做好土地资本营运文章 破解城镇建设投入难题.doc

做好土地资本营运文章 破解城镇建设投入难题各位领导、各位同仁：新沟镇位于美丽富饶的江汉平原腹地，地处监利、潜江、仙桃三县（市）交汇处，全镇版图面积150平方公里（其中城区规划面积6平方公里，已建城区面积4.2平方公里）人口10万人（其中城区人口5万人），辖45个行政村，5个社区。连续两轮获得了“楚天杯”；三次获得省“文明乡镇”称号；被农业部评为“全国农产品加工示范基地”；省政府评为“全省食品产业集群乡镇”。地区生产总值41亿，城镇居民可支配收入1万元，农民人均纯收入5000元。近几年来，我镇通过垄断土地一级市场，经营了6宗土地，共120亩，出让价格2900万元，政府净赚2100万全部用于城镇基础设施建设。一是更换和新安装路灯350杆套；二是新修下水道7000米；三是新修混凝土路面59000平方米；四是新修城区桥梁两座；五是购置洒水车一辆，垃圾清运车3辆；六是新增绿化面积55000平方米；七是自来水厂扩批增容日万吨供量；八是城区主要大道刷黑56000平方米；九是立面改造城区房屋22000平方米；十是重新新建城区公厕6个。2006年来总投资3700万元，使小城镇年年有投入，年年有变化，几年大投入，城镇大变样。之所以在较短的时间内能让小城镇发生很大的变化，我们主要是抓了三个方面：一是抢抓国家宏观政策的机遇，向上争项目、争资金；二是把小城镇的各类要素对外开放；三是做好土地资本营运。下面，我就如何做好土地资本营运，破解小城镇建设投入难题谈谈我们的体会与做法：一、掌握城镇资本营运的基本内涵要想搞好城镇资本营运，首先必须要掌握城镇资本营运的基本内容，所谓城市（城镇）资本营运，我国的一些城建专家认为：城市（城镇）资本营运就是用经营城镇的理念来指导和推进城镇建设，把城镇建设作为最大的产业来发展，作为最大的经济增长点来培植，把城镇资本作为最大的国有资产来经营，运用市场经济的运作方式，对城镇土地资本、地域空间及其它经济要素进行集聚、重组和营运，以使在整个城镇范围内实现资源配置、容量和效益的最大化、最优化，使城镇建设走出一条“投入产出再投入更大的产出”的良性循环路子。这就是城市资本营运。那么什么是城镇资本呢？国内的一些专家把城市资本一般分为三类，一是自然资本；二是再生资本；三是延伸资本。所谓自然资本就是自然形成的，不可再生的资本。像土地资本、水域资本（如西湖、东湖），矿产资源、文物资源等。所谓再生资本就是人力资本。通过大量的人力、物力、财力投入产生的资本。如道路、桥梁、电力、园林等；所谓延伸资本就是从城市有形资本中衍生出来的城市无形资本。它包括冠名权、广告发布权、公交线路经营权等等。以上这三类资本的营运已成为时代和社会的要求。它是促进城市建设大发展的一条新路子，对于摆脱城镇建设的困境提高城镇化水平，改善投资环境，促进对外开放，提高人民群众的生活质量，具有极其重要的意义，为城镇经济以至区域经济的发展提供了不竭动力和广阔前景。二、进行土地资本营运的作用土地是一切经济活动最基本的载体。土地的重要性及其资源稀缺性，决定了它是最重要的城镇资本，进行土地资本营运，对促进文明城镇发展有着非常重要的作用。主要包括以下五个方面：一是实施城镇规划的需要。一个城镇要想执行总体规划，重要的一条就是必须控制好土地，防止乱占乱建。（这个问题是乡镇存在的最大问题）一旦土地失控，那么规划不保，更谈不上经营土地。二是提升小城镇品位的需要。按照城镇规划，在经营土地时根据区域特点实行项目定向，公开竞标，做到每经营一宗土地，都要上档次、上规模、上特色，可以提升小城镇的品位。（譬如，我镇在老城区腹地建设的步行街，在新区建设的商居小区和即将开工建设的三星级宾馆）。三是城镇建设的需要，国家实行税费改革之后，小城镇的各类收费都予以取消，城建资金来源枯竭，这是我们大多数乡镇，特别是规模较小的乡镇，包括部分县城发展比较缓慢的主要原因。搞好城镇资本营运，做好土地文章，就会带动城镇基础设施建设，促进城镇经济发展的良性循环，（通过卖地赚钱，赚钱搞基础设施建设，把生地变熟地后按土地增值，再卖，构成经济循环链。）使小城镇有不竭的来源，不断地建设。 四是工业发展的需要，当前土地问题是制约招商引资、工业发展的难题，仅靠存量土地发展工业那是远远不够的，也上不了规模和档次。要想发展工业，必须通过土地资本营运来聚集、掌握一定的土地。只有这样才能确保招商引资项目顺利落户。五是新农村建设的要求。小城镇是建设社会主义、新农村的龙头，是城乡一体化的桥梁与纽带。通过建设好城镇让农民大批的转移到城镇居住、就业，分享城镇比较优越的公共资源配置，来提高农民的生活质量。另外，要引导城郊村的农民，通过土地营运，科学规划，合理补偿，集中腾退率先建好城中新村。如我镇光明村630亩土地，于2007年底前，镇政府按每亩地2.8万元收购。540亩办工厂，修马路，建商贸城。用50亩地集中腾退全村200户，新建了光明小区。留40亩地光明村委会建办公大楼，老年活动中心和商业门店。真是各方受益，皆大欢喜。这是一条非常成功的经验。我镇今年下半年又将收购700亩土地，对向阳村、新红村部分村民小组失地村民开展集中腾退工作，建设新居民区。三、土地资本营运的作法回顾总结近些年来我镇经营土地的一些基本做法，主要有以下几个方面：1、编制和严格执行城镇总体规划，控制性详细规划。我镇的总规每五年修编一次，已经四次进行了修编，每次修编都是根据城镇的不断发展与需要，与时俱进进行的。历届政府都严格执行规划，进行建设与管理，不越雷池。有了好的规划和严格按规划办事，就有了经营土地的基础，所以编制规划、执行规划非常重要。2、宣传规划、出台政策、严格管理宣传规划：我镇在三个居民、村民比较集中的地方办了总体规划宣传栏，按广大群众了解规划、执行规划坚持规划、配合规划。出台政策：我镇2006年开发城南新区，随后出台了新区、老城区规划区域土地，不准任何个人和单位用新地建房，不准对手成交，部门闲置土地必须由政府收购，由政府垄断土地一级市场等为核心内容的文件。文件出台后，用会议、电视、宣传栏进行广泛宣传。三年多过去了，在用地问题上，我镇没有一例违规划行为既成事实的。严格管理：近几年来，我镇处理了几起土地违规和新地建房事件。如我镇建设的步行街，原先属于城区粮管所和工商银行所在地，粮管所改制时，将其20亩地，通过土地交易部门卖给居民建私房，工商银行上收，将其房地产卖给个体户办超市，政府得知后，强力制止了这两宗交易活动，按照相关政策进行收购，建设了步行街，提升了城镇品位。城郊全心村三组村民、新红村二组村民要求到新区自己责任田建房，政府运用一切力量进行了制止，并对带头开工建设的两处强行拆除，严格控制好土地，为经营土地提供了可靠保障。3、合理补偿土地是农民赖以生存的条件，是农民的命根子。对因支持工业和城镇建设发展的失地农民的补偿，政府尽可能予以倾斜。我们作法：一是提高补偿资金。工业用地每亩补给农民22000元（如果按土地的等级补偿只需18000元），商业用地每亩补给农民不少于26000元；二是优先到工厂打工。我镇有一个规定，凡属被征用土地的对象只要符合条件，愿意招工的，使用土地的工厂和商店必须优先解决；三是改善居住环境。我镇光明村全村失去了土地，向阳村70%农民失去了土地。对这些失地村组，政府从经营土地资金中拿点钱，使用土地的投资商赞助一笔钱，帮助他们硬化道路、修通下水道、备置垃圾箱，改善他们的居住环境。通过这些补偿办法，确保征地工作的顺利进行。4、储备土地要做到一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头放水，必须实施土地储备办法。很多乡镇靠转移支付保工资、保运转，少数乡镇保运转都难，拿大笔钱来收购土地那是笑话，我镇也不例外，为了破解这一难题，我镇在储备土地上，主要采取了三着：一着是搭车储备土地，2006年，福娃集团找政府帮助储备公司发展用地300亩，政府找该公司做工作扩大到500亩，结余200多亩政府作为引进工业项目和商业项目用地。二着是签合同储备土地，对近期不能开发的土地，又没钱收购，政府通过召开村组、村民会议作出承诺，签订意向收购合同。三着是现金收购土地。对即将开工建设的用地，用投资商预付款收购农民土地。通过这些办法，确保了工业用地和城镇建设用地的顺利进行。5、经营土地开展土地资本营运，必须按照市场规律办事，协议出让，暗箱操作，不仅会造成用地者之间的不平等竞争，更主要的是土地资本的正常价值得不到体现。我镇在近几年来的土地供给中，全部实现土地招、拍、挂，通过竞争决定土地的价格和土地使用者，实现土地资源优化配置和土地资本营运的最大化，体现土地资本营运的价值，2006年以来，我镇共经营土地500亩（其中工业用地410亩），城镇建设用地90亩，主要用于四大项目建设，即：步行街项目建设，吉祥花园式商品房小区项目建设，文化广场项目建设，三星级宾馆项目建设，共拍卖价格1650万元，政府不仅从土地出让中赢得了大笔的城镇建设配套资金，更从宏观上调控并高品位的建设了城区。四、土地资本营运面对的压力政府垄断土地后，除了要做好土地控管工作，群众稳定工作外，还要面对许多需要低价购买土地搞开发，个人购买黄金地带、黄金角地段建私房者，镇领导有不小的顶压力主要过四关：即领导关、亲戚关、势力关、金钱关。所谓领导关就是领导打招呼要地；所谓亲戚关就是亲朋好友上门求情要地；所谓势力关就是社会黑恶势力享尽一切办法要地；所谓金钱关就是送重金上门要地的。如果克服不