 提到4 14 加之以美元贬值直接推高石油等资源价格 结果必然是传播通涨 外汇涌入型流动性压力很大次贷危机依然扩散 次贷有如病毒 感染了全球购买次贷的金融机构和国家银行到目前为止 这场危机带来的损失高达1882亿美元 全球45家最大的银行和券商都卷入其中 由此更造成了消费疲软 经济衰退显像 宏观经济保持高增长 通胀压力上升 城乡居民收入大幅度增加流动性过剩问题突出 2008年从紧的货币政策对房地产市场的影响 从紧的货币政策应包括控制银行利率 准备金等指标和控制信贷总规模1 银行持续加息对房地产市场的影响 对供给方的影响按照经济理论 利率政策对调节经济具有重要作用 在投资收益不变的条件下 因利率上升而导致的投资成本增加 迫使投资收益较低的投资者退出投资领域 从而减少投资需求 社会总投资规模减少 因此 加息是紧缩经济的一种手段 房地产行业是资金密集型行业 持续加息对房地产供求会产生影响 进而影响房价的变动形势 从供给方面来说 加息会增加房地产开发企业的投资成本 但加息对房地产开发投资的影响要远低于房地产开发信贷增长下降的影响 从紧的货币政策对房地产市场的影响 控制信贷总规模 采用行政和市场相结合的手段来控制信贷规模已经在2007年4季度和2008年1月份实施 并对房地产开发企业和抵押贷款购房形成了明显的收缩效果 银行的存贷差和获利的压力上升 在GDP保持一定增幅的情况下 信贷规模不可能下降太多 由于房地产开发需要在年初安排贷款 银行放款的时间表调整对房地产市场的影响不可忽视 2008年1季度将是开发企业对人民币融资的饥渴期 2 持续加息对房地产市场的影响 对需求方的影响与对供给的影响相比较 持续加息对房地产市场需求的影响要大得多 购房者的贷款成本会随着加息而增加 并且贷款期限越长 月还款额增加的程度越高 对于自住需求和物业投资需求来讲 利率增加会导致其需求增长下降 由于房地产短期供给弹性很小 所以利率增加会直接导致房价涨幅下降 但需要注意的是CPI的作用 这里所指的利率应该是实际利率 即扣除了通货膨胀影响之后的利率水平 从紧的货币政策对房地产市场的影响 2004年起我国进入了加息周期2007年CPI平均4 8 2008年1月份CPI高达7 1 持续加息及CPI对房地产市场的影响 我国房价涨幅与实际利率呈反向变化 CPI增速高过利率增速 房价呈上升态势 2008年负利率和流动性过剩继续推动房价上涨 负利率的现实短期内难以改变 2008年宏观经济领域流动性过剩对资产价格的上涨仍有助推作用 中国经济面临的结构失衡问题 是经济深层次结构性矛盾的综合体现 流动性过剩局面还难以在短期内根本改变 同时 2008年宏观经济整体仍将保持较快速度增长 这些因素对2008年资产价格的上涨仍有助推作用 据国家发改委 国家统计局联合发布的数据 我国70个大中城市房价 2006年同比上涨5 5 2007年同比增长7 6 而今年1月份 同比上涨11 3 2008年初货币状况 尽管新政策已经出台 由于巨大的惯性 货币流动性过剩的矛盾并没有立即得到缓解 截止2008年1月末 金融机构贷款余额28 67万亿元 同比增幅17 53 1月份贷款增加8036亿元 同比增加2373亿元 创历史新高 其中 居民贷款增加1355亿元 货币供应量 M2 增速为18 94 比12月份高2 2个百分点 也就是说 社会上的钱不仅没有明显减少 反而还在继续增加 2008年住房需求增长的变化是影响房价走势的主要因素 受2007年房地产企业购置土地面积大幅度增加以及商品房屋新开工面积较快增长的影响 2008年商品房屋供给仍会稳定增加 因此 住房需求增长的变化是影响2008年房价走势的主要因素 而住房需求增长的变化主要取决于宏观经济和政策环境的影响 人口年龄结构和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素 但短期内不是促使房价加速上涨的主要原因 根据国家统计局的抽样调查数据分析 25 45岁群体是购买住宅的主要群体 2000 2020年 我国人口年龄结构中25 45岁群体所占的比重最大 其中2000 2010年35 45岁群体比重最大 2010 2020年25 35岁群体比重上升为最高 近年人口年龄结构以35 45岁人口数量最多 但相对2004年前并没有出现大幅变动 2004年 我国城镇住宅空屋率为3 26 2007年则降为2 81 三年来35个大中城市中多数城市存量住宅的空屋率均有所下降 说明我国城镇住宅的使用率有所提高 2004年以来我国城镇住宅市场的发展主要满足的是城镇居民对住宅的刚性需求和改善性需求的增长 长期来看 经济增长 城市化进程 人口结构等维持住房需求增长的因素仍将持续 2008年维持住房需求增长的因素仍将持续 房价涨幅下降的可能性很大 2007年持续加息和9月末央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率 截至到11月已有政策效果显现 2008年从紧货币政策将抑制住房需求增长 房价涨幅下降的可能性很大 受2007年房地产企业购置土地面积大幅度增加以及商品房屋新开工面积较快增长的影响 2008年商品房屋供给仍会稳定增加预计2008年的房价走势取决于宏观经济和政策环境的变化 如果2008年宏观经济继续保持平稳较快增长 全国房价变化不会出现大幅波动 但在从紧的货币政策影响下 全年房价涨幅下降的可能性很大 房地产企业的准备和回应 开发企业将千方百计维持现有市场的可持续性 土地 2007年土地价格上涨 使成本提高 要保住企业的利润 2008年的房价难以下降 2007年企业的已得利润支持了2008年的房价水平 长远的住房需求是刚性的 企业仍然愿意 抗住 当前的 从紧 宏观经济形势存在不确定性 机遇 机会和挑战共存 2008年宏观经济的不可预见性 如果CPI指数继续上升 为减少负利率 银行可能继续上调利率 但上调空间有限 有住房支付能力的居民会选择储蓄搬家 购房或其它资产性投资 政府继续严控投资性购房 支付能力差的居民将推迟购房 此时房地产市场进一步两极分化 房地产市场交易量下降的胶着状况会持续 政府推出的政策性住房将会起到稳定作用 流动性过剩问题短期难以控制 减少出口从而降低外汇储备 解决就业问题 调整产业结构 但一时难以奏效 GDP增长率下降 失业率上升 寻找新的内需 普通住房长期看好 人民币升值预期已经显现 升值导致国际资本渗入套利 投资股市 楼市 资产价格上涨 牛市继续 房价上升 CPI难以调控 经济硬著陆 2008年全国房价走势有两种可能 2008年 根据我国宏观经济和政策形势发展的不确定性 房价走势有两种可能 第一 2008年如果国内负利率的现实持续存在 流动性过剩对资产价格的上涨仍有助推作用 2008年 如果在紧缩货币政策和小幅升值的汇率政策组合下 贸易顺差过大问题难以在短期内缓解 流动性过剩和通胀将在较长时期内存在 负利率的持续将继续刺激住房需求的增长 助推2008年房价上涨 但受从紧货币政策的影响 房价涨幅将会有所减缓 第二 2008年美国经济进入衰退的可能性很大 世界经济也将受到较大影响 如果在国内通胀压力下 采取紧缩货币政策和快速升值的汇率政策组合 出口增速很可能迅速下降 内需增长乏力 经济将可能出现较大的向下调整 对收入增长和就业将产生较大影响 住房需求增长下降 严重的话 房价将会出现向下波动的走势 2008年房地产业提醒 并购将是大势所趋回顾2007 有两点最值得关注 土地购置价格上升幅度大都在10 以上 去年买的地 今年必须开发 今年不开发 明年政府收 即使是你高价买的地 也必须得开发 生产资料成本上升 油价在上升 已经突破了100美元 中国股市也是震荡下跌 雪灾以后 电价 煤价 水价都面临提高 材料成本 土地成本以及农民工工资等都要上升 也就是意味着房地产开发的成本不可避免的将要上升 在高价土地之上 成本在不断增加 国家在宏观调控 而市场又多变 开发商的利润空间被压缩 就业形势与通涨 大城市生活成本提高 就业者流向中小城市 更多的农民流向中小城市 因制造业在人民币升值和通涨的压力下难以大幅提高工资 就业人员由制造业流向服务业 对策 08房企新发展新机制 原来既有的一套盈利模式未必再适应新的市场形势 新形势下必须要有新的发展模式 产业也惟有如此才能真正实现升级 马云现象 的挑战与启发 草根与中小企业 8年前以50万元资金在杭州民宅创立 目前比尔 盖次说他将是下一个比尔 盖次 中小企业全球性商业价值B2B在地产中如何体现 内生具有的创新基因 可复制 可传承 即可持续发展 在整合市场的基础上要具备整合人力 科技 产业化 环境资源的能力 企业的进化与效益 经营劳动力 粗放型 效益受限制经营资本 效益成倍增加经营技术 集约型发展 效益长远经营智慧 知识经济时代 效益 不可估量 预测 2008是自住者的春天 2007年的房价上涨确实是过分了 因此当前局部房价上涨过快的地区房价回归理性是正常的 从2000 2007年看来 除了2004和2007年以外 其他年份房价上涨比较平稳 房地产行业与GDP 人均可持续收入相比涨幅仍低 2008年如果中国经济运行无大的变化 中国房地产发展总的趋势是没有变化的 2008年国家政策导向大力向普通自住性住宅倾斜 对投资性住房控制 前几年开始建设的经济适用房等今年都将发挥作用按照国家统计局预测 2008年中国GDP增长有望达10 5 这是第十个五年计划的平均值 在此基础上 全国楼市仍会继续平稳增长 整个固定资产投资规模和增速不会有太大变化 如果有太大变化 国民经济将会出现其他问题 这些问题可能比房地产的问题更大一些 美国的50 工程 最近在美国参加一场论坛 就发现虽然美国房地产当前遇到了危机 但他们谈论更多的不是悲观发泄 而是住宅中新的增长模式 并且推出了一个 50 的市场模式 所谓 50 就是50岁以上的人购房 因为原来的次级贷的购者主要是低收入群 那么他们现在就不仅关注35岁以上的白领群更注重50岁以上的中老年群 白领购房是一般是35到45岁 到了50岁以上就是50 这部分群体非常有购房实力 起动这块50 的市场 我感觉就是在挽救整个次级贷的危机 这对我们中国房地产市场应该有启发 现在有很多中国人也在研究养老房问题 这就是新形势下房地产市场的新增长点之一 无论市场怎样 我们都不应该怨天尤人 今天说拐点 明天就甩卖 这对行业没有什么好处 更加理性一些 多些思考 重点研究些新的增长点 这可能才是当前房产企业最应该去做的事情 美国50 住房 这已经成为房地产行业发展最快的领域 遍及数百万的婴儿潮时期出生的人群 空巢老人 提前退休老人 活跃年长者以及年迈老者 在2005年 超过370万名婴儿潮时期出生的人群年龄达到了55岁以上 符合前往有年龄限制小区居住的条件 到2012年 将会有1亿多美国人年过半百 2004年 50岁以上老年人的住宅资产总额为9万亿美元 购买者 亚洲亚太地区的发展前景 世界上大多数老年人将安家在亚太地区 2005年3 04亿人年过60 2050年10亿人年过60回归的居民 海外华人330万 海外菲律宾人400万 海外日本人100万 海外越南人150万这些海外人口将会各自返回家乡 他们希望找到 度假住宅 第二住宅 退休住宅 国际开发商为什么要进入这一市场呢 开拓市场更多的利润空间度假住宅 摆脱经济困境 不受经济低谷周期的影响 2006年销售量增长4 7 占据新建与既有住宅市场份额的14 2006年的平均价位为20万美元 婴儿潮时期出生人群成为最大的市场 全世界婴儿潮时期出生人群多达15 53亿人 在世界范围内更多人在退休后有更长的时间来享受生活在1900年 70 的六旬老人仍然继续工作在2000年 70 年龄达到60岁的工人已经退休在2004年 世界平均退休年龄为58岁世界人口统计学资料显示出人们可能退休得更早60岁退休的人 亚洲 78 欧洲72 墨西哥45 美国20 全球范围内 60岁以上的人口数量从2005年的6 72亿增加到2050年的20亿 空巢老人们纷纷返回他们的出生地 再搬新家50岁以上的老龄人口年收入达到2万亿美元50岁以上的老龄人口掌控7万亿的财富50岁以上的老龄人口拥有美国金融总资产的77 婴儿潮与回声潮时期 婴儿潮时期在美国 有8000万人口出生在1946年到1964年之间 回声潮时期出生在1976年和1994年之间 估算的市场规模达到7500万回声潮婴儿潮时期出生人口的孩子出生了全球回声潮出生人口 22 89亿 现象 超过660万美国人居住在海外一百多万人住在墨西哥 购房者历来都是容易受冻的 雪鸟 获取医疗保健的途径 研究目的目标市场在哪里 市场类型是什么样 规模有多大 如何实现收入最大化 如何提高利率 如今的购买者 48岁 度假住宅54岁 旅游区住宅63岁 退休住宅63岁 最高的财产净值57 65岁 购买第二住房的峰点58 在72岁之后 放手离开72 的新建的50 住宅区在高尔夫球场附近 研究目的是否有一个市场 1万名活跃长者将在 至 年内在墨西哥安家 这个市场存在吗 在哪 墨西哥的市场占有率能达到多少 更多的目标市场具体情况如何做才能推动市场的发展 克服障碍 选址融资装修家具 80岁以上老人的住房市场 美国养老市场的成本在美国主要城市中 劳