商业地产策划案例-商业市场调查报告(购物中心)(DOC 89页).doc

海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 商业地产策划案例 购物中心 商业地产策划案例 购物中心 商业市场商业市场调查报告 报报 告告 目目 录录 第一章第一章 xx 市概况市概况 1 第二章第二章 xx 市商业市场现状市商业市场现状 5 一 竞争主力店经营调查一 竞争主力店经营调查 7 1 竞争主力店状况报告表 竞争主力店状况报告表 8 2 xx 商场经营综合分析商场经营综合分析 9 3 xx 商场经营综合分析商场经营综合分析 10 4 xx 超市经营综合分析超市经营综合分析 11 5 xx 商场经营综合分析商场经营综合分析 12 6 五交化商场经营综合分析 五交化商场经营综合分析 13 7 xx 家电商场经营综合分析家电商场经营综合分析 14 8 xx 超市经营分析超市经营分析 15 9 集贸市场经营综合分析 集贸市场经营综合分析 16 10 竞争主力店经营现状比较分析 竞争主力店经营现状比较分析 17 11 xx 市各主力商场租金价位状况一览表市各主力商场租金价位状况一览表 18 12 项目周边人潮调查统计汇总表 项目周边人潮调查统计汇总表 19 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 二 沿街商业网点店铺的经营调查二 沿街商业网点店铺的经营调查 24 1 xx 市第一商圈业态分布状况表市第一商圈业态分布状况表 25 2 xx 市各业态业种经营状况汇总分析表市各业态业种经营状况汇总分析表 26 3 xx 市第一商圈各业种零售店数量面积对照表市第一商圈各业种零售店数量面积对照表 27 4 xx 市各业态业种消费层次状况汇总分析表市各业态业种消费层次状况汇总分析表 28 5 xx 市品牌档次汇总分析表市品牌档次汇总分析表 29 6 xx 市商业楼盘租市商业楼盘租 售价格比较表售价格比较表 30 三 三 xx 市经营服装品牌档次定位标准参照市经营服装品牌档次定位标准参照 32 1 市场依据分析 市场依据分析 31 2 档次定位标准参照表 档次定位标准参照表 33 第三章第三章 xx 市商业市场现状评估市商业市场现状评估 34 1 竞争主力店综合评估 竞争主力店综合评估 34 2 沿街商业网点综合评估 沿街商业网点综合评估 36 3 集贸大市场综合评估 集贸大市场综合评估 36 4 消费结构与消费习惯调查评估 消费结构与消费习惯调查评估 37 第四章第四章 xx 市商业市场发展趋势分析市商业市场发展趋势分析 40 第五章第五章 未来未来 xx 市商业市场发展展望市商业市场发展展望 41 第六章第六章 市场调查员工专用问卷调查分析报告市场调查员工专用问卷调查分析报告 42 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 第七章第七章 目标顾客有奖问卷调查汇总分析报告目标顾客有奖问卷调查汇总分析报告 48 第八章第八章 周边店铺情况调查汇总表周边店铺情况调查汇总表 53 商业地产策划案例 购物中心 商业地产策划案例 购物中心 购物广场项目运作可行性报告购物广场项目运作可行性报告 纲要编制目的 纲要编制目的 为项目运作实施提供纲领性文件 指导整个为项目运作实施提供纲领性文件 指导整个 项目运作 保证项目成功运作 项目运作 保证项目成功运作 纲要编制统筹 纲要编制统筹 主主 要要 人人 员 员 纲纲 要要 目目 录录 第一章第一章 项目名称项目名称 1 第二章第二章 项目定位与经营管理模式构想项目定位与经营管理模式构想 1 一 项目定位说明一 项目定位说明 1 1 经营业态定位 经营业态定位 1 2 经营业种与经营商品定位 经营业种与经营商品定位 2 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 3 竞争策略定位 竞争策略定位 2 二 经营管理模式构想二 经营管理模式构想 3 三 经营管理理念简述三 经营管理理念简述 4 四 经营信条要素四 经营信条要素 4 第三章第三章 项目经营规划与经营特色构想项目经营规划与经营特色构想 5 一 总体规划思路与经营特色体现一 总体规划思路与经营特色体现 5 二 一楼经营规划简析二 一楼经营规划简析 6 三 二楼经营规划简析三 二楼经营规划简析 8 四 三楼经营规划简析四 三楼经营规划简析 8 第四章第四章 项目前期运营程序计划项目前期运营程序计划 11 一 市场广告推广策略一 市场广告推广策略 11 二 专业人才招聘 培训计划二 专业人才招聘 培训计划 13 三 组建运作机构三 组建运作机构 13 第五章第五章 项目招商工作安排与作业程序项目招商工作安排与作业程序 15 一 招商基本政策一 招商基本政策 15 二 招商品牌基础档案的建立二 招商品牌基础档案的建立 15 三 招商宣传资料编制 略 三 招商宣传资料编制 略 15 四 招商工作计划作业进度安排四 招商工作计划作业进度安排 15 五 招商工作作业程序五 招商工作作业程序 15 第六章第六章 项目经营管理构想项目经营管理构想 16 一 项目发展与管理目标一 项目发展与管理目标 16 一 一 规模效益与连锁经营 规模效益与连锁经营 16 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 二 二 建立总店经营效应 建立总店经营效应 16 三 三 促进商业现代化发展 促进商业现代化发展 16 四 四 提高 提高 xx 市整体商业水平市整体商业水平 16 五 五 缔造第二商圈 缔造第二商圈 17 二 项目行政组织架构二 项目行政组织架构 17 三 项目各部门组织架构三 项目各部门组织架构 17 四 项目营业人员管理四 项目营业人员管理 17 五 项目招商 出租 业主管理五 项目招商 出租 业主管理 17 六 项目店面装修工程管理六 项目店面装修工程管理 17 七 项目经营管理制度七 项目经营管理制度 17 第七章第七章 项目推广 宣传基本步骤项目推广 宣传基本步骤 17 一 广告策划 执行 纲要 一 广告策划 执行 纲要 17 二 招商说明会策划 执行 纲要 二 招商说明会策划 执行 纲要 17 三 开业筹备及开业庆典策划 执行 纲要 三 开业筹备及开业庆典策划 执行 纲要 17 第八章第八章 项目运作费用投入分析项目运作费用投入分析 17 1 项目运作费用变动投入预算表 人事费用 项目运作费用变动投入预算表 人事费用 18 2 项目运作费用固定投入预算表 外部形象改造投入 项目运作费用固定投入预算表 外部形象改造投入 21 3 项目运作费用固定投入预算表 内部装修投入 项目运作费用固定投入预算表 内部装修投入 22 4 项目运作费用固定投入预算表 商业设施投入费用 项目运作费用固定投入预算表 商业设施投入费用 23 5 项目运作费用变动投入预算表 招商投入费用 项目运作费用变动投入预算表 招商投入费用 25 6 项目运作费用变动投入预算表 广告策划实施费用 项目运作费用变动投入预算表 广告策划实施费用 26 第九章第九章 项目经营利润回报分析项目经营利润回报分析 27 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 一 招商租金收入分析一 招商租金收入分析 27 二 广告位招商收入分析二 广告位招商收入分析 27 三 项目经营收入分析三 项目经营收入分析 27 四 项目投入及利润回报分析四 项目投入及利润回报分析 27 1 项目投资计划汇总概算表 项目投资计划汇总概算表 27 2 利润回报分析 利润回报分析 27 第十章第十章 报告可行性结语报告可行性结语 31 一 项目运作的基础一 项目运作的基础 引进专业人才引进专业人才 31 二 项目执行的保证二 项目执行的保证 专业运作团队专业运作团队 31 三 项目持续发展的基础三 项目持续发展的基础 组织 制度 效率组织 制度 效率 32 第一章第一章 项目名称项目名称 诸城市爱民购物广场 诸城市爱民购物中心 诸城市新爱民购物广场 诸城市爱联广场 诸城市三联购物广场 以上建议名称由甲方董事会批准 在未批准之前 本报告暂用 爱民购物广场 一名 后文中用 本项目 或 爱民广场 皆指同义 第二章第二章 项目定位与经营管理模式构想项目定位与经营管理模式构想 一 项目定位说明一 项目定位说明 根据 2005 年 5 月 2 日至 5 月 16 日对诸城市场的调查资料汇总分析 对本项目 的定位特作以下说明 1 经营业态定位 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 针对诸城市场商业现状 本项目的经营业态定位为 超级大卖场 这种业态 是目前山东省 国内所有商业业态中最具活力的 而且在较长时期内不会被其他业 态所取代 如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明 台湾统一企业在进军大陆零售业市场时 其旗下的 大润发 大福源 两个品牌 皆是此种业态的成功典范 当然 仅是以 超级大卖场 单一业态 仍不足以和 利群 百盛 相抗衡 必辅配以其他相关业种 方能真正发挥以 超级大卖场 为经营核心 带动其他关 联业种发展缔造新商圈的全新动力 其他关联业种将在下一节 经营业种与经营 商品定位 中作详细说明 2 经营业种与经营商品定位 经营业种与经营商品定位 经营业种定位 超级大卖场及辅配业种以如下 10 个大业种为主力业种 超市 面积 4000m2 左右 经营单品应不 8000 个 涵盖所有百姓日常生活所需 家电 面积 4000m2 左右 经营所有家电系列 轻型交通用具 摩托车 电动自行车 童车等 家居 布艺 窗帘等家居装饰品 餐饮 各地风味 KFC 德克士 迪迪汉堡等 中高档品牌服装 中高档鞋帽 化妆品系列 儿童游乐园 童装童鞋 玩具 孕妇 婴幼儿用品等 黄金珠宝 通讯器材 照相器材 钟表系列 药品超市及相关医药产品 3 竞争策略定位 竞争策略定位 战场中 最薄弱的防守位置 决定战争的成败 在本项目的最强对手中 百盛 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 利群 均有共同的弱势 餐饮 而且这个业种也是当前诸城市场的空白点 因 此 我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策 即先用餐饮与其竞争 再回 头用规模 即大卖场 与之强项 超市 争夺客源 再利用招商品牌与百盛的百货 部分一争高低 我们认为 这应该是最有成功希望的策略 4 商品定位比例关系 商品定位比例关系 A 高档商品 10 B 中档商品 70 C 中低档商品 20 二 经营管理模式构想二 经营管理模式构想 1 经营管理模式简述 经营管理模式简述 准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本 而成功的管理模式则是商场发 展的保证 根据当前国内零售业态的发展方向与趋势 超级大卖场 这种近年来 发展出来的新型零售业态和模式 逐渐成为新的商业主流业态 因为这种业态是零 售业态向顶级业态 Shopping Mall 发展的必由之路 因此 为了让诸城的商业发 展驶上快车道 提升诸城商业文化水准 本项目将采用这种业态与经营管理模式来 运营 本项目所推行的管理模式 更多地借鉴 家乐福 而且通过 超级大卖场 的吸客能力 发展出其他复合型业态 如对品牌招商 餐饮娱乐等相关业种 在引 进的这种复合型业态业种上 其管理上推行 统一经营 集中管理 的方式 在购 物广场的统一架构下 全面推行 管理八统一 以提升购物广场的市场竞争力和 发挥规模效应 并有效提高经营水平 管理 八统一 即 统一布局规划 统一布局规划 统一店面形象 统一店面形象 统一营业时间 统一营业时间 统一人员管理 统一人员管理 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 统一规范服务 统一规范服务 统一人员着装 统一人员着装 统一品牌管理 统一品牌管理 统一价格政策 统一价格政策 推行管理 八统一 的目的在于营造购物广场的经营氛围 吸引市场热销商品 品牌进驻 也有利于提高购物广场的管理档次和水平 使这座位于核心商圈边沿的 商场真正实现规范化经营 制度化管理 具有诸城地方特色又融合先进经营理念的 现代化休闲购物广场 三 经营理念阐述三 经营理念阐述 经营理念是购物广场的灵魂和思想 针对诸城市当前的市场状况 我们提出爱 民购物广场的经营理念 引领时尚生活 创新都市文化 引领时尚生活 创新都市文化 倡导平价消费 保证真品真价 倡导平价消费 保证真品真价 都市生活方式是现代生活的重要标志 而时尚是都市人追求的理想生活状态 作为一个集购物 休闲 餐饮 娱乐于一体的现代都市购物广场 它有理由和条件 引导当地的生活消费方式 都市的繁华是以商业发达为基础 自古就有 无商不富 之说 足见商业对社 会经济发展的作用 商业文化是都市商业发展水平的主要特征 现代人追求时尚 舒适和回归自然 所以 爱民购物广场的经营理念核心是引领时尚 营造商业文化 倡导平价消费 提供真品真价之商品 并塑造真情服务品质 四 经营信条要素四 经营信条要素 要能够完美的达成和延展经营理念 企业的管理内部必须推行与之相辅配的信 条 我们提出经营信条要包含如下要素 诚信务实 经营永续 诚信务实 经营永续 敬业创新 廉洁自律 敬业创新 廉洁自律 互助互爱 共荣共利 互助互爱 共荣共利 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 第三章第三章 项目经营规划与经营特色构想项目经营规划与经营特色构想 一 总体规划思路与经营特色体现一 总体规划思路与经营特色体现 1 总体规划思路 总体规划思路 人潮 客流量 是购物广场生存的基础 怎样吸引人潮是购物广场总体规划必 须优先考虑的问题 本项目共 3 层结构 总营业面积约为 13000 平方米 楼层单 体面积均超过 4000 平方米 而且地处商圈边沿 远离主流消费群 所以必须考虑 通过科学规划有效吸引人潮 龙城市场街当前已成为仅次于诸城第一商圈人气最旺的街道 但是由于缺乏主 力商场 消费人潮集中在生活用品和菜市场上 消费水平停留在低档消费层次 依 托市场现形成的人潮 做好本项目的整体规划 这是本项目最高决策层必须要认真 面对的课题 根据市场调查结果评估 我们提出本项目的总体规划设想 利用经营业态优势 以 1 带 1 的规划思路 即将超市设在二层 利用超市的经营规 模优势把消费人潮引上二层 一层则分别开设 风味餐饮街 品牌服装 品牌 鞋帽 等中高档品牌商品 以吸引主流消费群 三楼则经营大小家电和家居用品 规划展现 规划展现 1F 时尚广场 时尚广场 2F 爱民大卖场 爱民大卖场 3F 三联家电城 三联家电城 2 经营特色体现 经营特色体现 本项目的经营特色主要体现在以下四个方面 新理念新理念 采用大卖场成功之经营理念 新模式 新模式 引进购物广场多主题 多业态 组合式经营 最贴近市场需求 延 伸经营面 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 一站式 一站式 真正通过多业态 多业种经营 实现 一站式 购物 平民化平民化 商品以中档为主 低档为辅 高中低互补的经营定位 既迎合了诸 城当前的市场消费 又逐步引导诸城的中高消费阶层 本项目将突破传统百货商场的管理模式 采用 统一经营 集中管理 的方式 既加强了购物广场的规范化管理 又增强了招商业主的经营自主权 同时 依托市 场庞大的人潮 将消费主流客群引入购物广场 充分体现规划之可行性 二 二 1F 经营规划简析 规划图见附件经营规划简析 规划图见附件 1 一层是商场的黄金楼层 以我们对诸城现有竞争主力店的调查结果分析 并结 合目前诸城的消费现状 初步拟定 1F 的经营规划如下 总经营面积约 5000 平方米 建筑面积 1 经营主题 时尚广场 2 主要经营业种计划 A 绅士馆 约 700 平方米 经营男装系列 B 女人天地 约 1200 平方米 经营女装 化妆品系列 黄金珠宝 中高档饰 品等 C 时尚鞋馆 约 800 平方米 经营男女皮鞋及皮具 D 儿童世界 约 500 平方米 经营童装 童鞋 玩具 儿童娱乐项目 E 风味餐饮街 约 1100 平方米 经营风味小吃 F 沿街品牌店 西面 北面 约 188 平方米 经营品牌服装等较有影响力 的商品品牌 以提升商场经营档次 G 其他补充业种 肯德基 德克士等 H 其他面积使用见规划图 三 二楼经营规划简析 规划图见附件三 二楼经营规划简析 规划图见附件 2 1 经营主题 爱民大卖场 四 三楼经营规划简析 规划图见附件四 三楼经营规划简析 规划图见附件 3 1 经营主题 三联家电城 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 第四章第四章 项目前期运营程序计划项目前期运营程序计划 一 市场广告推广策略一 市场广告推广策略 项目形象推广策划项目形象推广策划 1 项目推广口号 2 项目推广理念 3 项目促销专项活动策划 4 项目标志设计 5 项目标志字设计 标准色设计 6 项目标准组合规范设计 7 装修期间项目围档设计 8 招商接待中心导识 标识设计 9 招商手册设计 平面部分 10 招商用手袋 DM 设计 11 项目宣传车体广告设计 12 招商 项目管理人员服装设计 夏装 冬装 13 项目各部门人员工装设计 14 招商人员 管理人员名牌 胸卡设计 15 项目保安人员服装设计 16 1F 2F 规划分区图设计 制作 二 项目运作文件编制 二 项目运作文件编制 1 招商手册编制 文案 2 项目管理运作手册编制 超市部分 营运管理手册 营运培训手册 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 收货运作手册 客户服务手册 生鲜管理手册 收银管理手册 安全防损手册 管理人员手册 人事工作手册 3 项目管理运作手册编制 百货部分 项目管理基本制度 业户手册 营业人员手册 接待中心管理手册 业户装修施工管理规范 管理人员手册 与超市共用 厂促人员管理规范 项目规范合同文本 含超市合同 三 办公场地规划设计 三 办公场地规划设计 1 办公场地规划方案 集中办公规划 2 办公场地装饰设计 3 办公设备配置方案 4 办公室管理规范 四 广告传媒投入方案策划 四 广告传媒投入方案策划 1 电视专题广告投入方案 2 报纸广告投入方案 3 专项活动广告投入方案 4 其他广告投入方案 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 二 专业人才招聘 培训计划二 专业人才招聘 培训计划 1 专业人才需求计划表 另附 2 培训计划表 另附 三 组建运作机构 见下表三 组建运作机构 见下表 组织架构表 组织架构表 第五章第五章 项目招商工作安排与作业程序项目招商工作安排与作业程序 一 招商基本政策一 招商基本政策 1 免租金政策 具体减免由董事会决定 建议 免租期 2 4 个月 2 免管理费政策 具体减免由董事会决定 建议 免第一年的管理费 3 免税政策 具体减免由董事会决定 建议 一楼招租部分免税两年 4 其他相关促进招商政策 二 招商品牌基础档案建立 另附 二 招商品牌基础档案建立 另附 三 招商宣传资料编制 三 招商宣传资料编制 1 爱民购物广场宣传画册 文案稿 2 爱民购物广场三维动画宣传片 分镜头脚本文案稿 四 招商工作计划作业进度安排 已包含在诸城市爱民购物广场四 招商工作计划作业进度安排 已包含在诸城市爱民购物广场 综合统筹策划工作计划进度表内 综合统筹策划工作计划进度表内 五 招商工作作业程序 五 招商工作作业程序 采用农村包围城市的战略占领诸城市场 以达成永续经营的企业目标 规模效益与连锁经营 略 建立总店经营效应 略 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 促进诸城商业现代化发展 略 提高诸城市整体商业水平 略 缔造诸城第二商圈 二 项目行政组织架构 见前表 三 项目各部门组织架构 略 四 项目营业人员管理 另附 营业人员手册 五 项目招商 出租 业主管理 另附 业户手册 六 项目店面装修工程管理 另附 店面装修工程管理规范 七 项目经营管理制度 另附 第七章第七章 项目推广 宣传基本步骤项目推广 宣传基本步骤 一 广告策划 执行 另附 一 广告策划 执行 另附 二 招商说明会策划 执行 另附二 招商说明会策划 执行 另附 招商说明会实施方案纲要招商说明会实施方案纲要 三 开业筹备及开业庆典策划 执行 另附 三 开业筹备及开业庆典策划 执行 另附 第八章第八章 项目运作费用投入分析项目运作费用投入分析 1 项目运作费用变动投入预算表 人事费用 2 项目运作费用固定投入预算表 外部形象改造投入 3 项目运作费用固定投入预算表 内部装修投入 4 项目运作费用固定投入预算表 商业设施投入费用 5 项目运作费用变动投入预算表 招商投入费用 6 项目运作费用变动投入预算表 广告策划实施费用 第九章第九章 项目经营利润回报分析项目经营利润回报分析 一 一 1F 招商租金收入分析 见表 招商租金收入分析 见表 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 二 广告位招商收入分析 见表 二 广告位招商收入分析 见表 三 项目经营收入分析 见表 三 项目经营收入分析 见表 四 项目投入及利润回报分析四 项目投入及利润回报分析 1 项目投资计划汇总概算 见表 2 利润回报分析 根据本报告投资预算 本项目共投入启动资金 798 26 万元 其中固定费用 758 16 万元 变动费用 35 1 万元 综合人事费用投入第一年约 250 56 万元 本人 事费用预算包含专业运作团队费用 固定费用折旧摊销 按 10 年摊销 每年折旧 摊销约为 75 81 万元 目前 本项目拥有建筑面积约 13042 98m2 2F 3F 分别为 4105 46m2 按正常 商业项目 折合营业面积约 8478m2 根据诸城市商业网点租金状况 1F 招租租金测算为 315 94 万元 2F 3F 楼外店 租金收入测算为 42 万元 2F 3F 整体大卖场营业额预算 每年约 5580 万元 平 均毛利率 8 实际毛收入 446 40 万元 整个项目年收入 第一年 约 804 34 万元 通过商业运作 1F 的租金每年约递增 15 左右 以正常商业投资测算 本 项目约需 3 年可回收投资成本 第十章第十章 报告可行性结语报告可行性结语 一 运作的基础一 运作的基础 引进专业人才引进专业人才 购物广场的经营管理 是一项系统性 专业化 经验性很强的工作 从前期策划 购物广场的经营管理 是一项系统性 专业化 经验性很强的工作 从前期策划 招商 筹备开业到日常经营管理 均需要有相应从业经验的专业人才主导运作 以招商 筹备开业到日常经营管理 均需要有相应从业经验的专业人才主导运作 以 确保达到低成本投入 正确性执行 高效率运营的目的 确保达到低成本投入 正确性执行 高效率运营的目的 1 前期策划 2005 年 5 月 20 日 2005 年 6 月 15 日 组建运作机构 引进各 专业人才 2 前期招商 2005 年 6 月 15 日 2005 年 9 月 15 日 全面推动招商工作和编 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 制购物广场经营管理政策 制度 3 内 外新改造及装修 2005 年 6 月 15 日 2005 年 9 月 15 日 全面改造商 场 4 营运筹备 2005 年 7 月 1 日 2005 年 9 月 30 日 为营运和开业筹备阶段 准备各项营运工作和开业庆典工作 二 执行的保证二 执行的保证 高效 正确的执行公司决策 方针 政策是企业追求的目标 而执行的效果则 取决于执行主导者的综合素质 个性 指挥能力 协调能力和沟通能力 但是 真 正阻碍执行效果的是企业决策者对执行人的授权与信任程度 所以 在我们运作的 项目中 都极力倡导合作双方均能以 信任 坦诚 信心 相待 给予主导运作者 足够的信任和充分授权 三 经营的实施三 经营的实施 组织 制度 效率组织 制度 效率 要使这个计划方案变成现实 达成运作目标则必须推行规范化 制度化的管理 而规范化 制度比的管理 则必须要求有可行性的管理文本 这是一个高度集中 系统集成的工作 要有良好的组织 完善的制度 高效率的执行 只有这样才能保 证购物广场的规范有效运行 以创造最佳利润 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购购物物广广场场项项目目商商业业策策划划运运作作组组织织架架构构 计计划划 董事会代表 执行统筹 副总经理 副总经理 总经办 控 管 部 客 服 中 心 人 事 行 政 部 财 务 部 销 售 部 招 商 部 营 运 部 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购购物物广广场场营营运运部部组组织织架架构构 总监 助理 营业督察 信息中心 制度编订 三楼商场 1 人 二楼商场 1 人 一楼商场 1 人 档案管理 1 人 信息汇总 1 人 品牌控制 1 人 管理制度 1 人 促销控制 1 人 营业流程 1 人 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购购物物广广场场企企划划部部组组织织架架构构 助理 设 计 制 作 现 场 执 行 文 案 编 制 经理 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购购物物广广场场招招商商部部组组织织架架构构 总监 业务助理 行政助理 服装鞋帽 日用百货 餐饮娱乐 工艺饰品 大业种 男女服装小商品风味小吃女用饰品国际品牌 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 备注 本架构可根据招商进度与规划变更适时调整人员结构 购购物物广广场场销销售售部部组组织织架架构构 男女皮鞋 箱包皮具 针织童装 洗涤用品 厨房用品 家饰床用餐饮主力 娱乐项目 其 他 工艺品 关联业种 其 他 国内品牌 关联业种 其 他 西区主管 北区主管 接待中心 南区主管 东区主管 总监 业务助理 行政助理 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购购物物广广场场财财务务部部组组织织架架构构 F 区 1 人 G 区 1 人 通道 1 人 通道 1 人 E 区 1 人 D 区 1 人 总机 1 人 契约 1 人 资料 1 人 H 区 1 人 通道 1 人 C 区 1 人 A 区 1 人 B 区 1 人 通道 1 人 总监 助理 审计课 会计课 结算中心 财税结算 1 人 销售结算 1 人 招商结算 1 人 财税会计 1 人 销售会计 2 人 招商会计 2 人 采购审计 1 人 销售审计 1 人 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购购物物广广场场人人事事行行政政部部组组织织架架构构 招商审计 1 人 经理 助理 总务课 人事科 行政课 奖 惩 1 人 纪律检查 1 人 规范服务 1 人 资 料 1 人 培训考核 1 人 招聘考勤 1 人 勤 务 1 人 日用采购 1 人 资材管理 1 人 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购购物物广广场场客客服服中中心心组组织织架架构构 经理 业务助理 接待组 按揭组 契约课 招商合同 1 人 对口银行 1 人 前 台 1 人 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购购物物广广场场控控管管部部组组织织架架构构 销售合同 2 人 资格审核 2 人 文件收发 1 人 经理 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 助理 监控室 内控组 外控组 巡 逻 1 人 入 口 4 人 停车场 3 人 消 防 3 人 卖 场 6 人 办公区 3 人 晚 班 1 人 中 班 1 人 早 班 1 人 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 购物广场招商说明会购物广场招商说明会 实实 施施 方方 案案 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 目目 录录 一 招商说明会目的 1 二 招商说明会工作组织架构 2 三 招商说明会暨新闻发布会人员分工安排 3 四 招商说明会计划进度安排表 4 五 招商说明会会议程序 5 六 招商说明会工作安排 6 七 招商说明会现场布置 7 八 招商说明会物资准备 8 九 招商说明会费用预算明细表 9 十 招商说明会效果预估 10 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 一一 招招商商说说明明会会目目的的 综合招商说明会各项工作内容 其所有工作所体现主要目的 有 五 一 集中目标客户 通过对开发背景 经营管理理念 经营规划及 发展方向与目标的全面阐述 树立 宣传爱民购物广场的整体形象 让 客户了解爱民 二 通过政府领导与相关政府部门的讲话 充分展现政府的支持与 爱民购物广场的实力 三 利用现有优势资源及商家代表讲话 扩大爱民购物广场影响力 坚定客户进驻经营的信心 四 利用绝对的招商政策优势 制造 炒作现场气氛 实现现 场预定 抢租热烈场面的目的 通过媒体与客户口碑相传 影响周边 潜在客户市场 五 以完备 有序的整个会议组织控制过程 树立良好的 团队整体形象 体现策划 经营管理者的运作能力 影响目标客 户的选择 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 二二 招商说明会工作组织架构招商说明会工作组织架构作作小小组组 组组 长 长 翁晓辉翁晓辉 督督 导 导 李李 晓晓 萍萍刘刘 伟伟段段 仰仰 杰杰王王 金金 伟伟段段 仰仰 杰杰陈陈 辉辉 物物 资资 准准 备备 现现 场场 布布 置置 客客 户户 邀邀 请请 外外 部部 协协 调调 程程 序序 控控 制制 会会 议议 总总 结结 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 三 招商说明会暨新闻发布会人员分工安排三 招商说明会暨新闻发布会人员分工安排 序序 号号 责任人责任人事事 项项落实情况落实情况落实时间落实时间 1统筹 应急 2 会场内外布置 物资准备及运送 外部协调及接待 3签约台 应急 4咨询台 礼品发放 应急 5 咨询台 外联 会场与公司间物 资信息传递 礼品发放 6签约台 礼品发放 7咨询台 礼品发放 8签约台 9签约台 10咨询台 11礼品发放 12邀请函 就餐卡 礼品发放 13帐目审查 现金收取 14 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 四 购物广场招商说明会计划进度安排表四 购物广场招商说明会计划进度安排表 8月月9月月10月月 序号序号工作项目工作项目 负责人负责人 246810121416182022242628312468101214161820222426283024681012141618202224262831 工工 作作 内内 容容目目 标标 要要 求求 1 诸城目标市场 客户采集 针对重点调查对象 依规划 经营项目主题 进行全面信 息采集 认真 细致的进行全面客户 拜访 阐明招商说明会目的 并进行登记 2 邀请客户 筛选确定 根据客户登记资料进行筛选 确定邀请客户名单 对有明确意向及有潜在发展 意向客户实行登记 并做好 追踪拜访记录 3会场确定 依据邀请客户名单数量 合 理选定会场 从服务 配套 影响力 费 用等各方面综合比较 选定 合理会场 4会议程序制定 会议当日工作流程安排 简洁 完善 张驰有序 合 理 科学 符合正规会议程 序 5会用物资准备 会场内外布置道具 礼品 邀请函 卡 券 所用表格 制作 按时 保质 保量完成 6会前广告推广 电视 报刊 DM 单 户外 定位广告 全方位实施 集中轰炸式按 计划到位 7发放邀请函 上门当面发放或电话邀请自 取 真诚与客户当面邀请 并仔 细填写取回回执单 再次向 客户阐明招商会主要目的 8 确认与会客户 名单 依据回执单再次确认 评估 与会客户数量 据此合理布 置会场 熟记与会客户名称 特征 电话 经营项目 细致认真 不能有疏漏 9 与会领导 媒体邀请 重点邀请市领导 相关行政 部门领导及各电视台 报刊 媒体 依据会议程序内容进行邀请 并按时确定名单 10 会场现场 外布置 拱门 立柱 横竖幅 花篮 等 热烈 红火 气派 不失正 统格调 11 会场现场 内布置 主席台 音像设备 宣传看 板 咨询台 签约台等 正统 不拘谨 12 会议当日 流程控制 各个工作环节的 协调与控制 井然有序 每个环节专人负 责 灵活机动 做到紧张而 不慌乱 13 说明会工作 总结 报告 资料整理 汇总 分析 并 做出正确判断 客观 务实地对说明会实际 达到的效果与体现的问题进 行综合评估 并形成报告 制 表 审 核 海量資料 百套光盤下載 海量資料 百套光盤下載 五 购物广场招商说明会会议程序五 购物广场招商说明会会议程序 2005 年 9 月 6 日 农历八月初三 星期二 上午 9 58 开会 序号序号内内 容容时时 间间占用时间占用时间 8 月 19 日 星期五 发一期报纸广告 电 视报纸 1 播放爱民购物广场三维动画宣传片 09 58 10 05 7 分钟 2 司仪宣读与会领导 嘉宾 媒体及重点客户 名单 主持人宣布会议开始 10 06 10 16 10 分钟 3董事长 逄总 致欢迎辞 10 17 10 20 3 分钟 4政府领导 副市长 讲话 10 21 10 24 3 分钟 5 邀请客户代表讲话 10 25 10 28 3 分钟 6 王总全面介绍爱民购物广场经营理念 经营 定位 规划与发展目标 10 29 10 39 10 分钟 7主持人致祝福辞 宣布会议结束 10 41 10 44 3 分钟 8商铺预定登记 咨询 签约 10 45 11 15 30 分钟 9 就餐 逄总 王总 刘总 11 50 12 05 共 同致祝酒辞 11 16 12 45 80 分钟 10参观现场 发放礼品 13 00 13 30 30 分钟 海量資料 百套光盤下載 六六 招招商商说说明明会会工工作作安安排排 序序号号具体事宜具体事宜负责人负责人执执 行行 人人时时 间间备备 注注 1物资运送李晓萍会 前 2会场外布置刘 伟会 前 3会场内布置刘 伟会 前 4指引台 签到台段仰杰08 30 10 30 5会前咨询段仰杰08 30 09 38 6邀请函 就餐卡周 磊09 38 10 30 7会中签到引领09 38 10 44 8咨询 签约台10 45 11 45 9就餐桌11 46 13 00 10礼品发放孙炳兰14 00 11整理礼券17 30 12资料汇总 报告段仰杰18 00 海量資料 百套光盤下載 七七 招招商商说说明明会会现现场场布布置置 序序号号道道 具具位置位置数量数量规格规格内内 容容责任人责任人 完成完成 时间时间 1拱 门1 个 爱民购物广场招商说明 暨新闻发布会 刘 伟 2气模立柱8 个八大统一刘 伟 3竖 幅12 条 各有关单位及政府部门 祝贺词 刘 伟 4氢气球6 个经营信条刘 伟 5花 蓝16 个庆典用刘 伟 6横 幅1 条 热烈祝贺爱民购物广场 招商说明暨新闻发布会 隆重开幕 刘 伟 7喷绘画3 幅 三大主题 及经营理念 刘 伟 8礼 仪10 名庆典用刘 伟 海量資料 百套光盤下載 八八 招招商商说说明明会会物物资资准准备备 物 资 名 称数 量到 位 时 间责任人备注 普通礼品400 份9 月 1 日前李晓萍 贵宾 媒体礼品12 份9 月 1 日前李晓萍 礼 品 袋1000 份9 月 1 日前徐珊珊 就 餐 卡400 份9 月 1 日前徐珊珊 礼 品 券400 份9 月 1 日前徐珊珊 会场内布置道具按实地所需9 月 2 日前刘 伟 会场外布置道具按实地所需9 月 2 日前刘 伟 DM 单 折页1500 份8 月 8 日前徐珊珊 商铺购买预定表1000 份8 月 8 日前徐珊珊 商铺出租预定表1000 份8 月 8 日前徐珊珊 商铺认购书1000 份8 月 8 日前徐珊珊 商铺认租书1000 份8 月 8 日前徐珊珊 海量資料 百套光盤下載 九 招商说明会费用预算明细表九 招商说明会费用预算明细表 物资名称数 量标 准预计费用备注 广告费 10000 元 普通礼品费500 份20 30 元 份10000 15000 元 高档礼品 贵宾用 10 份200 元 份2000 元 就餐费400 人30 元 人12000 元 现场布置 内 500 元 现场布置 外 1500 元 接待费 3000 元 其 他 1000 元 合 计40000 元 海量資料 百套光盤下載 十 招商说明会效果预估十 招商说明会效果预估 根据以往经验 结合当前诸城本地目标市场资源实际 以及对现有登 记客户资料的了解 现在所能预计的招商说明会直接实际效果应通过两个 阶段体现 第一阶段 开招商说明会之前 目标登记客户数量应达到 600 个 计 划在招商说明会召开的时候突破 700 个 按参会数量与参会人目的质量占 比 50 计算 意即实质可以到会 350 人 从中正常情况下 当日能够充分 了解 信任并能直接认租者计划达到 40 50 即有 160 个 200 个业 户达成认租意向 当然 完成这个数量的基础在于精心的策划与现场炒作 第二阶段 应是招商说明会后半月内 因为半月内认租与当日认租所 享受优惠政策是一样的 这样就致使部分冷静客户与还不充分认识爱民购 物广场的不坚定客户在此期间徘徊 此间部分基本了解客户在招商人员定 向跟踪拜访 说服的情况下 此部分客户相对较易成交 成交数量大概在 当日签约客户的 50 左右 计划达到 30 90 个 两阶段相加 从招商说明会起 30 日内 可以预计认租客户能够在 80 个 160 个 按每个客户认租一间店铺计算 能够完成购物中心总店铺数 量的 38 47 这应为招商说明会所能体现的直接效果 间接效果 也就是通过招商说明会新闻媒介的宣传与不断认租客户的 口碑宣传 所带来的影响而导致客户信任 认租的部分成交客户 这部分 基本在 10 月 31 日前结束 大多应为诸城本地客户 数量大概在说明会实 质到会资源的 1 左右 即 40 个 这样 招商说明会预计达到的直接效果与间接影响产生效果基本达到 海量資料 百套光盤下載 认租 28 34 个 完成总店铺数量的 44 54 以上预估效果的基础还在于团队精诚合作 按招商说明会即定工作安排 各个环节谐调一致 紧密配合 全体人员按部就班 努力工作为根本 尊敬的各位领导 来宾们 朋友们 非常感谢各位放下手中繁忙的工作 来参加今天爱民购物广场的招商说明会 在 这里 我谨代表兴创集团董事长王义泉先生 爱民购物广场董事会及全体员工 对诸 位的光临表示热情的欢迎和衷心的感谢 谢谢大家 回顾四年来爱民 三联在诸城的发展历程 均得益于社会各界朋友的鼎力支持和 帮助 尤其是诸城市委 市政府及各级部门的关怀与扶持 使得我们在诸城零售业市 场取得了很好的经营业绩 为了更好地服务诸城广大消费者 提升诸城市本土商业企 业的竞争能力 兴创集团决定投资 3 千万元 在原有三联家电 爱民超市的基础上 在原址上扩建我们诸城首家一站式购物广场 爱民购物广场 扩建后的爱民购物广 场 营业面积将达到 15000 平方米 计划经营品种 20000 多种 目前 整个改造扩建 工程进展顺利 将定于 2005 后 10 月份对外营业 今天 把诸位客商都邀请到这里来 有三个目的 一是让大家有个彼此认识了解 的机会 二是让大家亲身感受诸城当前良好的商业环境及投资环境 三是共同为我们 的爱民购物广场提出宝贵意见 爱民购物广场是一个新型的投资舞台 相信在诸位的 鼎力支持下 不管是现在 还是未来 爱民购物广场都将扮演着诸城最重要的商业角 色 在此 我衷心地欢迎在座诸位品牌厂商的支持 也欢迎诸位早日加盟爱民购物广 场 为我们共同赢得诸城市场奠定良好基础 放眼时下国内外商界 合作共赢是一个早已被大家认同的理念 基于这样一个理 念 我们将一如既往 全力以赴的为各位朋友提供优质的服务 在彼此合作当中 我 们将遵守我们的经营信条 诚信务实 经营永续 诚信务实 经营永续 敬业创新 廉洁自律 敬业创新 廉洁自律 互助互爱 共荣共利 互助互爱 共荣共利 再次感谢诸位的光临 海量資料 百套光盤下載 谢谢 王靖国王靖国 2005 年年 9 月月 6 日日 招商说明会上的讲话招商说明会上的讲话 来宾们 朋友们 很高兴参加今天由爱民购物广场在这里举行的招商说明会 在此 我 代表诸城市委 市政府 以及 108 万诸城人民 向来自各地的客商表示热 烈的欢迎 欢迎你们到诸城来投资创业 诸城虽然是一座县级城市 却是一座拥有着悠久历史的千年古城 诸城 自古以来人杰地灵 人才辈出 三皇五帝中 古老的舜帝即出生在诸城 同时 诸城又是中国北方著名的 恐龙之乡 中国自然博物馆所陈列的 巨型恐龙化石 就出土在我们诸城 改革开放 25 年来 诸城人凭着聪明与勤劳 使这座千年古城重新焕 发出夺目的青春光芒 尤其是近几年来 诸城的经济 文化 商业都取得 了长足的进步 国民生产总值达到 138 亿元 经济总量在潍坊位居第二 仅次于寿光 诸城的年末居民储蓄存款达 60 亿元 人均存款额 5633 元 城镇居民人均可支配收入 6522 元 诸城的年人均消费支出 6123 元 市区 年消费品总额高达 16 亿元 这是一个庞大的消费市场 爱民购物广场的启动 将有助于诸城零售业的快速发展 随着诸城零 售业的发展 诸城也需要一个集购物 休闲 娱乐于一体的大型购物广场 爱民购物广场的应运而生 正好填补了我市没有综合大型购物广场的空白 购物广场这种新型的零售业态在我市诞生 将对我市未来零售业的发展产 生深远的影响 对促进诸城商业发展 提升诸城商业文化水准 以及提高 本土商业企业的竞争能力 都将是一次前所未有的革命 在这里 我也衷心地希望爱民购物广场的董事会以及全体爱民的员工 努力把爱民购物广场建设成一座人们喜爱 消费者放心 老百姓满意的商 海量資料 百套光盤下載 场 也预祝今天出席招商说明会的客商 能在诸城发展好自己的事业 和 我们一起共同把诸城建设成一个美丽的家园 谢谢大家 祝招商说明会圆满成功 人民政府副市长 人民政府副市长 2005 年年 9 月月 6 日日 在招商说明会上的工作报告在招商说明会上的工作报告 尊敬的各位领导 来宾们 朋友们 大家早上好 在这里 我首先感谢百忙之中抽空来出席今天招商说明会的各位领导 感谢你们对爱民购物广场的关怀与支持 谢谢 同时 也衷心地感谢来自 各地的品牌客商 欢迎你们的到来 谢谢你们 谢谢 今天 受爱民购物广场董事会的委托 在这里向诸位报告爱民购物广 场的筹备及运作状况 下面 我就简单向各位报告 爱民购物广场 是一个什么样的商场 所有了解诸城市场的朋友都会问 诸城还缺商场吗 百盛 利群难道 还不能满足于诸城人们的日常购物需求吗 在运作这个项目之前 我心中 也同样有这样的疑问 但是现在我已没有疑问 诸城不缺商场 而是缺一 个能够满足诸城人们集购物 休闲 餐饮 娱乐于一体的大型一站式购物 广场 因此 我们现在要做的 就是为诸城人民打造这样一个一站式购物 广场 纵观时下国内的零售业发展 可谓百花齐放 一日千里 改革开放短 短二十五年 在欧美国家历经一百多年的各种零售业态 在中国 只用了 25 年 便发展了所有的业态 购物广场即是这些业态最有活力 最适合中 国本土商业文化的一种全新业态 诸城 这座拥有着悠久历史的千年古城 二十年的经济建设 已使这座城市焕发出蓬勃的青春活力 新郎集团 得 利斯 北汽福田 卢河轮胎 昊宝西服 等等 都是这片土地上勤劳的 诸城人民创造出来的经济奇迹 那么 今天的诸城 为什么不能拥有一座 海量資料 百套光盤下載 现代化的购物广场呢 我们现在正在创造 创造诸城另一个奇迹 一座采用全新经营理念 运作的购物广场即将诞生 为了让这个新生的婴儿 爱民购物广场 顺利健康地诞生 爱民购物 广场的最高决策者 决定聘请专业的策划团队来运作 我很荣幸成为