苏州国际茶城招商报告(PPT 61页).ppt

苏州港龙国际茶城招商报告 英之杰 苏州 地产营销机构2011 04 26 壹 市场判研贰 竞品对比弎 产品分析肆 策略执行伍 目标节点陆 人员配备 本次报告主要论题 壹 市场判研 1 中国茶叶年产量2 江浙沪茶叶年产量3 苏州茶叶年产量4 周边城市旅游茶叶市场年销售 近年来我们茶农在茶叶良好经济效益促进下 生产积极性不断高涨 对老茶园的改造力度加大 淘汰了一些效益低的茶园 我国茶园面积由2000年的108 9公顷 增加到2005年的130万公顷 增长了19 4 新的发展从而使得我国茶叶产量保持较快速度增长 1 中国茶叶的年产量 中国茶叶年产量数据统计 华东地区的茶叶主要产区在浙江 每年都是在稳定中增长 上海是没有茶叶产区的 但其市场对茶叶的需求非常的高 每年的销售额都在大步的提升 2 江浙沪茶叶年产量 目前全市有茶园35512亩 2010年上半年度茶叶总产量为309 6吨 其中名特茶产量218 5吨 茶叶总产值2 56亿元 其中名特茶产值21358万元 产量比去年同期减少16 5 但名特茶产量同比增11 1 茶叶产值比去年同期增长15 3 其中名特茶同比增长23 1 目前 吴中区茶园面积共30250亩 2010年 全区茶叶总产量256 6吨 茶叶总产值达2 13亿元 其中 碧螺春产量161 8吨 产值为1 75亿元 全区有1 7万多户农民从事碧螺春茶种植 从业人员户均收入1 25万元 预计2011年春茶价格 产值将高于去年增加50吨左右 3 苏州茶叶的年产量 近年来 吴中区在工商登记和税收等方面出台了一系列优惠政策 促进了专业合作社的健康发展和茶农持续增收 目前 全区已组建碧螺春茶叶专业合作社61家 入股农户10483户 农户入股面积1 8万亩 2010年 61家碧螺春茶叶专业合作社总收入9932万元 用于农户分配金额625万元 入股茶农亩均收入达到6000多元 比组建合作社前翻了一番 户均增收3000元 2011年今年吴中区茶叶出产量约300吨 比去年增加了50吨 其中碧螺春产量将达150吨左右 预计与去年产量相当 不过今年 碧螺春产值将高于去年 主要由于用工方面的原因 劳动力成本的上涨 今年碧螺春新茶价格相比去年约有15 的幅度上扬 今年极品碧螺春和特一级碧螺春的价格依然会居高不下 为500和3500元左右 苏州茶叶的年产量统计 从上述列表中的数据可得到的结果是 苏州目前的旅游茶叶市场所带来的消费额还低于周边城市 上升空间巨大 苏州没有专业而规模化的专业市场统一管理 4 周边旅游茶叶市场的年销售情况 贰 竞品对比 1 竞品描述2 竞品地图3 三万昌品牌连锁调研4 天福茗茶品牌连锁调研5 苏州茶厂及老字号调研6 苏州茶叶消费形式及营销业态 苏州的茶叶主要分布与东山 金庭两大产区 东山碧螺春 也称东洞庭山碧螺春 东山也叫东洞庭山 是最地道洞庭碧螺春产地之一 目前 东山镇的含山村 三山村 碧螺村 北望村 金湾村 尚锦村等十多个村都盛产洞庭碧螺春 据不完全统计 种植面积高达三万亩 为当地居民带来了可观的经济收益 金庭镇主要在三山岛 叶三岛 西山镇上太湖中心的岛屿上 与果树相邻种植 1 竞品描述 目前这些产区的茶农也在开辟更快 更便捷的销售渠道 主要以供销合作社 网店茶商的淘宝店等 网店例举 苏州大市范围茶叶市场经营统计 2 品牌竞品地图 天福茗茶美罗店 天福茗茶富人坊 三万昌观东店 三万昌干将店 三万昌观前店 三万昌观西店 华丽屋茶叶 鸣龙茶叶店 八马茶叶店 三万昌碧螺春价格高 自然也有它的道理 同等质量的茶叶 苏州茶叶网拿来卖 是茶农直销 我们没有中间环节 直接面对最终消费者 所以 可以尽可能让利 而放到老字号茶叶店 店里需要更多的成本 比如说 店面的维护 品牌的维护和推广 店面的租金 人员的工资 这部分成本 都被分摊到最终价格上 所以说 三万昌碧螺春价格高 也是难免 和茶农直销相比 它更代表了一种品质 一种保障 当然 如果您需要寻求品质和价格的最佳结合点 还是选择我们茶农最为妥当 3 三万昌品牌连锁调研 苏州三万昌品牌茶叶市场统计 天福集团系由台湾天仁集团总裁 世界茶王李瑞河先生在大陆创办的茶专业集团 天福集团目前在中国大陆各大 中城市开设846家 天福茗茶 直营连锁店 在福建 四川 浙江等省建有7家茶叶及茶食品工厂 2家茶博物院 2个高速公路服务区 1个 唐山过台湾 石雕园 正在建设全球第一所茶专业高校 天福茶学院 天福 获为 中国驰名商标 是全国获此殊荣的第一家茶业企业 天福集团集茶业生产 加工 销售 科研 文化 教育 旅游为一体 是当前世界最大的茶业综合企业 4 天福茗茶品牌连锁调研 苏州天福茗茶品牌茶叶市场统计 5 苏州茶厂及老字号 目前苏州老字号茶叶店的营销模式趋于落后 三万昌敢于超前 外地品牌茶叶连锁络机构绎抢占苏州市场份额 大龙港茶叶批发市场 大龙港VS美地茶园 SWOT分析 家庭消费团体消费劳保消费礼品消费餐 宾 馆消费休闲消费旅游消费公益消费工业消费 6 苏州茶叶消费形式及营销业态 集市贸易批发市场交易会茶馆销售商场专柜专卖店超市货架网上交易 弎 产品分析 1 I期体量分析2 II期体量分析3 集中式mall的优劣势4 mall劣势规避5 产品建议 1 I期体量分析 港龙国际茶城位于苏州吴中区 苏蠡路与澄湖西路的交叉路段 隶属于港龙控股集团公司 交通位置优越 紧靠友新高架出入口 轻轨2号线旺吴路站 项目设施完善 布局合理 周边居住区及消费区市场环境成熟 苏州是十大名茶之一碧螺春的原产地 千年来 碧螺春闻名海内外 但是苏州却一直没有一个集中式的大型的现代化的茶叶购物商城 港龙控股集团秉承 山水苏州 人文吴中 的市政规划理念 依托港龙集团十余年的商业地产操盘经验 在苏州吴中区倾情打造8万 茶叶茶艺博览城 苏州 港龙国际茶城 项目建成后将成为华东地区首席的茶叶综合市场 市场包括600多家店面 是广大中外茶商安居乐业的理想之地 同时我公司在经营这个项目之前 已经成功运作了 昆山喜临门建材市场 紧固轴市场 等专业大型市场 因此我们在建造专业的大型批发市场上面有着丰富的管理经验 以及成熟的经营模式 2 II期体量分析 3 集中式mall的SWOT 如何让商户接受这种集中式的市场 统一的仓储空间 4 三大硬件规避mall劣势 经营户的冷库室 商场五楼 二期地下室 在附近租用旧厂房 视冷库需求面积决定 运输通道 将观光电梯改为运输货梯 苏州港龙国际茶城与他们最大的不同在哪里 做风格 分为内部铺间风格及外部广场风格 内部风格建议以现代商业为主 在细节之处以中式作为点缀 即表现茶产业的旺市效应又表现茶文化的历史特色 做区别 建立视觉识别系统 传达品牌唯一性 专属性 具体可从以下几点出发 5 产品建议 精神堡垒 内部导视系统 内部装饰 商业文化 店铺门头 古今结合 室内小品 简易茶吧 入口处广场 引人入胜广场采用下沉式流水喷泉的建筑风格 引入茶文化雕塑等中式元素 入口处广场造型 网站 电子商务平台 首家正规物管中心 电子商务于一体 首家集中推广 网络平台交易 与全国知名茶叶网合作 与物流公司合作签订协议 伴随着旅游业的飞速发展 旅游产品分类也越来越丰富 以国内外知名交易市场或旅游购物城市为目的地的 旅游 购物 或 购物旅游 产品蓬勃兴起 香港 巴黎等知名 购物天堂 更是凭借其享誉世界的名特商品而吸引着全球各地的旅游购物者 据世界旅游组织统计显示 每年世界旅游总收入中 旅游商品创收约40 世界旅游发达国家或地区可占65 以上 但游客在我国的旅游购物支出平均仅占旅游总支出的30 左右 这一方面说明我国旅游业总体发展水平还比较低 另一方面也说明 购物旅游存在着巨大的可挖掘潜力 随着我国居民经济收入的提高和闲暇时间的增多 居民的出游率逐年增长 其购物消费欲望和购买能力也逐渐增强 据调查 国内外游客对于中国特色商品 如工艺品 茶叶等 的购物兴趣远高于其他旅游商品 这也意味着茶叶市场在整个旅游购物市场中有着巨大的的发展潜力 脱颖而出 旅游地产 每年每季大量旅游人群涌动 商机无限 石湖风景区 上方山风景区 范公堤 吴中大道直达太湖国际旅游度假区 穹窿山必经之地 簇拥三大旅游胜地 港龙茶城共有房源 622套一层 81套二层 135套三层 135套四层 135套五层 136套 1 可招商区域 2 业态划分 考虑到茶城本身的优势及周边租金价格考虑到老市场对我们的影响既保证租金不低 有利于商家招商入住项目周边租金情况 3 租金回报 本项目租金参考 本项目租金参考 1 先确定主力店 再全面招商考虑到主力店 次主力店 及其他品牌招商的不同特点 制定了 先确定主力店 再全面招商 的基本策略 在执行过程中 主力店 知名品牌名店和其它随后进行 在主力店招商基本落实后 先快速消化劣势商铺 2 主力商户招商同时积累客户需求欲望 为后期价格谈判增筹码 起头艰难 但后期招商将是顺水推舟 势如破竹 有利于后期租金走高 4 招商原则 为了减轻所有商家的经营压力同心同力共同繁荣我们的市场 建议免租一年 前两年交半年用一年 三年内租金不变 提前2个月支付下半年租金 统一在报纸 杂志 电视台 电台等媒体进行市场推广 吸引人潮 确保港龙国际茶城人气 定期推出多款特价产品 共同培育 繁荣市场 对市场精耕细作 细分市场与创造新市场并举 挖掘政府机关 单位市场 家庭市场和周边市场空间 有系统 有计划地举办场内 场外促销活动 举办新品展示及促销活动 如举办春茶 秋茶推介会 周年庆 海峡两岸茶文化节及各种促销活动等 建设门户网站 提供茶叶相关的商讯 会展 培训 讲座 休闲等全方位资讯和服务 做到有形市场和无形市场的紧密结合 创办商街内刊 对本市场整体形象 行业动态 供求商情进行宣传 统一宣传口径 掌握市场 话语权 充分利用外场活动场地 为商家大型促销活动提供场地支持 合同期限内 保证每年95 的开张率 5 优惠政策 6 企划表现 7 定向手段 伍 进程节点 2011年5月 2011年8月大商户签约落位2011年9月 2012年4月商家签约落位时段 完成签约80 5月 6月 7月 8月