物业管理基本制度招投标和承接查验制度(PPT 48页).ppt

1 3 1前期物业管理招标投标的概念和原则3 2前期物业管理项目招标规则3 3物业管理项目投标规则3 4开标 评标和中标3 5违反前期物业管理招标投标规定的法律责任需熟悉和掌握的法规规章内容 物业管理条例 第三章前期物业管理 前期物业管理招标投标暂行办法 3前期物业管理招标投标制度 2 4 1物业承接查验制度的意义4 2物业承接查验的内容4 3物业的保修责任4 4物业承接查验办法需熟悉和掌握的法规规章内容 物业管理条例 第三章前期物业管理 物业承接查验办法 4物业承接查验制度 3 概述立法背景定位与适用承接查验程序六个明确一加强课后学习案例 4 4物业承接查验办法 4 作业 物业承接查验办法 对物业承接查验的条件是如何规定的 物业承接查验依据的文件有哪些 物业承接查验办法 对物业承接查验的的程序是如何规定的 建设单位应当向物业服务企业移交的资料有哪些 熟悉承接查验的共用部位 共用设备设施所包含的具体内容 简述物业承接查验协议的作用 试述承接查验的方法 内容和重点 5 物业承接查验办法 概述 物业承接查验制度是 物业管理条例 确定的七大基本制度之一 物业承接查验办法 以下简称 办法 将 条例 的有关规定进行细化 补充和完善 增强了物业承接查验制度的可操作性 2010年10月14日发布 2011年1月1日起实施 6 立法背景 长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系 而影响和谐互信关系的主要因素有两方面 一方面是前期开发的遗留问题 另一方面是后期管理问题 前期矛盾主要来源于权属 质量 责任三个方面 其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间 两面不是人 两头夹击 处于弱势的不公平地位 其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位 而本质则是产权移交 主要是共用部分 共用设施设备产权移交不清 7 立法背景 办法 明确了建设单位 物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务 办法 的实施 对减少建设单位的开发遗留问题 降低物业服务企业的管理服务风险 维护业主的共同财产权益 化解物业管理的矛盾纠纷 构建和谐互信的物业管理关系 具有重要的现实意义 8 定位与适用 定位作为 条例 的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充 办法 既不同于 物业接管验收标准 也不同于 物业服务项目交接办法 与技术性强的 物业接管验收标准 相比 更偏重于制度性和程序性 与综合性整体项目的 物业服务项目交接办法 相比 办法 涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备 9 办法 的适用范围明确限定为前期物业管理阶段的新建物业 虽然 办法 规定前期物业服务合同终止后 业主大会和业主委员会选聘物业服务企业之间的承接查验可以参照 但仅限于其中部分程序性和技术性条款 办法 中大量关于建设单位和物业服务企业的权利 义务及法律责任的实体规定具有主体的相对性和内容的时效性 10 承接查验程序 办法 13条明确了物业承接查验程序确定物业承接查验方案 移交有关图纸资料 查验共用部位共用设施设备 解决查验发现的问题 确认现场查验结果 签订物业承接查验协议 办理物业交接手续 11 六个明确一个加强 1 明确了物业承接查验的基本条件2 明确了物业承接查验协议的核心作用3 明确了物业承接查验双方的共同责任4 明确了行政部门对物业承接查验的监管责任5 明确了物业承接查验的内容和重点6 明确了物业承接查验各方的法律责任7 加强对业主权益的保护 12 六个明确一个加强 1 明确了物业承接查验的基本条件 办法 通过第11条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计 施工 分户验收和竣工验收等活动 向建设单位提供有关物业管理的建议 13 第11条实施承接查验的物业 应当具备以下条件 一 建设工程竣工验收合格 取得规划 消防 环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件 并经建设行政主管部门备案 二 供水 排水 供电 供气 供热 通信 公共照明 有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成 供水 供电 供气 供热已安装独立计量表具 三 教育 邮政 医疗卫生 文化体育 环卫 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成 14 四 道路 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成 并满足使用功能要求 五 电梯 二次供水 高压供电 消防设施 压力容器 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 六 物业使用 维护和管理的相关技术资料完整齐全 七 法律 法规规定的其他条件 15 为什么要设置七个条件 由于建设单位交予物业服务企业的物业的性质难以确定 为了防止建设单位有什么 交什么 形成后患 此外 办法 第38条还规定了 建设单位不得以物业交付期限届满为由 要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业 16 另一方面 在前期物业管理阶段业主大会缺位的情况下 为保障物业服务企业实施承接查验工作有约可依和有据可查 办法 明确规定建设单位在三个契约性文件中必须约定物业承接查验的相关内容 17 第6条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同 应当约定其所交付物业的共用部位 共用设施设备的配置和建设标准 第7条建设单位制定的临时管理规约 应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位 共用设施设备的事项作出约定 第8条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同 应当包含物业承接查验的内容 18 2 明确了物业承接查验协议的核心作用在物业承接查验全过程中 签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节 办法 中关于物业承接查验协议的规定有五个条款之多 凸显其核心作用 办法 明确了物业承接查验协议的内容 效力和违约责任 19 第21条建设单位应当委派专业人员参与现场查验 与物业服务企业共同确认现场查验的结果 签订物业承接查验协议 第22条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况 存在问题 解决方法及其时限 双方权利义务 违约责任等事项作出明确约定 第23条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议 与前期物业服务合同具有同等法律效力 20 第24条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续 向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位 共用设施设备 第25条物业承接查验协议生效后 当事人一方不履行协议约定的交接义务 导致前期物业服务合同无法履行的 应当承担违约责任 21 为什么要设置物业承接查验协议 承接查验的前提条件保证了 但承接查验的结果没有保障 最终也会使承接查验功亏一篑 如何使承接查验的结果具有法律效力 在承接查验的法律关系无法理顺的情况下 只有重新建立一个合同关系来达到制约双方的行为 即签订物业承接查验协议 22 3 明确了物业承接查验双方的共同责任 办法 16条对 条例 第28条规定的相关内容进行了必要的补充和完善 条例 第28条物业服务企业承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 23 在物业承接查验的定义中 办法 明确规定物业承接查验的主体为物业服务企业和建设单位 第2条本办法所称物业承接查验 是指承接新建物业前 物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定 共同对物业共用部位 共用设施设备进行检查和验收的活动 24 对于查验记录和交接记录 办法 要求建设单位和物业服务企业共同签字确认 第19条现场查验应当形成书面记录 查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认 第26条交接工作应当形成书面记录 交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认 25 对于恶意串通 弄虚作假 共同侵犯业主利益的行为 办法 规定建设单位和物业服务企业应当共同承担责任 第40条建设单位与物业服务企业恶意串通 弄虚作假 在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的 双方应当共同承担赔偿责任 26 为什么要明确承接查验双方的共同责任 一是物业服务企业在其中属于弱势地位 建设单位说交什么 物业服务企业就接什么 以后出了问题很难追究清是谁的责任 二是建设单位与物业服务企业在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的 如何厘清双方的责任也是一大难题 明确双方的共同责任 是确保承接查验过程中双方相互推诿 相互扯皮或者共同推卸责任的有效法宝 27 4 明确了行政部门对物业承接查验的监管责任制定 办法 的主导思想之一 就是要通过公权力的适度干预 平衡物业承接查验双方的权利义务 保护处于弱势地位的业主和物业服务企业 28 办理备案手续 第29条物业服务企业应当自物业交接后30日内 持下列文件 哪些文件 向物业所在地的区 县 市 房地产行政主管部门办理备案手续 29 责令限期改正 第42条建设单位 物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的 由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正 逾期仍不改正的 作为不良经营行为记入企业信用档案 并予以通报 30 行使处罚权 第43条建设单位不移交有关承接查验资料的 由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正 逾期仍不移交的 对建设单位予以通报 并按照 物业管理条例 第五十九条的规定处罚 物业管理条例 第59条违反本条例的规定 不移交有关资料的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 逾期仍不移交有关资料的 对建设单位 物业服务企业予以通报 处1万元以上10万元以下的罚款 31 明确监管职责的目的是什么 保障合同第三方 即业主的利益 保障合同中弱势的物业企业的利益 32 5 明确了物业承接查验的内容和重点 内容第十六条 一 共用部位 一般包括建筑物的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及外墙 门厅 楼梯间 走廊 楼道 扶手 护栏 电梯井道 架空层及设备间等 二 共用设备 一般包括电梯 水泵 水箱 避雷设施 消防设备 楼道灯 电视天线 发电机 变配电设备 给排水管线 电线 供暖及空调设备等 三 共用设施 一般包括道路 绿地 人造景观 围墙 大门 信报箱 宣传栏 路灯 排水沟 渠 池 污水井 化粪池 垃圾容器 污水处理设施 机动车 非机动车 停车设施 休闲娱乐设施 消防设施 安防监控设施 人防设施 垃圾转运设施以及物业服务用房等 33 不作为内容第17条建设单位应当依法移交有关单位的供水 供电 供气 供热 通信和有线电视等共用设施设备 不作为物业服务企业现场检查和验收的内容 34 方法和重点 第18条现场查验应当综合运用核对 观察 使用 检测和试验等方法 重点查验物业共用部位 共用设施设备的配置标准 外观质量和使用功能 查验重点非其内在质量和安全性能 目的是避免承担不必要的责任风险 35 明确承接查验重点的作用是什么 强化物业承接查验工作的针对性和实用性 根据以往物业承接查验中存在的问题 有针对性进行相关制度的设计 36 6 明确了物业承接查验各方的法律责任 建设单位的三项法律责任第32条物业交接后 建设单位未能按照物业承接查验协议的约定 及时解决物业共用部位 共用设施设备存在的问题 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 第33条物业交接后 发现隐蔽工程质量问题 影响房屋结构安全和正常使用的 建设单位应当负责修复 给业主造成经济损失的 建设单位应当依法承担赔偿责任 第36条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围 承担物业共用部位 共用设施设备的保修责任 37 2 物业服务企业的三项法律责任第34条自物业交接之日起 物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的 法律法规规定的以及行业规范确定的维修 养护和管理义务 承担因管理服务不当致使物业共用部位 共用设施设备毁损或者灭失的责任 第35条物业服务企业应当将承接查验有关的文件 资料和记录建立档案并妥善保管 第39条物业服务企业擅自承接未经查验的物业 因物业共用部位 共用设施设备缺陷给业主造成损害的 物业服务企业应当承担相应的赔偿责任 38 7 加强对业主权益的保护明确规定物业承接查验的档案归业主所有 35条 明确规定业主的知情权和监督权 41条 规定物业承接查验可以邀请业主代表 主管部门 可以聘请专业机构 可以进行公证 31条 物业所在房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉 41条 39 课后案例学习 案例一 物业先查验责任可明确 案例 市民姚女士所在的小区 自开发商撤出后 物业公司没有真正履行管理义务 小区路灯等公共设施受损得不到及时解决 居民怨声载道 开发商却与物业单位相互推诿 由于大多数小区业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况 以至于存在质量问题的部分无法被发现并及时得到维修 作为责任主体的开发商及物业管理公司遗留下来的问题 成了小区全体业主的头疼事 40 政策解读 在商品房交房过程中 绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收 而对小区公共部位 公共设施不进行查验 因此 这些未被查验的部分若存在质量问题 并不能被发现并要求开发商维修 一旦在房屋保质期满出现故障 就得使用专项维修资金 损害了业主的利益 办法 的出台 类似姚女士所在小区的遭遇可得到有效规避 41 办法 规定 开发商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出 交接后发现隐蔽工程质量问题 影响房屋结构安全和正常使用以及给业主造成经济损失的 由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任 物业服务企业擅自承接未经查验的物业 因物业共用部位 共用设施设备缺陷给业主造成损害的 物业服务企业也要承担相应的赔偿责任 办法 的实施 可以帮助业主第一时间发现问题 明确维修责任 也就意味着最终交到全体业主手中的是合格的物业 42 案例二 物业档案归全体业主所有 案例 市民梁先生住的小区 前期物业服务企业即将期满 小区业主大会征求业主意见后 准备聘请新的物业服务企业 此事备受小区业主关注 梁先生说 自入住以来 业主不知道小区内具体的物业档案包括什么内容 这次更换物业 很多业主希望能详细地了解小区路灯 建筑物的基础等小区公共部分 设施的资料 43 政策解读 不只是梁先生 很多小区业主都不了解 或者很少关心小区物业的档案 业主入住后 一旦小区的公共设施 部位等出了问题 因维修不及时导致的物业管理纠纷时有发生 遭遇开发商和物业管理公司 扯皮 的事也就不可避免 办法 的实施 则可避免开发商和物业踢皮球 按规定 物业承接查验档案属于全体业主所有 业主享有知情权和监督权 前期物业服务合同终止 新旧物业企业更替时 业主大会选聘新的物业服务企业的 原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起 日内 向业主委员会移交物业承接查验档案 44 开发商要在物业