十堰六里坪项目提案.ppt

六里坪项目 水岸名邸整合提案 前言 房地产策划就像做文章 需要有鲜明 独特的主题和统一的中心思想 房地产策划主体是醒目集中表达的特殊优势和独特思想 是开发商倡导的一种生活方式 本案地理位置优越 交通便利 配套设施齐全 但项目周边环境复杂 缺乏中高档领袖社区 区域认同度有待提升 针对本案的营销策划思想是 以主题策划为主线 贯穿整个销售过程 始终抓住顾客的眼球 将项目塑造成六里坪的一个新坐标 以新的姿态冲击六里坪的市场及周边市场 倡导宜居生活的思想理念 同时以精准的市场定位和高度专业的销售策划模式 达到未来项目销售的良好态势 项目SWOT分析目标消费群定位项目定位策略项目推广策略总体销售策略 本方案涵盖以下内容 项目经济技术指标 项目SWOT分析 1 本项目拥有14 5万方的超大社区 引领六里坪走入社区新时代 2 地理位置优越 周边教育 医院 金融等配套齐全 生活相当便利 3 交通便利 沿项目周边通向市区的国道和高速 去白浪仅10分钟路程 到十堰也只需半小时车程 非常方便 4 项目建筑为小高层 高层 建成后将成为六里坪的新高 有标志性 项目优势 项目劣势 1 六里坪镇常住人口4万人 本地消化不足 消化周期长 2 项目周边建筑品质落后 形象差 3 居住价值不受认可 城镇周边没有中高端楼盘 4 六里坪目前没有配套的公交车 出入不是很方便 1 六里坪在售房地产项目运作方式较为传统 如果我们在推广上能够超越对方 将会为项目打开市场 2 六里坪平均房价较低 对于投资者来讲是个很好的机会 白浪目前是新区 老居民少 更多的外来人口也能考虑去六里坪买房 3 地级市的房产市场受整个房地产大环境影响较小 4 六里坪的房地产项目都比较低端 中高端楼盘几乎没有 本项目的推出将会是六里坪的标志性宜居盘 5 项目在入住时候将开通社区班车 早晚两班 到白浪只需十分钟 很方便 相信不管是本地还是白浪的居民住在这里是性当便利的 项目机会 六里坪房产市场容量有限 周边项目价格偏低 当地百姓消化能力低 对于常住人口较少的城镇来讲 开发量过大是最大的威胁 距六里坪仅十分钟路程的白浪开发区开发的楼盘较多 项目威胁 一 本地常住人口少 消化不足 消化周期长二 价格提升困难三 区域认同差 面对项目的现有情况 我们困难重重 怎样解决呢 首先我们要解决的第一个问题是 本地常住人口少 消化不足 消化周期长 六里坪镇常住人口较少 如果单靠本地人去消化我们的楼盘是远远不够的 所以我们要放远目标 将定位人群向周边延伸 比如十堰 白浪和六里坪农村的部分人群 项目消费群体定位 1 目标消费群区域定位 本地常住人口 50 本项目的主力消费群主要来自本地的常住人口 六里坪周边农村人口 15 六里坪周边的农村个体经营者也是项目的目标消费群之一 他们距离六里坪镇较近 对于本项目也具有一定的购买需求 白浪 十堰等城市人口 35 白浪开发区房价较六里坪高 且均价高出1500元 左右 本项目具有较大的的升值空间和便利的交通 会吸引部分外地消费者前来购房 2 目标消费群职业描述 本地政府官员本地私营业主本地白领 教师 银行等高收入人群外出工作回归者六里坪周边乡村个体经商户 3 目标群体希望的生活环境 1 目前生活环境拥挤 老式配套跟不上 想提高一下生活质量 2 品味生活 提高自身的修养 3 地位与身份决定了必须拥有一处舒适 有档次的住所 4 花更少的钱 住更好的屋 这是针对白浪的一些生意人或高级白领 总结 六里坪人口容量较小 开发量较大 必须引到外来购买力 像六里坪周围村落的一些个体经商户 教师等中高收入者 都是我们的目标群体 还有我们必须抓住白浪和十堰的消费群体 同时加大对内对外的宣传力度 尤其是白浪的居民 十分钟的路程可以赚得10万买一辆小车 生活也是相当便利的 而且 项目入住时还会开通社区班车 早晚两班 出行方便 根据调查得知 六里坪火车站在不久也会继续开展使用 这对我们项目是非常有利的 我们要解决的第二个问题 价格提升困难根据调查 六里坪镇本地房价都不高 均价不超过2000元 而在距离我们项目不远的白浪 价格都在3600元 以上 十堰房地产价格则更高 因此我们要想做高价格 必须把项目往白浪以至十堰城区靠拢 突出产品价值 总之我们必须突出产品差异 放大产品的亮点 做到形象大于产品 项目形象定位 项目建议案名 案名 水岸名邸 系列营销主题 宜居生态文脉特征把握 宜居定位 彰显你的品位系列提示文案 把握楼盘形象基调 感受生活 感受宜居新概念综合卖点提炼 宜居 品质 交通 案名释义 水岸名邸乡镇消费者对于商品房的认知度较低的一个重要原因就是 商品房的居住环境与自己现有居住环境相差不大 因此 我们要引导他们购买商品房 必需展示给他们一个美好的社区环境 水岸名邸包含二层含义 一是表明水岸风情 突出宜居的理念 二是强调生活的档次 水岸名邸 专门为懂享受生活的人量身定做 水岸名邸 大自然田园般的居住环境 懂追求 有品味的人的居住档次 将展现给六里坪消费者一种全新的居住理念 通过居住改变六里坪人民的生活 项目形象定位 大形象 六里坪第一宜居大盘六里坪居住形象工程小形象 大自然田园社区最适宜居住的社区 最后我们要解决的难题是 区域认同差由于六里坪周边楼盘品质差 配套设施落后 周边楼盘的价格相对较低 当地居民对自己的生活状态没有提升意识 以致群众在产品居住价值上产生疑惑 所以我们必须加大宣传力度 将产品的宜居理念加深到消费者头脑中 一直以来六里坪的认可度都不高 客户心理上普遍存在区域抗性 六里坪属于十堰丹江口市的一个小镇 此区域内楼盘售价普遍不高 本项目位于六里坪镇区 周边老式生活配套齐全 进入白浪只需10分钟 去十堰也只要30分钟 而且将来随着社区的形成 居民交房入住的时候 项目将开通社区班车 我们必须对项目做一个市场定位 加大宣传力度 让六里坪镇人对项目有一定的了解 项目市场定位 项目市场周边竞争 由于本项目在周边无可比性项目 周边的项目多为品质差 环境落后的低端盘 而我们打造的这个项目将是六里坪的一次新尝试 将成为六里坪的新高 六里坪首席宜居田园风格式名邸 产品定位 注释 首席代表独一无二 它是六里坪唯一的中高档宜居盘 宜居田园风 代表了一种心向自然 崇尚自然的风雅之情 项目地理位置优越 周边有一清水小河 环境优雅 符合宜居生态的理念 项目自身定位中端楼盘 在六里坪这个小镇上可以说是居高不下的 足够彰显你的身份和地位 总结 市场定位在整个楼盘销售过程中是非常重要的 要怎么突出项目的定位 就要加大市场宣传力度 把项目的优点灌输到消费者群体中 面对众多难题 我们迎刃而解下面我们将制定符合项目实际的推广策略和营销策略 项目推广策略 1 推广方针 新闻运作 建立项目宜居品牌形象 小众公关 蓄客开启市场 媒体整合 高密度的大众传播 阶段推广 分层次推出项目 万众瞩目 持久性口碑效应 新闻运作 建立项目宜居品牌形象通过新闻媒体的炒作 给人们灌输宜居生活是现代生活的主流 现代人们比较关注自身的居住环境 居住有品质 生活便有滋味 精神享受也是不可缺少的 小众公关 蓄客开启市场对于本项目而言 最重要的就是要在项目启动时制造热销效应 打消消费者的顾虑 这就需要事先进行团购客户的积累 针对项目周边企业 政府部门等有团购能力的客户 进行重点公关 通过团购客户 树立消费者对项目的信心 带动散客消费 媒体整合 高密度的大众传播我们之所以进行大众化传播 目的是提升项目知名度 并在大众中广泛传播 使本案成为真正的宜居楼盘 六里坪媒体资源比较分散 因此在媒体选择上要进行户外 DM等媒体的整合 使广告效应最大化 阶段推广 分层次推出项目由于项目分三期开发 对项目的传播上进行阶段划分 每阶段制定不同的主题 分层次推了项目 层层递进 使项目的影响不断升温 万众瞩目 持久性口碑效应乡镇项目的口碑效应非常重要 通过立体式的推广 制造项目焦点效应 形成持久性的口碑效应 带动项目长期热销 2 推广重点 项目居住价值炒作 项目所处地块周边建筑物品质落后 我们可以重点宣传宜居的新概念 突出地块的居住价值 六里坪中高端形象 项目周边无可比性楼盘 项目可以发挥自身的优点 向品质看齐 领先的社区整体规划 让消费者从整体上认识项目 高层小高层 提升项目品质 宜居新概念社区 给消费者一点遐想空间 让消费者对项目产生憧憬 物业管理 智能数字化物业管理是中端社区必备的要素 树立项目的良好形象 3 媒体策略 乡镇推广存在媒体资源有限 媒体资源集中度低 缺乏主力媒体 消费者价格敏感度高口碑宣传作用大等特点 因此在媒体选择上我们应针对小镇的特性 采取以下策略 1 DM直投 在六里坪镇及部分乡村 还有白浪和十堰等地发送DM单 2 大型户外 路旗 在市中心人流较大的路段投放大量户外广告 制造声势 形成六里坪第一宜居大盘的气势 3 公关活动 由于乡镇比较小 户外活动也是地产推广的一种有效方式 4 电视专题 利用六里坪电视台媒体费用较低的优势6 售楼处及工地包装 体现项目品质和档次 4 阶段划分及推广主题 核心问题作为一个乡镇的大盘 销售周期可能会较长 在漫长的销售周期中 如何实现持续热销 解决之道 充分利用品牌伞的原理 让 水岸名邸 成为拥有3期项目的大项目每一期具有自己的推广主题相对独立而又在同一概念下整合为一体 项目阶段推广阶段划分 水岸名邸分三期开发 三期推广 入市铺垫 树立项目自身良好形象 水岸名邸 风雅人居 首先推12F小高层 打开市场 再推18F高层 通过过一期的基础 再一次提升项目档次 最后推剩下的高层和底层群楼商业 创建宜居新理念 前面二期的推盘给后期的推盘提供了成熟的外部条件 客户入住率的上升也对商业的销售起到了推动作用 前期铺垫水岸名邸风雅人居 阶段主题 水岸名邸风雅人居广告语 告别城市的喧嚣 体验宜居新时尚推广策略 建立项目中端大盘形象 树立水岸名邸的宜居风情形象 以水岸名邸风雅人居为主题 体现项目的高度 引导六里坪市民的居住观念 从整体上树立项目大形象 传播信息 水岸名邸风雅人居告别城市的喧嚣 体验宜居新时尚水岸名邸 定义六里坪人居新标准中端宜居大盘即将御临六里坪六里坪首席以宜居为主题的中端楼盘水岸名邸 六里坪新坐标 视觉展示 1 体现名邸 有档次2 有宜居化概念 尤其有宜居 回归田园的心境3 切题 体现宜居 回归自然 设计原则 制定总体营销策略 差异化营销 体验式营销策略 精确化营销 渗透式策略 2 1 核心营销策略 总体营销策略 本项目的渗透式营销方式在于 采取 多点开花 一主一次 的销售模式一主 现场售楼部 蓄积项目周边2公里内的有效客源拦截与分流周边当地项目客源一次 市区外展中心 蓄积中心城区有效客源 拦截与分流中心城区客源现场实景和生活方式的感染 渗透式的宣传方式 核心营销策略 渗透式营销建议 1 售楼部 2 示范环境 绿化 园林级的景观修饰 3 国际化生活方式体验 高层小高层的双重体验 4 样板房 体验户型的创想空间关键点 景观示范区先行备注 景观示范区前期体验式参观 应至少完成整体绿化种植及部分主要硬景 核心营销策略 体验式营销建议 区域城市价值提升 自身价值演绎 项目价值提升 如何提升项目价值 项目区域价值提升 项目毗邻国道和高速要道 出行更便捷 到白浪经济开发区路程仅10分钟 项目自身环境优雅 在六里坪是独一无二的中高档宜居盘 自我价值演绎 绿化优势交通便利 体现居住人性化配套完善 使业主有生活归属感 如何迅速使市场升温 活动主题 水岸名邸产品推荐会参与嘉宾 业主 目标客户 企事业单位活动思路 在大型企业举行产品推荐会 执行要点 在产品推荐会中举行小型的抽奖活动 发布销售优惠措施 走出去 请进来 的主动出击销售模式 利用水岸名邸强大的宜居形象进行客户积累 针对性渗透 阶段性营销 蓄客 如何挽留客户 VIP客户积累期 VIP客户自登记之日起可享受每日50 100元的购房累加折扣 早登记多优惠 以鼓励客户尽早落订 你的等待是有价值的 人生置业计