冷水江市天宏5g时代策划书.doc

冷水江市天宏5g时代策划书导读：XX 市 XXXX 时代 可行性研究报告目一、总录论 冷水江市天宏5g时代可行性分析报告.docXX 市 XXXX 时代 可行性研究报告目一、总录论 2二、市场预测 6 三、建设规模与产品方案 13 四、项目现状 16 五、节能节水措施 19 六、环境影响评价 22 七、项目实施进度 26 八、投资估算 27 九、融资方案 29 十、财务评价 32 十一、社会评价 33 十二、风险分析 34 十三、研究结论与建议 37 十四、附图、附表 401一、总一项目背景1.项目名称: XX 时代 2.承办单位：论XXXX 房地产开发有限公司 注册资本 3000 万元，开发资质二级； 公司经营范围：房地产开发、房地产经营、物业管理等； XX 房地产开发有限公司是 XX 市经营多年的生产与经营实体华夏家私城的 姊妹公司，一贯秉承”诚信、合作、卓越、创新”的经营理念，开拓进取。企业经 营状况良好，具备可持续发展的实力和前景。公司经营宗旨： 为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更富品质、 高效、丰富多彩； 为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现 XX 房地 产开发公司的社会价值； 为城市创造空间-以高标准的规划和过硬的品质为 XX 城市东扩缔造住宅小 区标杆，创造高品质的城市空间和艺术性的城市景观。为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高 XX 企业员工的工作 生活质量；3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）湖南省及 XX 市颁布的相关法律、法规、政策 （3）XX 市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）XX 市 2009、2010 年国民经济和社会发展统计公报 （5）XX 市城市发展战略及最新城市总体规划2（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （7） XX 市市区基准地价 （8）XX 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （9）投资项目方签定的协议书或意向书 （10）编制报告的委托合同 （11）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分， 是促进地方经济高速发展的重要力 量。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民 经济健康持续发展。房地产经济现在是我国新的经济增长点，发展房地产经济， 可以拉动一系列行业发展。XX 地产开发公司为了响应国家的安居工程、XX 市建 立城东生态新城的发展战略，决定开发 XX 时代。XX 时代选择在 XX 城东生态城规划和开发，等项目实施后，将有利于引导 XX 城东生态城高尚居住氛围的形成，对于拓展城市发展空间，改善人居环境，改善 城东生态城的面貌，实现 XX 市政府把生态城建设成最具活力的行政文教区，生 态型的高档居住区，最具吸引力的核心商务区的战略目标。二项目概况1.拟建地点 拟建于 XX 市规划的城东生态城内，东临资江大道，西邻 XX 市重点中学 新一中及 XX 师范学校，南临荷叶路，荷叶路路对面均为市厂矿企业生活区，目 前已经入住，北邻金竹山矿业生活区及自建职工安置小区。2.建设规模与目标 自有资金为 3000 万元，XX 时代项目规划总用地 19407.5 平方米，总建筑面 积 103750.29 平方米，其中住宅 56537.99 平方米，公寓 15552 平方米，商业 14295.8 平方米。住宅总居住户数 474 户，公寓总居住户数 288 户，规划总居住 人口 2235 人，容积率 4.495，地面绿化覆盖率 31.6%。小区内设幼儿园、配套有3架空层泛会所、商业网点、集贸市场等设施。我国已经进入小康社会，XX 市是湖南省内经济强县，人们生活水平稳步提 高，XX 房地产公司适度超前思想，规划、开发“XX 时代” ，致力于为在 XX 城东 生态城工作的公务员群体、城市白领阶层、周边学校的知识分子，在本区域从事 商业经营活动的企业主/私营业主和原来居住在该区域的市民家庭，及其他知识 层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适、高尚品质和艺术氛围 的居住环境。整个 XX 时代小区采用了欧式新古典主义建筑风格，将怀古的浪漫情怀与现 代人对生活的需求相结合， 兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化 的美学观念和文化品位。工艺上将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代材质相结 合，呈现出古典而简约的新风貌。3.主要建设条件 1. 供水 在 XX 六中（将来的新一中）有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上 述干线引入。2. 雨水、污水排放 资江大道、 荷叶路现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管 线，可以就进排入。3. 供电 拟采用双路供电，一路从 XX 六中（将来的新一中）开闭站引一条 10 千 伏电缆， 接入小区内配电室； 另一路可由北面金竹山厂矿住宅区配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。4. 供气 已由资江大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天 然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市 政条件及基础设施配套，均由 XXXX 房地产开发公司统一开发，各种设施 接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地基本达到了“三通一平” ，其他配套设施将与住宅建4设同步进行。5. 电信 本项目预计需装机容量为 1000 门的程控交换机，拟由 XX 市电信局 开设，下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有启动资金 1500 万元，项目前期共投入总资金 6418 万元，项 目整体开发投入资金 28428 万元， 本项目完成后，预计销售收入为 39016.4 万元，扣除成本，减去销售（营业） 税金及附加 2101 万元， 提取法定盈余公积金及公益金 485.45 万元后，预计累计 未分配利润为 10586 万元。5.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目 占地总面积 总建筑面积 居住建筑面积 商业建筑面积 居住居数 平均每户建筑面积 平均每户居住人数 容积率 绿化率 住宅栋数 平均层数 地下车库面积 停车位 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 户 平方米 人 / % 栋 层 平方米 个 数量 6961.2 103750.29 72089.99 14295.8 762 94.6 2.9 4.495 45 5 26.8 16500 4505三问题与建议考虑到 XX 时代建成后， 其用户多数为拥有较高文化层次和经济收入的城市 精英阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如 停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选 择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。同时，该项目的建设很大程度上依 赖于城东生态城的整体发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政 策，而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查2010 年 XX 市总共销售近 3000 套，总面积近 30 万方，说明市场消费能力还 是相当大，但购房者主要为矿老板和周边乡镇农民，市区内居民购房比例较低， 原因一是企业和单位自建职工住宅社区量大，市民自建房也很多，消化了大量的 刚性需求。二是因为 XX 作为资源枯竭型城市，生态环境差，有经济实力的高端 客户多选择在 XX、长沙置业。从数据上看，从 2008 年-2010 年，XX 商品房价格上涨趋势明显，上涨幅度 高于城市 GDP 的增幅， 和城镇人均可支配。虽然期间有 2008 年金融危机的影响， 市场停滞，房价一度收到抑制，但在 2009 年春节迅速 V 型反转，房价重新进入 高速增长渠道。结合 XX 房地产市场低端和多层产品依然较普遍存在、真正高端项目尚未面 市的情况， 可以推断市场主力产品电梯小高层和高层的价格明显高于统计均价水 平，随着项目规模及产品品质的提升，未来还有一定的价格上升空间。住宅面积为 90m2-144m2 的产品目前是 XX 市住宅市场上供应的主力,市场接 受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次 调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下 :承受总价格在 25 万以下的占 52%,承受总价格在 25-30 万之间的占 25%； 承受总价格在 31-40 万的占 13.8%； 承受总价格在 41-50 万的占 6.4%,承受总价格在 50 万以上的占 0.6%。6以上调查结果显示,XX 市购房者所能承受的价格在 20-30 万之间，比例占到 总量的 75%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了 XX 市区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。项目名称佳泰家花园 3 期凤凰山庄 130 亩，博长金水湾东苑国际商业广场占地面积 总建面积 容积率约 16800 1 期 25 亩 6 万 3.57 19 万； 2.46 1 期：4 栋 17+1 江 19 层中高+13 层电30 多亩 约 10 万8627 约 8 万； 7.7 地下 2 层+地上 5 层5 栋 30 层 景电梯小高层， 1栋 电梯江景高层 4+1 样板房商业， 1 栋住宅+1 栋公寓双 子楼 锑都中路与新城路建筑类型 梯小高层区位布溪区锑都南路岩坝塘布溪法院旁 交汇处 200 米 长 沿 江 风 光带位 于 青 山 公 园 下 周边民房杂乱， 景观 方，生态环境好 交通 通便利 环境差直接锑都南路，交 江景目前道路路况 路网成熟， 交通基 位 居 老 城 区 核 心 地 差，交通条件差。本满足需求 段，交通便利配套有待完善羽毛球馆、篮球场、 紧临资江， 沿江风 游泳池、儿童乐园、 老城区核心， 光带， 建有大的亲 攀岩、生活超市、 配套成熟 水平台， 滨水广场 社区医院136-178 ， 主要三 90-170 ，主要户 90-180 ，三房 商 铺 估 计 划 分 为 产品 房四房为主，有少 型是三房和四房， 四房为主， 少量五 40-100 ， 公寓面积 量复式 有少量二房及五房 房 为 40-140 目 前 处 于 尾 盘 销目 前 处 于 强 销 阶 暂未销售、 预计年 下半年开盘 销售进度 售，三房、四房销 段，三房和四房销 底开盘 售状况较好，但是 售状况最好，二房7大面积 178m2 以上 次之，但是大面积 的五房和复式销售 169m2 以上的五房 缓慢 从 2010 年 2 月 3 期 目前的起价 1780 元 开盘至 2010 年 6 /平方米， 均价 2400 从踩盘情况估计 月，据了解，目前 价格 的起价已到 2260 元 1-18 层 30 元，18- 3000 元/平方米 / 平方米。层差 50 顶层 20 元 元/平方米 元/平方米 元/平方米，层差： 盘 价 格 将 逼 近 米，公寓 2700-2800 2400-2600 元 / 平方 预 估 住 宅 均 价 和复式销售不佳2010 年第四季度市区内楼盘销售均价在 2400 元/平方米左右，且销售情况 较好：山水名城、佳泰家花园 150 平方米 3-4 房售罄，均价在 2600 元/平方米左 右，东苑国际商业广场市场反应良好。究其原因，一是有良好的优越的老城区中 心位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体众多的商业经营户、 成长中的新小企业主、个人投资者等。从市场现状看，锑都中路沿线地处老城市 中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为商业+高层公寓/住宅综合楼。二产品供需预测根据调查，目前 XX 市房地产投资大幅增加，2XX 市 2011 年度国有建设用地 供应计划中住宅用地计划供应总量为。其中普通商品房，占住宅用地供应总量的 15.03%； “三类用地”，占住宅用地供 应总量的 84.97% （其中廉租房用地， 占住宅用地供应总量的 18.34%； 棚改房用地 ，占住宅用地供应总量的 66.63% ） 。数据说明在 2011-3013 年内 XX 城市楼盘开工量将大幅上升，产品供应量的激增必将带来严 酷的价格与品质之争； 以前那种部分产品无论优劣建了就能卖的良好局面将成为 明日黄花， 地段、 产品、 景观、 配套、 升值潜力等综合实力的博弈将是 2011-2012 年 XX 楼市的主题。从市场在售产品看，电梯小高层、高层是市场主流，占总成交面积的 70%以 上；多层产品依然存在，但体量日益减少；花园洋房、别墅产品已通过规划，估8计 2012 年将开始推向市场。9项目名称 山水名城 凤凰山庄 金鹰国际大厦 家和苑 菊花名苑 东尚裕嘉园 东苑国际商业广场 博长金水湾 汇美畔山公馆建筑形态 电梯小高 电梯小高、花园洋房、别墅 高层、综合体 多层 多层 多层 高层+商业综合体 电梯小高、高层 电梯小高、洋房、别墅项目规模 87000 190000 25640 32000 4350 56000 79122.39 100000 489674 三价格预测据调查， 今年 XX 市还将陆续推出一系列的中高档项目， 整体项目水平与 2009 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次， 从而拉动 XX 市房价继续走高。今年 XX 市基础建设将要快速发展。城市东扩的拆 迁改造工程，使得大量居民重新置业，为 XX 市商品房的销售提供了契机，这将 导致 XX 市商品房价格出现上涨趋势。今年上半年 XX 市房价升幅在 10%以上，从 原因上看，主要有四： 1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周 边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有 60%以上的消费者都采 用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业， 而且更多的人因贷款利率较低则 更希望采用公积金贷款； 还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使 得市场积累的需求量在短时期内释放出来。103.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使 居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，融资方按揭到位，国 家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提 高，致使房价上涨。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅 的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住 宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争激烈，由于地县级城市房地产市场供销两旺，随着一、二线城市开发 饱和，土地储备过度消耗以及调控政策影响，品牌开发企业将纷纷入驻三、四线 城市以争夺市场，必将带来带来更加激烈的竞争。由于 XX 市人均消费能力高， 消费市场巨大， 加上房地产发展水平相对较低，在今后 2-3 年内无论产品品质还 是房价均有较大提升空间。综上所述， 再结合我公司多年实战经验及操盘水平，初步可以确定该小区商 品住宅销售约 30003400 元/平方米。四竞争力分析由于 XX 市经济活跃，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，未来 几年还有较大发展空间。一、二线城市严厉的限贷、限购、限价政策，致使品牌 开发公司开始布阵地县级市场，使地县城市房地产市场的竞争更为激烈化，在激 烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅产品的质量。另外，知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在 XX 市居民购房消费中， 企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是 规划设计、 中介代理等企业， 知名度和美誉度均较高的受到了购房消费者的青睐， 尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司、景观设计公司、营 销代理公司等，以其先进的理念和手法推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本我公司实力雄厚，信誉良好，可以依托我公司的知名度，根据不同市 民的不同需求，推出具有先进居住理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于 XX 城市东扩的首要地区，靠近新市府和新一中，资源优越，具有浓厚的人文、教育 底蕴；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于城市近年来的高速发展，被征收 和拆迁的家庭很多， 与此同时居民的收入提高，所以该地区市场上住房供应小于11需求，具有巨大的市场发展潜力，为此项目开发带来了无限商机。据此，我们有 理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五市场风险分析1.该开发小区主要居住对象为在 XX 城东生态城工作的市局机关公务员和企 事业单位职工， 周边高级中学的中青年教师群体及陪读家庭， 在新市府板块从事 商业经营的企业主和私营业主， 以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家 庭。由于他们： 1）职业稳定： 改革开放以来,教育产业化和人们对子女教育的高度重视使高 级中等学校教职工的经济收入不断提高，而且和公务员群体一样属于事业编制， 职业相当稳定。2）收入稳定：公务员、教职工的收入水平在稳定中逐步提高。在 XX 生态新 城工作的人群，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在 3045 岁之间，人到中年是单位的 骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的居住环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工 作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环 境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全 性的保证。投资风险不会太大. 2.通货膨胀的防护能力： 在市场经济条件下， 通货膨胀的影响是长期存在的， 而对于房地产投资而言， 是本身具有对通货膨胀的对冲和防护能力，这是由房地 产本身具有的保值升值属性来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同 时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受融资方利率影响，假如依照目 前政府政策， 在开发贷款和房贷及时发放上存在一定风险，但当地市场一次性付 款比例较高，市场风险小。12三、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上， 论证比选拟建 项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原 材料燃料供应方案及投资估算的依据。一建设规模考虑到自有资金的有限（1500 万元） ，XX 时代项目规划总用地 19407.5 平 方米，建筑面积 103750 平方米，其中住宅 56538 平方米，公建 884.5 平方米。总居住户数 762 户，规划总居住人口 2235 人，容积率 4.495，绿化覆盖率 45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场等设施。(小区 基本规划简图见附图 2)二产品方案1. 户型选择小区规划以中高档电梯高层住宅为主，辅以少量高层小户型公寓。在规划设 计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓 郁的文化内涵，充分体现 XX 市生态新城高品质住宅区的风貌。XX 时代项目主要居住对象为在 XX 城东生态城工作的市局机关公务员和企 事业单位职工， 周边高级中学的中青年教师群体，在新市府板块从事商业经营的 企业主和私营业主，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户 型 分 配 表楼型 户型 A B C 格 式 面积（） 130.9 104 46.5 数量（套） 50 50 503 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台 1 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台13 D E F G H3 室 2 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台96.04 108.36 116 107 12356 28 28 58 582. 技术设备条件1) 室外 1.外墙：采用大部分面砖，局部外墙漆。2.屋面：现浇坡屋面。2) 室内： 1.内墙：毛坯粉刷层。2.顶棚：仿瓷刮白。3.地面：水泥砂浆拉毛。4.窗：户外窗用铝合金窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门。6.卫生间：预留排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。7.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3) 配套设备： 1.电梯：6 层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装 后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座，独立电表一个。4.煤气：煤气管道入口接口安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用位置及冷凝水排水管口。4) 智能化系统： 1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24 小时 电子巡更系统、车库管理系统等。142.“一卡通” 智能系统：IC 卡门禁、小区内停车、消费“一卡通” 。3.信息服务系统：小区局域网（可接入 Internet） 、背景音乐、视频点播等。3. 道路系统道路为小区主干道和城市主干道路两极，小区道路实行人车分流，主人行通 道和城市主干道垂直交接，出行相当便利。4. 小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场 指示牌：道路主入口设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑 以及管理处等方便业主使用。庭院灯：保证居住区夜间行人和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美 化环境。座椅板凳：设在广场、中庭水景附近，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低 变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。附表：技 术 经 济 指 标 项 目 单 户 人 人 万 万 万 层 位 数 量居住户数 居住人数 户均人口 总建筑面积 1.住宅建筑面积 2.公建面积 住宅平均层数762 2235 2.9 10.375 7.21 0.088 26.815容积率 绿地率 %4.495 45用 地 平 衡 表 项 目 单 位 数 量小区规划用地 1.住宅用地 2.公建用地 3.道路用地 4.公共绿地 其他用地19407.5 3163 1413 7828 6132.77 869四、项目现状一项目概况1. 自然条件 通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和 研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土） ，地基强度好，适用于钢筋 混凝土基础，建造 10 万平方米的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件 较好，不会影响城市道路铺设、基础施工及地下工程排水。2. 城市的基础设施条件 政府部门通过开发项目征收环境配套费， 已为项目提供了排水、 电力、 燃气、 交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近， 不需要建造水处理系统。同时经该楼盘将有 3 条以上公交线路，距离老城区中心 5 分钟车程，距离市府心 行政中心 3 分钟车程，交通方便。即将修建的生态新城市民公园就在这里，周边 学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。资江大道变化日新月异，一改昔日的荒僻，成为今天 XX 东城的黄金地段开发热16土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、融资方、 随着大量居民入住和市府新行政中心的启用，该片区的发展前景非常乐观。3. 周边环境条件 小区拟建于 XX 市东城区，项目地块较规则，呈东西宽、南北窄的长方形； 东临资江大道，西邻 XX 市重点中学新一中及 XX 师范学校，南临荷叶路，北为居 民区。项目位于湖南 “银三角” 城市群联接纽带， 在沪昆高铁建成后， 可以在 30-40 分钟内直达湖南“金三角”长株潭任一城市。XX 是中南地区最重要的能源原材料基地，冷钢等原国有大型工矿企业搬迁 困难， 导致老城区生态污染严重， 空气质量差， 不适合居住。而东城区邻近资江、 面对青山公园，山水自然景观资源优越，空气质量也明显好于老城区，是稀缺的 生态宜居版图。小区地处 XX 市重点教育基地，周围有 4 所高级中学和大中专院校，人文与 教育氛围浓厚，汇集大量高素质的人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为 友，让人尽情享受高雅文化的静谧空间。项目选址区域附近人口密度适中， 居住人口都是职业相当稳定的机关和学校 职工群体，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。二建设条件1. 供水 在 XX 六中（将来的新一中）有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上 述干线引入。2. 雨水、污水排放 资江大道、 荷叶路现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管 线，可以就进排入。3. 供电 拟采用双路供电，一路从 XX 六中（将来的新一中）开闭站引一条 10 千 伏电缆， 接入小区内配电室； 另一路可由北面金竹山厂矿住宅区配电室引入。17考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。4. 供气 已由资江大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天 然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市 政条件及基础设施配套，均由 XXXX 房地产开发公司统一开发，各种设施 接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平” ，其他配套设施将与住宅建设同 步进行。5. 电信 本项目预计需装机容量为 1000 门的程控交换机，拟由 XX 市电信局 开设下属分局解决。三建设规模总占地面积 6961 平方米，总建筑面积 103750 平方米（其中公建面积约 864 平方米） ， 总户数 762 户， 地下停车场 13952 平方米， 公共绿地面积 6133 平方米， 容积率 4.495。小区内部规划围绕中心景观庭院，由 5 栋电梯高层建筑纯南北向 错落排列，通风采光良好；中心区天然山石、人工瀑布、喷泉小区内有国际 双语幼儿园、商场、泛会所等众多社区配套。四环境保护1. 大气 制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料， 所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环 境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。2. 污水处理 本项目产生 的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐 饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。18五、节能节水措施一节能措施XX时代小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源 的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 。保证舒适， 健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建 筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系 统的效率； 最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持 续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋面： 选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面 传热系数=0.60W/(m2.k) 外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统 涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k) 门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准 GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其