某公司项目规划设计建议报告(PPT 152页).ppt

北塔湖项目规划设计建议报告 思源经纪银川公司 2008年11月19日 2 2020 3 11 规划篇 附件 市场篇 定位篇 目录 1 2 3 3 2020 3 11 大型 新中式 城市 湖畔 宜居型 高尚社区 规模 650亩的大规模居住区 风格 以现代的建筑演绎中国文化的精髓 地段 上风上水的城市宝地 资源 丰富的湖景资源 价值 绿色 健康 生态 运动 人文 休闲 项目定位 4 2020 3 11 风格定位 新中式建筑风格 引领银川市场潮流 符合千年古塔赋予的独特人文优势对中国文化充分理解基础上融入现代设计 将中国传统元素与现代时尚元素融合符合银川市政府对本区域的总体规划细分市场 形成独特的开发风格 有利于京能置业的品牌塑造符合并引领市场潮流 5 2020 3 11 产品定位 以低密度产品为特色 以高层 小高层产品为主流的新中式住区 新中式风格渗透在社区建筑风格和园林风格中 院景美墅 联排 高端产品 社区形象产品 院文化叠景华府 5 1 高端产品 社区特色产品 府文化阔景华宅 7 1 中高端产品 社区主流产品 宅文化观景名邸 18 1 中端产品 社区主流产品 邸文化 6 2020 3 11 客群定位 目标客群定位 银川市中高端人群为主 周边能源 资源行业人群为辅 银川市区中高端人群 政府官员 私营业主金融 电信 电力等垄断性行业人员工商 税务 烟草等效益较好的事业单位的中高层银川兴建的工业园所带来的高收入人群 能源行业客群 能源行业从业人员 如能源行业国企中的中高层管理人员 私营业主 宁东能源化工基地高收入人群 资源行业客群 进行羊绒 枸杞 麻黄等贸易及加工的资源类私营业主 银川周边县市客群 银北地区 石嘴山 大武口等市的政府官员和企业主银南地区 中宁 吴忠 灵武等地区的政府官员内蒙地区 左旗 乌海等地区的政府官员和企业主 7 2020 3 11 目标客群描摹 8 2020 3 11 附件 市场篇 定位篇 规划篇 90 70政策专项研究总体规划建议产品建议景观建议配套及车位配比建议 目录 1 2 3 9 2020 3 11 90 70政策应对思路 对本地政策进行研究 提出解决策略 确定解决方案 深化解决方案 规避90 70政策 进行针对性的市场研究 10 2020 3 11 银川市地方政府对90 70政策的执行情况调研 我们获取了相关的政策信息进行参考 规划局 审查规划时 只审户型配比指标 不审查合理性 对单体的长宽尺寸 建筑面积 立面 高度和日照的审查比较严格 同一开发商可在同年报批的项目间进行90 70的平衡 房管局 如果采用拼合户型 测绘肯定要满足报规的指标 因此要算两个房产证 11 2020 3 11 我们对目前市场在售和即将面市的竞品项目进行了调查 结果如下 福星苑 从第三期产品开始受限制 但通过开发的其他项目 比如海宝西区 满城南街的项目 小户型平衡凯威观湖 一是通过别墅按商务公寓报规消化 二是通过顶层的上跃户型消化部分 三是经过对其报规户数 1894户 和销售户数 1425户 对比 可以判断其很可能采用了拼合户型 四是通过其开发的另一项目 尚座 进行平衡森林半岛 受到限制 但通过在90平米左右的小户型中 通过赠送一步阳台 空中院馆等可变空间的方式达到100 160平米左右的实用面积 扩大使用空间 通过向其销售人员了解 客户对赠送合理 超性价比的可变空间接受度较高鲁银城市公元 严格受限 90平米以下的户型面积区间集中在85 90平米 比例在70 宝湖湾 受限制 主要通过其他项目 比如东方国际公寓 平衡 而其他小户型主要在一期点式高层中消化 面积区间为50 100平米之间 民生艾依水郡 因为拿地时的政府承诺 前三期均未受限制中房高尔夫 通过开发的其他项目的小户型 比如富力城50 90平米户型 丽景湖畔80 90平米户型 进行平衡 银川市目前应对90 70政策主要采取 一用政府关系取得特殊政策 二通过本公司开发的其他项目平衡 三是通过产品自身的可变空间赠送面积提高得房率 四是通过拼合户型解决 银川市场上受90 70政策影响项目的实操情况 12 2020 3 11 方式一 京能可争取利用自身作为政府招商引资企业的优势 向政府申请优惠政策 尽量争取做到区域平衡 不受90 70政策限制 本项目关于90 70政策的应对策略 由于政策限制较严 区域平衡申请难度较大 因此实现难度较大 13 2020 3 11 银川市的90 70政策允许在报规中将大户型拆分 而不用考虑合理性即可通过 因此本项目也可采用拼合户型 规划时按照合并后的合理户型设计 报规时不考虑合理性进行拆分 报建时依旧按拆分前的户型进行销售 万达大湖公馆建筑面积245平方米 该方式牵扯到两个产权证和二次房贷的问题 方式二 如必须严格按照90 70政策执行 可采取拼合户型进行规避 14 2020 3 11 1 户型不做拆分按一套房产计算 首付30 贷款年限20年 契税1 5 首付款18万贷款金额42万月供 3038元 月还款总额72 9万税费9000元总支付金额 18 72 9 0 9 91 8万元 2 拆分户型按两套房产计算 拆分面积30 一次性 90 按揭 首付30 贷款年限20年 契税1 5 30 一次性付款15万 90 首付金额13 5万 首付28 5万元贷款金额31 5万元月供 2278元 月还款总额54 7万税费11250元 总支付金额 28 5 54 7 1 125 84 3万元 计算说明 计算说明 房贷测算 例 户型面积 120 售价 5000元 总价 60万 15 2020 3 11 3 拆分户型按两套房产计算 全部以贷款的形式支付 先支付90 首付30 契税1 5 贷款年限20年 后支付30 首付40 契税3 贷款年限20年 通过以上计算可以看出 如果选择拆分 全部采用贷款形式支付 首付款和总支付金额都会增加 如果仅部分采用贷款方式 虽然支付总金额降低 但首付款增加幅度较大 思源建议如必须采取拆分 销售时候将建议客户选择全款或全部贷款支付的方式 并通过一些营销方式来降低客户的支付难度 90 首付13 5万 30 首付6万 首付19 5万元90 贷款金额31 5万元月供 2278元 月还款总额54 7万税费6750元 30 贷款金额9万元月供 750元 月还款总额18万税费4500元总支付金额 19 5 54 7 18 0 675 0 45 93 3万元 计算说明 结论 16 2020 3 11 90平米以下的产品全部分配到高层产品中 通过可变空间赠送面积 增加使用空间 基于未来90 70政策的不确定性 建议将90平米以下的小户型产品放在后期消化 如果90 70政策松动 该部分产品依然可以在四角定位确定的情况下重新进行优化组合 形成适应市场需求的户型销售 如果不松动 本项目的居住氛围已经形成 客群对于高层的抗性也已减弱 加之会有通过可变空间的赠送面积 可以大大降低该类产品的销售压力 方式三 如必须严格按照90 70政策执行 可采取可变空间进行规避 本项目关于90 70政策的应对策略 17 2020 3 11 假设以本项目面积为110平米的户型 市场价格为5000元 平米为例进行测算 综合分析结论对客户 产品性价比提升 利于客户购买决策 促进项目销售 对开发商 通过对销售价格的调节 只需把总价控制在市场上120平方米户型总价范围之内 即可获得较大的市场空间 增强产品自身的市场竞争力 创造附加价值 在保证销售速度和回款要求的同时 增加项目合理利润 即 在市场产品价格试探可行的前提下 适当提高采用可变空间户型的实际销售价格 可变空间产品经济分析 标准户型按产权面积为110平米进行计算 5000元 平米 110平米 55万元 采用可变空间按产权面积90平米 实际建筑面积110平米 计算 5000元 平米 90平米 45万元 1 总价相差10万元2 采用可变空间后赠送面积产品部分按建筑成本假设按2000元 平方米计算 2000元 平米 20平米 4万元3 购买采用可变空间的户型客户支付实际价格为 45 4 49万 与没有采用可变空间的户型相比节约6万元 18 2020 3 11 户型设计建议 可变空间 拼合户型 优点 通过改变建筑空间增加使用空间 为客群带来价格和使用的实惠 虽然单价较高 但只要控制在市场同样面积产品总价范围之内 依托其较高的性价比 市场接受度高 优点 通过组合建筑空间增加使用空间 满足客户对于大户型的需要 劣势 两个产权证 二次房贷都会对客户的购买形成抗性 市场接受度低 结论 适度采用可变空间的设计可以增加使用面积 弱化政策影响 降低市场风险 19 2020 3 11 附件 市场篇 定位篇 规划篇 90 70政策专项研究总体规划建议产品建议景观建议配套及车位配比建议 目录 1 2 3 20 2020 3 11 总体规划指标 21 2020 3 11 总体规划建议 首先满足容积率 其次保证户型的舒适性 在此原则下进行建筑形态的组合分配 楼座的排布要考虑分组团或适当围合 各楼座尽量按照南北朝向排布 但为了合理利用地块 创造更好环境 局部可以按实际情况摆布 偏转角不大于10度 建筑类型为板楼为主 以符合银川人的居住习惯 尽量不出现或少出现塔楼 银川市计算日照间距 楼南侧计算到外墙 楼北侧计算到最外边缘 因此楼体北侧尽量平整完整 以节约用地 为了保证户型的均好性和舒适性 我们对板式建筑的总进深给出建议 联排别墅和5 1产品部分 因要层层退台 因此总进深可放大 约在15 20米左右多层一梯二户的产品 楼体总进深控制在12 13米以内板式小高层一梯二户产品 楼体总进深控制在13 14米左右板式小高层一梯三户或四户产品 楼体总进深控制在13 16米左右高层点式建筑总面宽和进深按实际需要考虑 需保证每一户良好的采光和通风 规划总原则 满足容积率 保证户型均好 实现高品质 22 2020 3 11 总体规划建议 考虑受到90 70政策的限制 90平方米以下户型尽量通过高层小高层产品实现 同时建议将大部分的小户型产品放在A区 再后期销售过程中根据政策变化和赠送可变空间进行调节 以期满足未来市场的实际需求 A地块产品的整体品质高于B地块 楼座的排布依据由南向北 由东向西依次升高原则 在容积率允许的前提下 实现天际线的高低起伏和楼座的进退错位 建议中的18 1指的是泛高层产品 也可以包括15 1 11 1等小高层产品 根据开发商与银川规划局的沟通结果 项目北侧退林带15米的要求 局部可以减小距离 适当突破 形成平面前后错落的布局 规划总原则 满足容积率 保证户型均好 实现高品质 23 2020 3 11 具体规划方案 总体规划建议 在B地块的西侧和北侧 A地块的北侧均排布18层景观高层 呈 L 型摆位 B地块在B地块由北向南建筑高度逐步降低 形成起伏的天际线 整体呈现动感和灵动性 避免单一和呆板 B地块的东南侧尽量排布7 1阔景华宅A地块A地块沿景观轴线排布少量院景美墅 保证该地块的高端品质 A地块尽量以5 1的叠景华府和7 1的阔景华宅为主A地块如果需要满足容积率 可以适当增加少量的18 1观景名邸 商业 主要沿南侧规划路以底商排布 并在西南角设立少量独立商业会所 分别在西南角 泛会所 和东侧车行入口附近 纯会所 分布幼儿园 在B地块车行主入口附近 具有相对独立性和便利性 24 2020 3 11 以上划分主要依照规划原则 并考虑到开发和推售时序而划分第一组团以7 1作为主力产品入市 主要是为了在项目前期用电梯多层产品树立中高端形象 降低市场风险 规避客户对高层的抗性 总体规划建议 组团划分 依照规划原则划分七个组团 25 2020 3 11 交通组织 大交通外环线 组团内人车分流 大交通依然保持外环原则 车行线与外围布局结合 人行线与景观轴线结合 以鱼骨形式分布 车辆可在外环和地块内主要干道行驶 除了搬家 紧急消防等特殊情况 机动车不得驶入楼座前的通道 实现组团内人车分流 保证居住的高品质和安全性 总体规划建议 在A B地块的南侧各设一个人行主入口 凤凰街一侧设一个人行入口 在两地块中间的市政路两侧开车行主入口 A地块东侧设车行入口 26 2020 3 11 项目组团开发节奏 项目地块被规划路分为 A B两个地块 其中 A地块为整体项目相对高端产品布局 即 联排别墅 花园洋房 多层 高层小高层公寓 B地块为整体项目相对中高端产品布局 多层 高层小高层电梯公寓 根据地块现状及规划情况我们将项目分为七个组团 即 B地块为一 二 三组团 A地块为四 五 六 七组团 B地块一组团是首先面市的产品 为了保证项目的中高端品质定位 首先推出 多层和少量的高层小高层产品 至于其他组团的推出时间我们根据市场以及客户情况 确定适宜开发的组团及推出时间 27 2020 3 11 附件 市场篇 定位篇 规划篇 90 70政策专项研究总体规划建议产品建议景观建议配套及车位配比建议 目录 1 2 3 28 2020 3 11 住宅产品总体建议 住宅产品以多层叠景华府为特色 以高端的别墅产品为亮点 以高层 小高层产品为主流 29 2020 3 11 作为本项目绝对高端的产品 从外立面到室内外的使用空间都应具备新中式建筑最典型的要素北方有很多可以借鉴的中式别墅项目为我所用 比如北京观唐 优山美地A区 沈阳的格林生活坊等 住宅产品建议 院景美墅联排 地上三层 地下一层 彰显本项目的领袖形象 呈现首席产品 30 2020 3 11 通过 局部退 的特点 使产品外立面变化多样 具有丰富的层次感 有别于本地的类似产品 本地的陶然水岸 艾依水郡 观湖一号都有类似退台的做法 市场反映良好 本地接受度较高 长进深 短面宽设计符合本项目规划楼座的特点考虑到日照间距 退台应适度 不必照搬南方做法 具备类别墅产品的特征 采用退台设计同时一层和二层送院落和半地下室 顶层送露台 增加附加值 叠景华府 5 1 局部退台 增加附加值 提升卖点 住宅产品建议 31 2020 3 11 下沉式庭院及带自然采光半地下室多功能室示意 1楼 2楼户型设计有带私家花园及地下室 地下室层高控制在2 2米以下 不计算面积 住宅产品建议 32 2020 3 11 阔景华宅 7 1 电梯多层产品提升品质和舒适性 产品特征 1 6中间层为平层 七层加跃层为一户 附阳光露台 顶层局部净高低于2 1米 作为局部赠送空间 不计算入销售建筑面积 增加产品附加值 一层送院落面积区间在100 130 之间作为本项目一期推售产品 其多层电梯的设计和符合市场主流需求的面积将是最大卖点 住宅产品建议 33 2020 3 11 层高2 8米 一梯两户 顶层附阳光露台 作为局部赠送空间 不计算入销售建筑面积 增加产品附加值 建议面积范围在100 130 之间的两居 三居为主 配以部分90 左右的两居 由于本项目高层体量较大 需要进行适度的产品创新 提升附加值 减少客群对高层产品的抗性 18 1板楼 视野开阔 景观资源良好 具有高端产品的高性价比 住宅产品建议 34 2020 3 11 外立面建议 新中式特色鲜明 在构图比例 建筑材料 建筑色彩等多方面精心设计 打造富有强烈中式现代特色 极具价值感的经典建筑立面 与景观 户型及客群的喜好相呼应 形成和谐统一的风格主色彩 中国红 水墨色 黑白灰青 住宅产品建议 35 2020 3 11 建筑立面构图比例和谐 尺度宜人 让人产生亲近感 并与周围环境相互呼应 用现代的手法诠释中式元素 避免传统中式风格的压抑感 建筑外立面可考虑陶土砖 火山岩砖 高档仿石涂料等富有质感的材料 充分体现项目的价值感 局部立面材料可选用仿木材料 丰富立面色彩 彰显项目的品质 外挂空调机位的处理非常重要 在隐蔽空调主机的同时 利用有品质感的材料 设计成一个丰富立面的元素 中式和时尚建筑元素的融合 住宅产品建议 36 2020 3 11 侧面不再单调 可考虑木质材料的应用 竖开窗 横开窗交相 保证采光 同时又丰富产品的立面效果 墙体线条 使山墙面丰富 通过屋顶 窗户设计等体现中式风韵 37 2020 3 11 考虑到银川风沙较大的气候特点 外墙色彩建议多采用灰色系 38 2020 3 11 建筑细部的中式处理 39 2020 3 11 小区的中式大门 40 2020 3 11 电梯高层外立面 41 2020 3 11 局部立面 多层外立面示意 42 2020 3 11 中式门厅示意 43 2020 3 11 根据调研结果显示 银川市民对于客厅的方向有较强烈的倾向 宁愿选择朝南没有好的景观的客厅 也不愿选择朝向景观而不朝南的客厅 客厅 应尽量使用好朝向 南向 产品设计建议 A 室内空间建议 44 2020 3 11 根据调研结果显示 银川市民对于卧室的方向有较强烈的倾向 宁愿选择朝向南没有好景观的主卧 也不愿意选择因为朝向花园而不朝南的主卧 主卧 应尽量使用好朝向 南向 其他卧室 次卧室应尽量使用好朝向 南向 如总面积许可 四居及以上户型应设置带有独立卫生间的次主卧室 以提供老人日常生活的方便性 产品设计建议 45 2020 3 11 餐厅应布置在距离厨房 起居室较近的地方 可以减少套内的交通面积 提高使用效率 本地客群大部分对独立餐厅没有特别要求 因此120平米以下户型不需要设计独立餐厅 四居和四居以上户型需要设置独立式餐厅 开间不小于3 0米 餐厅 提高使用率 产品设计建议 46 2020 3 11 厨房要有直接的自然采光 不仅利于通风排烟 另一方面也是从安全角度考虑 燃气泄漏 泄爆等 三居室及以下户型 要求厨房设计成中厨 封闭式布置 而四居以上的大户型及联排别墅产品在面积许可的情况下 可以考虑设置中 西分厨的厨房形式 90 100平米的做单侧橱柜的厨房 100以上建议可考虑双侧橱柜的厨房 厨房 直接自然采光 中厨 西厨 产品设计建议 47 2020 3 11 卫生间 尽量做到明卫 卫生间尽量直接对外采光通风 本地中高端客群要求至少主卫是明卫 建筑规范为了解决视线问题及卫生要求 要求无前室的卫生间门不应直接开向起居室或者厨房 无生活阳台的产品套内应考虑布置洗衣机的空间 产品设计建议 48 2020 3 11 B 室外空间 可以进行适度创新 增加附加值首层 多层洋房产品的首层设计下跃空间 建议首层花园或下沉花园 由开发商完成花园的基本绿化 赠送给首层的业主使用 实现项目的均好性 提高其单位销售价格 而下沉花园的设计已经出现在艾依水郡的叠院产品设计中 推出后市场反应良好 相比顶层露台 从利用率来说 北方客群更喜欢首层的院落 产品设计建议 下沉式花园 49 2020 3 11 顶层露台 本项目顶层均设计露台及阁楼 赠送业主使用 以提升顶层户型设计的情趣和品质 从而提升价格和利润 经过调查 本地居民对于露台基本不封闭 由于气候特点使用率较低 因此只建议顶层赠送即可 没必要户户赠送 入户花园 顶层观景露台 入户空间 在大户型的入户空间设计上 可考虑入户花园等情趣设计 产品设计建议 50 2020 3 11 C 阳台设计建议 进行错落而生动的变化根据不同的户型特点 做出错落有致的阳台 不仅可以丰富楼体的立面效果 而且增加灵活 生动的局部效果 体现以人为本 典雅 高尚的生活品位 客厅 主卧室需设计观景阳台 并可根据具体情况尽量设计生活阳台 依据气候条件以及生活习惯 银川的阳台应以封闭阳台为主 并结合本地特点考虑到供暖问题 本地部分开发商将地热铺设到封闭阳台 每户考虑空调室外机的机位设置 要求与建筑主体协调统一 产品设计建议 生活阳台 观景阳台 51 2020 3 11 D 窗户设计建议 形式多样 丰富立面情趣设计上建议结合立面部分窗体采用角窗 落地大开窗和观景外飘窗等多种窗体形式 从外观上讲 窗体形状可以丰富楼体的外立面 而且增加楼体的时尚感 从功能上讲 一方面高窗低沿可扩大室内采光及观景度 另一方面不同的外窗形式可丰富室内的空间感受 产品设计建议 52 2020 3 11 注 为满足户型的舒适性 上述的指标为指导性最低指标 如果面积许可 可适当增加 联排别墅产品 可考虑带有卫生间的次主卧室 以方便家中老人使用 各类户型功能技术指标参照表 53 2020 3 11 关于户型创新的专项研究 可变空间原则 适度创新 领先半步 可变空间对满足容积率有影响 因此赠送面积不宜过大 比例控制在20 40 建议根据市场的接受度和竞争的激烈程度 从B地块向A地块赠送比例逐渐增加 最终赠送面积比例以规划设计院规划设计方案为准 考虑到银川的气候条件 赠送的室外空间面积应适度赠送部分通常需要在采暖 建筑材料 外墙保温 外墙防渗漏等方面付出更多成本 因此不宜过多 户型设计建议 54 2020 3 11 可变空间1 提高户型舒适性 运用飘窗 步入式飘窗 通过步入式飘窗 把带窗外墙向外推移 不做窗台而与楼面平齐 只要飘窗部分层高不超过2 2米 便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积 低台飘窗 适当提高飘窗的层高 毛坯交房时在飘出的范围做一个与结构没有关系的低台 比如0 1 0 2米的 低台上面到飘窗顶面不超过2 2米 而使业主可以在装修时把这个台子打掉 以便得到更高的空间 2 3 2 4米 小于2 2米 注意事项 大凸窗设计也会带来诸如外墙保温 外墙渗漏等问题 需要开发商在材料 建筑设计上下功夫 户型设计建议 55 2020 3 11 赠送飘窗案例 青岛万科金色城品 小高层 思源代理 户型设计建议 赠送落地飘窗 单人卧室面积从7平米增加到10平米 达到舒适要求 赠送落地飘窗 双人主卧室面积从10平米增加到14平米 达到舒适要求 紧凑型两居 经过飘窗面积的赠送 扩大了居室面积 变成了舒适两居 56 2020 3 11 赠送飘窗 扩大室内实用面积 提高舒适性 户型设计建议 57 2020 3 11 做法 入户花园和阳台只计一半建筑面积 通过做大面积入户花园和阳台可以扩大使用空间 注意事项 凸阳台和凸入户花园一定要注意进深 太深容易影响房间和下一层的采光 太浅则难以形成围合成空中庭院的感觉 入户花园应该与户内保持一定高差 否则无法填浮土种花草 不能达到真正花园的效果 由于银川冬季气候寒冷 应考虑到事先将地暖铺至阳台或预留散热器接口 保证封闭阳台后的保暖问题 入户花园 大阳台 户型设计建议 可变空间2 提高舒适性 入户花园和大阳台 58 2020 3 11 做法 无盖的露台通常采用退台的方式实现 上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台 在赠送露台中 开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连 注意事项 相关的防漏水 外墙保温等需要特别设计 以防止大露台漏水 外墙保温达不到标准等 此外 尽量保证私密性的露台才具有实用性 将顶层户型设计为带露台的产品 赠送给客户 增加户型的附加价值 户型设计建议 可变空间3 提高舒适性 赠送露台 59 2020 3 11 户型设计建议 会变魔术 入户花园 未封闭算半面积 方式一 入户花园 花池落地起算 层高2米2 赠送 不算面积 花池落地起算 层高2米2 赠送 不算面积 方式二 花池设计 飘窗落地起算 层高2米2 赠送 不算面积 方式三 飘窗 飘窗落地起算 层高2米2 赠送 不算面积 提高舒适性户型案例 青岛万科金色城品 小高层 思源代理 建筑面积88平方米 实际面积约为103平方米 花池落地起算 层高2米2 赠送 不算面积 60 2020 3 11 提高舒适性户型案例 青岛万科金色城品 标准层平面 61 2020 3 11 做法 一楼住户赠送半地下室 有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连 使得楼上楼下有机结合起来 有些则与入户花园结合 成为一个极富个人情趣的私密空间 目前艾依水郡项目推出半地下室后 市场反应良好 但该空间按全面积计算 算产权 半地下室 户型设计建议 改造成影音室的半地下室 可变空间4 增加户型功能空间 赠送半地下室和地下室 62 2020 3 11 空中院馆是在靠近客厅 餐厅以及功能房之间 再设计一个约15 19平方米的 内阳台 由于其为开敞空间 在计算建筑面积时只算一半面积 因此每户业主相当于获得了8 9平米的赠送面积 该设计因为是 凹 进来的设计 因此不影响原本的日照间距 目前森林半岛项目已有采用 市场接受度较好 空中院馆 户型设计建议 可变空间5 增加户型功能空间 引入空中院馆 待定 入住后 业主可将空中院馆封闭成一个独立的房间设计和施工时应注意考虑相应的保温和采暖措施 采暖解决方式将做专项研究 63 2020 3 11 可变空间的实际作用 扩大户内空间实用面积 提高户型舒适性 增加户型功能空间 既提高户型的舒适性 又增加功能空间 户型设计建议 64 2020 3 11 A户型 通过赠送将经济型三室增加至舒适型三室 B户型 通过赠送将舒适型两室增加至经济型三室 点式住宅可变空间的赠送方式 板式住宅可类比 通过赠送 增加了产品的使用面积 提升了产品的附加值 65 2020 3 11 住宅产品总体建议 由于本项目将可能受到90 70政策限制 因此我们将整体户型比例按照市场需求和政策限制两种要求做出两套备选方案 第一套方案 以中高端客群的需求为导向 以100 120平米和120 150平米作为主力面积区间 第二套方案 按照90 70政策限制 主要通过高层消化小户型 通过拼合户型以及可变空间增加小户型的实际使用面积 从而满足市场需求 最终请甲方依据对于90 70政策的落实情况选择其一 整体户型配比 备注 以下面积区间除特别说明外均为实际建筑面积 66 2020 3 11 说明 1 由于受到容积率条件的限制 高层小高层产品的比例比较高 占到总体量的60 左右 2 以上比例参考设计院的总规方案而定 合计建面不包括会所 商业和幼儿园的配套约2 3万平米 3 具体配比以最新方案为准 住宅产品总体建议 第一套方案 67 2020 3 11 住宅产品总体建议 以上户型面积均按照市场需要并结合设计院目前方案制定 具体户型比例 主力面积区间为100 120平米和120 150平米 68 2020 3 11 69 2020 3 11 第二套方案 住宅产品总体建议 70 2020 3 11 注 1 公寓是为平衡90 70政策 和便于户型设计提高社区整体品质 留待后期开发 2 实际面积为通过可变空间赠送的面积 具体赠送比例需根据设计院排布最终确定 具体户型比例 90平米以下户型占到70 小户型产品通过公寓 18 1 以及拼合户型解决 71 2020 3 11 产品及户型与客户的对位 在银川中高端购房者中进行细分 经过定位篇对银川中高端客群的分析 可知银川的中高端客群来源主要是政府官员 私营企业主 能源企业主 垄断行业人员等 依此针对各产品类型对客户群进行了对位 住宅产品总体建议 72 2020 3 11 一期产品户型配比及明细 一期产品 阔景华宅 7 1带电梯 少量观景名邸 18 1 一期产品主要以7 1的多层电梯产品入市 既可体现项目中高端形象 又可规避银川当地对高层产品的抗性 降低销售风险 本地的民生城市花园 艾依水郡 蓝山名邸等楼盘成功案例 都是先以多层入市 形成一定居住氛围和形象后再推高层产品 可供本项目借鉴 73 2020 3 11 一期产品户型配比及明细 一期产品类型 阔景华宅 7 1电梯多层 18层观景名邸 一期以7 1电梯多层作为主力产品入市 搭配少量电梯高层 鉴于明年市场形势不明朗 暂将推量控制在6 7万平米左右 74 2020 3 11 附件 市场篇 定位篇 规划篇 90 70政策专项研究总体规划建议产品建议景观建议配套及车位配比建议 目录 1 2 3 75 2020 3 11 设计理念 新中式水景园林 引湖水入地块 形成内外联通水系打造高品质的水景生态社区景观设计原则 充分利用北塔湖天然水景优势 考虑引入传统文化中 方 与 圆 和谐统一的理念 在方正 规则的地块中加入不规则的圆形 曲线设计 加之以简洁的中式景观表现 实现曲径通幽 移步换景的园林意境 景观规划建议 76 2020 3 11 景观设计工作要与前期的建筑设计院进行有效配合建筑设计院在进行总平面图的规划时 对建筑物的排布要上升到组团的角度考虑 适当的区分为数个组团 每个组团内建筑要形成一定程度上的围合 便于之后的景观设计能够在每个组团中嵌入一个鲜明的主题 完成相应的景观表现 而多个组团的主题能够形成一个完整的系列 从而契合整个社区景观主题 同时 建议在A B地块内部各设计一个面积较大的中心景观区 在总平规划中应留出中心景观区的位置 同时主要道路的规划上也要有所考虑 景观规划建议 组团景观示意 77 2020 3 11 设计要点一 建议只在A地块引入湖水 做浅水系 B地块采用水景小品 节约开发和维护成本建议A地块中可引入湖水 营造一条环绕社区的主河道 形成独特 环绕水系 景观 并体现出空间层次错落的景观特色 强调循环流动水 避免死水带来的环境卫生问题 B地块的水景小品要动静结合 形式多样 考虑到银川当地枯水及冬季冰冻时间较长 水景需充分考虑到枯水 蓄水时景观表现 景观规划建议 78 2020 3 11 溪流景观示意 景观规划建议 A地块的溪流景观示意 79 2020 3 11 叠水 驳岸 岸边植物搭配示意 景观规划建议 A地块的溪流景观示意 80 2020 3 11 水生植物与小型涌泉示意 景观规划建议 A地块的溪流景观示意 可以考虑将小桥与部分单元入口结合的入户方式 81 2020 3 11 景观规划建议 B地块的水景小品示意 旱喷泉 82 2020 3 11 景观规划建议 与传统置石手法结合的动态水景 B地块的水景小品示意 83 2020 3 11 颇具禅意的枯山水与石灯笼 景观规划建议 B地块的水景小品示意 84 2020 3 11 简洁的小型水景 景观规划建议 B地块的水景小品示意 85 2020 3 11 景观规划建议 设计要点二 园林景观蕴含新中式风格每个小区和组团绿化都有其独特的中式主题园林的设计 可根据园林主题来为每个小区和组团命名 每个组团可以重点表现一个极富中国韵味的主题 所有组团串联而成一个系列 例如琴棋书画系列 梅兰竹菊系列等 使整个社区蕴含浓厚的人文气息 建议中国元素不追求原有的繁琐 而采用用现代手法处理 力求简洁 简洁的园林景墙设计 但保留中国元素 传统而不落后 86 2020 3 11 景观规划建议 新中式风格的园林景观 简洁的中式园林风格 87 2020 3 11 景观规划建议 景观小品 运用中式元素符号 通过细节凸显文化品位 新中式风格的园林景观 88 2020 3 11 皇家气质的景观装饰 彰显尊贵 景观规划建议 新中式风格的园林景观 89 2020 3 11 颇具古韵的视觉引导系统 照片来源 思源代理的北京万科紫台 已售罄 景观规划建议 新中式风格的园林景观 90 2020 3 11 中式院墙 中式屏风 新中式风格的景观小品 美人靠 栏杆 91 2020 3 11 极具层次感的植物配置方式 景观规划建议 新中式风格的园林景观 92 2020 3 11 在内部园林景观设计上 适当调整地面高度 多以草和低矮植物配合 丰富景观效果 同时也能降低对一楼住户的干扰 道路两侧留出充分区域种植草坪和槐树 景观规划建议 新中式风格的园林景观 93 2020 3 11 园林采用的植物应选择符合银川当地气候特点的树种 云杉 蜀桧 常绿植物 常为用做景观点缀槐树 龙爪槐 北方普遍栽种 树形优美丁香 连翘 有叶有花 观赏效果好紫叶小檗 彩叶植物 红色可保持到深秋 龙爪槐 红叶小檗 连翘 丁香 景观规划建议 新中式风格的园林景观 94 2020 3 11 景观规划建议 设计要点三 环湖路景观打造 车道 亲水休闲空间 景观缓坡 项目售楼处设置于湖边 并设置看房通道 通过沿路景观的打造增加客户的现场体验感受 建议将社区东侧环湖路提前进行规划 使道路与社区内部景观及北塔湖沿湖路景观相互统一 不仅使社区园林景观更加生态自然 同时也使北塔湖公园成为社区的 私家公园 通过亲水空间 雕塑小品 植被等规划 将沿湖路景观塑造成北塔湖公园的重要一景 最惬意的休闲区 环湖路是项目漫长的展示线 也是项目最佳的名片 通过河道的处理 满足客户需求同时 更加直观 更加有效的传达项目形象 95 2020 3 11 附件 市场篇 定位篇 规划篇 90 70政策专项研究总体规划建议产品建议景观建议配套及车位配比建议 目录 1 2 3 96 2020 3 11 公建配套建议 幼儿园物业管理用房社区服务中心 含社区医疗站等 老年活动中心购物超市等商业配套垃圾运转站 公厕 变电室自行车 机动车停车位及公交车停靠站点 根据规范中的千人指标计算公建配套的面积 本项目公建配套服务设施主要包括以下内容 97 2020 3 11 主要配套位置示意图 公建配套建议 98 2020 3 11 公建配套建议 商业规划建议 主要沿南侧规划路以底商形式向东延伸 商业规划要点主要以一连二的临街底商的形式 沿地块南侧规划路延伸排布 地块西南角设立5000平米左右的泛会所 3 4层 单层面积在1500平米左右 业态包括形象售楼处 中型超市 约3000平米 和其他商业 售楼处 可作为客户进入正式售楼处 位置在地块东侧 前的形象接待中心 未来可以考虑作为配套使用 超市 建议在泛会所里设置中型超市 面积控制在3000平米左右 可做餐饮等配套商业在地块西南侧设3000平米左右二或三层的独立商业 99 2020 3 11 公建配套建议 会所规划建议 在项目的西南和东北侧设立双会所 会所规划要点在地块西南和东北各设置一个会所西南侧会所 泛会所 与沿规划路底商相连 对外经营 前期可以作为售楼处的形象接待点 从这里坐电瓶车前往临湖的售楼处 东北侧会所 纯会所 前期作为正式售楼处使用 项目销售完成后作为会所使用 即满足社区东部居民生活 休闲 娱乐等需求 又节约成本 提高了项目整体品质 会所的规划设计 必须满足社区生活需要 同时还应具备未来商业经营的可能性 100 2020 3 11 幼儿园规划要点在不影响项目居住区噪音问题 项目地块最高价值的利用方面以及便于商业人流的导向等前提下进行幼儿园的摆放 同时最大限度的为项目各期业主提供便利 幼儿园体量在4000平米左右建议引进本地知名品牌比如当地的海宝龙幼儿园或一幼 打造与社区品质相适应的幼儿园 公建配套建议 幼儿园规划建议 建议将幼儿园设置在B地块临近车行主入口的位置 101 2020 3 11 本项目因定位为中高端 所以必须保证车位配比的充足 根据目前银川市场的车位配比为1 0 2 1 0 5 本项目整体的车位配比略高于银川整体水平为1 0 6高端组团的车位比例应略高于平均比例 中端组团的比例应略低于平均水平 在不影响景观和交通动线的前提下 尽量保证地上车位 再考虑地下车位 地下车位建议放置在高层产品所处的区域 车位配比建议 车位配比1 0 6 尽量保证地上车位 备注 我们对银川中高端项目的车位进行调研 发现其地上车位比例为39 43 左右 地下车位比例略高于地上车位 但经过对中高端客群的调查 银川居民更习惯使用地上车位 而地下车库使用率不高 主要由于地下车库使用不方便 费用也较高 102 2020 3 11 半地下停车场 103 2020 3 11 定位篇 规划篇 附件 市场篇 竞品项目专项研究客户需求专项研究 目录 1 2 3 104 2020 3 11 竞品市场专项研究 颐和城府 陶然水岸 森林半岛 鲁银城市公园 尚书房 福星苑 中房高尔夫 竞争项目界定标准 北塔湖周边在售或潜在上市项目 规模大于20万平方米的项目 中高端产品定位的项目 开发商有一定知名度 项目对区域市场有一定影响力 竞品项目选择 凯威观湖 正丰香格里 碧水蓝天 重点竞品项目 105 2020 3 11 竞品项目图片展示 森林半岛 凯威观湖 艾依水郡 福星苑 正丰香格里 106 2020 3 11 竞品市场专项研究 竞品市场总结 竞品项目规模分析 竞品项目整体规模主要集中在20 40万平米之间 竞品高端项目主要有凯威观湖 森林半岛和福星苑 未来供应量约在60 70万平米 艾依水郡做为金凤区南部的代表项目目前销售情况较好 随着金凤区南部开发力度的不断加强 两板块之间的竞争将会愈发激烈 107 2020 3 11 竞品项目中多数容积率集中在1 3 1 6之间 推出产品主要有 多层花园洋房 小高层 联排别墅等 根据本项目地块容积率限定 本项目未来的主要产品将以别墅 多层 小高层为主 同时有少量高层 竞品市场专项研究 竞品市场总结 竞品项目容积率分析 108 2020 3 11 竞品中以现代简约和新中式风格为主 阳台设置以封闭式为主 这与北方的生活环境有关 从外立面材质上看 均是面砖搭配涂料 外立面形象 档次较高 本项目的设计要考虑建筑风格 阳台设计以及外立面材质 使其复合北方人的生活习惯 并保证外立面的美观 竞品建筑设计分析 竞品市场专项研究 竞品市场总结 109 2020 3 11 竞品项目主力及热销户型分析 目前市场中主力及热销的户型主要有两个区间 100 120平米 120 150平米的两居和三居占78 竞品市场专项研究 竞品市场总结 110 2020 3 11 竞品项目产品设计为中高端 因此购买客群要求收入相对较高 其职业主要以公务员 银行职员 教师 能源企业职工 银川周边区域的生意人等 竞品项目的潜在客群也将会成为本项目主要客群的一部分 因此本项目要以高端的产品 优良的社区品质以及开发商品牌吸引这些客群前来购房置业 竞品项目中除颐和城府有一栋多层洋房精装出售外 其他竞品项目基本均以毛坯交房 随着客户追求的不断增加 精装修高端住宅将成为提升自身产品附加值的重要条件 竞品项目交房标准 竞品项目客群分析 竞品市场专项研究 竞品市场总结 111 2020 3 11 供应 从供应上看 竞品项目未来的供应量较大 未来市场竞争风险及压力较大 产品竞品项目容积率在1 3 1 6 建筑密度较低 主力户型为100 120平米的二居 三居和120 150平米的三居 外立面多以现代或中式风格为主 以面砖结合涂料做装饰 客群 购买客群要求收入相对较高 其职业主要以公务员 银行职员 教师 能源企业职工 银川周边区域的生意人等 竞品市场小结 竞品市场专项研究 竞品市场总结 112 2020 3 11 项目鸟瞰图 项目具体经济技术指标 竞品项目专项研究 凯威观湖壹号 113 2020 3 11 项目立面风格 典型中式建筑风格 外墙为白色和灰色陶土艺术砖 屋顶采用灰色仿竹材质 竞品项目专项研究 凯威观湖壹号 114 2020 3 11 项目产品分析 竞品项目专项研究 凯威观湖壹号 凯威观湖规划产品主要有 联排别墅 一联三 一联二 独联体 5层 多层产品成为项目的主力产品 主力户型集中在140 160平米的三居 115 2020 3 11 对本项目的借鉴意义 规划方面项目规划从西向东逐渐由花园洋房 类别墅产品过渡至联排 充分利用土地 规划总包括一个独立商业中心 提高项目品质的同时满足社区客户需求 户型配比项目户型以140 160平米三室两厅两卫为主力 部分顶跃和类别墅洋房产品 丰富了产品内容 产品设计1 引入节能产品概念 打造气候调节区为产品的最大亮点 2 车位配比基本达到1 1 主要为地下车位 提高了项目品质 竞品项目专项研究 凯威观湖壹号 116 2020 3 11 项目不足之处 软性服务项目至今没有正式售楼部 临时接待处稍显凌乱 竞品项目专项研究 凯威观湖壹号 117 2020 3 11 项目鸟瞰图 项目具体经济技术指标 竞品项目专项研究 福星苑 118 2020 3 11 项目立面风格 竞品项目专项研究 福星苑 坡屋顶 仿瓦材质 蓝色 窗的设计加入中式文化符号 灰 白陶土艺术砖贴面 项目立面为中式风格 通过立面色彩以及中式建筑符号的设计 能够体现一定的中式建筑风格 119 2020 3 11 项目产品分析 竞品项目专项研究 福星苑 1 海宝 福星苑主要为多层 小高层产品 2 三期以多层产品为主 主力户型面积集中在120 150 的三室两厅 同时100 120 的小三居和180 以上四居户型也占一定比例 120 2020 3 11 对本项目的借鉴意义 竞品项目专项研究 福星苑 规划方面1 项目规划从南向北 从多层逐步过渡到小高层产品 不影响产品采光 楼座摆布主要为南北朝向 符合北方居住习惯2 项目东北角设立会所 满足小区内休闲娱乐的需求 拔高项目品质 户型配比项目户型以120 150平米三室两厅两卫为主力 配以部分100 120平米户型 180平米以上四居 从销售情况来看市场认可度较高 产品设计采用了一些的中国元素 园林打造上应用了中式传统的置石 中国结 镂景和部分枯井的元素 121 2020 3 11 项目不足之处 竞品项目专项研究 福星苑 产品设计1 产品设计较为传统 缺少创新元素 2 外立面虽然应用了少量的中国元素 但总体中式风格体现不足 园林设计项目户型以120 150平米三室两厅两卫为主力 配以部分100 120平米户型 180平米以上四居 从销售情况来看市场认可度较高 产品设计1 园林设计上虽然吸取了部分中国元素 但设置上较单一 中式园林表现不足 2 小区内路线设置过与生硬 缺少中式曲径通幽的意境 122 2020 3 11 项目具体经济技术指标 项目规划平面图 竞品项目专项研究 森林半岛 123 2020 3 11 项目景观规划 项目内部引入森林公园水系作为主要景观资源 并依托森林公园100万平米较为成熟的园区作为社区的另一景观体系 森林公园图片 竞品项目专项研究 森林半岛 124 2020 3 11 项目立面风格 项目的整体建筑立面属于现代简约风格 外墙为涂料和贴砖 竞品项目专项研究 森林半岛 125 2020 3 11 项目产品和户型分析 森林半岛规划产品主要有 多层 5层 小高层 12层 高层 18层 多层和小高层产品成为项目一期的主力产品 二期以高层为主 一期主力户型集中在90 120平米的三居 认购情况较好 竞品项目专项研究 森林半岛 126 2020 3 11 多层产品户型分析 竞品项目专项研究 森林半岛 赠送面积 按半面积计算 全部赠送 负一层 一层 此户型采用下沉式跃层的形式 负一层赠送下沉式花园和门廊 产权面积160 实际使用面积达到180 左右 户型一 底跃 127 2020 3 11 多层产品户型分析 竞品项目专项研究 森林半岛 空中院馆 一步阳台 户型二 平层 赠送面积 按半面积计算 此户型是典型的空中院馆设计 产权面积93 总赠送面积约6 5 实际使用面积达到100 128 2020 3 11 竞品项目专项研究 森林半岛 多层产品户型分析 户型三 顶跃 一层 二层 赠送面积 按半面积计算 全部赠送 此户型采用挑空设计 验收后在制作夹层 二层空间全部赠送 产权面积93 实际使用面积可达到160 129 2020 3 11 对本项目的借鉴意义 规划方面项目规划充分发挥了森林公园的景观优势和整体的资源优势产品设计90平米的户型引入了可变空间的设计 平层通过赠送阳台扩大使用空间 底跃采用赠送下沉式花园和门廊 上跃采用挑空设计 楼上空间全部赠送来扩大使用面积 增加产品附加值 竞品项目专项研究 森林半岛 对本项目的不足 产品设计户型设计上 该项目多层产品起居室全部在北面 不符合北方人的居住习惯 起居室设计较