自然生态老人健康家苑”项目的申请和可行性报告.doc

关于“世界自然生态老人健康家苑”项目立项的申请中华老龄福利开发总公司中国新农村建设发展有限公司世界自然生态老人健康家苑集团有限公司等：随着社会经济的发展和社会人口结构的改变，我国已成为老龄化速度较快，老年人口较多的国家。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。在我省，由于我省经济模式属于农业和重工业加劳务输出型的经济创收模式，使我省处在老、幼人口多，青壮年人口相对较少的局面，老有所养的问题不加以很好的解决，势必会影响我省经济的快速发展。在我省，虽各级政府高度重视社会福利事业的建设，但由于各种原因，使我省的社会福利事业基础设施建设尤其是城市的现状，远远不能满足社会老龄化和新形势下发展要求。根据我省社会福利事业的现状，为顺应社会发展需求、大力弘扬中华民族敬老、养老、助老的传统美德，发展老年服务业，使黑龙江省广大老龄人口以健康、科学、文明的生活方式安享晚年。经多方考察和实地调研，特申请在我省 地区建设“世界自然生态老年健康家苑”，以此来完善当地的社会保障体系，切实解决黑龙江省弱势群体生活困难的现状，促进我省社会福利事业的发展，充分发挥社会保障作用。为了能很好的、科学的完成“世界自然生态老年健康家苑”项目的建设，我们进行了充分的准备，并委托具有建筑专业资质的鹤城英才管理咨询有限公司对此项目进行综合评估，并制定可行性研究报告。报告认为“世界自然生态老年健康家苑”建设项目的实施，顺应人口老龄化的趋势，符合党和政府加强社会福利事业发展的要求，项目的建设将完善当地社会保障体系，促进社会福利事业的发展，产生良好的社会效益，通过对此项目的综合评估，”世界自然生态老年健康家苑”建设项目在技术和经济上是可行的，社会和环境效益较好，建议尽快实施。为了尽快落实“世界自然生态老年健康家苑”项目在黑龙江省建设事宜，特向主管单位申请立项，请批准。（附：“世界自然生态老年健康家苑”项目立项黑龙江地区建设的可行性研究报告） “世界自然生态老年健康家苑”建设项目黑龙江筹备组李庆馨 2011年3月3日关于“世界自然生态老年健康家苑”项目立项黑龙江地区建设的可行性实施报告（讨论版）第一章 项目可行性研究一、报告概述按照拟建项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。1.1报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3） 城市总体规划（ 年）（4）黑龙江省（ 市）国民经济和社会发展“十一五”规划（5）项目相关设计规范标准等1.2项目提出的理由与过程 公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。“世界自然生态老年健康家苑”建设项目作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。二、项目建设的必要性（以哈尔滨为例）8：4：2：1家庭养老面临严峻挑战记者调查：“养儿防老”，传统的家庭养老目前仍是许多老年人及其子女的首选方式。民政部门一项调查显示，目前哈尔滨市65岁以上的老人中，有64%与自己的子女住在一起。市老龄委有关人士指出，养老涉及经济或物质的供养、生活照料和精神慰藉三个方面。从这三个方面“养老支持力”来看，家庭养老是指“养老支持力”主要来源于子女、老伴或亲属的养老方式。随着老年人口高龄化、高龄老人丧偶率上升、生活不能自理人数增加，家庭养老的经济负担和生活照料负担日益加重，8：4：2：1的家庭结构导致传统的家庭养老面临严峻挑战，家庭可以为老年人提供照料的资源越来越少，老年人照料问题注定要更多地求助于社会。日间照料亟待扩大社区托老调查显示：日间照料是介于家庭养老和机构养老之间的新型养老模式。据了解，哈尔滨市许多双职工家庭的老人白天都自己在家，不但没人照顾，一旦发病更是危险。儿女们又不愿把老人送去养老院，社区日间照料解决了这部分老人的难题。记者从民政部门了解到，目前哈尔滨市500多个社区中，真正成立日间照料的少之又少。主要原因是社区办公场所有限，缺乏公益场地和专业的管理人员，很多都是公益性质或极少收取一些费用，个人不愿办。老人们盼着，有关部门能积极鼓励一些民间机构创办托老所，让老人在家门口儿就能获得照料，安享晚年。养老院：冷热不均难选择 调查显示：给老人选养老院，很多儿女感觉挺难。据了解，目前哈尔滨市有3家财政全额拨款的养老机构，床位1700余张，处于供不应求状态；在民政部门注册登记的社会力量开办养老机构有176家，总床位不足6000张，但多数空置无人入住。哈尔滨市有近6万缺乏照顾的独居老人亟待社会养老机构的护理服务。据统计，目前哈尔滨市各类养老院总体接纳老人不足1万人，这与哈尔滨市老龄人口数量形成了巨大反差。针对公办养老院的“超饱和”状态，民办养老机构自然是最有益的补充。为满足日益增长的老人需要，去年哈尔滨市出台了鼓励民办养老机构多项政策，对新增福利机构床位进行资助并对福利机构运营进行补贴。居家养老：受益人群太少调查显示：随着“空巢”家庭的增多，2008年5月，哈尔滨市推出了以社区为单位，由政府买单为符合条件的独居老人提供照料、医疗保健、法律维权、文化教育、体育健身、精神慰藉等6类服务，这种居家养老的服务形式受到独居老人的欢迎。道里区民政局居家养老服务指导中心邴科长介绍，启动居家养老服务以来，该区下属18个街道办事处108个社区有近百名符合条件的老人享受到了居家养老。据了解，由于政府补贴资金和提供居家养老服务机构数量的限制，目前哈尔滨市居家养老服务工作覆盖面还很低，仅限于65周岁以上、家庭收入490元以下的独居老人，每人每月补贴100元惠民券用于购买服务，还无法满足为社会上的老人提供有偿和低偿服务的需求。1、打造“社区15分钟生活服务圈”平台，提高社区为老服务水平2、打造“老年人应急信息援助服务系统”平台，提高全天候为老服务水平3、为社会特困无助的孤寡老人和失独老人提供养老服务三、项目建设条件3.1拟建地点 拟建项目建设地点位于 。3.2建设规模与建设内容 建设规模：项目总占地面积7500亩，建筑面积 平方米，其中地上建筑面积 平方米，地下建筑面积 平方米。建设内容：建筑物地上主体 层，局部 层，地下 层。 至 层布置为 ； 层布置为 。地面建 型广场，广场上布置 。3.3主要建设条件3.3.1自然条件气象： 具有非常明显的 性气候特征，四季分明，日照充足，温暖湿润。（1）气温 年平均气温 。最冷月 月平均气温 左右；最热78月，平均气温 。极端最低气温为 ，极端最高气温为 。（2）日照 年日照总时数为 小时。各月日照百分比中， 月最少，为 % %； 月次之，为 % %； 月最多，达 % %。（3）降水年降水量平均在 mm以上， 月较为集中，约占全年的 % 。地形、地貌： 项目位于黑龙江省 区域，具 地形地貌结构。全境以 为主，素有“ ”之称。区域内分布多为 和 设施，本项目建设主要依托周围 地貌条件。项目建设场地地形呈 形，地势 ，交通通达度高，符合建造要求。地质： 项目地质构造属 带，以 为主体构造。地层主要为 ，次为 。水文： 3.3.2社会经济条件 项目居黑龙江省 部，位于 ，由 组成，陆域 平方公里，水域 平方公里。现辖有 市 县（区） 镇 乡 个街道，总户数为 户，户籍人口 人；其中男性人口 人，女性人口 人；按户籍分非农业人口 人，农业人口 人；人口自然增长率为3.11。 2010年，实现生产总值 元，按可比价格计算，比上年增长 %，增幅 个百分点。全年一般预算财政收入 亿元，比上年增长 %。其中，中央财政收入 亿元，增长 %；地方财政收入 亿元，增长 %。居民消费价格总水平 。全年居民人均可支配收入 元，同比 %。改革开放以来，项目所在地政府立足产业基础和资源优势，巩固农业基础，强化工业主体，发展特色经济，推进城市建设，综合实力不断增强。民主法制和精神文明建设取得明显进展，资源、环境和文化、卫生等各项事业全面推进。先后荣获 、 、 等称号。 、 、 、医疗中心、高教园区等一批标志性、基础性设施相继完成或正在紧张施工中。她正向着“创建最佳人居环境，建设现代化生态型城市大踏步地奋进。3.4交通区位条件 3.5项目建设进度 拟建项目计划于2011年 月开始， 年 月完成，预计建设工期 。3.6拟建项目投资和筹资方案本项目总投资为 元，其中建设投资 元，筹资方案为 。3.7拟建项目主要技术经济指标 表1-1 项目主要技术经济指标表 序号项目名称单位数量序号项目名称单位数量1项目占地面积亩75009年均营业收入万元2建筑面积10年均利润总额万元3建筑密度%11年均净利润万元4容积率12投资净利润率万元5绿地率%13财务内部收益率%6总机动车位辆14投资回收期%7地面自行车位辆15几款偿还期年8投资估算万元备 注13、14项为税后百分比 15项含两年建设期四、研究工作结论4.1在生态效益方面：“世界自然生态老年健康家苑”黑龙江拟建项目对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化挖掘、宣传、保护等方面都有较好效果，世界自然生态老年健康家苑”黑龙江拟建项目将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。世界自然生态老年健康家苑”黑龙江拟建项目规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。4.2在社会效益方面：对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造。世界自然生态老年健康家苑”黑龙江拟建项目可提高项目所在地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。4.3在经济效益方面：世界自然生态老年健康家苑”黑龙江拟建项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。结论：通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，世界自然生态老年健康家苑”黑龙江拟建项目的实施是满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质的需要，符合当地社会事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。无论从经济效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措，本项目可行。第二章 市场可行性分析拟建项目主要面对三大市场，一是“哈（哈尔滨）齐（齐齐哈尔）牡（牡丹江）佳（佳木斯）大（大庆）”地区；二是黑龙江辖区城市群及周边地区；三是东北地区养老休闲消费市场。针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。针对哈（哈尔滨）齐（齐齐哈尔）牡（牡丹江）地区进行潜在消费能力、养老意愿等调查；针对黑龙江辖区城市群及周边地区，进行潜在消费能力、休闲度假、养老投资等方面调查；针对东北地区，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。一、 市场需求调查目前哈尔滨市共有老年人120万，其中失能老人17万。而经民政局批准登记的正规养老院只有200家，并不能满足现有养老服务市场需要，所以才应运而生了没有合法经营手续的“黑养老院”，现在已达200多家。哈尔滨市60岁以上老人已达122.93万，占全市总人口比例12.7%。1997年，哈尔滨市先于全国4年步入老龄社会。到目前为止，全市有53.9万老人独守“空巢”，约有37.3万老年人需要不同形式的长期护理，近16.4万80岁以上的老年人迫切需要照料。2011春节期间，为让全区5600余名空巢老人度过一个欢乐祥和的春节，哈市道里区启动了“志愿者陪空巢老人红红火火过大年”活动。全区各届3000名志愿者共同为空巢老人打造了一个不再孤单的祥和春节。牡丹江市辖六县市四城区，全市总人口 280.1 万人，于2000年初进入老龄化社会。截止2009年底，全市60岁以上老年人口已达35万，占全市总人口的12.5，并以每年3.5%的速度递增。二、 养老消费调查 三、市场分析结论拟建项目在黑龙江地区建设的可行性是根据“世界自然生态老年健康家苑”项目策划书及地方政府有关解决社会老龄化问题的政策精神，采用“福利性事业，经济型运作”的模式，走产业化的道路，使社会效益与经济效益并举，为探索具有中国特色的养老事业开辟出一条光明的道路。综上所述，“世界自然生态老年健康家苑”项目在黑龙江地区是可行的，是应市场需求而生的，是极具开发和投资的好项目。第三章 项目建设方案和内容一、项目总体思路1、总体创意养老 + 旅游 + 商务休闲 + 地产投资，即：生态养身旅游 + 商务度假人居地产。依托黑龙江独特的生态资源和优质的人居环境，打造以养老旅游度假为目的、以生态休闲养身为卖点，以 和 为载体、以高品质生活为主题的商业房地产项目。2、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：主力客户群定位：黑龙江省本地及三大城市板块中高端养老 + 房地产投资市场，及商务度假市场。亚客户群定位：国内临近省市养老、旅游中高端休闲养身度假市场。3、特色文化定位以人居、养生文化为主题，生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的自然生态风情小镇。4、功能定位以居家养老、商务休闲、旅游度假、康复保健及景点五大功能于一体的综合性商业地产项目。5、档次定位高端生态顶级养老养生的人居天堂。二、重点建设项目（一）养老康健投资型商业地产即建设绿色生态社区。选址： 规模： 定位： （二）旅游度假综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。（三）商务休闲娱乐项目（户外）1、度假村规模： 2、植物园：规模：3、 4、 三、配套施设建设 交通、水电、医疗、信息服务、环境以及其他相应设施、通讯、景观、消防 第四章 项目组织管理与实施进度计划一、建设项目组织机构为了加快拟建项目建设，项目承办单位将成立项目管理办公室，负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。二、项目工程设计管理（一）建设项目工程设计管理1、工程设计管理的目的工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。2、工程设计管理的意义工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目办公室将对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备