物业服务管理顾问意向书20121130.doc

南京海峡城物业服务管理顾问意向書甲方：南京海峽物業管理有限公司乙方：捷正公寓大厦管理维护股份有限公司 甲乙双方经协商，就南京海峡城物业服务管理甲方聘请乙方顾问事宜达成以下协议。壹、服务范围：南京海峡城一期 海峡云科技园一期，总用地面积：A地块（海峡云科技园）121658.1平方米，其中一期67186.7平方米。总建筑面积：A地块（海峡云科技园）312025.8平方米，其中一期166581.69平方米。海峡城一期A地块（海峡云科技园）位于南京市河西新城的南部地区,用地北侧紧临滨江大道，南侧为寿带街，东边为淮河路，西侧为天保街。贰、服务阶段：第一阶段：前期物业管理介入顾问服务第二阶段：筹备期物业顾问服务第三阶段：日常物业顾问服务第一阶段：前期物业管理介入顾问服务一、 空间、动线规划/设计1.人员、车辆、货品进出动线检讨与建议2.水平、垂直动线建议3.公共区域空间分配、布置建议4.室内外标示牌、指针系统建议5.中央控制室规划建议6.停车场管理规划建议7.大厅接待柜台设置建议8.保安管制点规划建议9.垃圾收集清运动线及垃圾室检讨与建议10.各种物业用房、工具室、耗材室、备品室等设置地点检讨与建议11. 提供绿化植栽相关建议，喷灌方式范围（方便长期养护）、水景水域清 理建 议二、 设施设备规划与选型1.电力系统规划建议2.照明系统规划建议3.消防系统规划建议4.给排水系统规划建议5.空调系统规划建议三、 智能化系统建议1.中央监控系统建议2.综合布线建议3.灯光控制系统建议4.信息通信规划建议5.系统整合建议6.防盗、紧急求救系统规划建议7.能源管理系统规划建议8.健康舒适侦测系统规划建议四、 施工过程1.提供有关结构土建机电工程与物业管理相关的建议2.公共部位装修材料与物业管理的相关建议3.根据建筑材料的选用情况，评估清洁标准方式及成本4.对建筑外墙的选材设计和清洁保养的建议5.设备机房的环境通风是否满足要求6.绿化植栽物业管理相关建议五、 配合销售或租赁物业顾问1.配合销售相关之物业问题咨询2.配合客户需求提供机电使用需求建议六、 建筑物绿化节能顾问1.节能使用方案建议2.设施设备建议效益：1. 在规划设计阶段能以使用者与管理者的角度，以人性化、便利性为基础，确保投入使用时能展现高质量、高标准，使项目更具国际化水平，提升项目招商条件。2. 在规划阶段对建筑材料和设备的选用提出专业的建议，执行价值工程(Value Engineering)，可避免设计上的Over Design，使业主在成本效益上得到最佳化。3. 减少建成后物业管理上的矛盾和漏洞，能及时从日后物业管理模式实施的角度监督施工单位对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，提高工程质量。4. 在销售期就能将未来进驻后物业服务，最佳形象具体化展现给买方。第二阶段：筹备期物业顾问服务(厂商进驻前三个月)一、 物业接管验收1.协助进行各设备操作并核对规范2.协助进行各设备专用工具及备品确认3.协助进行操作手册与教育训练数据建立4.协助进行与公用事业相关系统测试5.协助确认物管公司可使用空间6.协助进行确认各管线标示是否清楚7.协助进行确认各系统上下游关系是否与竣工图符合二、 建立设备供货商数据文件1.提供厂商数据库管理系统供业主使用2.协助建立现有设备真正供货商数据3.协助建立同功能替代品可提供厂商数据4.协助搜集组装设备重要组件之真正厂商数据三、 各类制度拟定1.建立客服、保安、保洁、机电保养等人员工作说明2.建立各哨点、各工作标准作业程序SOP3.各工作督导重点与方式4.拟定各项管理规约5.拟定各项公共设施使用管理办法6.拟定各项紧急事件标准处理程序7.拟定室内装修管理规定8.拟定车辆管理规定9.拟定垃圾管理规定四、 人员培训计划拟订与训练1.拟订保安人员培训计划2.拟订保洁人员培训计划3.拟订机电人员培训计划4.拟订客服人员培训计划五、 物业保险建议1.保险项目与内容建议六、 管理费预算建议1.物业管理费收费标准建议2.预估物业公司人力费用3.预估委托专业厂商保养费用4.预估各式耗材费用5.预估各式公用事业发生费用6.各种需分摊费用建议方案效益：1. 在建设施工团队离开前协助业主做完整详细检查，维护业主权益及避免日后保固期间与施工厂商之争议，并保留建筑物未来数十年需要的原始数据，以利物管公司接管后维护修缮作业。2. 在正式服务客户前，协助业主建立物业管理营运制度，避免一般物业公司进驻前时间仓促无法充分准备的窘境。3. 协助业主对物业自聘/委外人员进行教育训练，有效提升项目服务水平。第三阶段：日常物业顾问服务(厂商进驻物管营运三个月)一、 提供第一线人员及督导人员执行改善建议1.协助监督物业公司人员是否依照工作说明与工作标准执行2.配合物业公司实际运作调整工作说明与工作标准二、 工具耗材使用管理建议1.提供耗材、物料库存进出管理系统供业主使用2.主要工具与个人工具管理三、 调整整体纪录内容与登录方式1.协助督导物业公司人员研拟各种检查表编排内容与方式2.协助督导物业公司人员纪录查核数据，交叉分析原始数据与表现方式四、 引进先进科技设备提升服务质量五、 客户满意程度分析1.建立客户反馈途径2.提供客服管理系统供业主使用六、 委外项目管理1.专业厂商评选建议2.发包规格文件建议七、 设备维修与保养管理1.拟定维修与保养计划2.提供设备巡检/报修管理系统供业主使用(硬件由业主自行采购)八、 生活服务项目建议效益：1. 提供各项管理系统供业主使用，节省重新建置之时间及成本，并发挥管理效率。2. 针对实际进驻之客户，提供人性化、个别化、多样化服务，并达到迅速与精确。3. 协助业主持续经营项目，指导物业公司将本项目物业之计划和执行工作发挥最大效果。进而被当地政府指定为参观点和示范区，成为了当地城市建设和物业管理的样板。物业建设单位的形象大大得以提升。参、物业管理顾问的时间、工作量、酬金及付款方式一、顾问时间：自乙方顾问入场之日起，至前期物业管理公司正式接管三个月止(或自2012年8月1日至2013年12月31日止)以日期先到之日为顾问服务时间终止日。如顾问时间需依据甲方项目工作进度做必要调整，需经双方重新协议。二、顾问工作量：乙方委派七人为甲方提供上述提及的物业管理服务，其中：1.设计阶段：根据甲方工作进度，召开不少于5次视频会议。同时，乙方派遣二名顾问连续五个工作日至项目现场一次。2.筹备期阶段(厂商进驻前三个月)：乙方派遣二名顾问至项目现场，每月连续五个工作日，共三个月。3.厂商进驻物管开始营运三个月内：乙方派遣二名顾问，每月连续五个工作日至现场，共三个月。三、顾问酬金：乙方为甲方的项目提供物业管理顾问服务，甲方共支付人民币六十万元整，向乙方支付顾问酬金。二期工程或一期工程期間如需增加派人至南京，另以每人出差一周增加人民幣1萬5千元。1. 付款方式：1.1合同签订后七工作日内，甲方向乙方支付首期酬金人民币壹拾捌万元整(总酬金之30%)；1.2设计阶段结束后，甲方向乙方支付酬金人民币壹拾贰万元整(总酬金之20%)；1.3顾问服务筹备期结束后，甲方向乙方支付酬金人民币壹拾贰万元整(总酬金之20%)；1.4厂商进驻物管开始营运顾问工作完成后，甲方向乙方支付酬金人民币壹拾捌万元整(总酬金之30%)；1.5乙方每次顾问工作结束后，按照顾问内容及绩效，提供甲方一份顾问服务确认单，甲方