房地产的产品特征文件.doc

房地产的产品特征n 位置的固定性和不可移动性n 使用的长期性n 各异性n 开发经营周期长n 投资大量性、保值增值性、影响因素多样性房地产市场的特征n 房地产权益交易市场n 区域性市场，不同地区之间的价格、供求关系不同n 不完全竞争市场，产品绝对异质，不可替代n 专业化的复杂市场，求助于各种各样的专业人员和机构多层住宅和高层的优缺点多层住宅的优点在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。但多层住宅也有不足之处，主要表现在： （1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。 （2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。 多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。 高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。 住宅房地产发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成商业地产商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待如何获取一手资料信息三个阶段：n 调查准备阶段：初步情况分析、非正式调查n 正式调查阶段：制定调查方案、现场实地调查n 分析总结阶段：资料寄出分析、统计推断、撰写报告房地产市场营销环境示意图 经济 自然科技竞争者公众供应商-企业-营销中间商-顾客政治法律社会文化人口公众3）与地区生产总值增长速度地区生产总值增长速度 房地产市场状况 4%以下 萎缩 4%-5% 停滞 5%-8% 稳定发展 8%-10% 高速发展8.5 房地产定价方法与流程n 成本导向法n 竞争导向法n 需求导向法n 市场比较导向法n 加权点数定价法 ）“高开低走策略” “高开低走” 市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是阶段性高额利润，对楼盘有特定的要求。 低开高走策略适合以下三类楼盘：（1）具有地标性、景观性、设计性优势的高档楼盘；（2）具有政治、经济、文化背景的楼盘；（3）产品综合性能较佳，功能折旧速率缓慢； 房地产价格调整的方法 直接的价格调整 调整付款方式间接营销渠道优点（1） 有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。间接营销渠道弱点 1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。报纸广告优势明显：报纸的受众广泛，易被广大客户接受；可保存；易传递；色彩丰富，表现形式多样；费用相对低廉营业推广n 价格折扣 免费赠送 有奖销售 样板房展示 参加展销会 返租销售 噱头促销公共关系公益活动新闻事件社区关系举办专题活动出版物社会理念营销 期房价格在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋，即开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止这一期间的商品房的价格。现房价格房地产价格的构成n 土地取得成本 前期开发工程费 建筑安装工程费 开发管理费 房地产开发企业的利润和税金 房地产定价方法与流程成本导向法竞争导向法需求导向法市场比较导向法加权点数定价法 房地产中间商n 房地产中间商指处在房地产生产者和消费者即发展商和顾客之间，参与房地产商品流通业务，促进买卖行为发生和实现的企业或个人。n 成本导向法n 将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。n 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。n 房地产市场调查以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。 n 随机抽样随机抽样最主要的是特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，这们的事件发生的概率是相等的，这样可以根据调研的样本的结果来推断母体的情况n 访问法访问法是通过直接询问被调查者的方式了解市场情况和客户需求的一种方法。n 房地产产品 是指凡是提供给市场的，能满足某种需要和欲望的任何有 形建筑物、 构筑物、土地和相关无形服务。n 商住住宅 商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能 从事商业活动n 返租销售就是带租约销售，即先引进品牌