房地产开发全过程项目管理教材.ppt

南保峰 金凤熙湖技术研发部 二零一七年四月十二日 房地产开发全过程项目管理 前言认识和意识方法和技能几点建议 第一部分第二部分第三部分第四部分 在房地产开发链条的各环节上 越靠前的业务含金量越大 对项目效益的影响也越大 投资 定位 销售 设计 合约 施工 物业管理 越靠后的业务工作越来越定型 因而能够影响的价值也必然越低 但绝不是说不重要 第12页 一 前言 前言认识和意识方法和技能几点建议 第一部分第二部分第三部分第四部分 受人尊重的程度取决于你付出多少而不是得到多少 学会付出和真诚的帮助 智慧舍得 品味人生 沱牌舍得酒广告词 希望得到他人的尊重 先学会尊重他人 学会相互欣赏 不要手电筒只照其他人 应善于从自身找问题 在对其他业务工作不甚了解时 就盲目的相互瞧不上是无知的 更不要觉得自己的工作及自己高人一等 人为地在业务线和人与人之间形成一道鸿沟 对自己一定要有高标准 把每个细节和每个环节做好 做扎实 自己没有做好时 千万不要去要求或指责他人 我们应该清醒的认识到 在全过程的项目管理中我们各个业务环节还都有潜力可挖 第16页 二 认识和意识 虚心学习各业务线知识 全过程项目管理一定需要广阔的知识面 不要天然的认为我不是学设计的 更不是搞结构的 学习主要靠自学 靠主动的学 譬如项目经理希望学习营销定位的知识 千万别指望有人手把手 耐心的 全面的教 我们是不是可以在营销进行客户深访时 主动提出我可以开车带你们过去 我到时旁听一下 每步主动 步步主动 有了深访的过程 后面在定位报告讨论的过程中是不是更有感觉了 能发表一点专业意见了 要让他人瞧得起 自己还得有些货 应时刻记住我们是专业型管理 英雄不问出处 我们的项目管理者可以是各个专业背景和业务线的同事来担当 第17页 二 认识和意识 2 什么是好项目 我们作为房地产开发商发展的好项目不仅仅是设计效果美观 或者销售火爆 再或者工程质量良好 而应该是在当时政策法规 市场情况 公司发展目标等限制条件下做到经济效益优良 社会形象良好 政府 客户和周边社区居民满意的高度统一 诚然 要达成上述目标是非常困难的 但如果我们能够从项目发展伊始就有意识的进行全程项目策划和组织实施 通过项目发展大目标来统一项目发展子目标 包括各业务线目标 并提出相应的保障措施和 取舍 那么高质量的项目发展也就有了基础 问题 什么是好的施工图 什么是好的分判 二 认识和意识 二 认识和意识 2 什么是好项目 项目发展质量评价标准 前言认识和意识方法和技能几点建议 第一部分第二部分第三部分第四部分 1 项目发展全流程和控制点 作为项目的统筹者 项目经理需要熟悉项目发展全流程和控制点 知道在项目发展过程中有哪些工作要依次展开 哪些工作需要重点关注 全流程明确了项目开发全过程中各业务部门工作流程和搭接关系 明确了需公司内部评审的重要节点工作和需公司讨论决定的重要事项 项目发展部可根据该流程进行项目发展管理和控制 积极推进项目各阶段工 作 三 方法和技能 3 项目发展全流程和控制点 三 方法和技能 1 土地储备阶段 如果土地买错了 后面就很难扭转乾坤了 幸好我们还没有 2 项目定位阶段 该阶段工作主要明确项目定位和发展方向 是项目发展的灵魂和基础 为随后的规划设计工作指明方向 是整个项目发展过程中的关键性工作 定位工作最具挑战性的在于发现或创造需求 将项目价值最大化 并满足公司对于回报率 回款速度等要求 从而为后续营销工作和实现项目发展目标奠定基础 2 项目定位阶段 其实上述的较多工作是需要在拿地可研阶段就分析清楚的 只是在定位阶段还 需要做到更为细致和深入 营销工作有时感觉像打篮球 门槛似乎不高 容易上手 谁都可以上场来两下 但要打成国家队或者NBA水准就完全不是这么一回事了 营销工作有时就像人生的总结 有了那些生活体验 才能有更深刻的认识 譬如以前参观别墅项目不太理解为什么要分男主人房和女主人房 现在知道了部分原因 人到一定阶段应酬多了 回来得晚了 而且呼噜声更加波澜壮阔了 为了减少干扰 提高睡眠质量 分房睡是一种需要 自己装修过房子 买过家具 使用过 对于卧室的开间 淋浴房的净尺寸意味 着什么就更清楚了 2 项目定位阶段 我们首先需要非常熟悉市场 熟悉客户 尽可能找出我们可以充分利用公司品牌 地块价值 同时契合客户需求 特别是潜在需求 能够顺利去化的产品 简单的按照市场模仿是容易的 引领是要有水平的 产品定位一定要准确 包括产品类型 楼型 户型 户型尺度 车位配比 以及配置标准等 定位是否精准在后续环节销售的速度和溢价就可以予以检验 我们千万认为不可卖得好就是定位精准 卖得不好就是温总理又调控了 定位简单来说就是 找准市场和客户 寻找自己的机会点 把竞品打败 争取 快速销售回款和高回报 感兴趣的同事可于2013年7月18日听卫国红总经理关于 中国房地产营销方法论 详述 我就不班门弄斧了 3 规划设计阶段 规划设计工作是将营销定位予以落实 将文字描述转化为可实施的工程图纸 并在营销定位的基础上进行深化和优化 是整个项目发展过程中的关键性工作 该项工作具有极大的挑战性和综合性 需要取得政府 周边居民等多方面的认可 同时要在该阶段综合考虑并落实影响项目发展质量的诸多事项 该项工作可与营销定位工作基本同步 以节约周期 3 规划设计阶段 除了投资买地外 目前国内住宅房地产项目的核心点就在定位和规划设计两个阶段 含规划报建 其它业务基本都算不上核心 关键业务 因为从严格意义上来说是可以外包的 规划设计一旦定了 项目就完全定型了 规划设计绝对值得我们各位项目负责人全程 细致跟进 应该能够学到很多有价值的东西 千万别出现西游记中八戒与悟空的对话 猴哥再给一个人生果给俺老猪 我还没吃出味道呢 其中的关键点和难点是我们必须去经历 磨练和掌握的 规划对于项目盈利和成本的影响是决定性的 规划除了我们常规的知识点外 一定要注意处理好报建这个环节 规划设计和规划报建是无缝搭接 紧密穿插的 其实国内报建在不涉及强规和红线的基础上 我们需要给政府一个合理的解释或理由 能说得通 这就要求我们对于规范理解的深度和灵活运用 千万不要自己先认为不符合 应该好好想想怎么才能符合 当然先处成哥们还是必须的 这样他没有理由一定要不让你过 3 规划设计阶段 常规来说在规划设计阶段要注意关注 车位数量及配比 车库形式 全地下 半地下 机械式等 场地标高 面积计算 测绘 等 突破规划条件 以胥江府为例 在规划设计阶段 公司成功取得项目限高和限低条件的突破 以及取消建筑沿胥江退让用地红线10米的限制 其意义在于避免建造两栋造价较高但销售单价基本与高层公寓接近的超高层 同时增加了高售价的联体别墅物业 若保守按照两栋超高层面积合计3万平方米 单方造价比高层提高30 计算节约建安费用约1200万元 项目增加联体别墅物业9045平方米 按照单位售价比公寓提高10000元计算 考虑不同物业成本差异 预计增加税前利润约7500万元 3规划设计阶段 3规划设计阶段 细致的规划排布基本避免日照影响损失 胥江项目在3 5高容积率的情况下 通过提前进行多轮日照分析 优化规划布局和楼型 户型组合 成功使得本项目在充分利用胥江景观资源的前提下保证住宅日照计算均通过 避免了日照缺陷带来的销售损失 市区住宅若日照计算不通过则不能作为住宅性质销售 面积计算规则的充分利用 苏州市区规划部门和房产部门在面积计算规则上有一定差异 这给我们户型创新 特别是赠送空间带来较大困难 经过协调和报建技巧处理 我们在高层复式公寓中赠送了大量的阳台 大露台和两层挑高客厅及玄关面积 其它平