第一篇 房地产设计管理发展方向及意义0.ppt

房地产设计管理发展方向及意义2011年10月15 16日于青岛 总目录 房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 一 房地产设计管理的范畴与定义 涉及房地产开发的全过程 内容包括 从项目初判的跟踪 到项目决策中的概念草案研究 从概念设计到施工图设计 从施工现场的配合到营销道具的制作 以至到后期客服的维修 整改的技术支持等 契合企业的发展战略 锁定项目的经营目标 在符合企业发展的产品策略指导下 通过有效的组织 完善的流程及制度的建立 方法的提升等一系列手段 在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理 房地产设计管理的范畴 房地产设计管理的定义 一 房地产设计管理的范畴与定义 涉及产品的种类 品牌 以及开发运营模式 选择何种产品战略对一个企业来说至关重要 产品战略并不仅指导项目策划 规划设计 户型研究 营销推广 同时也影响到项目的拓展模式 土地储备模式 甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式 产品策略为企业发展服务产品制造过程必须符合企业产品发展策略 产品的战略 产品的策略 品质保证 进度控制 成本控制 设计管理三大目标 二 房地产企业不同发展阶段的管控模式与设计管理模式 1 1设计管理模式的分类 1 2龙湖设计管理模式的演变 1 3国内标杆房地产企业设计管理模式与启示 1 4设计管理资源配置基准 二 1 1设计管理模式的分类 职能型 公司型 项目制型 矩阵型 项目管控模式 设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应 二 1 2龙湖设计管理模式的演变 职能型 矩阵型 2006 2008年 二 1 3龙湖设计管理目标及发展 开发企业产品战略是发展战略的重要组成部分 设计管理是产品战略的有力支撑 开发企业设计管理的价值是开发企业最重要的价值 开发企业的设计管理水平与行业 地区的设计管理水平相辅相成 形成良性互动 二 1 3龙湖设计管理目标及发展 龙湖集团的产品战略 在发展过程中 龙湖选择了 先拓宽产品 后地域扩张 的战略路径 产品多元化 产品多样化 1994 2004 地域扩张 2005 2007 全国性复制 类独立别墅模块 联排大院模块 全跃多代居模块 商务全跃模块 中式立面 美式立面 地中海式立面 英式立面 多样化的成品 龙湖产品战略 模块化设计和开发系统保证了向客户提供多样化产品 二 1 3龙湖设计管理目标及发展 高层低密度住宅 水晶郦城重庆 2006 紫都城重庆 2008 晶蓝半岛成都 2008 注 图中时间指完工年份 龙湖产品战略 多业态产品和模块式设计开发在不同地区复制 同时产品经改进后 可满足当地消费者口味 地中海式别墅 大城小院 大城小院西安 2010 滟澜山上海 2009 大城小院重庆 2008 天街系列 北城天街重庆 2004 西城天街重庆 2008 滟澜山北京 2008 蓝湖郡西岸重庆 2007 二 1 3龙湖设计管理目标及发展 设计管理的价值是开发企业最重要的价值 工程管理价值 百万计 造价采购价值 千万计 研发设计价值 亿级 二 1 3龙湖设计管理目标及发展 开发企业的设计管理水平与行业 地区的设计管理水平相辅相成 形成良性互动 重庆市绿色建筑评价标识管理办法 蓝湖郡 悠山郡 源著 东桥郡 U城 居住建筑节能65 设计标准 江与城 春森彼岸 源著 成品住宅建设管理 紫都城 蓝湖时光 观山水 U城 十年来 龙湖积极参与行业设计管理规范 行业规范 地方标准的讨论和编制 并且在项目中实践和推广 产品得到市场认可 实现多赢 二 1 3龙湖设计管理目标及发展 二 1 4龙湖设计管理体系及流程 项目发展经理 项目研发经理 项目工程经理 项目营销经理 项目成本经理 项目财务经理 物业 项目总监 商业 地区公司PMO 集团产品中心 研发部 方案设计 初步设计 施工图设计 拿地预案 启动会 施工配合及材料选型 营销配合 竣工验收及交房 项目后评估 启动会制度 全项目沙盘推演 项目总览及总经理承诺总图产品研发 住宅 产品研发 集中商业 精装规划景观规划工程管控成本管控体验区规划营销策略项目风险及其他待决策点 二 1 4龙湖设计管理体系及流程 1 对设计规范怀有敬畏之心 设计全过程中严格遵循相关法律法规 坚持专业良心和对客户的承诺 2 产品模块化 标准化 悠山系列之现代英伦 花千树托斯卡纳 源著法式新古典 花园洋房产品模块 成熟户型 创新立面 地中海风格建造指引 中式风格建筑指引 二 1 5龙湖设计技术管理 3 设计指引 构造细部作法 产品配置标准 重庆公司商业规划及建筑规划设计导则 重庆公司研发部电梯公寓精装设计导则 4 培训与交流制度化 内部培训师 外部专家培训 行业内交流 二 1 5龙湖设计技术管理 二 1 6国内标杆房地产企业设计管理模式与启示 万科 万创中心万达 万达设计院 战略合作伙伴绿城 绿城设计院 绿城东方设计院富力 精装 复制恒大 复制龙湖 复制 部分创新 启示 产品会越来越细分 标杆企业都有自己的特色产品随着企业规模的扩大 设计管控变得越来越重要有无自己的设计院与企业定位有关随着多城市的进入与周转需要 复制变得成为必须设计创新会引领未来 给企业带来利润与活力 二 1 7设计管理资源配置基准 部门内部 合理的项目人员数量和结构配置 不仅是人力资源有效利用的要求 也是项目有效实施的保证 配置基准应基于企业项目的运作模式 运作水平和人力资源成熟度 企业年度人力资源规划新增项目人员配置规划参考多项目运作状况下 项目之间人员动态规划和调配 人员配置基准目的 人员配置基准的作用 案例 龙湖重庆公司人员配置表 F 研发部 01部门管理 02人力资源 01部门架构及人员分工 2008 研发部架构20080214 xls 二 1 8设计管理资源配置基准 外部资源 国外设计公司 创新项目 周期长 影响大 国内设计公司 较为有影响力的大盘项目本地设计公司 现金流项目 周期紧 中小项目 三 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 3 1建立规范化管理体系的意义 规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平 规范设计管理制度和流程 以保证项目开发质量 提高项目开发效能 提升公司项目运营能力 打造企业核心竞争力 三 2体系建立的组成要素与核心内容 负责项目设计管理 保证设计质量 进度 成本目标的实现 规划 建筑 结构 水电 景观 室内设计 材料设备选型定板配合成本管理中心建立设计成本基准体系 建立从研发开始的成本控制理念与系统 提高产品综合性价比组织并参与主要材料 设备的调研 与成本管理中心配合 建立按体系 专业分类的材料信息库 含品牌及供应商评价 3 2 1设计管理职责 3 2 1 1一般意义下的设计管理职责 三 2体系建立的组成要素与核心内容 配合发展部完成土地前期决策与拿地完成项目启动会配合营销部完成产品定位配合营销部完成产品的销售准备配合工程部完成项目实施配合运营部完成项目交房完成项目后评估报告完成知识沉淀 模块化研究 知识库的补充完善等相关设计专利的申报完成新技术 新材料 新工艺的研究 3 2 1设计管理职责 3 2 1 2龙湖公司的设计管理职责 三 2体系建立的组成要素与核心内容 项目开发部按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作 其它部门在设计管理过程中的职责 成本管理部按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标随着图纸的不断深化 调整成本及控制目标负责组织方案设计招标中的各项工作 市场营销部按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 3 1设计管理业务流程的意义 梳理设计工作流程 明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件 清晰规范项目设计管理过程中的控制节点 以便提高设计管理效率 保证设计质量 进度 成本三方面均得到有效控制 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 3 2业务流程 设计流程框架图 施工图设计 建筑 规划方案 部品设计及定板 扩初设计 拿地节点 概念规划草案 概念规划方案 方案报建 模型研究 施工图设计指引 部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样 销售配合资料 产品 技术创新研发 销售示范区设计 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 3 4优化的流程带来的管理效率和效益 梳理设计工作流程 明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件 清晰规范项目设计管理过程中的控制节点 以便提高设计管理效率 保证设计质量 进度 成本三方面均得到有效控制 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 4计划管理 目的 理顺各项工作的衔接关系 明确里程碑点和责任归属 保障开发周期基准的有效实施 实现快速滚动的地产开发模式 2 4 1设计周期基准 三 2体系建立的组成要素与核心内容 项目计划 2 4 2 1各级计划的制定方式与监控办法 2 4 2项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理 公司一级计划 部门二级计划 部门月度计划 项目组周计划 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 5规范化的文件标准 技术标准及产品标准 设计管理阶段及专业的合理划分专业 总图 规划与建筑 设备 公用 景观 装饰 导示阶段 概念设计 方案设计 初步设计 扩初设计 施工图设计 二次设计 2 5 1建立标准的基础 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 5 2设计文件的管理与模板建立 概念规划设计任务书 方案设计任务书 住宅施工图设计任务书 景观概念规划设计任务书 景观方案设计任务书 景观施工图设计任务书 室内设计任务书 2 5 2 1设计文件的内容 2 5 2 1 1任务书类 三 2体系建立的组成要素与核心内容 概念设计咨询合同 建筑方案 扩初设计合同 建筑施工图设计合同 景观方案设计合同 景观施工图设计合同 室内设计合同 销售示范区包装设计合同 2 5 2 1 2合同类 2 5 2 2模板标准化 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 5 3技术标准与模板建立 产品配置标准建议书 方案设计指引 及 施工图设计指引 统一技术标准 区域通用节点构造设计标准 及 区域通用节点构造设计标准 交楼标准方案 实施方案 施工图设计各阶段成果标准及深度要求新技术应用 2 5 3 1技术标准的内容 2 5 3 2模板 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 5 4产品标准的建立 对每项设计管理工作 除颁布程序 工作的方法 成果标准外 同时根据企业的技术战略 建立相关的评价标准 使设计管理质量保证工作有章可循 2 5 5评审或评估标准 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 7 1建立成本管理目标及节点 2 7设计管理过程中的成本管理 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 7 2建立相关部品信息库 2 7 2 1项目部品信息库模板 2 7 2 2项目部品信息库建立的要点 a 工程 材料分判b 标杆企业主流材料部品品牌及成本基准借鉴c 战略供应商合作及集团采购d 建立信息库