成都华阳祥瑞锦绣项目08年5月开盘营销案.doc

成都华阳祥瑞锦绣项目08年5月开盘营销案目录第一篇 市场研究篇一、现行宏观政策分析.91、国家房产宏观政策环境分析91.1、相关政策分析91.2、新政对现行市场的影响121.3、08年市场走势及拐点预判14二、07年度成都商品房宏观市场现状及走势分析151、07年成都房地产市场分析（含郊区）151.1、07年成都商品房市场供应及销售走势分析151.2、07年成都商品房区域价格比较分析201.3、07年成都购房群体构成状况211.4、07年成都二手房市场状况222. 成都宏观房产市场核心状况小结23三、 双流宏观市场分析251、双流城市概况262、双流区域远景规划273、双流城区的房地产市场303.1双流房产优劣势分析303.2双流房产现状分析32四、华阳宏观市场分析351、区位分析352、区域基础设施及经济363、区域前景分析38五、华阳房产市场411、华阳房地产市场概述412、华阳房产市场依托元素432.1、生活机能（详见生活机能图）432.2、交通机能443、华阳板块房产市场竞品楼盘503.1 华阳城区房产市场503.2华阳城区及交大板块竞品楼盘分析544、华阳相邻板块房产市场644.1 、华阳相邻板块概况644.2、红光板块竞品楼盘684.3、高新西区竞品楼盘795、华阳市场小结865.1、目前市场的特点865.2、发现空白点87六、华阳商业市场状况88第二篇 项目分析篇一、项目地块地理坐标位置及地理条件901、项目地理位置902、项目地理条件91二、项目地块基本情况描述92三、项目地块相邻关系分析931、项目周边近邻关系932、项目所在板块相邻关系94四、项目地块经济技术指标分析95五、项目地块周边交通机能分析961、项目周边邻近交通机能分析962、项目板块交通机能分析98六、项目地块周边生活机能分析991、 项目周边邻近生活机能分析992、项目周边板块生活机能分析100七、项目地块周边远景规划1031、本项目区域规划1032、项目周边规划105八、小结106第三篇 项目定位篇一、目标客源定位1071、主流目标客源1092、次主流目标客源1093、辅助目标客源1094目标客户具象化描述1104.1 客户区域特征1104.2客户职业特征1104.3客户职务特征1104.4客户年龄特征1104.5客户收入特征1104.6客户家庭特征1114.7客户教育特征1114.8客户习性特征111二、目标客源需求分析1111、客户的生活方式1112、客户的置业动机1123、客户的户型及总价需求落点1124、客户的付款方式特点1125、客户的装修标准需求1126、客户的生活配套需求1127、客户的建筑风格需求113三、市场定位113四、产品定位1141、项目核心定位1142、项目形象定位1153、建筑形态1154、户型配比1165、户型设计建议1166、总平布局1187、建筑风格及外建议立面表现1238、景观风格及打造124五、项目整体SWOT分析127六、市场竞争定位1281、市场竞争格局1282、竞争定位129七、经营战略定位1301、依据参考因素1302、经营战略定位131第四篇 项目整合营销策略篇一、项目总体营销策略1311、总体指导思想1312、入市时机1332.1、入市时机评估依据1332.2项目入市时机134二、开发节奏及价格定位1351、销售策略总体思路1352、预计开发销售周期1363、项目市场销售周期1374、价格定位137三、整合推广策略1401、推广思路1402、推广概念1403、推广主题1414、案名建议1425、推广通路设计1436、形象包装1446.1、工地包装1446.2、销售中心1457、分阶段推售策略1487.1、市场预热期1487.2、蓄水期1487.3、开盘期1517.4、一期销售1517.5、二期销售152三、广告策略1521、广告诉求1522、媒体概况及分析研究1532.1、视觉媒体1542.2、听觉媒体1552.3、视听两用媒体1552.4、手机直告156四、媒体策略1561、广告市场分析1561.1、华阳及周边板块1561.2、成都及周边区域1572、媒体选择1572.1户外媒体1572.2、电视广告1582.3、手机短信1582.4、报纸广告1582.5、公关活动1593、媒体组合策略159五、开盘前推广策略1611、时间节点安排1612、推广目标1613、总体推广策略1624、阶段推广策略1634.1、形象展示初期2008年11月-12月1634.2、形象展示中期2009年1月-2月1654.3、开盘前期2009年3月167第一篇 市场研究篇市场前言研究目的：基于有利于项目决策者更清醒地把握项目市场形势及走势的研究，从而为项目决策提供理论信息体系的支持。研究策略：为了充分得到研究目的中的要求，让项目决策者充分了解项目市场环境及未来发展的可能状态，我们从横向、纵向两个方面进行了深度的剖析，同时我们对项目市场形势的经济指标进行了深层次的研究，以期决策者能够全面了解项目市场状态，为项目决策提供理性项目市场形势方向的把握。研究方法：运用类比分析，解决横向发展形势；建立相应的时间趋势预测模型，解决纵向发展状态；应用一系列的数学转换的手法，进行地产相关经济指标的状态分析。一、现行宏观政策分析1、国家房产宏观政策环境分析1.1、相关政策分析A、国土部防开发商圈地 单宗土地开发建设禁超3年国土资源部下发了关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知，确保城市低收入家庭住房用地供应。为防止开发商“囤积”土地，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。这一政策的出台，将促使近期大量楼盘面市，整个市场的供应量将偏大，楼市的竞争日益加剧。B、07政府缩紧银根政策力度加强次数调整时间调整内容62007年12月21日五年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.18个百分点52007年09月15日五年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点42007年08月22日五年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点32007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点22007年05月19日五年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点12007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%07-08年1月年央行已加息6次并提高存款准备金率至14%，基本进入加息通道的后半程，楼市及房价增长受到政策调控力度的持续影响出现市场大背景疲软。C、第二套房以家庭为单位，贷款利润上调，首付提高到4成从提高第二套房首付开始，国家从金融、土地等方面出台了一整套宏观调控的组合拳，使得投资性购房利润空间变小，风险加大；而以家庭为认定单位，又进一步缩小了投资者的空间。这一政策的最终出台，疯涨的房价得到遏制，国家货币政策从紧，货币信贷增长受到抑制。从国家的此次宏观调控的出发点来看，此次调控中央下定快心志在必得。国家为这次调控准备了一系列具体的调控措施，重重关卡把持，志在拦截已透支未来上涨空间疯涨的房价。D、新政对成都房地产的影响07年12月17日，原成都攀成钢地块，前去竞拍的开发商只有新鸿基地产应价，以起拍价为1200万/亩成交，两个月前，七八家开发商争拍红星路地块；四个月前，争拍城东沙河地块，而城东沙河地块与挂牌的攀成钢地块，仅仅“几步之遥”，没想到竞争场面差距竟如此之大。07年12月20日，成都市共拍卖了七块土地，其中位于驷马桥地块和位于双庆路的地块都是以起拍价成交，成交价格分别是450万元/亩和480万元/亩。从以上数据可以看出开发商和购房者一样都处在观望阶段，不少开发商对竞拍显得非常谨慎。月份可售套数可售涨幅成交套数成交涨幅9月42481套06%12198套-15%10月47166套11%10785套-115%11月50715套7%10511套-2%分析：房地产开发面临着比较严重的挑战，政府出台的这一系列政策都是针对房价过高，上涨过快这一现象，新政出台以来，很大部分在售楼盘成交量锐减，看楼人数大跌。成都楼市由此变冷，开发商和购房者进入观望对峙状态，供应量的增加，交易量大幅下跌。E、新政对华阳房地产的影响通过对华阳在售楼盘的调查得知，目前新政策的影响已经波及华阳房地产。而通过调查，华阳置业者对套二、套三户型需求较大，但由于总价较高、购买力有限、投资购买成本增高等因素，需要的户型面积区间必将随着市场变化有所调整。同时，华阳场泡沫基本不存在，自住比例较高，投资比例较少，因此新政抑制炒房现象的政策措施对华阳影响不大。F、应对策略建议通过以上对宏观政策及成都、华阳房地产市场等分析，可以看出，一方面，国家对房地产行业调控态度较坚决，房地产市场调控威力开始显现，市场整体看冷，消费者更加理性；另一方面，市场整体刚性需求的存在，随着国家更加严厉的调控政策出台，整个成都房地产市场必将更加规范，同时要求市场提供更有竞争力、更符合客户需求、更能经受市场检验的产品，对开发商的市场操作能力要求更高。本项目要在竞争中获得胜利，必须拥有优于其他项目的特色和卖点，并具有非常高的市场接受度、认可度及性价比。这也是本项目打造的关键所在。1.2、新政对现行市场的影响A、市场层面影响新政对供应市场的影响主要从两个方面产生，其一为房地产囤积土地、囤积房源的行为与开发贷款相关联，其二为对政府的储地贷款额度以及年限进行了限制。将开发商的囤积土地、囤积房源行为与开发贷款的发放挂钩一方面可以对房地产市场秩序的治理起到良好的促进作用，减少开发商的囤积土地、囤积房源的行为，从而加快市场供应的节奏，扩大市场供应量；另一方面也是对市场开发企业的再一次洗牌，资金实力雄厚的企业将会获得更多的土地，市场份额将进一步集聚。对政府储地贷款额度以及年限的限制增大的政府储备土地的压力，迫使其加快土地的供应节奏，从而避免地方政府为了获取更高的土地收益人为增加土地储备时间，协调土地市场供应平衡，从而达到增加市场供应的目的。B、开发商心态变化在新政出台前，一些原先不急于卖房的开发商和投资者出货意愿加大，长期以来，一房难求，开盘即买空的现象将得到控制，而为买房几天几夜排队，拉关系走后门的卖方市场格局将可能被打破。在这种格局下，开发商将经受市场更严峻的考验，房子不再是皇帝的女儿不愁嫁。开发商面临考验：在开发商方面，对于资本巨鳄级别的开发商，品牌和资本的力量都得到了加强，这在今年的秋季房交会上表现得十分明显。同策汇认为：第30届房交会，华侨城、金科一城、华润24城、雅居乐等大盘、新盘、品牌盘受到消费者青睐，而大多数中小楼盘则相对平淡。20%的蓝筹股吸引了80%的资金，楼市也出现了二八现象，购房者心里其实都有同一个想法：品牌盘、大盘，后期销售价格总是要拉升。在目前房源形式下，只有先下手，抢第1期房源，投资风险才比较低。银行政策的收缩，似乎也在考验开发商的资本能力。特别是主体封顶才发放贷款，使得目前以极低比例的自有资金在从事房产开发，大量依靠银行贷款的开发商将受到一定程度的限制。同策汇认为：今后几年的楼市，随着更多的宏观调控政策出台，资金紧张的开发商风险更大，而资本大鳄们由于资金雄厚，抗风险能力强，很容易稳享楼市持续繁荣的巨大收益。C、客户心理变化9.27房贷新政将使房地产市场供需矛盾得以缓解。购房者在首付增加、房贷紧缩和房价上涨的多重压力下，购房意愿不可避免的受到抑制；9.27房贷新政对于普通楼盘的中小户型影响更为明显，而购买别墅或电梯豪宅的客户，特别是自住性需要的客户，一般不会受到影响。D、市场走势及表象根据同策汇研展部市场信息跟踪分析中心的市场数据反馈得知者国庆过后出现了一些已付定金客户纷纷要求退房的现象，这部分客户要么是多次购房，估计很可能被界定为第二套(含)以上住房购买者，而首付升至四成，并大幅度提高贷款利率，将使他们的购房成本骤然增加。另一部分打消了购房念头的客户，在新政出台后，对楼市的前景采取观望态度。1.3、08年市场走势及拐点预判08年房地产总体走势将是政策层面以土地、税务、货币政策组合调控，同时加大保障性住房供应比例，保障住房供给结构体系相对平衡使房产市场平稳健康发展；市场层面上市场竞争将会白热化。房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。同时价格上住宅刚性需求依然较大，价格会在政策的调控力度的强化程度上，有一定幅度的涨幅。对于市场拐点可能更多集中在投资客户的减少，出现在此类客户资源的抢夺上，08年总体市场应该不会出现大的拐点，楼市应该趋于理性平稳，涨幅较07年有一定回落。二、07年度成都商品房宏观市场现状及走势分析1、07年成都房地产市场分析（含郊区）导航性评述：今年1-9月，成都房地产市场供销两旺，供求紧张状况在一定程度上得到缓解。中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，房价出现上扬抬升态势，二手房市场回暖气象明显。前9个月的上攻行情持续到9.27.后，国家紧缩地根和银根的宏观政策调控进一步加强，投资需求遭遇冰峰，自住刚性需求出现持币观望状态，市场利空信息不断呈现，市场瓶颈效应逐渐加强，整体房市较为疲软。1.1、07年成都商品房市场供应及销售走势分析A、成都07年商品房供应面积分析分析: 07年成都累计新增商品房供应3254.33万平方米，同比增长35.1%；其中新增商品住宅供应2803.75万平方米，同比增长43.0%。五城区累计新增商品房供应1652.18万平方米，同比增长37.9%；其中新增商品住宅供应1353.93万平方米，同比增长49.2%。郊区（市）县累计新增商品房供应1602.15万平方米，同比增长32.3%；其中新增商品住宅供应1449.82万平方米，同比增长37.7%。B、成都07年商品房销售面积分析分析: 07年成都累计商品房成交2678.34万平方米，同比增长33.6%；其中商品住宅成交2427.12万平方米，同比增长35.8%。 07年五城区累计成交商品房1373.35万平方米，同比增长36.1%；其中成交商品住宅1202.73万平方米，同比增长39.2%。郊区（市）县累计成交商品房1304.99万平方米，同比增长31.1%；其中成交商品住宅1224.39万平方米，同比增长32.6%。C、供销交叉分析：分析：相对06年的房产市场，07年的房产市场在整体供应与销售面积上增势明显，供应销售成长空间拉升幅度较大。但由于07年9.27后国家宏观政策的力度加大，供应销售上出现了较为明显的相对失衡。07年成都房市供销两旺，整体市场放量和市场去化面积都达到较为理想的效果，但整体涨幅较06年涨幅有所回落。市场全年整体预期是具备前瞻和成长性的。但我们也清醒的看到，自国家宏观调控政策力度加强后，市场大背景与本身年末房产淡季积聚造成相对疲软，成交量萎缩。因此对08年市场预期上，较为稳定的市场发展前景，供销比的相对均衡符合市场常性标准应该是整体基调。分析：07年成都新增商品住宅供应加速增长，但成交在9.27国家宏观政策的力度加强后全面萎缩，到07年12月全市商品房、商品住宅供销比继续走高至2.21、2.17，首次突破2；全年商品房、商品住宅供销比分别升至1.22、1.16，为全年最大值。部分供应不能当期消化，市场可售房源更加充足，市场有向买方市场转化迹象。07年商品住宅供销比升至1.18，商品住宅同比上涨10%。1.2、07年成都商品房区域价格比较分析分析：由于通胀压力不断加大、流动性过剩依然严重、商品房开发成本高等原因，房价继续保持震荡上扬态势。07年全市商品房成交均价为4358元/平方米，其中商品住宅4284元/平方米。 同期，五城区商品房成交均价为5175元/平方米，同比上涨15.7%；其中商品住宅成交均价为5096元/平方米，同比上涨19.7%。 12月份五城区商品房成交均价为6091元/平方米，环比上涨5.2%；其中商品住宅成交均价为6143元/平方米，环比上涨7.4%。07年交郊区商品房成交均价为3498元/平方米，同比上涨11.3%；其中商品住宅成交均价为3429元/平方米，同比上涨12.8%。 12月份郊区商品房成交均价为3846元/平方米，环比上涨3.05%；其中商品住宅成交均价为3965元/平方米，环比上涨5.7%。1.3、07年成都购房群体构成状况分析：07年成都市区域客户和外地客户的消费构成情况出现了基本持平的状况，本市和郊区客户的市场构成占比权重相对06年有一定幅度下滑。随着成都城市城市进程的进一步加快，城市居住幸福舒适指数的进一步上扬，本省和外省客户资源呈现出较为喜人的选择参照系数，外区域成都购房群体开始逐渐支撑起成都房产市场的半壁江山。1.4、07年成都二手房市场状况分析：07年全市累计成交二手房735.79万平方米，同比增长2.7%；其中成交二手住宅594.19万平方米，同比增长9.2%。同期，五城区二手房累计成交433.65万平方米，同比增长2.7%；其中成交二手住356.10万平方米，同比增长7.9%。 同期，郊区（市）县二手房累计成交302.15万平方米，同比增长2.8%,其中成交二手住宅238.10万平方米，同比增长11.3%。 12月份，全市二手房、二手住宅成交面积同比、环比均下降三成左右，其中五城区下降幅度更为明显。2. 成都宏观房产市场核心状况小结成都07前年房产整体市场供销两旺，供求紧张状况进一步缓解；房价涨幅有小幅回落；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受税收政策和市场指导价调整的影响，二手房成交量有所下降；郊区（市）县市场运行状况同比有较好的增长态势。07年9.27后随着国家紧缩地根和银根的双重宏观政策调控力度加强，成都房地产市场回落整理。商品房供应量继续加大，成交量再次下滑，供销比持续走高，市场上可售房源充足，供求关系更趋平衡；中小户型商品住房占比不断提高，供求结构更加合理；房价震荡上扬，有量价背离迹象；二手房市场略显低迷，成交大幅缩量。07年成都房地产市场目标客源区域配比出现本地与外地各占半壁江山的态势，随着成都整体城市幸福舒适居住指数的提高，自住刚性需求将成为成都未来房产市场的主要支撑因素，使成都房市在08年的市场中迈进更加稳健、理性的氛围趋势中。07年下半年房价继续温和上涨，但由于销售形势不容乐观，销售周期逐步加大，回款进度放缓，致使财务成本增加，加之地价升高，税负加重，以及因预收资金监管、预售制度存废、利率调整等带来的成本增加，使得房地产开发利润率将受到明显制约。可以肯定地说，与前几年开发利润涨幅大于房价涨幅不同的是，今后一段时间利润涨幅将无法与房价涨幅同步，房价上涨收入将大部或全部转化为成本，无法为利润增长作贡献。三、 双流宏观市场分析导航性评述： 当人们津津乐道温江、华阳的先知先觉时，却没有意识到这是一种价值的透支。两三年的时间，虽然足以拉开区域之间的差距，但后来者的居上，却是以一种更高的姿态和身价，来彰显自己的实力。双流曾经的开发低潮，留给自己的是更大价值空间和更高的规划起点，这也成了诸多实力开发商愿意进驻的原因之一。在从生地炒成熟地的过程中，这里的开发商更能享受到增值带来的快感。 我们无意断定日益膨胀和蔓延的双流房地产市场最终将触角伸向哪里，但一个科学和高起点的规划，一批有实力有想法的开发商，势必成为一个区域跑赢大市的助推器。1、双流城市概况 双流位于四川省中部。总面积437平方千米平方千米。总人口48万人。双流是“天府之国”腹心地带，这里是中国长江上游文化发祥地，人杰地灵，是西汉大儒杨雄、严君平、何武，唐宋时代工艺制造家何稠和诗人张俞，现化文学家韩素音等名人的故里，有着灿烂的文化史和辉煌的文明史。古蜀是中国西部长江上游的古代文明中心，是中国文明的重要起源地之一，她有着悠久的始源、独特的文化模式和文明类型。2、双流区域远景规划A、版块划分双流规划的重要的产业板块可分为：现代工业港、望丛古蜀文化带、高校知识经济带、旧城改造、317国道产业带、农业现代产业群和东南新城共7个项目形成的新城板块、旧城板块、商务板块。B、交通现状区域区域内公路密度指数县城与成都三环路距离公交线路主要交通干线核心干线硬件设施通达性行驶时间（分钟）双流10024公里305、95、96、310、221、117、116老成灌公路、绕城高速、沙西线等成灌公路双向四车道 无景观货运车流量大30沙西线双向四车道有隔离带客车流量大20C、细分板块现状描述新城板块：西部新中心雏形初显由双流和中信携手打造的东南部新城规划区位于双流城区东南部，其范围北至成灌公路，南至成灌高速公路，西接郫温路和双流二环路东段，东以南北大道为界，规划总用面积约711.59公顷，规划区是双流的中心区域，将依托都市经济圈，承接大都市的辐射，依托大学教育圈，共享人才及技术资源，依托高新区，延伸高新区的产业链，特别是高新区目前所匮乏的商务和服务行业。该规划区建成后将承担双流主要的城市职能，包括科教中心，居住中心等，是双流城市的动力之核心，是城市的心脏。同时，东南部新城规划区也是双流城市发展的主要方向，是双流成为“成都市西部新城中心”重大举措的具体实施，是整个城市的新城区。商务板块：新城配套多组团发展作为新区核心，片区的区位优势和交通优势十分明显，其交通东南为80米宽南北大道，南部为40米宽围城路西延线，西为30米宽的二环路东南，北面有30米宽红兴路，区域内有24米宽规划道路，交通非常便利。新商务中心位于双流规划城区的几何中心，是成都市分中心的重要组成部分，是双流新公共中心的核心，将建成高层次、高标准的城市中心区。片区的设计理念是城市经营，利用行政商务中心带动南北（老城区）服务东西（新区）布局结构与功能分区采用“一心、两带、三片、多区”，一心是规划区的功能核心，规划行政中心主楼和会议中心，二带是指东西横向贯通规划区的滨水风情休闲带和南北纵向贯通规划区城市广场带。三片：指结合总体功能布局和城市主次干道划分形成三个大的功能片区：居住综合、办公区、高新区配套商务区。多区：指整个规划由“一心、两带、三片”所形成的各个功能组团。通过合理的片区规划使整个片区从功能上和形象都得到有力的提升，形成高新西区有力的配套中心。老城板块：旧城活力平添城市新貌老城区作为双流旧有的经济文化中心，规划中将以居住为主，附带部分商业。整个老城片位于泰双路以南，国道317以线北片区，涵盖了上述三个片区以外的所有片区。老城区的规划通过土地整理和资源整合开发新的房产项目和部分配套商业。片区本身成熟的优势，所以整理出的旧城还是吸引了大量的开发商加入。2008年，双流老城片区开发将会逐步投向市场，以改变整个片区的居住格局。同时将依托新城区的商务配套，借力发展。3、双流城区的房地产市场3.1双流房产优劣势分析优势劣势环境优势1、绿化环境好2、治安环境好3、空气相对好于成都整体形象差1、缺乏明显的区域优势（无亮点）2、开发商自己做宣传，政府宣传不够3、城市定位不明确4、缺少整体包装、无特色区位优势1、地理位置较好2、上风上水3、离成都近4、是都江堰门户政策优势1、本届政府开始重视房地产开发2、政府实施旧城改造3、政府正着手大力宣传包装配套优势1、市政配套完善2、近两年在大力搞基础建 设3、新工业区和行政区分开修建市场支撑弱1、休闲娱乐缺人气，人气不旺2、没有吸引双流以外的人购房3、产业带动房产有限高新西区产业优势1、产业园区支撑，解决就业人员能力强2、目前有一系列投资商进高新西区分析：2007年双流区位、市场、板块等各方面的调查与分析，可以看出，目前的双流的劣势已经大大弱化。中信合作的新城规划建设，将为双流的城市品质奠定基础，同时提升整个双流的形象。合理规划与项目推进方面，双流可以说已经蓄势完毕，政府只需要继续合理推进。但在双流整体形象推广方面，与温江、华阳当初的造势相比，双流的力度和对市场的影响力明显不够。随着IT大道与北延线正式通车交通瓶颈将会打破，蓄势将会完成，直接对市场产生影响。3.2双流房产现状分析全面建设成灌高速路南侧用地21建设红光组团，完善城市分中心的功能设施建设郫筒组团的旧城改造和工业园区招商引资与新城的功能设施建设A、3大主力板块政府发展序列简述：3大板块的层次梯度化推进必将带动整个双流的房地产发展进程，将为后续市场开发提供源源不竭的动力支撑，成就双流与成都市场的无缝连接。目前，中信的7000亩新城，望丛的新鸿基项目、中铁二局项目、花样年项目等都将为双流房产市场的整体抬生铸造坚实基础。B、双流房产主力板块现状 郫筒板块整个郫筒镇依旧以成都开发商为主，项目多，但小规模项目占主流，物业类型几乎全部是多层和电梯，缺少花园洋房和别墅类高端物业，目前价格集中在3000-3700元/平米之间，多层比电梯均价高出200元/左右。新城区价格已经超过老城区水平，而且销售速度已经远远超过老城。华阳板块华阳最大的优势就是其地理位置，在双流房产最低迷的时期，在成都市房地产热的“辐射”下，华阳也一直不断有新楼盘推出。作为首个进入双流的外来品牌开发商，上海绿地集团就选择在华阳推出新里派克公馆。由于这里离成都市区近，交通便利，对成都市区居民或高新西区工作者具有很大的吸引力。 目前华阳新项目区域特征表现明显，且规模较大，片区内以高档物业凝聚市场主心骨及板块名片，物业形态以高层为主，华阳城区价格基本维续在3800-4000元/，靠临高新西区区域的派克公馆、西江月、书香府邸由于物业品质属中高端，加上其处在老成灌和羊西线的结合带，价格处于4600-5700元/区间。红光板块双流政府对于红光板块的定位是中高档居住区，希望依托现已建成的现代工业港片区以及西华大学片区，进行房地产投资开发，形成“成都辐射+校园经济+工业园区”的模式。但是目前看来，承接华阳和郫筒的红光，发展并不理想。目前红光板块，成都世禾置业的今日润园别墅物业占据市场顶端位置，价格高达14000元/，而名成左岸、金蓝湾作为区域的标杆领航性楼盘价格成长没有很大体现，依然在3700元/左右徘徊，而低端楼盘价格也基本接近3500元/。四、华阳宏观市场分析导航性评述：华阳作为双流和成都的紧密交接带，在圈层特征归属上更贴合于成都西面的诸多表现因素，区域价值更多依托于成都主城区的战略区位。由此我们在对华阳的区位、经济、基础配套和未来远景上应充分发掘成都辐射因素带来的强大影响和促进。1、区位分析华阳地处成都西郊，距成都市西郊7公里，到成都双流国际机场15分钟车程，距成都火车站20分钟车程；距双流城区11公里，毗邻国家高新技术产业开发区西区。全镇幅圆面积28平方公里，辖18个村，5个居委会，总人口45368人，加上流动人口约11万人。2、区域基础设施及经济A、完善的基础设施华阳镇交通便捷，镇内国道317线、羊西线、沙西线纵贯全境，成都绕城高速路环绕，犀安路、犀方路、犀团路、银河东路、银河西路、围城路等道路纵横交错，村社道路畅通，乡镇公路里程88公里，形成了四通八达，快速便捷的城镇交通网。水、电、气、通讯等基础设施完备，由成都市自来水公司供水，110千伏安变电站供电，西南石油管理局、四川石油管理局、成都市煤气公司三家天然气公司供气，通讯开通了国际、国内直播电话和图文传真及ADXL、LAN宽带上网。B、市场经济2007年底，华阳镇地区生产总值达到15.4亿元，全镇仅税收就达到1.8亿元，全镇固定资产投资总额达到9亿元，规模以上工业增加值达到8.7亿元，农业增加值达到1920万元，农民人均收入达到6180元，招商引资到位资金6.8亿。同期华阳镇完成工业增加值17664万元，完成全年任务(下同)的25.6%；规模以上工业增加值14986万元，完成25.4；规模以上工业销售收入20265万元；规模以上工业利润1178万元；规模以上工业入库税收1209万元；工业投资93万元；其中技术改造投资93万元。3、区域前景分析交通规划沙西线的全线通车运营、老成灌路的整改扩建，必将使华阳打破交通瓶颈，提升区域交通整体形象，加快成都与华阳的无缝对接，完成绕城高速内的华阳融入成都未来主城区铸造坚实的基础发展条件。城市进程 龙吟村及相关区域的华阳新区的规划建设的整体启动，将为华阳城市化进程注入动力，使华阳新区最终实现住宅、商业、公建配置、生活配套集于一体的新兴住宅生活片区，最终达到新城老城的交相辉映，相互补充城市配置。辐射影响成都主城区的向外扩张及城市发展的核心发散辐射都将为华阳的规划建设提供强大助推力，同时在借助高新西区的快速发展，双流的城市品牌营销规划战略的逐步推进，在整合相关有利资源后，华阳的外环境能实现真正意义上的飞速发展进程。人文经济西南交通大学、四川外国语学院成都分院、西华大学、中医院大学.成都纺织高等专科学校、成都技师学院.银杏学院等多所大学的迁入，为华阳塑造了强大的人文氛围，增强了区域的文化厚重程度，同时围绕着学院开展的餐饮.娱乐.休闲.等服务业应运而生，有力的推进了城镇经济建设，成为了华阳镇经济发展的重要支柱。五、华阳房产市场1、华阳房地产市场概述本项目坐落于未来的华阳新区，地处华阳城区的东南方，与华阳老城区相对直线距离700米，具备较强的华阳区域房产市场综合性特征，因此在对本项目市场进行分析时，我们认为用华阳区域板块来对本项目区域市场进行研判，在针对性地结合相邻的红光和高新西区板块进行类比参照分析综合评定，能较好地为项目决策层的判断思考提供相关数据参考。华阳房地产市场开发板块格局特征明显，借助老城区完善配套支撑和华阳新街交通优势的楼盘极力渲染生活便捷度，而依托老成灌路和西南交大的资源优势的楼盘以产品力和园林概念打造为突出核心。现本区域华阳城区和交大片区市场均价在4000元/左右，户型以80-120的居家自住户型为主。2、华阳房产市场依托元素2.1、生活机能（详见生活机能图）酒店：浦园、华阳大酒店、新城酒店、铁西大酒店、西浦园、瑞通大酒楼医院：双流中西医结合医院、四川省交通厅公路局医院购物：红旗连锁、互惠超市、上海发联超市、喜来福玛特迎宾店、好邻居超市、佳美超市、鸿运超市学校：成都中医药大学、西南交通大学、成都纺织高等专科学校、电子科技大学、国腾软件学校、成都外国语学校、四川外国语学院成都分院、成都树德联合学校、华阳实验学校、双流四中等 2.2、交通机能A、交通路线概述华阳区域交通机能相当成熟。国道317线.成灌高速公路.羊西线.沙西线纵贯全境，成都饶城高速路环绕全镇，犀安路. 犀方路. 犀团路.银河东路.银河西路.围城路等道路纵横交错，村社道路畅通，乡镇公路里程88公里，形成了四通八达，快速的城镇交通网。正在修建之中的成都市地铁2号线，全线呈东西走向，西起双流华阳镇，东至龙泉驿，全长50.6公里，沿途共设26座站点。B、公交路线华阳公交车路线华阳公交路线经停站221路（郊区线路 西门车站-西华大学6:30-19:30 普通车0.5-1.5元 公交卡无效 成都公交集团运兴公司）西门车站公交站 - 营门口立交桥东 - 五里村 - 茶店子 - 茶店子西口- 跃进村 - 金牛宾馆 - 金泉路 - 土桥 - 全兴路全兴路中 - 陈家桅街 - 成都公交车辆装修厂 - 万福村 - 龙吟路口 - 华阳镇东 - 华阳镇- 华阳镇西 - 铁门村 - 银丰园 - 西华大学(共21站)221区间（郊区线路 西门车站-正兴大道6:30-19:30 普通车0.5-1.5元 公交卡无效 成都公交集团运兴公司）西门车站公交站 - 营门口立交桥东 - 五里村 - 茶店子 - 茶店子西口 - 跃进村- 金牛宾馆 - 金泉路 - 土桥 - 全兴路 - 全兴路中 - 陈家桅街 - 成都公交车辆装修厂 - 万福村 - 龙吟路口- 华阳镇东 - 华阳镇 - 华阳镇西 - 铁门村 - 银丰园 - 红光镇 - 合兴路 - 正兴大道(共23站)305路（郊区线路 金沙公交站-双流客运中心6:30-20:10 6:00-19:30 普通车1-2.5元 高档车2-3元 成人优惠卡、学生卡无效 成都公交集团双流巴士公司）金沙公交站 - 双清中路南 - 双清中路 - 二环路府南新区路口 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 蜀汉路 - 蜀汉路西 - 蜀汉西路 - 高家村 - 土桥村 - 土龙路口 - 何家三队 - 何家二队 - 何家桥 - 成都外国语学校 - 百草路天辰路口 - 百草路天河路口 - 百草路 - 迪康大道 - 西区大道迪康大道口 - 华阳镇 - 华阳路口 - 珠江路 - 世界乐园 - 铁门村 - 西华大学 - 红光镇 - 托普软件园北门 - 独柏村 - 水电七局 - 双流北大街 - 鹃城村六组 - 双流客运中心(共35站)305区间（郊区线路 金沙公交站-双流客运中心6:30-20:00 6:00-19:40 普通车1-2.5元 高档车2-3元 成人优惠卡、学生卡无效 成都公交集团双流巴士公司金沙公交站 - 双清中路南 - 双清中路 - 二环路府南新区路口 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 蜀汉路 - 蜀汉路西 - 蜀汉西路 - 高家村 - 土桥村 - 土龙路口 - 何家三队 - 何家二队 - 何家桥 - 成都外国语学校 - 百草路天辰路口 - 百草路天河路口 - 百草路 - 迪康大道 - 西区大道迪康大道口 - 华阳镇 - 华阳路口 - 珠江路 - 纺织高专 - 西区大道天宇路口 - 今日花园 - 华阳十四大队一队 - 红合路口 - 模具工业园 - 红光村 - 出口加工区西区北门 - 托普软件园南门 - 檬梓村 - 双柏村 - 西区大道 - 凉水井 - 红光路口 - 双流东二环路 - 双流医院 - 双流政府广场 - 郫花路口 - 双流客运中心(共44站)华阳公交车路线华阳公交路线经停站双流704路（郊区线路 双流客运中心-安靖镇 无人售票 普通车1元 公交卡无效 蜀都公共汽车公司）双流客运中心 - 鹃城村六组 - 双流北大街 - 双流下二环路口 - 铁路工程学校- 滨河春天小区 - 独柏村 - 成灌路红光路口- 托普软件园北门 - 红光镇 - 西华大学南门 - 铁门村 - 世界乐园- 华阳镇西 - 华阳镇 - 华阳镇东 - 龙吟路口 - 龙吟路中 - 西南交大新校区- 犀安路口 - 高桥村 - 安靖镇(共22站)双流708路（郊区线路 林湾公交站-合作镇 无人售票 普通车1元 公交卡无效 蜀都公共汽车公司）林湾公交站 - 犀安路口 - 西南交大新校区 - 龙吟路中 - 龙吟路口- 华阳新街 - 华阳路口 - 华阳镇 - 西区大道迪康大道口- 迪康大道 - 西芯大道迪康大道口 - 新创路北 - 新创路- 新创路南 - 西源大道 - 顺江小区路口 - 西源大道芙蓉大道口 - 合作镇(共18站)在华阳区域经停的主要公交车线路是成都的西门和金沙车站与华阳、红光、高新区、双流的网络接点布局，交通机能非常成熟且贯穿区域多个单点，整体交通状况在成灌路整改建成、沙西线全线贯通后，交通体系骨架将全面实现，最终为华阳的房地产区域市场奠定最为坚实的发展基础。3、华阳板块房产市场竞品楼盘3.1 华阳城区房产市场A、华阳城区及交大板块房产市场产品特征（1）市场上在售项目基本上是塔楼设计、为做够容积率，梯户比多以2梯4户、6户呈现。（2）目前华阳镇开发项目基本上以电梯公寓为主，多层物业类型的开发多为尾盘或滞销抵押楼盘为主。（3）框架结构为主：市场已经基本完成从砖混结构向框架结构甚至框剪的转变；（4）新开盘楼盘物业形态以25-26F的高层为主，说明区域对高层电梯已打破心理抗性瓶颈。（4）楼盘规模：楼盘规模逐渐扩容，万树森林的100亩成就板块之最。但随着城区地块的多年开发建设，土地的稀缺性也将逐渐体现，向外辐射发散将是必须，因此从交大卡布里城的91亩再到华阳新区1期的1000多亩土地放量，房产开发的集约性已经体现。 (5)目标群体的地域来源的占比权重中城西、省内2级城市、高新西区的客户及区域内流动人口群体的置业率已经开始升高。（6）主流户型面积：二房85-90左右、小三房100左右，大三房120-140。（7）住宅层高：以舒适品质性著称的3米层高为主。B、价格特征板块名称项目名城住宅销售均价华阳城区板块万树森林4100元/尚林家园4000元/交大板块交大卡布里城4100元/在售项目住宅主流价格在4000元/。其中银丰园抵押的多层房西华馨苑，整体品质较低，其售楼部设在华阳泰山大道，以消化区域客户为主，价格在2500元/。西郡兰庭为小产权房，且价格未向市场公布。因此对以上两个楼盘不做市场参照价格评定。C、需求特征（1）、家庭结构：多数家庭为两代三口之家，少数为二人、四人，其余相对较少。（）户型需求：住房户型需求为二房.小三房和大三房，各占一定比例。 （）购买客户群体：大多是华阳周围企业上班族和做生意的人，还有一部分是成都市区方面的客户。（）购买动机：多数人是因为自己的住房需求，占绝大多数，还有一部分属于投资行为，认为目前华阳镇房价还有较大上涨空间。（）购买时机：由于成都现在房产行业形势较好，也带动了华阳房产行业的形式，客户多半会在看好房之后下单。（）物业管理：非常重视小区的物业管理，对小区绿化.小区的安全.健身设施.配套设施非常看重。D、畅销滞销产品分析（1）两房销售优于三房：由于两房的面积要小于三房，总价也比三房少，从三口之家的实用性来看，所以两房销售要高于三房。但是三房销售率要高于两房。（2）小三房销售优于大三房：小三房相对大三房，在功能基本相同的情况下，具有面积小，总价低的特点，获得购房者的喜爱。（3）大面积的三房.四房.跃层比较滞销：大面积三房.四房.跃层产品由于面积在130以上，超出多数消费者的购买能力，因此大面积的房子销售较慢。E、板块楼盘广告诉求主题板块名称项目名城广告诉求主题华阳城区板块万树森林地铁2号线、项目区位、未来规划发展、产品优势尚林家园绿化、建筑高度、项目区位、生活配套成熟度。交大板块交大卡布里城校园文化、项目区位、未来规划发展、产品、园林景观观和产品设计上，由此可以判断出市场客户对这些落点还是相当看中的，才会让各个楼盘出现广告诉求的导向性因素。3.2华阳城区及交大板块竞品楼盘分析项目总体情况项