某地区项目管理及最终定稿管理知识分析(PPT 59页).ppt

拱墅区运河项目初步印象 俯瞰 市场环境 搜索目标 确立印象 得出结论 寻找参照系 案例类比 第一篇章 市场环境 城市特征及未来发展方向 宏观经济分析 城市发展状况及规划 房地产市场现状 区域概况 附件 相关政策对城市房地产业发展的影响 中国已经形成了三大城市群 其中以长三角城市群地区的经济最为发达 城市一体化程度最高 逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈 资料来源 国家统计信息网 文献检索 环渤海京津翼地区 长江三角州地区 珠江三角州地区 环渤海城市群特征 中心化城市强化阶段 即极化阶段 北京 天津成为一个磁石核心 强烈地吸引着周边城市的产业功能 珠江三角城市群特征 中心城市的轴向扩散带动中小城市发展 点 轴系统形成 即扩散阶段 以香港为核心 深圳为代言人 周边城市形成产业分工 并向特色性方向发展 长三角城市群特征 信息化与产业高技术化高速发展 区域生产力向均衡化发展 空间结构网络化 形成点 轴 网络系统 整个区域成为一个高度发达的城市化区域 资料来源 杭州统计年鉴 文献检索 以上海为龙头 苏浙为两翼的长江三角洲 是我国人口最稠密 经济最发达 人民生活最富裕的区域 核心级 上海边缘级 杭州 南京 宁波支撑点 苏州 无锡 常州 镇江 扬州 泰州 南通 嘉兴 湖州 绍兴 台州 舟山 6个城市的年GDP超过了2000亿元 数据来源 杭州市统计局 杭州在全国城市中的地位 2005年全国城市综合实力排名第八 2005年全国城市GDP排名第八 2006年杭州在全国 生活质量 城市排行榜上位居第三 随着区域内产业分工的加强 杭州已经不仅仅是 上海后花园 更多地承担起长三角 城市副中心 的功能 上海 苏州 扬州 无锡 杭州 宁波 嘉兴 常州 镇江 南通 舟山 台州 泰州 湖州 绍兴 核心 对外窗口 第一圈层 次级辐射中心 第二圈层 专业产业基地 专业市场 第三圈层 原材料基地 上海将重点发展国际经济 金融 贸易 航运 信息服务等服务业 成为长江三角洲城市群的综合服务中心 同时上海国际大都市的地位得到加强 承但了长三角对外窗口的功能 次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业 向核心城市提供原材料和市场 同时调整自己在整个城市群内的产业 向低一等级的区域转移产业 带动低一等级区域的经济发展 集中发展优势产业 形成专业性的产业基地 南京 为产业基地提供原材料 并形成专业市场 城市站位 宏观经济分析 城市发展状况及规划 房地产市场现状 区域概况 附件 相关政策对城市房地产业发展的影响 Contents 杭州鱼米之乡 丝绸之府 人间天堂 杭州是浙江省省会 全省政治 经济 科教和文化中心 是全国重点风景旅游城市和历史文化名城 副省级城市 杭州地处长江三角洲南翼 杭州湾西端 钱塘江下游 京杭大运河南端 是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽 杭州市区中心地理坐标为北纬30 16 东经120 12 杭州有着江 河 湖 山交融的自然环境 全市丘陵山地占总面积的65 6 平原占26 4 江 河 湖 水库占8 世界上最长的人工运河 京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过 杭州西部 中部和南部属浙西中低山丘陵 东北部属浙北平原 江河纵横 湖泊密布 物产丰富 全年平均气温17 8摄氏度 平均相对湿度70 年降水量1046 5mm 杭州生物种类繁多 国家一级保护动物有13种 二级保护动物有55种 二级保护植物有13种 全市平均森林覆盖率为62 8 矿产资源有大中型的非金属和金属矿床 临安昌化出产一种世界罕见的鸡血石 为收藏石和图章石中的珍品 来源 杭州市政府网站 市区面积 3068平方公里户籍人口 660万 2005年统计局数据 城区划分 上城 下城 西湖 拱墅 江干 滨江 萧山 余杭概况 2001年 杭州顺利实施了萧山 余杭的撤市建区工作 市区面积从683平方公里扩大到3068平方公里 当时人口达373万 成为长江三角洲地区仅次于上海的第二大区域性城市 市政府确立了 城市东扩 旅游西进 沿江开发 跨江发展 的目标构架 一个 东动西静南新北秀中兴 的城市新格局正在形成 城市区域交通高速发达的立体式交通体系是杭州经济蓬勃发展以及容入长三角经济圈的重要因素 长三角城市群立体交通航空交通示意图 长三角经济圈陆 海 空立体交通带来的经济 生活圈 城际轨道交通和高速公路的建设将进一步加强长三角各城市间的联系 促进长三角经济一体化的进程 城际交通规划已通过审批 2005年3月 国务院常务会议审议并原则通过 环渤海京津冀地区 长江三角洲地区 珠江三角洲地区城际轨道交通网规划 2005年 2020年 资料来源 国家发改委交通运输司网站 杭州政府网站 城际轨道交通的发展目标 建设以上海为中心 沪宁 沪杭 甬 为两翼的城际轨道交通主构架 覆盖区域内主要城市 基本形成以上海 南京 杭州为中心的1至2小时都市圈 长三角城际轨道交通的功能定位 运送城际旅客和区域性快速运输专网 实行公交化运行 运行时速在250公里到300公里之间 高速公路交通的发展目标 长三角的高速公路网到2020年要形成以上海为中心 覆盖长江三角洲的 半日交通圈 2010年前 区域内国家高速公路全部建成 基本形成区域高速公路网 在大中城市之间建成设施完善的快速客运通道长三角城际轨道交通的功能定位 公路规划在2010年前实施重点是 优化建设区域内国家高速公路和都市圈中的国家高速公路辅助线以及南京至徐州方向 杭州至温州方向 杭州至江西景德镇方向的国家高速公路辅助线 城市站位 宏观经济分析 城市发展状况及规划 房地产市场现状 区域概况 附件 相关政策对城市房地产业发展的影响 目录 GDP增长率 房地产业高速发展 投资潜力分析 1996年 2005年十年间杭州的GDP增长分三个阶段 96 99年从19 急剧降到8 2000 2004年经过5年发展 又从8 增长至20 而2005年又回落至16 数据来源 杭州市统计局 人均GDP 房地产业高速发展 投资潜力分析 1995 2005年十一年间 杭州的人均GDP剧增使 目前市民对居住的需求特征是以改善需求为主 数据来源 杭州市统计局 投资规模 投资潜力分析 政府支持房地产业平稳发展 1995 2005年十一年间 杭州的房地产投资规模经历了小幅下降 保持平稳 小幅回升 缓慢攀升四个阶段 除1997 2000年保持四年的平稳期外 每个浮动期均在两年左右 数据来源 杭州市统计局 人口规模和增长情况 投资潜力分析 1995 2005年十一年间 虽然杭州的经济迅速发展 但外来人口并没有出现大量涌入的形势 人口增长缓慢 是需求受限 这在某种程度上制约了城市房地产业的发展 数据来源 杭州市统计局 人均使用面积规模 人均居住面积 全国 14 7M 北京 21M 上海 16M 深圳 17 2M 近几年杭州市的人均住宅面积呈现较大幅度的增长 尤其在2001年 2005年间 目前20 7M 人的人均居住面积 已超出全国的平均水平 也超出某些一线城市 制约房地产业发展 投资潜力分析 数据来源 杭州市统计局 数据来源 互联网 供应规模 投资潜力分析 未来市场放量较大 2000年以来 杭州市的房地产市场有大量的新项目在开发 使近几年的施工面积大幅度增加 同时由于工期和施工进度等主客观因素的影响 1995年 2005年间均保持在500万平方米 年的竣工量 施工量的剧增不仅微幅带动了竣工量 同时也为未来的市场提供了潜在的供应 数据来源 杭州市统计局 房地产投资风险 投资风险分析 根据房地产投资与GDP的比率以及相关理论我们得出 2002年以前 杭州市的房地产投资规模还较为合理 但2002年以后至今 经过4年的持续升温 已经临近出现泡沫问题 需警惕 临近泡沫问题 数据来源 杭州市统计局 供求风险 投资风险分析 2002年 2005年间 杭州房地产市场的供需较为平衡 尤其近两年 市场行情较好 竣工的住宅仅有很微小的房源转为存量房 市场供需平衡 风险系数小 数据来源 杭州市统计局 SWOT分析 Opportunity 机会 Weakness 劣势 Strength 优势 Threaten 威胁 GDP的高速增长率 住宅供需比 市场供需几年保持平衡 房地产投资 GDP 临近产生房地产泡沫问题 小幅上涨的销售面积及剧烈波动的增长率 市场需求不稳定 急剧增加的施工面积 未来市场放量较大 较大的人均使用面积规模 对市场需求起到抑制作用 人均GDP的快速增长 对产品质量的要求提升 促进房地产业的高速发展 人口缓慢增长 对市场需求起到抑制作用 投资规模缓慢增长 政府有意控制区与房地产市场缓慢平稳发展 城市站位 宏观经济分析 城市发展状况及规划 房地产市场现状 区域概况 附件 相关政策对城市房地产业发展的影响 目录 产业现状二 三产业发展迅速 近几年杭州市的二 三产业很快 主要因为 一 以纺织业为主的民营经济较发达的县级市余杭市和萧山市被划归杭州市 成为其中的两个区 二 凭借独特的西湖旅游资源 杭州的旅游业和由此衍生出的商务服务业等相关的第三产业得到了迅猛的发展 城市发展现状 数据来源 杭州市统计局 旅游业每年以20 30 的比率增长 城市发展现状 新旧 西湖十景 杭州是全国重点风景旅游和休闲度假胜地 旅游业是杭州的支柱产业之一 杭州拥有两个国家级风景名胜区 西湖风景名胜区 两江一湖 富春江 新安江 千岛湖 风景名胜区 两个国家级自然保护区 天目山 清凉峰自然保护区 五个国家森林公园 千岛湖 大奇山 午潮山 富春江和青山湖森林公园 一个国家级旅游度假区 之江国家旅游度假区 全国首个国家级湿地 西溪国家湿地公园 杭州还有全国重点文物保护单位14个 国家级博物馆5个 全市拥有年接待1万人次以上的各类旅游景区 景点120余处 目前杭州正在以 三江四湖一山一河一溪三址 为重点发展观光游 以把西博会打造成世界级会展品牌为目标发展会展游 以举办2006年世界休闲博览会为契机发展休闲游 形成观光游 会展游 休闲游 三位一体 的新格局 合力打响 游在杭州 品牌 杭州市十一五总体规划 发展方向宗旨 城市东扩 旅游西进 沿江开发 跨江发展 目前 杭州正从 西湖时代 迈向 钱塘江时代 杭州规划 规划范围为杭州市行政区划范围 重点为在杭州市城市总体规划中确定的 一主三副六组团 即以老城区为核心的主城 下沙城 江南城和临平城三个副城 及塘栖 良渚 余杭 临平 瓜沥 义蓬六大外围组团 规划结构中心居住圈 以主城为主构成的居住圈 主城共设置城中 城南 城西和城北四个居住板块 次中心居住圈 以江南城 临平城和下沙城三大副城为主构成次中心居住圈 江南城重点形成城厢 城北 滨江三个居住片区 临平城主要形成城北 城南 运河 星桥四个居住片区 下沙城主要安排为工业区和高教园区配套的居住区 郊区居住圈 以塘栖 良渚 余杭 临浦 瓜沥 义蓬六大组团为主的外围组团组成杭州城市郊区居住圈 杭州市居住区专项发展规划 杭州规划 杭州市地铁规划与建设 地铁1号线 是一个 丫 状半环形骨干线 一期工程从滨江站到九堡东站 全长22 4公里 二期工程有三部分组成 分别是九堡东站至下沙 九堡东站至临平 滨江站至萧山 全长约30公里 线网规划杭州市轨道交通远景目标为8条线 长278公里 最大客流达3 5万人次 小时地铁一号线工程工程规模全长约50公里 其中地下24公里 其余为高架与地面线路 共设35座车站 其中3座预留 工程筹划地铁一号线工程分两期建成 一期工程从兴隆村至钱塘江南岸的滨盛站 全长21km 其余为二期工程 全线2010年建成通车 投资估算地铁一号线工程总投资152亿元 平均造价约3亿元 公里资金筹措政府投资102亿元 其中由杭州市 区两级政府筹措54亿元 超过总投资的35 作为资本金投入 其余由市政府集中地铁沿线土地出让收益和组建项目业主筹措 商请银行贷款50亿元 约占投资的33 杭州规划 城市特征及未来发展方向 宏观经济分析 城市发展状况及规划 房地产市场现状 区域概况 附件 相关政策对城市房地产业发展的影响 Contents 市政开发重点移至钱塘江流域 土地放量出现大幅波动 一级土地市场 当西湖周边的土地已出让殆尽时 政府把眼光投到了钱塘江流域 2004年 2006年上半年 以沿江流域的土地为主要放量地 尤其是2004年近190万M 的土地放量90 以上集中在钱塘江畔的滨江区和江干区 数据来源 杭州市国土储备局 后西湖时代向前钱塘时代过渡 富豪市场向新贵市场转移 杭州房地产市场区域格局 以西湖为核心向周边扩散 由于西湖区域开发较早 目前土地存量稀缺 湖滨区域的商品房的单价的上升空间已很有限 政府前几年把开发的重点转移至钱塘流域 导致这两年这一区域的土地放量较大 钱江新城第一批新项目的上马正式拉开了钱塘江两岸开发的序曲 目前 钱塘江沿岸的开发还处在初级阶段 有大量的土地储备和大量待开工的新项目 商品房的单价还有很大的上升空间 九堡6000 7000元 三墩板块6500 7000元 萧山板块6000元 下沙板块4500 5500元 钱江新城及江北1 1 3万元 黄龙1 2 1 5万元 武林板块1 5万元 湖滨板块2 3万元 德胜板块7000元 滨江区板块7000 8500元 闲林及西溪板块4500 6000元 城西8000 12000元 二级新房市场 杭州 城市的发展进入主动郊区化阶段 对产品品质的要求提升 促进供应上进一步增强房屋的品质 城市的发展进入主动郊区化阶段 城市房地产走势预测 城市站位 宏观经济分析 城市发展状况及规划 房地产市场现状 区域概况 附件 相关政策对城市房地产业发展的影响 Contents 起于05年的这场调控风暴 以限制价格的涨幅 打压投资炒房为主 目的在于规范楼市 平稳房价 遏制投机 时至2006年 政策逐渐细化 力度增强 强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性 大势分析 2005 2006年政策出台时间轴 2005 2006年房地产相关政策出台时间轴 未来政策预测 将提高豪宅购买客户的首付比例 具体措施可能如下 第一次购买的物业建筑面积在144平米以上的首付将提高到4成 第二次及以上购买的物业建筑面积在144平米以上的首付将提高到5成 对于豪宅客户的按揭利率将有可能提高 2006年下半年杭州楼市后续供应量 接下表 2006年主城区住宅土地出让情况表 一 接下表 至2006年9月为止出让土地共684 98亩 折合平方米 456881M2 按容积率平均值3 0来折算 未来两年内有约140M2新增供应量 合富观点 老城区后续地块有限 供应量日趋萎缩 新区竞争日趋白热化 调控的执行力度和后续影响力左右供需关系 新盘上市 2005年存量2006总供应量 未来预计供应量940多万平方米 主城区的预计供应量540M2 以目前2006年10月的月成交量万平方米为基数 按此速度 至少要消化年 第二篇章 先天禀赋 东南形胜 三吴都会 钱塘自古繁华 烟柳画桥 风帘翠幕 参差十万人家 云树绕堤纱 怒涛卷霜雪 天堑无涯 市列珠玑 户盈罗绮 竞豪奢 重湖叠清嘉 有三秋桂子 十里荷花 羌管弄晴 菱歌泛夜 嬉嬉钓叟莲娃 千骑涌高牙 乘醉听萧鼓 吟赏烟霞 异日图将好景 归去凤池夸 望海潮 杭州 是中国最具诗情画意的城市 人文历史七大古都之一 杭州历史悠久 早在4700多年前 就有人类在此繁衍生息 并产生了被称为文明曙光的良渚文化 自秦时设县治以来 已有2200多年历史 杭州是华夏文明的发祥地之一 杭州曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地 是我国七大古都之一 杭州古称钱唐 隋朝开皇九年 589年 废钱唐郡 置杭州 杭州之名首次在历史上出现 南宋建炎三年 1129年 高宗南渡至杭州 升杭州为临安府 绍兴八年 1138年 南宋正式定都临安 历时140余年 民国元年 1912年 以原钱塘 仁和县地并置杭县 民国十六年 1927年 析出杭县城区设杭州市 杭州置市始此 京杭大运河与万里长城齐名 居于世界著名古运河之首 古运河始凿于春秋末期 公元前485年 吴国开凿 邗沟 长150余公里 为沟通长江与淮河之间的河道 隋炀帝于大业元年至六年 605 610 征调民工200余万 扩展为南北大运河 全长2700余公里 水面宽30 70米 沟通海河 黄河 淮河 长江和钱塘江五大水系 元代又将弓形运河改为南北直行 形成现在1794公里航程的运河路线 称为京杭大运河 城区概况 市中心城区之一行政面积 87平方公里总人口 57万 其中户籍人口30万 城区早期定位为工业区 现以汽车销售 物流业 商贸市场发展为主 一轴 一条发展轴线 即京杭运河为拱墅区的发展主轴线 两翼 两个发展翼 即以祥符为中心的西翼 以半山为中心的东翼 一主 一个主中心 即拱宸桥 大关地区为拱墅区区级主中心 三次 三个次中心 即卖鱼桥 即卖鱼桥 祥符 半山三个分区级次中心 其中最核心的部分是 拱宸板块 拱宸板块目前的设施详图拱宸桥区域商业中心拱宸桥是古运河杭州终点的标志 更是一部近代杭州百年民族工商业的发展史 据了解 规划区域北起杭州第一棉纺织厂保留仓库 南至规划路 西至小河路 东抵京杭运河西岸 面积约7 83公顷 区域分为四个主要功能区块传统里弄区范围为如意里和敬胜里 营造出原汁原味的运河居住文化怀旧氛围 社区会所区以娱乐功能为主 有健身中心 室内篮球场 羽毛球场和壁球馆 将成为 社区起居室 运河文化休闲历史街区以运河博物馆为中心的公共活动中心 文化LOFT创意园区范围为桥弄街以北杭州第一棉纺织厂保留仓库为中心 开辟杭州近现代工业博物馆 滨河绿化区在沿运河地带 将形成滨河的绿地公园 以休闲功能为主 340米 拱宸区域发展阶段分期 2002年 2005年中 轨道线通车 旧区改造起步 区域发展期 高速发展期 2007年 2010年中 2010年 2020年 商业等基础生活配套发展 旅游业达到新的高峰 运河东面棚户片区改造 娱乐休闲等改善生活品质的配套发展 运河水质治理 休闲设施及景点古迹的建设和修复 轨道交通线开始规划 结论 拱宸桥区域的未来是杭州的 北大厅 担当副中心的角色 运河文化休闲历史街区LOFT创意园区等规划开始起动 资料来源 杭州市规划局 无论大运河申报世界文化遗产是否成功 可以肯定的是 大运河的 保护开发 热 对于拱宸桥区块的意义 如同黄浦江 苏州河对于两岸物业的意义 是发掘其发展潜力的绝对利好 做足运河概念 将会是该区域经济发展的强劲引擎 也会是两岸物业升值的强劲助推器 第三篇章 搜索目标 目标访谈 发展轨迹预判 项目印象 案例参照 陈女士 年龄 50岁以上职业 退休访谈地点 嘉泰馨庭售楼处状态 意向登记我家有亲戚就住在附近 对这里我熟 我已退休了 帮儿子来看看房 这边现在还看不出 以后应当挺好 这也不是非买 我就是先看看 价格还不知道 先登个记 等他开盘 魏先生 年龄 55岁以上职业 工地门卫访谈地点 协和景尚工地外这是两家公司盖的 一共11栋楼 我公司有4栋 7900内部价 公司内好多人买 抢都抢不到 市民眼中的拱宸桥区域 王先生 年龄 22岁上下职业 售楼员访谈地点 嘉泰馨庭售楼处内客户登记挺多的 大多是本地人 也有少部分是外地的 想投资 XX先生 年龄 28岁以上职业 出租车司机城北现在贵了 我记得2002年这里才四千 当时没买 那时是破工厂 空气太差 又脏 不值 现在是买不起了 拱宸板块的区域认知 本区域的物业缺乏 领袖 工业污染 生活配套低档成熟 旧区动迁量大 存在加剧区域竞争的因素 区域建设战线长 价位一直走 实惠 路线 导致 导致 未形成高尚生活 气场 导致 旧区环境脏乱嘈杂 拱宸板块将历经 不温不火 逐渐升温 后劲十足的发展轨迹 拱宸板块的发展机遇 市政目标 是居住 商贸 教育科研 都市工业 现代物流等功能的现代化城市中心城区 形成 运河拱墅 文化拱墅 汽车拱墅 物流拱墅 的特色产业 申遗行动 成就城区地位的提升运河文化历史街区文化创意LOFT区旅游 商贸产业的进一步推动 轨道交通 2006年规划 2007年 2008年动迁高峰人口外移 2009年 2015年建设期 2020年建成 案例借鉴 2000 2002 2003 2004 2005 中远两湾城 拱宸区板块 2000 2001 2002 2006 2006 中远两湾城一二期发售 主要客户群为 本区域的原住民回迁 客户特征 大环境 房市低谷 政府扶持 旧区改造 苏州河治理 成交均价 3200元 M2 内外销房并轨 政策推动 苏州河治理 中远两湾城三期开盘 客户群为 原住民亲友 外地 异区客源增多 5500 6900元 M2 中远两湾城三期晶彩视界开盘 客户群为 本地区域中高档收入人群 温州人 长三角等早期投资客 12000元 M2 房地产 沸点 中远两湾城四期璀灿天成开盘 客户群为 本地中高档收入人群 温州人 江浙人等 中后期投资客 旧八条出台 宏观调