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李村步行街Waffle Bant咖啡店可行性研究报告小组综合报告2015年1月10日目 录前言第一部分 市场分析及项目选址1.1 项目投资环境和市场研究1.2 市场宏观背景1.3 区域市场分析第二部分 项目分析及评价2.1 地块解析2.2 项目SWOT分析2.3 项目评价2.4 项目定位第三部分 销售及经营收入测定3.1 正常费用构成3.2 各类物业销售收入估算第四部分 可行性研究结论与建议4.1 可行性研究结论4.2 项目主要问题的解决办法和建议4.3 项目风险及防范建议前 言 本组对李村步行街商圈Waffle Bant咖啡店建设的可行性进行了研究。 经过详细的实地考察、市场调查、市场预测、资金加盟、前期投入和收入预测、行业竞争现状以及该地区的市场需求等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：第一部分 市场分析1.1市场环境分析李沧区地处青岛市区北端，东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻市北区，北靠城阳区与青岛流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地。东西长约14公里，南北长约11公里。区境总面积为97.98平方公里。李沧区东部为青岛CLD（中央生活区），是2014青岛世园会的主办地，东部自然环境优越，生态宜居，有百果山、李村河等自然景观和人文景观，是青岛市最宜居的区域之一李沧区中部商业发达，以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，面向青岛、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一。区内星级酒店，经济型酒店众多，以绿城喜来登，世园假日等星级酒店分布于魅力世园四周；蓝海大饭店，锦江之星，如家，7天，分布于李村商业圈周围。 李沧区面积98平方公里，人口51万，李沧区辖11个街道（李村、虎山路、浮山路、永清路、振华路、永安路、兴华路、兴城路、楼山、湘潭路、九水路）。1.2市场调研李村商圈目前有维客、利客来、北方国贸三个大型商场，以及百盛、五星、苏宁、国美、维客广场、利客来公园超市、北方国贸家得、佳乐家等中型商场，商业面积四十万平方米，李村目前正在建设的大型商业项目有八个，这将为李村增加商业面积一百多万平，到2015年，李村的商业面积将达到150万平。据山东省青岛市商务局统计，李沧商圈三年新增主力商业面积超过80万平方米，总面积达到100万平方米，已经超越台东商圈，成为青岛商业面积最大的商圈。预计未来两年，李沧商圈商业面积将达到200多万平方米，成为山东半岛最大的商圈。李村的青岛中央居住区已出具规模，房产大鳄大手笔频现，无论是开盘数量还是成交数量，李村都位于各区市前列，到2015年，青岛中央居住区将为李村新增加人口30万以上，人气决定商圈，这将为李村商业的高速发展，打下最坚实的基础。1.3市场宏观背景全区完成生产总值247.4亿元，按可比价格计算，同比增长13.2%，增速市内四区第一，高于全市平均增速1.5个百分点。其中，第二产业增加值128.5亿元，同比增长8.3%；第三产业增加值118.8亿元，同比增长19.3%，第三产业增加值增速十二区市第一，高于全市平均水平6.9个百分点。全区产业结构显著优化，第三产业增加值占GDP比重比2010年末上升了3.3个百分点，升幅位于十二区市第一，快于全市平均水平1.9个百分点。全区二、三产业结构由2010年末的55.3：44.7调整为52：48。2014年，世界园艺博览会将在李村开幕，李村正借力世园会完成升级改造，大量资金已在这两年涌入李村，总投资额达到300亿，2014年的李村，将在万众瞩目下，完成丑小鸭到白天鹅的质变，而李村商圈也得益于此，资金的充裕，将使李村商圈突破瓶颈。1.4市场竞争对手分析竞争对手每月营业额（万元） 竞争对手半年营业额（万元）竞争对手所在地 星巴克 万达广场 咖啡陪你 万达影院内，一杯咖啡 万达广场太平洋咖啡 万达广场84年那些咖啡生活馆 万达广场金街步行街小结：1、几家店都分布于东李万达广场内，距离李村中心虽不足5千米，但也都多余4千米。2、 通过5公里竞争对手一月及半年营业额分析，收入稳定。3、李村周边专业咖啡厅较少，竞争压力小。4、交通的便利，及世园会的成功举办，李沧区的商业圈不断增大，外来人口不断增加。第二部分 项目选址2.1选址比较地点租金交通情况平均每天人流量竞争对手李村步行街圆盘15万/年2万/天便利少万达广场20万/年1万/天不太便利太多小结：经过各方面比较最终选址李村步行街圆盘处2.2选址分析1、交通便利，周边交通便利，青岛M3地铁建成，青岛进入地铁时代，李村是M3受益最大的商圈，而台东在此时还未通地铁，2016年，青岛M2地铁建成，而M2地铁的建成也将意味着李村会拥有双地铁，高下立现。地铁改变青岛，地铁决定人气，也将改变青岛的商圈，受益于地铁的李村。2、高流量人群，拥有周边最大商业街，每天人流量巨大。3、竞争对手，根据实地调查周边竞争者少，压力较小。 人流量中近几年去咖啡店的次数小结：1， 较小的竞争压力。2， 大量的人群，切人口每年不断增加。3， 便利的交通优越的位置项目的建筑规模和内容李村步行街waffle bant咖啡店，属于全国连锁的简餐式咖啡店。位于该商圈二楼，建筑面积为50。风格主体情侣风，室内设备以及装修全部由总部承担，室内设备包括咖啡机，华夫饼机，烤箱，冰淇淋机，冷柜，桌椅等，均由总部提供。经协调，加盟费定为45万，其中20万为加盟费用，25万为硬软件费用；此外，需要5万培训费用。2.2项目SWOT分析优势（s）1、 项目位于李村最繁华的商圈，周边各行业发达，可以带动客源，保证每天的客流量。2、 新店开张，加上情侣的装修风格，会吸引一批新的顾客，加以真诚待遇，会成为永久客户。劣势（W）1、 周边小型的饮品店太多，存在不少竞争。2、 价格因为由总部规定，个别价格偏高。机会（O）1、 经考察，李村步行街以圆盘为中心，东西南北四路没有正式咖啡店。2、 地铁线开通，会带来一批以白领为主军的新客源。威胁（T）1、 肯德基和麦当劳是最大的威胁因素。2、 一旦新鲜劲过去，且没有保障一定客源，将面临排挤问题。三大SO策略1、 营业时间改为24小时。2、 经营对象以大学生、白领为主，增设聚会、休闲、娱乐的区域。3、 视情况增加娱乐设施，如台球桌或者体感游戏机三大WT策略1、 增加宣传，具体可以采用传单、公交广告、增大Logo加深客人对本咖啡店的认知。2、 建立二维码，关注并推广即可过得相应的优惠及免单机会。3、 集合流行元素，定时更改店内的一些可更换装饰物，贴合顾客的消费心理。2.3项目评价 李村步行街Waffle bant咖啡店项目在李村商圈来说，目前属于将简餐和咖啡合并的第一家，对于发展而言，拥有较开阔的前景。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低咖啡店的经营成本，提高咖啡店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受周边经济带动的利好影响，本项目前景展望非常良好。2.4项目定位Waffle bant咖啡店是由华夫邦特总部负责，是因商圈的扩大以及地铁的开通而建。该咖啡店占地50，共用基金65万。Waffle bant咖啡店是一家咖啡加简餐模式的咖啡店。位于李村步行街中心，交通发达。该咖啡店严格按照总部流程标准运作管理，实现管理具体化。因此，项目应该定位为：李村步行街Waffle bant咖啡店。2.5方案评估意见综合以上项目评估方案的比较分析，我们认为：采取加盟的方式更加保险，对于目前情况及资金而言，具有三大战略性意义： 快速回笼大量资金，缓解资金压力 产权总部分配，自己掌握，保证对项目的经营管理权 促进咖啡店管理水平的全面提高，保证咖啡店的高效可持续发展第三部分 成本，销售及经营收入测定3.1正常费用构成1、 加盟费用： 包括20万元外加培训费用为5万元2、 店面租赁费： 每年15万元3、 能源费用： 包括水费、电费等费用，该项约占总收入的3%4、 员工费用： 每位员工2000元每月，一共雇佣2人，一年的工资支出为4.8万元5、 设备装修： 25万元6、 维修费用： 1.5万元7、 材料成本： 包括咖啡豆，方糖等，该项约占总收入的20%3.2各类物业销售收入估算经过分析客流量，顾客喜欢食品，与其他店面比较，绘制了日营业收入的表格。（其中人次取平均最低值。）日营业收入 种类 价格 人次 收入 摩卡咖啡26元70人1820元 美式咖啡20元 卡布奇诺30元 拿铁咖啡28元 华夫饼12元70人700元 布丁10元 起司蛋糕15元巧克力华夫饼19元注：表中食品及咖啡单价均为总部规定，不可更改。小结1、 经过前期调查，根据一定比例所得，客流量约为100人次每天。2、 咖啡的平均价格为26元/杯，甜点的平均价格为10元/份。3、 由表可以计算出年收入约为90万元，固定成本为每年34万元，加盟、培训、设施等费用分摊为5年，每年的纯利润约为38万元。第四部分 可行性研究结论与建议4.1 可行性研究结论经过对李村步行街客流量及总部对这次项目的的研究分析，本组经过详细的市场调研后认为： 项目的变更是必要的、可行的、合理的 在目前各种利好因素的作用下，Waffle bant咖啡店前景良好 在2005年5月份将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证咖啡店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为咖啡店销售是可行的！4.2 项目主要问题的解决办法和建议4.2.1如何提高咖啡店的盈利能力？1、树立咖啡店亲民形象：（1）将咖啡店的品牌固定时间段内宣传，加深对华府邦特品牌的认识，提高知名度，提升经营管理水平和档次；（2）增加产品附加价值，并在形象和服务上独树一帜，迅速和市场上的竞争对手相区别；（3）将客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售；同时有利于提高以后咖啡店经营的销售率；（4）建立长期品牌发展战略，拓宽客源范围，提高市场占有率。2、降低固定成本和提高盈利能力，（1）可以举办一场形象大使的征选，一可以提高总部知名度，二可以增加小店人气，客源。（2）降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。4.2.2如何降低投资者的风险1、提供经营担保服务 建议由专业的担保公司或其他机构为咖啡店的后续经营提供担保，降低投资者的风险，提升公司品牌价值；2、采用风险较低的回报方式 建议采用风险较低的免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小咖啡店经营压力，降低经营风险；4.3项目风险及防范建议4.3.1项目