莒南房地产业发展调研报告.doc

莒南房地产业发展调研报告一、房地产市场发展基本情况 近几年来，我县的房地产市场保持了高位运行、快速发展的良好态势，房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、预销售面积等各个方面都有较大幅度的增长，房地产市场出现供销两旺的局面。从2005年开始，我县的房地产投资规模出现迅速增长，全年共完成房地产开发投资2亿元，同比增长300%；新开工商品房建筑面积19.3万平方米，同比增长260%；竣工面积5.8万平方米，同比增长167%；预销售面积8.8万平方米，同比增长131%。2006年，房地产市场继续保持高位运行，商品房投资规模保持了强劲的增长势头，全年共完成房地产开发投资2.9亿元，同比增长45%；新开工商品房建筑面积32.19万平方米，同比增长66.8%；竣工面积16万平方米，同比增长176%；预销售面积15.3万平方米，同比增长198%。2007年，完成房地产开发投资3.0亿元，同比增长3.4%；新开工商品房建筑面积22.78万平方米，同比降低29.2%；竣工面积28.57万平方米，同比增长78.6%；预销售面积23.9万平方米，同比增长56.2%。2008年，完成房地产开发投资2.77亿元，同比下降7.7%；新开工商品房建筑面积18.59万平方米，同比下降18.4%；竣工面积18.16万平方米，同比下降36.4%；预销售面积28.59万平方米，同比增长19.6%。2009年，完成房地产开发投资3.2亿元，同比增长15.5%；新开工商品房建筑面积20.38万平方米，同比增长9.6%；竣工面积18.32万平方米，同比增长0.9%；预销售面积21.55万平方米，同比下降24.6%。2010年，房地产市场又出现新的高峰期，全年完成房地产开发投资7.2亿元，同比增长125%；新开工商品房建筑面积46.74万平方米，同比增长129%；竣工面积16.54万平方米，同比下降9.7%；预销售面积28.36万平方米，同比增长31.6%。 2011年上半年，全县共完成房地产开发投资4.83亿元，新开工商品房建筑面积16.4万平方米，竣工面积2.68万平方米，预销售面积9.3万平方米，完成预销售额2.67亿元。二、促进房地产市场发展的思路及做法为了进一步落实十七大和中央经济工作会议精神，继续扩大内需、拉动县域经济增长，我们把搞活房地产市场，启动住房消费作为近期的主要工作目标。通过转变思想观念，开拓工作思路，改进工作作风，规范管理，严格执法，实行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，努力促进我县的房地产市场供需均衡，房价稳定，保障住宅与房地产业持续、健康、快速发展。1、加快旧城改造、棚户区改造的步伐目前我县旧城改造、棚户区改造正处于启动和发展阶段，运作模式主要依托房地产开发这一途径。近几年来，国家宏观调控房地产市场首先调控了土地市场的供给和开发资金的获取，房地产开发在新征土地困难的情况下，就必须充分利用存量土地做文章。旧城改造、棚户区改造不但为房地产市场提供了发展的平台和新的方向，还提供了大量的存量土地和有效需求。这必将为房地产业进一步发展提供新的动力。2、北城新区的开工建设具有很大的拉动作用从2011年开始，我县把打造北城文化新区的工作列入县委、县政府工作的重要议事议程，专门成立建设指挥部，纳入重点项目管理，列入县委组织部绩效考核办考核范围，进行全方位的支持和扶持。北城新区项目的启动，必将给我县房地产市场带来新的发展机遇，带动房地产市场的快速发展，促进房地产市场出现新的增长期。三、存在的主要问题1、房价需进一步加强调控目前，我县的房地产市场处于高位运行阶段，供给量和需求量都比较大。据了解，全县每年的住房需求量在60万平方米左右，每年的供给量在30-40万平方米，房地产市场供求不均衡，存在较大刚性需求，具有卖方市场的特征，整个房地产市场需求量大于供给量，使得许多楼盘在预售阶段就基本销售完毕。 近几年，我县的商品房价格在全市一直处于中等偏上价位，从去年下半年至今年上半年才出现了较大幅度的上涨，房价上涨除了存在刚性需求外，还存在以下几个方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工费、机械费、建筑材料费。三是地段和区位较好。四是住宅精装修程度高。五是收费项目增加及上调。六是个别公司为了应对国家有关调控政策追求自身利益最大化。房价上涨幅度超过居民可支配收入时，势必造成城镇居民购房困难，特别是中低收入阶层更承受不起过高的房价，因此对房价监管的工作需要进一步加强。 2、房地产市场秩序需进一步整顿和规范近几年，我县的房地产市场在快速发展的同时，也存在开发混乱的状况，没有充分发挥政府调控和城市规划的指导作用。一是县城规划区内无论是地块大小，也不论用地性质和规划用途，只可容纳1幢楼、2幢楼的土地都进行房地产开发建设，形成县城内遍地开花的现象；二是开发的住宅小区大部分在几千平方米到12万平方米左右，超过10万平方米的小区不多，这样不仅造成县城功能分区不清，重复配套建设,浪费资源和资金，更是脱离了“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的开发建设原则；三是旧村改造过程中，个别村居钻政策的空子，除拆迁还建本村居民住房外，随意扩大商品房的开发规模，对外销售了许多手续不完备的房屋，造成房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击，同时造成了大量房屋因手续不完备而不能确权和上市交易，影响房地产市场的健康发展和社会稳定。3、对房地产市场缺乏科学的信息化管理目前，我县的房地产市场信息系统和信息发布制度还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制也没形成。造成了市场信息不对称，透明度不高，不利于及时便捷地进行市场监控，不利于合理引导房地产投资和消费。 4、缺乏市场调控机制一是土地储备供给机制运行效率不高，土地供应没有结合市场供求情况进行有计划有步骤供给，这很容易造成土地供给“大小年”的现象发生；二是没有建立控制开发建设规模的相应制度和具体措施。使房地产市场供求结构不稳定，出现商品房供不应求或大批积压等失衡情况的发生。可以说，以上几个方面的问题，是影响和制约我县房地产市场健康发展的主要因素。5、开发资金不足，影响项目的建设进度近几年来，国家针对房地产业出台的各项调控政策，对我县房地产业最大的影响是银行贷款难度增大。企业从土地的取得到项目的建设都需要大量的资金，而企业在银行获得的资金只占一小部分，大部分资金靠企业通过其他方式获得，对于资质等级低的企业则更难获得贷款。资金的不足使得开发项目建设进度受到较大影响，进而影响竣工交付时间，据了解，我县大部分开发项目都存在延期交付的情况。四、下一步加快发展我县房地产市场的应对措施及建议1、加强规划的龙头作用和刚性作用房地产开发必须按规划进行，实行成片区、成规模的开发。坚持新区开发和旧城改造相结合，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危旧棚户区和“贫民窟”住房。严禁企事业单位自建自用和零星开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式。房地产开发必须按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。2、调整住房供应结构，引导普通商品房建设，加快经济适用房和廉租房的建设我县住房供给结构不合理，经济适用住房、廉租房供给数量少，高档房、大面积房偏多。经济适用住房的供给数量，每年平均在7-8千平方米，仅能满足不到100户中低收入阶层的购房需求，根据我县住房收入状况普查结果，每年的经济适用住房需求量在300套左右，供应数量远远满足不了需求，造成经济适用住房供给紧张、价格上涨。目前我县还没有建立完善的廉租房供给体系，不能解决最低收入阶层的住房问题。发展经济适用住房和廉租房既是体现政府为民、利民、亲民的形象工程，同时也对房价的过快上涨起到很大的抑制作用。3、加快廉租住房建设，促进我县房地产业的发展。不要局限于提房地产就是买房和卖房，要着眼于房地产业概念的内涵和外延，用大房地产业的理念来发展房地产业，学习香港等地的先进发展理念，用好现有资源，建一批适合低收入家庭租住的房屋，以灵活多样的租赁方式，盘活县域内的房屋资源，大兴房地产租赁业。 4、采取有效措施，降低住宅成本。一、要规范土地市场，在当前及今后一个时期，政府和有关部门要从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一、二级市场，从而为降低房价打下基础。二、推广新型建材，降低成本消耗。要坚持采用技术含量高、建筑成本低，污染程度轻的建材；三、加强招投标管理。要通过工程技术招投标，把技术能力高、造价成本低、管理规范的建筑企业扩大到普通商品房建设中来；四、剔除不合理收费，2007年我县房产成本中的各项费用为213元平方米，比重高达，这其中有些不合理必须予以剔除，主要减轻住宅建设不分摊的基础设施负担，分流基础设施费用：一是公益性和非盈利性的市政建设，如道路交通、给排水配套等应由政府投资；二是公共服务设施，如文化教育、学校、医疗卫生等，也应由政府投资；三是商品性或营利性基础设施建设，如能源供应、通讯设施等，应按市场经济原则，由相关企业投资建设，投入的资金由营业收入回收，并获得利润，不应纳入房价；四是住房内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境，如水、电气管道，绿地及住宅小区内的道路等设施，应由房地产开发企业投资，并纳入房屋建造成本，构成房价组成部分。 5、加快房地产金融改革步伐、用足用好住房公积金。金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业的发展不断注入新的血液、新的功能。同时，用足用好住房公积金。1996年实施城镇住房制度改革至今，我县已收缴住房公积金3.04亿元，如何用活这部分资金，加快公积金贷款，并结合商业银行住房抵押贷款，以多种形式提高居民购房能力、努力扩大有效需求，促进我县房地产业的发展，具有更重要的作用。6、住房专项维修基金应尽快建立设立住房专项维修基金的目的就是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常运行和使用创造必要的条件。住房专项维修基金设立的有利因素：一是建立起住房专项维修基金，解除了人民政府、主管部门、购房人等多方面的后顾之忧。二是维修基金是为房屋的共用部位、共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金，对延长房屋的使