项目管理中的品质管理项目实践经验分享(PPT 72页).ppt

中建大公馆项目实践经验分享 项目管理中的品质管理 中建大公馆实景展现 Click 品质概念 为了判断其制品或部品是否达到其使用目的与顾客的约定的评价对象和固有的性质 品质管理观点分享 品质管理观点分享 品质管理的目的最大程度满足客户现在及未来的需求 品质管理的6大误区1 差不多先生与马虎小姐2 品质越高 成本越高 品质需要花钱3 错在一线员工4 销量第一 品质滞后5 成本第一 品质第二6 1 失误不算什么 任何失误都有特殊性 品质管理观点分享 品质管理观点分享 上海公司品质管理过程中四要点树立理念强化意识步调一致制度保障 品质管理 全生产链协同 全面质量控制管理全员 全过程品质管理 打造高品质项目为目标 以满足客户为最终目的 品质管理观点分享 中建大公馆品质管理分享目录一 市场决定定位 需求决定品质二 品质决定细节 细节决定成败三 成本决定控制 控制在于过程 9 贵胄之地 土地属性 核心地段 1 0容积率 最后一片生态湿地14座学府为邻 位于第3代国际社区外滩以北10公里半径内唯一城市别墅项目 一 市场决定定位 需求决定品质 项目属性 历史使命 中建大公馆项目定位为城市中心纯别墅项目 要求打造符合客户目前及未来需求的豪宅产品 拥有豪宅别墅产品的品质标准 品质 一 市场决定定位 需求决定品质 降本增效 过程控制 在保证品质标准的前提下 尤其是地王项目 如何打造豪宅产品 降本增效和成本控制则成为项目品质管理的重中之重 成本 一 市场决定定位 需求决定品质 突破 一 市场决定定位 需求决定品质 10 大突破 一 市场决定定位 需求决定品质 综合地块属性 项目品质及成本等多方面的考虑 意味着中建大公馆项目在定位之初 只有突破传统 打开思路 方能做出被市场 客户认可的项目 土地性质由普通到别墅 拍卖取得的土地性质为普通商品住宅 当时园区内禁止建设别墅类地产开发项目 在经过多方努力和沟通后 该地块设置类独栋别墅低层住宅得到允许 1 一 市场决定定位 需求决定品质 限墅 商业面积将10 的商业面积变成了住宅 可售比达到98 6 2 一 市场决定定位 需求决定品质 建筑密度由 25 到 30 建筑密度由 25 提升到 30 在有限的土地内产出最大的货量 3 一 市场决定定位 需求决定品质 建筑高度由20米到23米 多层的建筑高度由20米提升到23米 由低层不高于10米到突破到11米 由此 大小独栋产品的首层由3 6米突破到3 9米 叠加产品首层层高3 6米 标准层高达到3 2米 4 一 市场决定定位 需求决定品质 小区标高由0 3米到1 2米 小区道路标高高于市政道路标高0 3米以内 提升到1 2米 即室内正负高于市政道路2 2米 地下一层达到了4 4米全明半地下附送空间 做到下挖两层 地下两层均为附赠空间 车位比例达到1 2 赠送空间做到了极致和最大化 5 一 市场决定定位 需求决定品质 高附赠的最后盛宴440m 1200m 地下阔绰空间500m 地下室5个车位附赠 民防面积由3万m 到4000m 原指标按建筑物基地面积设置人防 项目需逾3万m 的民防面积 经过多方努力和协调沟通 将地下集中人防面积争取到4000m 6 一 市场决定定位 需求决定品质 公建配套由计容2350m 到1460m 公建配套面积将2350平米缩减到1460平米 将社区活动中心 560平方米 居委会 200平方米 和托老所的 面积1000平方米 的部分功能放在地下一层和阁楼 7 一 市场决定定位 需求决定品质 一 市场决定定位 需求决定品质 社区活动中心 卫生服务点 居委会 托老所 控线要求3米 连线退界VS直接内退 原退界线为道路规划红线直线段与曲线切点的连线退界3米 现行建筑控制线是按规划道路红线及曲线直接内退3米的曲线计算 8 一 市场决定定位 需求决定品质 绿地率35 VS35 含私家庭院绿化 将35 的绿地率中 争取到将赠送的私家庭院绿化面积共同计入统计范围内 9 一 市场决定定位 需求决定品质 景观让35 35 高密度 覆土有限 公共通道由必须到不设置 原指标要求基地设置绿色公共通道 控制宽度不小于12米 必须保证通道之间的顺畅衔接 现行指标则不设置公共通道 10 一 市场决定定位 需求决定品质 天下大事 必做于细 从改变观念着手 二 品质决定细节 细节决定成败 二 品质决定细节 细节决定成败 9 9大手段 用心才能看得见 细节的实质 品质 品 质 品质与质量密不可分 二 品质决定细节 细节决定成败 产品功能细节地上 地下统筹设计 为保证产品使用功能合理化 加强产品高附加值 地下一层使用功能与地上结合 1 二 品质决定细节 细节决定成败 二 品质决定细节 细节决定成败 为保证产品使用功能合理化 加强产品高附加值 地下一层使用功能与地上结合 户型方面力求创新 紧密围绕别墅产品特征细节 努力做到 1 内部空间需求最大化 功能空间实用性 使用空间灵活性 2 外部空间独享性 私密性和私有化 3 物超所值 全方位立体式附加空间 4 上赠阁楼 下送阳光地下室 横有露台 地面有花园 独门独户 电梯直达 提亮地下一层 实现 双首层 丰富地下二层 拓展生活功能 部品研究反复推敲 细节为王 入户门 铁艺栏杆 窗 柱 线脚 砖 瓦每一个细节必须反复推敲 2 二 品质决定细节 细节决定成败 铁艺的式样 材质 断面形式 表面肌理 安装方式 铸造工艺 搭接构造和价格等多方面考虑 二 品质决定细节 细节决定成败 细化设计全专业细化二次设计 立面深化设计石材幕墙专项深化设计弱电智能化专业设计标识导视设计销售用效果图和户型图设计门窗专项深化设计入户门专项深化设计铁艺专项深化设计 3 二 品质决定细节 细节决定成败 实施落实样板墙 材料封样 设计方案提案 定稿 施工送样 施工小样 1 1样板墙全程控制 4 二 品质决定细节 细节决定成败 依据立面成本控制 对面砖的品种 颜色 质感 面状 勾缝等方面精细对比选择 二 品质决定细节 细节决定成败 法规规范的挖掘充分挖掘 合理利用 深入挖掘设计规范要求 利用坡屋顶及南北退台处理 节省日照间距 充分挖掘土地价值 5 二 品质决定细节 细节决定成败 常规做法的突破由必须到可能 原上海市规范要求 住宅避雷装置 必须采用避雷带 施工难度大 且极其影响美观 后经多方设计咨询 在前期部配合 实现最少量的避雷针解决 6 二 品质决定细节 细节决定成败 避雷是明敷做法与别墅定位不协调 施工难度大 原避雷做法 现避雷做法 二 品质决定细节 细节决定成败 53 品质匹配的投入成本档次匹配的部品 别墅 叠拼部品成本标准分别设置 窗 门 石材面积 下沉庭院墙面次要部位采用真石漆替代石材 采用混凝土屋面瓦替代石片瓦 在保证外观质量的前提下降低成本 7 二 品质决定细节 细节决定成败 石板瓦 水泥瓦 售楼处采用了豪宅常用的石板瓦 实践后发现石板瓦的施工难度与后期维护难度大 之后改用拉法基的水泥瓦 即保证了屋面的效果与性能 同时保证了施工的工期和后期维护的方便 二 品质决定细节 细节决定成败 材料研究常规不一定最优 经过大量比较和调查 并经过多轮式样和1 1样板墙实验 挑战传统经验 率先使用进口的石材 价格低于大量使用的国产品种 8 二 品质决定细节 细节决定成败 建筑立面石材效果 二 品质决定细节 细节决定成败 施工做法研究成本与质量的平衡 在扩初及施工图阶段 组织各部门 各专业技术人员对工程做法进行详细研究 使材料和施工费用双控制 9 二 品质决定细节 细节决定成败 高品质 高成本花小钱也能办大事 低成本也能铸就高品质 三 成本决定控制 控制在于过程 质量 进度 成本 事前 事中 事后 横向 纵向 三 成本决定控制 控制在于过程 三 成本决定控制 控制在于过程 5 5种措施 成本制度化控制 费用最佳化应用 运用5种措施在中建大公馆项目上 将成本在事前 事中 事后过程化严密控制 全过程成本控制成本快测与设计修改 坚持方案 招标前施工图 施工图中期全程成本快测 使成本设计控制流程化 立面石材线条经成本快测进行设计简化 节省成本 1 三 成本决定控制 控制在于过程 全专业多方案比较看不到的成本可视 由于上海地区地质情况复杂 地下成本较高 为使围护成本可以在设计阶段得以控制 组织外请专家组进行专题讨论 并在投标中进行多方案比较 简化地库轮廓 大大降低成本投入 2 三 成本决定控制 控制在于过程 全链条控制由源头控制产品质量 全程派人监控材料 部品生产供应 如面砖 木饰面 石材等 保证供货质量 3 三 成本决定控制 控制在于过程 到面砖厂家进行生产监督 对加工的过程进行管控 确保供货