某国际商业广场合作意向书(PPT 34页).ppt

钱江星河国际商业广场 合作意向书 2013年3月 销售指标 推广方案 执行策略 项目SWOT分析 代理方式 费用报价 公司简介 典型案例 核心团队 3 第一部分 项目优劣势分析 4 区位优势 钱江经济开发区的核心区域 中央商务区 交通优势 通过秋石快速路到杭州主城区仅需27分钟车程 距离杭州地铁1号线仅10分钟车程 沪杭高铁余杭站仅10分钟车程 通过高铁40分钟可到达上海 距上海浦东国际机场2小时车程 距杭州萧山国际机场35公里 距上海 宁波港均只需1 5个小时车程 星河广场 5 商业优势 钱江经济开发区最大体量 34万m2大型城市综合体二 5万方商业步行街 以 健康 可持续的生活方式 为主题的时尚街区三 品质提升 精装修平层住宅 品牌优势 开发商为九川集团旗下子公司 上市企业 九川 运盛 精耕中国工业地产开发领域 全国化战略 项目遍布于上海 重庆 天津 福州 成都等地 目前该区域有万盛商贸城 欣北钱江国际广场 金辰金座和万华1号四个项目 其中欣北钱江国际的商业综合体面积约1 3万平米 万盛的商铺面积26712平方 本项目与万盛商贸城和欣北钱江国际相邻 对于本项目构成竞争关系 SWOT分析 8 第二部分 操作思路 区域客源比重 10 本项目目前尚未在全省范围取得很高的认可度 且省内客户完全可以去化本项目 针对省内市场 主要是余杭 临平及塘栖的客源为主 同时在杭州范围内加强推广力度 而省内北部区域的客源相比南部地区的客源更能接受本项目 外省的投资客因远程异地顾虑太多而大多不愿考虑本项目 但花一定量的人力挖掘省外市场也是必要的 客源推广区域 11 执行策略 招商 四大业态布局比例南侧商业 11 零售 70 餐饮 0 娱乐 19 配套 北侧商业 69 零售 4 餐饮 27 娱乐 0 配套 总体 53 零售 22 餐饮 20 娱乐 5 配套 业态规划 招商目前确认的只有金逸影院 其他的还在谈 如周边人口居住率低 则加大零售的比例 若着重后期的运营 可以加大餐饮娱乐的比重 13 执行策略 营销 行销 坐销 根据本地房地产市场现状及本案客群分析 建议本案采用行销为主 坐销加广告为辅的推广模式 初步判断本案90 的客户来源于浙江省内 10 的客户来源于外地 且集中在以杭州为主的浙江省北部 嘉兴 湖州 区域 因浙江当地房地产投资项目较多 客源争夺激烈 因此须采用行销为主 广告坐销为辅的营销模式 在本地打开局面 本地客户对项目地段及竞争产品的了解程度相对较高 相对成交较犹豫 需通过外地客户的成交冲击带动本地客户 提高成交率 通过我司的行销模式及客源强项 结合项目自身的核心价值 并通过对项目综合型定位及宣传 吸引外地投资客户和本地投资者的关注度 最终通过外地投资客户的冲击带动本地客户成交 销售推广计划分为以下几个阶段 项目策划进场 策划方案审核通过 案场内外包装完毕 咨询电话 楼书 单页 项目形象导入到位 案场接待人员培训完毕进场 销售物料到位 组价方案审核通过 预售证到位 售楼处对外开放 接受咨询 蓄水结合 项目形象广告等强力推出 销售团队培训完毕准备销售 蓄水客户达到首推房源1 3比例以上强势开盘 认筹客户签约并进一步拉动客户认筹 进入强销期 同时进行调价准备及加推房源 开盘结束 针对剩余房源策划营销活动方案及签约促成方案 推广方案 6月1日 售楼处开放 6月2日 现场SP活动举办 产品说明会 宣布促销方案 6月8日 正式接受诚意金 2万诚意金抵4万 6月15日 新闻发布会宣布开盘时间 6月18日 诚意金转定金 6月19日 正式开盘 开盘当天一次性付款94折 按揭96折 全省带客 强力冲击案场氛围 推盘节点控制 良好的开盘控制 就像一盘精彩的棋局 推盘具体步骤 上述计划只是我司目前的预估计划 实际执行计划应待我司进驻项目 根据当地实际情况调研后及预算证申领时间与甲方共同具体制定 项目去化目标及节点 项目总建面积34万方 项目分为南北两个区域 南区在建 北区即将动工 其中南区商铺可售面积为11359 25平方米 写字楼裙楼的一到三层和酒店式公寓的一二层为商业 初定写字楼商铺合作的平均底价为元 平方米 此价格为前3年24 一次性返还后的价格 实际对外销售表价的均价约为元 平方左右 所谓平均底价 甲方要求乙方须完成销售代理房屋建筑面积的每平米最低平均单价 乙方依照平均底价制定单套底价表交甲方签字确认 乙方不得低于单套底价对外销售 以下考核目标由贵我双方共同商定 项目整体营销周期为个月 以下为我方最基本去化保障 如我方未达成阶段销售目标 甲方可解除我方总代理资格 具体营销推广工作及营销目标分解如下 房源销售分为四个节点 项目开盘之日起 个月内完成房源出让金额80 的交付定金工作 第一期 项目开盘之日起个月内 完成代销总价25 的下定 第二期 项目开盘之日起个月内 完成代销总价50 的下定 第三期 项目开盘之日起个月内 完成代销总价65 的下定 第四期 项目开盘之日起个月内 完成代销总价80 的下定 考虑本项目分割情况及现阶段区域市场的接受情况 量身定制定价法 竞争导向定价 是以该地区同类物业的价格水平来确定售价 以竞争对手的价格为定价基础 并做或商或低的小幅度调整 关注产品成本和市场需求 这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价 属于一种中价策略 既可以为开发商带来较合理的利润 又使购买者的投资回报有一定的保障 考虑本项目区域的发展情况以及销售期内的房地产整体形式 考虑本项目销售进度和资金回笼速度 区域楼盘实际成交价格及租金体系 低开高走 尊重市场导向 力争一炮而红 项目具体价格方案待市场详细调研后制定 8 销售定价 19 第三部分 合作模式商务条款服务费用 本项目的合作模式为全案总代理 具体工作包含如下 全案总代理 代理方式 方案一 我方的全案策划及销售总代理条件为 策划费60万 单套底价13 5个点 分阶段考核增加点数 加单套溢价3 7分成 我方30 本次合作 结合我司经营状况 成本投入等综合情况 我方本着 成本保证 利益共享 风险共担 的合作原则 提出以下合作方案 我方如未能完成各阶段营销目标 甲方可单方面解约 如我方完成营销目标 甲方除按单套底价13 5个点支付代理费用外 另行支付我方1 代理费作为奖励 如我方完成营销目标 甲方再追加1 代理费作为奖励 分阶段考核发放 以上分阶段奖励目标由贵我双方共同确定 总代合同签订并30万策划费到账后 我方成立工作小组至当地开展调研及案场入驻前期工作 于15个工作日内提交项目营销策划报告 含销售具体分期方案及各阶段销售目标 首期开盘价格 合作底价 贵我双方就上述两项指标达成一致后 签订总代合同补充协议 剩余30万策划费在开盘前5个工作日到账 2 商务条件 本次合作 结合我司经营状况 成本投入等综合情况 我方本着 成本保证 利益共享 风险共担 的合作原则 提出以下合作方案 单套底价12个点加单套溢价4 6分成 我方40 我方如未能完成各阶段营销目标 甲方可单方面解约 分阶段考核点数与方案一相同 2 商务条件 方案二 我方的全案策划及销售总代理条件为 单套底价14个点 分阶段考核增加点数 加单套溢价3 7分成 我方30 甲方承担的其他费用主要包含 看房客户的车费 餐费 广告投放 售楼中心 人员工资等四大项 具体为 1 看房客户的车费 餐费 约为整体销售额的一个点数 2 广告投放 媒体广告 宣传单 销售道具 销售资料 横幅 项目围墙广告 广告宣传活动 初步估计为100万元 投放的时间 3 售楼中心 售楼中心的建设及装潢 建设基本已定 装潢标准要紧随产品定位档次不可偏离 售楼处的办公设备 办公用品 装饰装修 水电 电话 网络 保安保洁保绿等费用 4 人员工资 参与项目营销的甲方全体工作人员的餐饮住宿费用 工资 奖金等费用 工作人员主要配合我方销售工作 如财务 助理 保安 保洁 保绿等 注 甲乙双方各自承