房地产项目开发用好委托贷款可节税案例.doc

房地产项目开发用好委托贷款可节税案例 来源：北京东审作者：案例 ZD股份公司为境内上市的综合型企业，其核心产业为房地产开发，由其控股子公司 ZD房产集团实施。目前已在国内多个大中型城市拥有房地产开发项目，并皆在当地设立控股的项目公司，各地的项目开发由ZD房产集团统一集中管理，资金由集团统筹调配使用。 2008年1月，ZD房产集团在Z省F市通过公开拍卖取得一块商住楼项目的开发权，按当地政府的要求，于2008年2月成立了Z省F市ZD房产公司（内资企业），公司注册资本1亿元人民币。其中，ZD房产集团6000万元，占注册资本总额比例60%；J省ZD房产公司（同为ZD房产集团控股公司的内资企业）3000万元，占注册资本总额比例30%；F市城投公司200万元，占注册资本总额比例2%；自然人C某800万元，占注册资本总额比例8%。 2008年6月J省ZD房产公司与中国建设银行股份有限公司HZ支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向Z省F市ZD房产公司发放委托贷款2亿元人民币，用于该公司在F市的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年5月29日2010年5月28日，年利率为12%（商业银行同期同类贷款年利率为8%）。 本案例中，ZD房产集团为ZD股份公司控股子公司，F市ZD房产公司、J省ZD房产公司同为ZD房产集团的控股子公司。以上四方构成关联方，该项委托贷款业务构成关联方交易。 对J省ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算： 委托贷款期限内应收取的利息总额为20000万元12%2=4800万元。 （1）营业税应纳税额为4800万元5%=240万元。 （2）城市维护建设税（假定税率为7%）应纳税额为240万元7%=16.8万元，教育费附加（假定征收率为4%）应缴费额为240万元4%=9.6万元。 （3）印花税应纳税额为20000万元0.05%=10万元。 （4）水利建设基金应缴费额为4800万元0.1%=4.8万元。 （5）企业所得税（假定不考虑其他因素）应纳税所得额为4800万元240万元16.8万元9.6万元10万元4.8万元=4518.8万元，应纳税额为4518.80万元25%=1129.70万元。 （6）J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为240万元+16.8万元+9.6万元+10万元+4.8万元+1129.70万元=1410.9万元。 对Z省F市ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算： 假定在贷款期满前该项目已全部实现销售，收入、成本、费用、税金均能准确核算，且会计与税收无上述事项外的其他差异。计算土地增值税时，财务费用中的利息费用与管理费用、销售费用一起按土地受让款与开发成本的10%计算扣除。 （1）印花税应纳税额为20000万元0.05%=10万元。 （2）企业所得税关联企业之间的借款扣除限额，假定参照企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第三十六条的规定的扣除标准计算。 利息费用税前扣除限额为10000万元50%8%2=800万元。 企业所得税影响额为（800万元25%）=200万元。 （3）Z省F市ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为10万元+（200万元）=190万元。 对ZD房产集团该笔委托贷款业务整体边际税负影响额为J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额加上Z省F市 ZD房产公司委托贷款边际税负影响额，计算过程为1410.9万元+（190万元）=1220.9万元。 在上述假设条件成立的情况下，ZD房产集团下属项目公司通过内部融资会增加税负1220.9万元。 导致税负较高的主要原因如下： （1）项目公司之间委托贷款利率商定为12%，与同期同类商业银行贷款利率8%的差异，产生了税收纳税调整事项。 （2）Z省F市ZD房产公司向J省ZD房产公司借款额（债权性投资）为2亿元，而接受的权益性投资额（注册资本）为1亿元，接受关联企业债权性投资与权益性投资的比例较大，存在着“资本弱化”的情形。在按企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第三十六条的规定的扣除标准计算时，Z省F市ZD房产公司允许税前扣除的利息费用限额与实际支付额产生巨大差异。 因此，房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方式进行资金融通时，要慎重考虑融资规模与贷款利率。不当的融资规模与利率可能会导致整个集团因此增加沉重的边际税负。 分析1委托贷款是否属于正常的商业银行贷款范畴？ 根据中国人民银行办公厅2000年4月5日下发的关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知（银办发2000100号）第一条明确规定：“委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收取手续费，不得承担任何形式的贷款风险。” 银行代委托人发放的贷款是否属于商业银行贷款范畴呢？如果其属于商业银行正常银行贷款范畴，那么由委托人确定的贷款利率能否视为商业银行同期同类贷款利率呢？这有待于专业人士的界定，界定的结果将会直接影响委托贷款业务的委托人与贷款人纳税义务的履行，关系到营业税、企业所得税、土地增值税等税种的征收管理。 据了解，委托贷款广泛运用于现金池和第三方委托贷款之中，其中现金池业务主要是在一家大型企业集团内部进行的资金借贷，在此项业务中可能产生的风险系数几乎为零。但是应用于第三方的委托贷款业务就有可能出现借贷风险，主要原因是在委托贷款中，银行只是代为发放、监管使用、协助收回，并从中收取一定手续费，不对任何形式的贷款风险承担责任。因此，借款人到期能不能如约偿付借款的风险不是由银行承担，而是直接由委托人承担。 2委托贷款是否属于关联方债权性投资范畴？ 中华人民共和国企业所得税法实施条例第一百一十九条规定：“企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。” 委托贷款的贷款对象、用途、金额、期限、利率等由委托人确定，商业银行并不能影响或决定贷款合同的交易条款。就其实质而言，是委托人与贷款人之间的交易，如果委托人与贷款人为关联方，那么贷款人取得从委托人取得的贷款是否应属于实施条例定义的债权性投资呢？在计算债权性投资与权益性投资的比例，是否要考虑贷款人从关联方取得的委托贷款的数额呢？这个问题的界定，对房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款行为，是否作为“资本弱化”的调查对象至关重要，对借贷双方的税收征管将产生深远的影响。 结论鉴于前文所述，新企业所得税法实施后，房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款业务涉及的部分税收问题尚有待明确，尤其是关于防止资本弱化条款中债权性投资与权益性投资的比例标准的制定，对于委托贷款的借贷双方都将产生巨大的影响。在有关国家税收政策未明确之前，企业的贸然行为，可能会带来较大的税务风险。如何寻找较为稳妥的融资方式，尽量减少政策不明带来的影响，是值得我们这些从事税收实务研究者深思、探讨的问题。下面，我们仅就房地产开发企业在对下属项目公司资金方式从税收角度考虑，提出一些想法，供大家探讨。 适当增加资金需求方的项目公司注册资本。房地产开发企业下属的项目公司资金的拆借，主要是为了充分发挥集团自有资金的使用效率，并非为了赚取利息收入，对整个集团而言不能产生收入，同时也不能增加成本。为此，可以通过权益性投资的方式实现集团内部资金的调配转移。主要原因有：其一，投资方（资金闲置方）将资金投入到被投资方（资金需求方）时，不需要缴纳营业税等流转税。其二，权益性投资在资金使用期间不会影响资金需求双方所在项目公司企业所得税的征管。在投资收益分配时，符合条件的仍无需补交企业所得税。其三，权益性投资的扩大可以有效减少、避免“资本弱化”条款的限制影响。这是最主要的考量原因。 如果上例中J省ZD房产公司通过权益投资的方式向Z省F市ZD房产公司注资2亿元人民币，那么上述有关的税务风险可化解至较低水平，并可合理的大幅降低融资方案的边际税负。委托贷款上海变身后再度出现 监管层沉默是金所有发帖|订阅文章 加为好友|给我留言 “投资收益率超过，而且没有任何投资风险，这样的投资方式你到哪里去找？”上海中资投资担保公司总经理张瀚融向记者大力推介的，是中资担保新近正在筹备与深圳发展银行合作推出的“好利来专业理财委托存款”。产品宣传册上的存款利息很是扎眼 。 “我们最近正在忙着招人，准备年内在上海设二十多个网点！”张向记者透露，他们如此自信，是因为“领导不但认可了我们这个新产品，还建议我们和更多的银行合作”。记者就此致电上海银监局，相关人士表示不愿置评。 5.31%存款利息的吸引力 记者了解到“好利来”操作的具体过程是，委托人将资金存入指定的深圳发展银行，并和银行签订委托存款协议和委托贷款合同，同时取得中资担保出具的保函。中资担保将提供贷款项目供委托人选择，一旦委托人认可某一项目，将由中资担保提供贷款担保，委托人将钱借贷给贷款人。以一年期的“好利来”为例，委托人得到的利息收入与同期银行基准贷款利率相同，即，而贷款方的贷款利息同为，贷款方还需支付中资担保的担保费用和银行的的手续费，在获得贷款时，贷款方还需以房产作足额的抵押。 张瀚融告诉记者，推出“好利来”主要基于目前个人及中小企业借贷难这一背景，同时也解决了部分高端银行储户不满于银行较低利率而投资无门的问题。对贷款方而言，贷款方只要有良好的还款能力和抵押物，就可以迅速从这里获得贷款。“好利来”年收益率超过，相对目前的银行存款利率，吸引力不言而喻。 记者询问上海银行一业务经理，他表示这种中间业务是各家银行最欢迎的，因为对银行而言低成本而且无风险。但他同时担忧，如果这一项目开展情况好的话，可能使银行一些追求高收益的高端储户流失，所以这项业务对上海本地储户总量大的银行影响会较大，而对深发展这样在上海的营业网点较少的银行，优势明显。 而担保业也在密切关注这一产品的市场反映。担保业人士认为，这个产品在上海肯定会有模仿跟进者，“以上的利率相信会吸引一批人。信托产品还是委托贷款 “好利来”究竟是个什么产品？一位担保业内人士评价，“好利来”的巧妙在于它游离在监管的边缘：从条款来看有点儿类似于信托产品，但是信托项目都是“多对一”，且是小范围内销售；而“好利来”既可以是多对一，也可以是一对一或一对多，而且对于委托者和贷款者数量没有限定，这样就规避了信托法的融资规模限制；另一方面，“好利来”又不同于委托贷款，委托贷款是有指定的贷借方，而“好利来”是多对多，这样，“好利来”对资金的提供者和使用者开了一个更大的“大门”。 上海某信托公司项目经理陈先生认为，这一产品其实同当年深发展推出的多方委贷非常相像，惟一的区别便是添加了一个担保公司的角色。该项目经理认为，因为多方委贷业务已经在年底被银监会叫停，现在由担保公司出面来做，的确可以规避银行监管障碍。 谁来监管？ 由于游离在监管边缘，这个产品在具体运作时可能处于没有监管机构监管的状况。前述担保业内人士认为，仅仅依靠中资担保自身的担保，很难完全保证“好利来”这一产品顺利运作，风险可能并不在产品本身，而是来自于担保公司。 在实际操作中担保公司是否会如实地告知委托方，贷款方使用资金的目的以及真实的偿债能力，在贷款发生期间委托人能否随时掌控贷款方的资金使用情况？特别是一些大的贷款项目，需要涉及更多委托人，贷款方抵押物估价是否准确，贷款人一旦无法到期偿还贷款，担保公司是否有能力代偿？这一系列问题都单向取决于担保公司。 “从现在的委托协议上看，我找不到任何监督者。”前述信托业人士分析。该人士提醒投资者：“担保公司和银行只收取千分之几的手续费，万一出现风险不能偿付时，银行和担保公司到底能否拿出钱来兑现可能是一个问题！”（戴奕、赵刚）南京人为何青睐个人委托贷款投资方式 2003年03月03日13:30 扬子晚报从去年末到今年初，个人委托贷款的投资方式成为南京金融市场上一个亮点。据统计，去年12月25日，民生银行南京分行面向社会公开发售“秦淮河环境整治项目”5年期个人委托贷款3亿元，年息4，购买起点金额为1万元，最高限额为30万元。项目一经推出，两周内销售告罄；今年1月20日，由民生银行南京分行和浦东发展银行南京分行共同推出的 5亿元“南京绕城公路高速化改造工程”个人委托贷款项目，万元起售，不设上限。结果民生银行8天内即售3亿元，浦发银行3天半就售完2亿元；深圳发展银行南京分行也推出3亿元“南京 河西新城区多方委托贷款”项目，年息3.5，购买起点1万元，亦很快卖完。南京基础设施领域投资大门打开后，出现了民资参与城市建设投资十分踊跃的现象。南京市民为何青睐“个人委托贷款”这种投资方式？金融专家解释：“个人委托贷款”是新增的一项高回报、低风险的投资方式，收益率较同期银行存款高出40。所谓个人委托贷款是指由个人委托人提供资金，银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。据估计，目前南京有1000亿元的居民储蓄存款。如何分流，开辟利用社会资金形成多元化投资，已迫在眉睫。个人委托贷款方式的“出炉”，正是实现了居民、银行和政府的三赢。从政府角度看，个人委托贷款的推出有以下意义：首先是开辟了一条利用民间资本投资城市建设的融资新渠道，解决资金来源，同时也是一种便捷的融资方式，起到融资快速通道的作用；其次是吸引广大市民参与城市建设，可加强社会监督；第三则是此项贷款利率比正常贷款利率下浮近30，降低了融资成本，少了可观的财务费用，节省了工程建设支出；从银行角度看，个人委托贷款是一项银行中间业务的创新，丰富了经营品种，增加了中间业务的收益，激活了民间投资的热情，在争夺市场客户资源、规避资产负债规模局限、提升品牌形象上都具有积极意义。同时它分散了地下融资活动，维护了金融市场的统一。从市民角度看，增加了金融意识，是家庭资金的避风港，同时还可以“钱生钱”。专家提醒市民，在进行个人委托贷款时要注意以下问题：一是要选择好的项目。个人委托贷款只有支持好项目的建设，才能把风险降到最低。好项目是个人委托贷款成功的基础。二是市民要深入了解可靠的偿还机制。本报记者陈家根本报通讯员张启祥(新华日报)委托贷款 虽然银行不承担委托贷款的资金风险，但是银行仍应当做好尽职的贷前审查工作以及完备的贷后管理工作，如同自营贷款一样，协助委托人有效识别、管理贷款项目风险，做到“受人之托、尽责尽职”，不辜负委托人的信任，真正展现银行重视信誉的良好形象。产品定义委托贷款是委托人以其可以自主支配的资金，委托银行按其所指定的对象、规定的用途和范围、定妥的条件（期限、金额、利率等）代为发放、监督使用并协助收回的贷款。委托贷款的委托人可以是国家机关、企事业单位等。业务流程1、委托人与借款人确定委托贷款的融资方式。2、委托人与银行签订委托贷款委托协议，将资金委托给银行：通常有两种方式：（1）签订委托贷款额度协议，即委托贷款总协议明确在一年时间内、一定金额内，按照确定的利率多次办理委托贷款，而无须单笔签订协议。通常适用于委托贷款对象固定、业务频繁的国家部委，集团内关联企业之间。（2）一笔一签委托贷款协议。通常是委托贷款发生不频繁的企业之间。3、银行与借款人签订委托贷款贷款协议，发放委托贷款，向委托方收取手续费。4、银行定期做好贷后调查，评估借款人风险，并将情况及时通知委托人。5、贷款到期，借款人归还贷款。5、银行将资金归还给委托方。利率委托贷款的利率由委托人与借款人协商确定，但是必须在中国人民银行的规定范围之内。手续费银行要收取一定的手续费，一般是贷款金额的一定比例，一次性收取。业务特点1、 拓宽委托人富余资金的投资渠道，获得一定的理财便利。2、 满足借款人的资金需求，操作手续便利。3、 纯粹的中间业务，银行不承担贷款风险，但银行仍须认真落实借款人的条件，做好贷后调查工作，尽银行之责。4、 在委托贷款到期后，如果委托人同意，可以签署委托贷款展期协议。5、可以协助集团客户实现集团资金内部调剂余缺，减少对银行的依赖。风险防范注意：1、严格按章办理业务，防范操作风险。委托贷款必须是委托方有权人意思的真实表示，即委托方必须出具本单位有权决策人同意办理委托贷款的书面意见，有限公司必须出具董事会决议，必须由董事长或总经理（如果已经对总经理进行了授权）或其他经过授权的有权人进行签字并加盖公章。2、委托贷款最大的风险就是操作风险。企业有关决策机构在不知情的情况下，由的公司个别人员与银行工作人员内外勾结，通过委托贷款套取银行信贷资金，导致事后纠纷不断。营销建议营销的对象可以定位在：来源：(/s/blog_600186560100hkj1.html) - 委托贷款_融金智略银行培训_新浪博客 1、国内集团关联企业之间。集团关联企业之间经常发生委托贷款，这既是集团内部调剂资金余缺，减少对外资金依赖的需要；同时因为集团内部企业之间互相非常熟悉、彼此信任，保证了委托贷款资金的安全操作。目前，很多大型集团客户对于委托贷款非常重视，银行客户经理可以发挥银行的专长，作为顾问协助集团客户制作集团内委托贷款管理办法，客户会非常欢迎。2、政府部门、企事业单位。很多客户经理不知道政府部门也能够办理委托贷款，其实自从国家拨改贷以后，政府部门的很多项目资金都通过委托贷款发放给各地方的政府支持企业。客户经理应当有意识地营销各级国家部委、事业单位等机构。3、有实力的个人。目前企业之间私下的借贷行为非常普遍，由于国家明令禁止企业之间的借贷，因此，一旦出现纠纷，将没有任何保障。而通过委托贷款可以规范委托方、借款人的行为，且业务合法合规。 委托贷款业务对商业银行而言是中间业务，并不承担任何的资金风险，但委托贷款业务是商业银行争取客户的较好手段，因此在这里重点介绍了该产品。注意1、委托贷款，银行不得对委托人提供任何形式的担保。虽然银行不承担委托贷款的资金风险，但是银行仍应做好尽职的贷前审查工作以及完备的贷后管理工作，如同自营贷款一样，协助委托人有效识别、管理贷款项目风险，做到“受人之托、尽责尽职”，不辜负委托人的信任，维护商业银行自身的信誉，树立银行良好的社会形象。2、委托贷款项下的抵押物必须抵押在银行名下。在实际操作中，委托方从自身风险控制出发要求将他项权利凭证交其保管。3、委托贷款是为集团客户设计资金池业务的核心工具。根据中国的法律，独立法人之间不允许无条件直接划转资金，委托贷款可以有效地解决以上矛盾，通过委托贷款，集团总公司可以划拨资金富余下属公司的闲置资金，紧缺资金的下属公司可以通过委托贷款方式向集团总公司借款，实现系统内调剂资金余缺。4、部分客户资金用途限定不能操作委托贷款。证券公司的客户交易结算资金、部分受到限制的机关企业年金等是不能用于委托贷款。曾经出现市企业年金中心将企业年金通过银行采取委托贷款方式贷款给房地产开发企业，最终出现了还款风险。在企业年金中心起诉后，商业银行被牵涉案件，要求归还贷款。原因就在于法院认为银行应当知道企业年金是不能用于委托贷款的，而却为其办理了手续，银行存在过错。国家关于委托贷款的规定1、中国人民银行 1996年6月28日发布的贷款通则第七条第二款规定：“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。”2、最高人民法院1997年12月13日关于审理存单纠纷案件的若干规定第七条第二款规定“ 构成委托贷款的，金融机构出具的存单或进账单、对账单或与出资人签订的存款合同不作为存款关系的证明，借款方不能偿还贷款的风险应当由委托人承担。如有证据证明金融机构出具上述凭证是对委托贷款进行担保的，金融机构对偿还贷款承担连带担保责任。委托贷款中约定的利率超过人民银行规定的部分无效。”3、中国人民银行办公