三招应对二手房意向金风险.doc

三招应对二手房意向金风险能够危及到意向金安全的主要有三个方面的因素：其一是不法分子利用漏洞进行诈骗;其二是不良经纪人歪嘴和尚念歪经;其三是购房者自己仓促行事留下的隐患。如要保证意向金安全，不妨从这三个方面着手。如何才能保证意向金的安全?一笔三、五万元左右的购房意向金，虽然相对房款来说不是很大，但对于普通的工薪家庭来说也不是小数目。保证意向金的安全成为购房者非常关心的现实问题。而令人感到有些尴尬的是，正在试点的二手房交易资金监管系统，并没有明确是否将其纳入进来，这就需要购房者更为小心谨慎才是。专家表示，要保证意向金的安全，首先是自己要小心行事，不可大意。再就是防人之心不可无，下面结合案例来具体分析。意向金也要讲安全卢建明怎么也没有想到，他付出去的意向金居然收不回来了，而在支付这笔钱款时，中介还清清楚楚地告诉他：如果你对房子不满意，意向金可以退回。近日，卢先生看中上海浦东金桥(600639,股吧)附近一套二手房，看完房之后他自己觉得还不错，于是向中介公司支付了2万元的意向金，并让中介与上家议价。四天后，卢先生再次看房时，发现卫生间有渗漏现象，而且卖家竟然把空调也拆走了，与当初中介所说的送装修有出入，于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他，意向金已经在三天后自动转为定金，如果反悔，将不能取回。意向金的问题似乎成了一个无法解开的结。近日，记者咨询了沪上几家律师事务所，均表示目前仍有市民因为意向金的问题而前来咨询。上海联业律师事务所主任律师王展表示，意向金的问题一直就困扰着购房者。意向金自动转定的规则被人利用，往往会危及到意向金的安全。据了解，在二手房交易过程中，意向金往往被当作购房者表达诚意的手段。目前，房产中介常要求购房者在签订二手房买卖合同前支付意向金，并在相关单据上注明意向金自动转定金条款，而房产中介大多不会主动告知购房者该条款。只表示意向金是可以退的，消费者或是没注意此类条款，或是听信中介的口头承诺而轻易付款。其实，意向金虽不具有定金的性质，但依据双方约定转为定金后，消费者如不购买该套房屋，则收不回该笔定金了。其次，由于现有的交易程序上存在漏洞，如不法分子发布假信息，便能骗得意向金，还有就是有些购房者在没有考虑周全的情况下做出决定，在发现与预想的状况不符时反悔，肯定也会损失意向金。如何保证意向金的安全呢?对此，专家表示需要从两个方面入手。其一是要防止心怀叵测之人，防止钻入别人的圈套。其二就是购房者自己要做到谨慎行事，而不能冲动，并预先将各个环节都考虑清楚。下面我们结合具体案例来分析。选择可靠机构托管在目前二手房市场上，卖家房源挂牌只需一个电话即可搞掂，而在签订房屋买卖合同之前中介公司也不会对房产证的真假进行核实，而意向金交给卖家之前，恰恰是发生在产权调查之前，于是有人以此进行诈骗活动。【案例1】今年2月，辛先生看中宝山区一套二手房。在中介的撮合下，双方谈妥房价，而辛先生也在中介公司的建议下支付了2万元作为定金。卖家也开具了定金收取收据，并约定三天后签订房屋买卖合同。三天后，当辛先生再次联系卖家时，卖家竟然已经不知所踪，手机打不通，按房产证登记的地址去找，却发现此人根本就不是房东。辛先生找到中介，要求对此事负责，中介房也感到很冤屈，因为在将意向金转为定金之前，中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。不法分子也正是利用了这个漏洞，使得辛先生上当受骗。应对之策：王展表示，对于此类漏洞，购房者一定要当心。他建议购房者选择对定金进行托管。如何操作呢?王展认为购房者可以在签订居间协议时，就特别声明意向金转为定金之后，还是由中介公司方来保管，而不急于交给卖家，等到中介公司办完产权信息核查之后，签订房屋买卖合同，再作为首付款一并付给卖方。这么做可能会遭到一些急需资金卖家的反对，更有可能会致使交易中断，但是能够保证资金安全，为什么不采用这种办法呢?与此有些类似的还有经纪人收取意向金之后卷款潜逃的情况发生，如果购房者手里只有经纪人开据的白条， 中介公司可能会将此视为中介人员的个人行为而拒绝赔付。对此，专家建议，购房者务必将钱款交给中介公司财务室，并要求对方出具正规收据。签订合同宜详不宜简意向金被卖家扣留之后，不少经纪人会要求买家支付相应的服务费。而目前二手房市场上的房产中介经纪人素质良莠不齐，少数经纪人会利用一些欺骗手段让购房者上当。而在眼下市场交易清淡的时期，更要注意这类情形发生。【案例2】今年2月月份，购房者张先生看中上海卢湾区打浦桥附近一套房子，挂牌价为200万元。房产经纪人要求张先生先支付12万元的意向金之后才跟卖家商谈房价，于是张先生提取了12万元的现金支付给了经纪人，房产经纪人马上将意向金作为定金付给了卖家，但三个月之后，因为这套房产尚有70万元的抵押贷款没有还清，而没有办法继续进行交易，张先生提出放弃买房的想法，并索回意向金。但是经纪人却表示如果放弃买房，便可认定是他违约，意向金不能退回。应对之策：业内人士表示，要避免这种情况的发生，只有在签订居间协议(或者意向金协议)时，尽可能地包含更多的内容，并把口头承诺也写进去。这样，如果双方发生矛盾，解决起来也才能做到有据可依。上海美联物业大连路分行高级营业经理苏敏表示，居间合同里面必须将一些关键因素包括进来，如物业地址、面积、总价等，物业维修基金、装修是否赠送等。而不能轻易听信房产经纪人的一面之词，更不能轻易相信他们的口头承诺，而是把所有的承诺都变成文字。最好是把所有能够写上去的内容都写上去。他说。别仓促行事留隐患买房是大事，要综合考虑到各种情况，如果因为某些环节没有考虑清楚，很有可能会致使意向金白白损失。【案例3】小李在莘庄看中一套小面积的两房，总价约60万元。小李也准备了20万元的首付款。但在办理银行按揭贷款预审时出现了一些小问题，小李的资信不够，不能给予全额贷款，银行只同意贷六成，也就是说，他还有4万元的资金缺口。小李认为自己能够从亲戚朋友那里凑齐这多出来的4万元，于是与卖家约定一个星期之后补足首付款。但世事难料，规定的时间到了之后，小李竟然还差3万元的缺口，于是他再次与卖家商量，请求延期，也得到了卖家的理解。但最后小李依然还是没有凑足首付款，只好放弃，好在卖家也算通情达理，返还了部分意向金。应对之策：业内人士表示，购房者在确定将意向金转为定金之前，一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚，这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。上海我爱我家莘庄店经理潘宇告诉记者，比较常见的做法是家人意见不统一，如果因此而反悔，意向金肯定无法退回，因此对于此类情形，他建议购房者不要急于付定金，参考家人意见之后再决定。其次就是案例中小李的碰到的情形，因为房龄、资信等因素，很多购房者无法贷足7成，因此购房者在做预算时，一定要留足应对特殊情形的款项。当然，还有一个处理方式