读中央商务区研究心得.doc

读中央商务区（CBD）研究心得（虹桥商务区管委会综合管理处 刘华伟）近日，根据管委会主要领导要求，我处开展了“荐书读书谈心得”活动。我认真阅读了首都经贸大学金融学院院长蒋三庚教授主编的中央商务区（CBD）研究（北京：中国经济出版社，2008.9），结合9月份在德国柏林波茨坦广场、法国巴黎拉德芳斯等国际知名商务区实地考察的体会，谈几点个人心得。一、CBD概念问题目前，全国不少城市都在提建设CBD的口号，甚至有些中小城市也要发展CBD，但对CBD概念并未研究清楚。有的以为CBD就是商业中心区，有的借用CBD炒作房地产，概念透支现象严重。中央商务区研究一书中提及CBD概念是1923年美国城市社会学家欧内斯特伯吉斯在同心圆理论中提出的。根据他的理论，城市的社会功能围绕一个中心呈同心圆状分五个圈层扩展，其中的中心层为“城市地理和功能的核心区域”，即CBD（Central Business District），可定义为“商业汇聚之处”，国内多翻译为“中央商务区”或“中心商务区”。当前，包括经济学、地理学、社会学等不同学科都对CBD作了深入研究，但至今尚未形成一个关于CBD的标准概念。不过，各学科普遍认为，CBD既是一个空间布局概念、区位地理概念，也是一个经济概念、产业集群概念。可以将CBD定义为现代大都市中集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有商务办公、酒店、公寓和娱乐等配套设施，具有完备的市政交通与通信条件，便于商务活动的城市功能核心区。由此可见，基于经济全球化背景下的CBD应特指国际经济中心城市的特定区域，不是任何城市都可能建设CBD，也不是任何城市都适合建设CBD。当今，世界知名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德芳斯、东京新宿、香港中环等。中国是从20世纪八九十年代才开始CBD建设实践的，但总体上还处于摸索阶段。据相关资料反映：截至2009年，全国有70多个城市提出兴建CBD，但具备发展真正国际性CBD条件的城市只有上海、北京和广州，目前建设比较成熟的CBD有北京朝阳CBD、上海陆家嘴CBD、广州珠江新城CBD。二、CBD的形成是一个长期复杂过程城市规划领域的不少专家和学者都从城市区位与空间结构方面展开CBD形成的研究。而蒋三庚教授却认为，CBD首先是一个“经济景观”，是城市空间经济体系的最高形式，是社会经济活动空间集聚的结果。从这一角度讲，城市CBD的形成是经济力量的自然结果。作者提出了“集聚效应是CBD形成发展的内在原因”的观点。我个人赞同这一观点。CBD之所以能够产生，固然和政府行政引导、城市规划布局等因素相关，但其内在原因是集聚经济利益的驱动。正是由于企业、人流、物流、信息流、资金流等资源的集聚，社会经济活动在空间集中，才引起资源利用效率的提高、交易成本的降低，产生外部经济、规模经济，企业源源不断向CBD集中，促进CBD不断发展壮大。可以说“集聚经济是CBD产生发展的动力源泉”。由于人流、物流、信息流、资金流等资源的集聚复杂而缓慢，相对的交通、金融等配套需要一定时间的积累，所以成熟CBD的形成和发展是城市演进的长期复杂过程，需要经历相当长的阶段，而不是一蹴而就。纽约曼哈顿CBD的形成经历了近200年的时间，才形成现在的规模。二战后，虽然开发建设周期缩短，但新兴CBD的形成一般也需20年至30年才相对成熟。9月份，管委会考察了巴黎拉德芳斯商务区，据管理方介绍，早在1958年戴高乐总统就提出了建设拉德芳斯的设想，1982年开始组织国际招标，1985年7月工程正式动工，经过20多年分阶段分期建设，才形成目前345万平方米办公面积规模，2950家公司入驻的国际知名CBD。根据2006年的拉德芳斯重建计划，交通领域将进行重大投资，一些建筑正在翻新，甚至推倒重来，以满足未来发展和区域辐射要求，形成拉德芳斯塞纳新凯旋门的大巴黎区域。虹桥商务区的建设也有个周期，需要长期的努力。我们提出5年建成710万平方米（地上450万平方米，地下260万平方米）的目标仅是指建筑形态完成，但业态形成、商务氛围成熟是更为艰巨的任务。我们在工作实际中，必须深刻把握CBD形成的周期规律，顺势而为，好中求快，而不是一味贪大求快，欲速则不达。三、CBD的空间演变规律中央商务区研究一书详细介绍了西方国家CBD的空间演变过程。19世纪末至20世纪初期，世界范围的城市化运动，使得最初的CBD产生于传统的中心商业区，纽约曼哈顿、英国伦敦城、东京丸之内就是这一阶段的典型代表。20世纪初期至20世纪70年代，郊区化的进程加快，CBD在空间区位上与中心商业区相对分离，并逐渐外扩，纽约的Midtown、巴黎十六区就是这一时期的典范。20世纪70年代，发达国家出现逆城市化，进入城市化进程的第三个阶段，形成了城市的另一个核心（副中心），产生了双核或多核城市，巴黎的拉德芳斯、东京的新宿就是这一时期典型的城市副中心CBD。所以，从欧美等西方发达国家70多年城市CBD发展历史来看，西方城市CBD的空间演变呈现逐步从城市中心向外围延伸或跳跃式扩展的趋势。由于城市空间结构也由最初的单中心向多中心模式演变，CBD形态也从原来的“单核中心模式”转变成“中心-区域模式”即核心CBD周围有若干次级CBD，两者有效互动与互补。笔者以为，虹桥商务区建设是符合城市CBD空间演变规律的。上海于上世纪80年代末率先提出发展CBD，借助浦东开发开放的大好机遇，陆家嘴外滩核心CBD快速发展，外滩复兴，陆家嘴金融贸易区崛起标志着上海CBD建设取得巨大成绩。但是，仅有一个核心CBD，已不适应现代化国际大都市CBD“多层级”、“扩散式”、“复合化”的发展趋势。上海为了改变城市发展“单中心”、“单核化”的现状，先后部署“一城九镇”、“1966”等规划，提出“十二五”发展的重点在郊区，但CBD的培育并未与城市空间扩展相适应。而郊区CBD的发展迟缓也在一定程度上带来了上海卫星城镇、新城建设“只见房、不见人”。依托虹桥综合交通枢纽建设的虹桥商务区恰与陆家嘴外滩核心CBD处于延安路高架的同一轴线上，遥相呼应，相互分工。虹桥商务区的发展，将带动嘉青松等上海西部的发展，形成上海西部商务圈、东部商务圈比翼齐飞的现代服务业集聚带，共同构建具有国际竞争力，适应国际化大都市发展要求的多中心、高能级中央商务区。四、世界知名CBD发展的启示中央商务区研究一书用较大篇辐详细介绍了国内外知名CBD（包括美国曼哈顿CBD、英国伦敦CBD、日本东京新宿CBD、巴黎拉德芳斯CBD、香港中环CBD、上海陆家嘴CBD等等）在规划建设、政府指导、产业集聚等方面的经验，在诸多方面给我们启示，值得我们借鉴。 1、CBD建设须政府主导与市场机制运行相结合 前文提及，CBD形成的内在原因是集聚经济利益的驱动，这需要充分发挥市场机制的作用。但与此同时，政府行政主导的作用不可或缺。CBD规划的制订、动拆迁问题、开发建设的推动、配套设施的完善、招商引资、优惠政策等方方面面都需要由政府或类似机构发挥主导作用。以拉德芳斯CBD为例，早在戴高乐时期，就发布了建设拉德芳斯的法令，密特朗决定建设拉德芳斯新凯旋门，希拉克时期政府决定将历史性轴心线建设延长至楠泰尔的塞纳河。2006年，萨克奇担任内政与领土整治部长、拉德芳斯公共建设规划局管委会主席，制订了拉德芳斯重建计划。为进一步的整治与开发，成立了拉德芳斯塞纳新凯旋门公共整治机构，其理事会有9个地方政府代表。 所以，虹桥商务区的开发建设，也要充分发挥虹桥商务区管委会这一市政府派出机构的政府主导作用。区别于地方政府，管委会可从繁杂的民生、科教文卫、社会稳定等公共事务管理中解脱出来，集中精力做好规划编制、建设推进、招商引资、行政审批等，更好地为CBD建设提供行政服务。2、发达的公共交通体系至关重要交通道路是城市的血管，公共交通体系是城市发展的唯一出路。CBD是人流、物流高度集中的区域，交通问题更显重要。曼哈顿CBD处于哈德林和依德森河交界处，是美国全国的运输交通枢纽和航运中心。东京新宿CBD有9条地铁穿过，加上环线达10条，日人流量超过400万人。巴黎拉德芳斯已成为欧洲最大的公交换乘中心和大巴黎最大的国际交通枢纽，实现了独特、彻底的人车分流方式，每天有40多万人换乘地铁，85%职工乘坐公共交通上下班。即便如此，拉德芳斯还计划未来几年在交通领域作出重大投资，如建设Eole郊区火车线和大巴黎快铁，将商务区直接连至戴高乐机场和奥利机场。虹桥商务区有其依托虹桥综合交通枢纽，打造长三角1小时都市圈同城效应的交通优势，但也可能出现枢纽外来客流冲击商务区人流、会展客流与商务人流叠加等不利因素。此外，虹桥商务内部楼宇间的联系、地下空间的交通组织、地上地下间的交通联接，特别是商务区与枢纽间的便捷通达都关系着商务区建设的成败，每一环节都需深思熟虑、认真谋划，谋定而后动。3、建设完善的配套设施，提升CBD商务综合功能陆家嘴CBD建设的一个教训就是如果没有完善的工作、生活配套（如餐饮、娱乐、公共活动空间等），将会限制CBD商务功能的发挥，甚至导致CBD的空心化，产生“空城效应”。目前世界知名的CBD多是城市综合体的形式，以商务、办公为主，酒店、文化娱乐、餐饮、会议，甚至住宅、展览、购物等为补充，相互依存、缺一不可。这既是城市形态发展到一定阶段的必然产物，也是CBD产业集聚的必然要求。纽约曼哈顿CBD汇集了著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等形式各异的建筑形态，成为世界繁华之都。拉德芳斯区内建有80年代欧洲最大的购物中心，有CNIT等大型会展中心，宾馆、邮局、旅行社、餐饮等各种配套服务设施一应俱全。甚至还有95万平方米的住宅，拉德芳斯楠泰尔巴黎大学还有35000多名学生。拉德芳斯真正成为一个服务配套设施齐备，以商务办公功能为主，集居住、购物、会展、旅游、教育等多种功能为一体的国际知名CBD。虹桥商务区是城市综合体的形式，除商务、办公外，也规划了酒店、会展、餐饮、购物等配套设施，以及20多万平方米的住宅。但与拉德芳斯相对，文化娱乐设施如图书馆、影剧院等较少，特别是高等教育资源缺失，这将是虹桥商务区中长期发展规划需着重研究的方面。4、注重文化传承，提升CBD品位文化是国家和民族的灵魂，集中体现了国家和民族的品格。文化既为经济社会全面协调发展提供强大的精神动力，也是经济社会发展的重要内容。正如中央商务区研究一书所述，“CBD建设不仅是城市基础设施，商贸、设施等硬件建设，还应包括文化、艺术、图书馆、博览等文化建设内容”。欧洲考察之行印象最深的就是感受到文化在建筑上的传承，建筑不只是钢筋混凝土，还有文化，还是艺术品，处处可见的年代久远的石板路更是颠出了文化积淀的厚实感。拉德芳斯最具