2010年09月金科长沙仙人湖酒店项目工作成果汇报 (NXPowerLite)

金科长沙仙人湖酒店项目 华美酒店顾问公司 作成果汇报 研究方法 酒店市场研究 区域经济发展态势 区域地理环境分析 市 场 研 究 战 略 研 究 定位研究酒店定位 财务测算 酒店开发战略分析 280间套集约式入门五星级会议酒店 +20栋豪华别墅 项目整体战略分析 目介绍 项目酒店位于浏阳仙人湖。 仙人湖地处湖南长沙浏阳市柏加镇板块内。距离长沙 32公里，黄花机场20余公里、京珠高速 15公里、长株高速 8公里。 仙人湖位于长株潭融城三角地带，北接机场临港经济区，南接长株潭融城云龙国际休闲旅游度假示范区。 仙人湖是金科集团长沙分公司在长沙开发的重点项目。项目整体占地3200亩。水域面积 1000余亩。根据规划，总建面积大约为 80余万平米。项目整体分 8期开发，开发周期 8 10年，预计 2011年年底入市。 项目地产定位为高端生态休闲度假养生别墅。本项目酒店、休闲度假设施、其它泛酒店业态及商业设施均属于配套。 项目介绍 开发规划 山水生态酒店 ：生态观景客房 娱乐休闲 商务会务 国际养身中心：生态养心会所 户外养心配套 国际养生中心：中华养生园 国际疗养园 户外养生配套 国际养心中心：生态养心会所 户外养心配套 关注两类问题 所在区域经济发展情况： 竞争市场高星级酒店经营特征； 竞争市场高星级酒店市场供需状况； 竞争市场高星级酒店发展趋势； 本项目酒店定位及财务分析结果。 2. 本项目酒店个性要求 如何最大程度发挥酒店对项目整体的带动作用？ 养生主题应该如何体现，做到什么程度？泛酒店业态要做哪些？ 酒店项目是否配套会议功能，配套多大？ 本项目酒店最优开发模式是什么？ 长沙市近年来经济增长速度快，年均增幅在 14%以上。 长沙市第一产业所占比例小，第二产业和第三产业所占比例大，有利于酒店业发展。 随着长株潭一体化发展，长沙市经济发展潜力巨大 长沙市经济发展情况 项目 2005 2006 2007 2008 2009 元） 增幅 (可比价格计算 ) 第一产业所占比例 第二产业所占比例 第三产业所占比例 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %2005 2006 2007 2008 200905001000150020002500300035004000G D P （亿元） 年均增幅 第一产业所占比例第二产业所占比例 长沙市与周边城市对比 经济总量偏小； 人均 城市居民人均可支配收入高； 常住人口总量相对较小。 项目 长沙市 武汉市 成都市 重庆市 南昌市 元） 均增幅 (可比价格计算 ) 人均 ） 56620 50117 34996 22916 39669 城市居民人均可支配收入 20238 18385 18659 16990 16472 常住人口总量 10 859 500010000150002000025000长沙市 武汉市 成都市 重庆市 南昌市0100002000030000400005000060000人均G D P （元） G D P （亿元）年均增幅 城市居民人均可支配收入( 元)常住人口总量（万人）项目 2005 2006 2007 2008 2009 元） 均增幅 (可比价格计算 ) 第一产业所占比例 第二产业所占比例 第三产业所占比例 浏阳市经济发展情况 浏阳市经济发展迅速，年均增幅在 15%以上，高于长沙平均水平。 浏阳市第二产业发达，第三产业热所在比例相对偏小； 浏阳市烟花及花卉业发达，成为全球性的烟火制造基地。 1995年浏阳市被国家授予 “ 中国烟花之乡 ” 的荣誉称号 ， 2009年湖南省政府将浏阳花炮列入省政府重点支持产业。 湖南浏阳河花木产业带产业发展规划 （ 2005）提出要把浏阳河花木打造成成长沙乃至湖南的一大产业、一个品牌、一道景观 。 理位置及区域规划 项目地位于长沙市、浏阳市（长沙市下辖县级市）及株洲市的交汇处。 项目地距离长沙黄花机场约 20公里。 项目紧邻云龙示范区，区域内的在建的方特欢乐世界、威尼斯水城及高尔夫项目加快了周边旅游目的地的发展。 调查了解到，方特欢乐世界将建有高档酒店、快捷酒店及会展中心。 湘潭市区（ 40公里） 长沙市区（ 32公里） 浏阳市区（ 54公里） 云龙示范区域 本项目 机场（ 20公里） 株洲市区（ 32公里） 理位置及区域规划 根据规划，项目周边区域将建有大量的休闲度假设施，如高尔夫球场、生态公园、网球公园等，对强化区域旅游吸引力有重要作用。 340公顷的开发用地可带动周边商业发展，对改善酒店经营具有重要推进作用。 项目地与长株高速间修建约 8公里长的旅游专用通道，大大提高了项目地的交通便捷性，提高了酒店与各类客源间的临近度。 该区域将建设华强科技产业基地、 “ 欧洲小镇 ” 。 项目所处的柏加镇将建有花卉苗木交易中心、楠洲庭院总部经济圈、浏阳河产业园等。 边酒店发展情况 根据项目酒店地理位臵特征及项目酒店类型，我们对长沙市主城区高档商务酒店、长沙市城区周边休闲、会议酒店及浏阳市的高档酒店分别进行调查及分析 。 为了反映长沙城区商务酒店的最高接待水平及竞争力，我们重点调查了国际品牌酒店及本土专业酒店管理公司管理的酒店，我们最终选取了运达喜来登、芙蓉国豪廷、皇冠假日、湖南华天及通程酒店作为代表。 我们对长沙市周边的休闲、度假会议酒店进行了调查。目前长沙市周边类似酒店共有 3家，分别为长沙普瑞温泉酒店、长沙同升湖通程山庄酒店、长沙碧桂园凤凰酒店，我们对以上三家酒店进行了走访。 浏阳市高档酒店较少，我们选取了浏阳市区的 2家酒店作为参考市场，它们分别是浏阳银天大酒店、浏阳华天大酒店。 边酒店发展情况 客房 长沙市城区高档商务型酒店的客房规模一般在 350间套以上，其中湖南华天的客房总量为 708间套； 长沙市城区商务型酒店均以单人间为主，单双比一般在 至超过了 1 ； 长沙市城区商务型酒店中，本土酒店的标间面积大多在 30 国际品牌酒店的标间面积均大于 35 蓉国豪廷甚至达到了 42 项目 湖南华天 通程国际 运达喜来登 芙蓉国豪庭 皇冠假日 客房数量 708 450 384 316 431 客房结构 单 260 115 210 190 143 双 393 220 134 110 159 套 55 115 40 16 129 标间面积 3 25 29 2 35 单房：双房 房比例 边酒店发展情况 客房 长沙城区周边度假酒店的客房规模一般为 200； 周边度假酒店及浏阳市商务酒店单双人间比例大都在 查了解到，由于度假酒店会议和旅游团队客人较多，因此其双人间比例较大 ； 长沙市城区周边度假酒店的标间面积大部分房间面积在 30 应了休闲度假客人对酒店客房舒适度要求高的特征 。 项目 普瑞温泉酒店 同升湖通程山庄 酒店 碧桂园凤凰酒店 浏阳银天大酒店 浏阳华天大酒店 客房数量 222 300 343 221 200投入使用（共计 310） 客房结构 单 42 80 82 93 55 双 160 200 248 116 135 套 20 20 13 12 10 标间面积 0 34 40 28 28 单房：双房 套房比例 边酒店发展情况 餐饮 长沙市城区商务型酒店的规模一般比较大，平均每间客房分摊的餐位数超过了 冠假日酒店属于改造酒店，其硬件设施受限）； 调查了解到的原因为：长沙市星级酒店的餐饮市场需求旺盛，长沙市民对高星级酒店餐饮的接受度高，因此各酒店的餐饮规模均大。 酒 店 名 称 湖 南 华 天 通 程 国 际 运 达 喜 来 登 芙 蓉 国 豪 庭 皇 冠 假 日 星级档次 五星级 五星级 五星级 五星标准 五星标准 餐厅总数 （ 个） 9 6 6 4 5 中餐大厅餐位数 210 200 96 200 48 中餐包房（间） 4 5 28 25 28 15 大堂吧餐位数 148 120 60 100 80 全日餐厅餐位数 100 158 158 80 120 其他餐厅餐位数 美 食 广 场 、和 膳 日本料理（ 40 ）、 爵士酒吧（ 30 ） 等 商务茶吧（ 4 个包厢 ）、雪 茄 屋（ 6 人） 赞 吧 国 际 餐 厅（ 96 ）、茶 吧（ 30 ） 茶吧（ 11 间） 熔点酒吧（ 20 ） 餐位总数 1306 804 690 770 418 客房规模 708 450 384 316 431 每间可供出租客房平摊餐位数 1 . 8 1 . 8 1 . 8 2 . 4 1 . 0 边酒店发展情况 餐饮 长沙周边度假酒店的餐饮规模大于主城区内的商务型酒店，其原因有：周边度假酒店一般设有中餐大厅，凭借价格优势，经常接待大规模的会议餐及婚宴等，因此其餐饮规模更大。 浏阳银天大酒店的餐饮接待功能强大，其原因有：在县级城市中，社会餐饮一般不发达，因此高星级酒店的餐厅成为了会议及当地居民喜宴活动的首选之地。 酒店名称 普瑞温泉酒店 同升湖通程山庄酒店 碧桂园凤凰酒店 浏阳银天大酒店 浏阳华天大酒店 星级 档次 五星级 五星级 五星标准 五星级 五星标准 餐厅总数 （ 个） 4 3 6 6 3 中餐大厅餐位数 200 280 600 400 （银天食府） 240 中餐包房（间） 15 间 7 间 18 间 34 间（其中三个超豪华包厢有最低消费） 11 间（多为大包厢，能容纳 30人） 大堂吧餐位数 80 72 60 60 50 位 全日餐厅餐位数 120 70 180 96 （咖啡厅） 无（西餐厅只做早餐） 其他餐厅餐位数 50 （行政酒廊）。 无 40 （尼斯号酒廊）； 30（伊莎贝尔西饼屋）等 30 （名仕商务会所）； 5 0 （罗曼蒂克西餐厅）； 1 5 0（银天宫）。 无 餐位总数 600 492 1 1 3 0 1 1 2 6 400 客房规模 222 300 343 221 200 每间可供出租客房平摊餐位数 2 1 3 5 2 边酒店发展情况 会议 长沙市城区高档商务酒店中，本土高档酒店和国际品牌酒店差异较大。 本土酒店的会议接待规模一般都偏大，会议室总面积都在 1500平方米以上，都具备了很强的会议接待能力。 国际品牌酒店的会议室总面积则在 1300平方米左右，会议总体接待能力稍稍逊色于本土酒店。 项目 / 酒店 湖 南 华 天 通 程 国 际 运 达 喜 来 登 芙 蓉 国 豪 庭 皇 冠 假 日 星级档次 五星级 五星级 五星级 五星标准 五星标准 数量（个） 1 1 1 1 1 面积（ 936 1330 796 530 510 课桌式容量（人） 600 850 540 400 350 多功能厅 宴会容量（人） 700 1400 480 350 300 数量（个） 1 0 0 2 0 面积（ 446 0 0 4 0 0 / 1 9 0 0 大 型 会议室 课桌式 容量（人） 185 0 0 3 1 0 / 1 6 0 0 数量（个） 0 0 2 1 2 面积（ 0 0 1 7 5 / 3 3 0 120 1 3 0 / 1 3 0 中 型 会议室 容量 0 0 9 6 / 1 3 8 ( 宴会式 ) 100 6 0 / 6 0 会议室总数（个） 6 5 9 6 9 会议室总面积（ 1700 1520 1681 1390 1200 客服规模（间套） 708 450 384 316 431 平均每间客房平摊 宴会 / 会议设施面积 2 . 4 0 3 . 3 8 4 . 3 8 4 . 4 0 2 . 7 8 边酒店发展情况 会议 长沙城区周边三家休闲、度假酒店的会议功能强大。三家酒店的会议接待面积均在2000平方米左右，其中普瑞温泉酒店会议总面积将近3000平方米。 三家酒店均配有 800平方米的多功能厅，均可接待 500人以上的大型会议。 此外，三家酒店均配备了 7间以上的不同会议室。 项目 / 酒店 普瑞温泉酒店 同升湖通程山庄酒店 碧桂园凤凰酒店 浏阳银天大酒店 浏阳华天大酒店 星级档次 五星级 五星级 五星标准 五星级 五星标准 数量（个） 1 1 1 1 1 面积（ 1 0 0 0 800 883 500 900 课桌式容量（人） 600 520 500 3 5 0 5 0 0 多功能厅 宴会容量（人） 550 400 400 240 450 数量（个） 2 2 1 0 0 面积（ 8 4 0 /3 3 0 6 0 0 /4 0 0 302 0 0 大 型会议室 课桌 式 容量（人） 5 6 0 /2 2 0 4 0 0 /2 6 0 172 （剧院式） 0 0 数量（个） 2 0 4 0 2 面积（ 3 0 0 /2 8 0 0 1 7 4 /1 1 3 0 240 中 型会议室 容量 2 0 0 /1 8 0 0 1 2 0 /8 0 0 120 会议室总数（个） 9 7 10 5 6 会议室总面积（ 2 8 6 0 1 9 9 8 1 8 8 5 655 1 4 7 0 客服规模（间套） 222 300 343 221 200 平均每间客房平摊 宴会 /会议设施面积 1 2 . 8 8 6 . 6 6 5 . 5 0 2 . 9 6 7 . 3 5 边酒店发展情况 康体娱乐 长沙市城区商务酒店的康体娱乐设施均比较大，大都配有 30间以上的 0间以上的棋牌室。 调查了解到，长沙作为全国知名的娱乐之城，长沙居民对高星级酒店的康体娱乐项目接受能力强，其中 酒店名称 湖南华天 通程国际 运达喜来登 芙蓉国豪庭 皇冠假日 水疗 2（双人间） +4（单人间） +1（贵宾室） 9间（ 2人间） 水疗 拿共 10间房，包含2个套间。 无 桑拿按摩包厢 无 10 同上 8间 33间 45间 无 无 40间 足浴 16间包厢，加大厅共有 60余个座位 5 15间（ 3人间） 11间 有 棋牌室 20间（其中 1间套房） 20 20 21间 8（单间 +套间） 其它 桌球、网球、乒乓球室、室内游泳池、健身房、华天大剧场 台球、乒乓球、保龄球、室内游泳池、健身房 健身房、游泳池、乒乓球室 健身房、游泳池、台球室、乒乓球室、瑜伽房 健身房、室内游泳池、乒乓球室 边酒店发展情况 康体娱乐 周边度假休闲酒店更侧重于室外休闲活动的打造，如户外高尔夫、网球场、游泳池等，而它们 10间左右。 酒店名称 普瑞温泉酒店 同升湖通程山庄 酒店 碧桂园凤凰酒店 浏阳银天大酒 店 浏阳华天大酒店 水疗 无 装修，暂未营业。 无 无 桑拿按摩包厢 5间包厢，大厅80位 桑拿、足浴共 5间 装修，暂未营业。 17间 无 7间包厢，大厅 70位 11间 装修，暂未营业。 30多间（小包能容纳 20人，中包 40人，大包 60人） 40间（中包 20人） 足浴 10 桑拿、足浴共 5间 无 23间包厢， 33个大厅位； 18间 棋牌室 22 11间 14间，其中 3间豪华间，带有独立卫生间； 38间 20间（有几十间豪华客房配有麻将桌） 其它 网球场、高尔夫球场、足球场、篮球场、室内游泳池 、网球场、室外高尔夫球场、室内、室外泳池 桌球室、乒乓球室、健身室、保龄球室、网球场、室内游泳池 、露天泳池、游戏机室；台球室；飞镖室； 无 边酒店发展情况 国际品牌酒店的平均房价一般在 600元以上，但其出租率不高，一般仅有 60%左右。本土品牌酒店的平均房价一般只有 450元左右（两家酒店均有部分低价客房），但其出租率可达到 70%左右。 国际品牌商务客源所占比例一般在 60%以上。本土品牌酒店商务客源的比例也在 50%以上 。此外政务客源也有一定差异。 酒店名称 湖南华天 通程国际 运达喜来登 芙蓉国豪庭 皇冠假日 平均房价 (元 ) 450 440 755 620 580 出租率 67% 68% 60% 60% 60% 02 272 453 372 348 商务散客 52% 50% 60% 60% 65% 会议团队 12% 15% 15% 7% 10% 政务接待 18% 12% 4% 3% 2% 旅游团队 8% 8% 6% 15% 8% 本地客源 10% 15% 15% 15% 15% 边酒店发展情况 长沙市城区周边三家度假酒店的平均房价在 370于主城区商务酒店的价格。三家酒店中，普瑞温泉酒店凭借温泉资源，其经营情况良好，年均出租率在 65%以上，其它两家酒店的平均出租率不足 60%。 城区周边度假酒店商务客源所占比例相对较小，约占客源总量的 30%，但它们会议客源及旅游团队客源所占比例大，两者约占客源总量的 50%。 酒店名称 普瑞温泉酒店 同升湖通程山 庄酒店 碧桂园凤凰酒 店 浏阳银天大酒 店 浏阳华天大酒 店 平均房价 (元 ) 450 370 430 320 300 出租率 65% 55% 55% 75% 55% 94 222 252 240 165 商务散客 35% 30% 30% 57% 55% 会议团队 25% 30% 20% 10% 10% 政务接待 8 5% 5% 10% 13% 旅游团队 20% 20% 30% 8% 7% 本地客源 12% 15% 15% 15% 15% 游休闲地产 特征 旅游休闲地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的臵业项目，与一般的住宅相比 ,，旅游地产具有更好的自然景观、建筑景观 ,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值 ； 旅游地产 旅游景点地产：观光、休闲、娱乐性质的、 非住宿型的建筑物及空间 旅游商务地产：商店、餐馆、娱乐城等 建筑物及空间 旅游度假地产：为游客以及度假者提供居住空间 的旅游酒店、度假村、产权式酒店、时权酒店等 旅游住宅地产：与旅游区高度关联的 各类住宅建筑物及关联空间 一般位于一线城市或其它经济发达区域的郊区 ； 均具有优秀的自然资源作为依托 ； 均以房地产开发为核心 ，配套一些休闲、度假设施。 游休闲地产 分布 案例选择： 1、城市周边区域， 2、依托自然资源及开发公司雄厚的地产开发运作能力，形成的相对独立的大型社区或者度假区； 3、该度假区域内建有高星级酒店、休闲配套设施、高档住宅等其它业态。 北京： 纳帕溪谷 杭州：富春山居、千岛湖旅游地产 广州：城市周边旅游地产 海南：海南省东线旅游地产 游休闲地产 分析重点 案例研究 地产功能配套 地产开发引擎 酒店与地产关系 竞争市场酒店硬件分析 旅游地产酒店常规开发模式 竞争市场酒店经营及客源分析 类项目中酒店常规开发模式 规模 主要客源 建筑形式 代表性酒店 利 弊 大型会议度假酒店 500间以上 会议团队 集约式 祈福仙湖酒店、碧桂园凤凰城酒店 有利于形成规模效应，产生集聚效应 酒店客房超过一定规模将与档次呈反比关系 体量过大，对市场需求的敏感性高 投资大，风险高 中型会议度假酒店 200会议团队、中高端旅游度假客源 集约式 碧桂园假日半岛酒店、九龙湖公主酒店 树立项目档次形象较为迅速 这类细分市场的产品最多，特征不明显 小型精品 /精致型酒店 150间以内 高端度假散客 分散式 富春山居、天湖峰境喜来登度假酒店 树立项目高端形象的效果立竿见影 面对的是市场金字塔顶端的人群，需求基数小 对于度假资源禀赋要求高 店开发模式 会议度假酒店 我们重点选取广州市周边的同类地产项目，进行重点分析 似案例 项目整体情况 项目名称 占地规模 依托资源 产品形态 配套酒店 其他配套 主题 碧桂园假日半岛 8,700亩 8,000亩天然水库 独栋、联排、洋房 碧桂园假日半岛酒店 36栋高尔夫、故乡里主题公园 欧陆式风格 玖珑湖 2,000亩 九龙潭 独栋、联 排 公主酒店 27栋高尔球场 现代简约 碧桂园凤凰城 10,000亩 别墅、洋房 碧桂园凤凰城酒店 欧陆式风格 东方夏湾拿 3,000亩 流溪河畔 独栋、联 排别墅 五星级酒店，豪 生管理 美术馆、荔枝林、 人造沙滩 拉丁风情 祈福南湾半岛 2,500 仙湖 洋房、别墅 祈福仙湖酒店 18洞高尔夫、游艇会、骑马会、高尔夫球会、11,000 水上乐园、等 地中海风情 顺德碧桂圆 4,000亩 洋房、别 墅 顺德碧桂园度假 村 四大会所、农庄、 学校、医院 欧陆式风格 通过交叉比较分析，可以确定广州周边旅游地产类项目具备以下物业功能： 住宅（别墅）、住宅（洋房）、星级酒店、商业街、学校、公园、会所、运动中心、医疗中心 广州同类项目 项目整体情况 项目整体情况 酒店发展情况 酒店名称 碧桂园假日 半岛酒店 九龙湖 公主酒店 碧桂园 凤凰城酒店 东方夏湾拿 豪生酒店 祈福 仙湖酒店 顺德 碧桂园 星级档次 五星 四星级 五星 五星标准 四星级 四星级 开业时间 2005年 2007年 2003年 2005年 2004年 2002年 评星时间 2008年 / 2005年 / N/A N/A 酒店类型 会议度假 会议度假 会议度假 会议度假 会议度假 会议度假 建筑形态 集约式 +别墅 集约式 集约式 集约式 集约式 +别墅 集约式 管理品牌 业主自管 业主自管 业主自管 国际品牌 业主自管 业主自管 主题特色 欧陆风情 +中国元素 欧陆风情 欧陆风情 拉丁风情 地中海风情 欧陆风情 客房规模 222 114 573 214 570 186 多功能厅面积 227/139 500 1427 385 1300 470 广州同类项目 酒店发展情况 碧桂园假日半岛 占地： 8,700亩 到广州天河中央商务区仅 40分钟车程 产品：独栋、联排、洋房 配套 36洞高尔夫 故乡里主题公园 五星级 2005年开业 主楼 +别墅 222间套 餐厅： 中餐厅（大厅 350人， 35间包厢） 西餐厅（ 200人） 日本料理（ 80人） 会议室 多功能厅 227 中会议室 4个 小会议室 6个 康乐配套： 7间 8间棋牌室， 13间桑拿足浴包房 碧桂园假日半岛酒店 玖珑湖 开发商：香港新鸿基 占地： 2,000亩 到广州天河中央商务区仅 40分钟车程 产品：独栋、联排 设计概念 ：引景入室，运用大开间、大幅玻璃门窗元素 配套 会所 南中国首家耀华国际教育园 启胜物业管理 周边配套 玖珑湖公主酒店 开发商：香港金马集团 未评星， 2007年开业 分散式建筑，共 12栋 一期 114间 餐厅： 中餐大厅： 60位， 6个包厢 咖啡厅 120位 龙吧 60位 (德国酒吧 ) 会议室 多功能厅 500 1个中会议室 3个小会议室 酒店二期（王子城堡酒店 ） 客房 214间 会议室 20个，可同时容纳 2000人 餐厅 4个 龙泉水疗馆 独栋， 一楼：戏水区、泳池、泡池等 二楼：迷你电影院、网上冲浪区、休息区和自助餐区、竖琴区、美甲区等 三、四楼为主题 欧洲小镇 38王子酒店 碧桂园凤凰城 2002年开盘 占地： 10， 000亩 到广州天河中央商务区仅 30分钟车程 产品：别墅、洋房 配套 凤凰中英文学校 会所 荔枝公园 交通枢纽 开业时间： 2003年 五星级 客房： 573间 餐厅 维也纳西餐厅 渔米之香中餐厅 立村日本料理 会议室 16个 最大多功能厅1,427 碧桂园凤凰城酒店 康乐 水疗 间 桑拿 5间 棋牌 10间 评价 热闹的度假村 主题明显 硬件设施好 东方夏湾拿 开发商：珠江地产 2004年开盘 占地 3,000亩 资源禀赋：流溪河 产品：独栋、联排别墅 配套：美术馆、荔枝林、人造沙滩 2005年开业 214间套客房（含 28套酒店式公寓） 餐厅 中餐大厅： 200人 西餐厅： 120人 大堂吧： 60人 宴会厅： 250人 会议室 多功能宴会厅： 385 6间中小型会议室 康乐配套 卡拉（间）、棋牌室（间）、恒温泳池 评价：硬件一般，特色不鲜明 东方夏湾拿豪生酒店 祈福南湾半岛 占地 2,500亩 资源禀赋： 700公顷原生山林、 120公顷仙湖 产品：洋房、别墅 配套：医院诊疗所、国际学校、水上乐园、会所、 18洞高尔夫、骑马会、游艇会、郊野公园 /田园（悠闲滑草、采摘时令新鲜水果 /蔬菜、野趣烧烤、乐骑单车、水陆拓展游玩）、祈福仙湖酒店 祈福仙湖酒店 2004年开业 四星级 客房：约 600间套 主楼： 11层 别墅： 7栋（每栋 10个房间，会议室、餐厅等） 标准间： 18 高级间： 28 豪园： 750 会议室 餐厅 祈福中餐厅 怡情西餐厅 阳光长廊 渔人码头 配套： 人造沙滩 按摩泳池 日式 套票 2009年 休闲度假套票228/2人 农趣田园乐套票228/2人 妩媚水疗 98/2人 活动丰富 水上活动最受欢迎 服务较好 设施陈旧 祈福仙湖酒店 顺德碧桂园 学校 医疗 四大会所 农庄 豪园会所 国际会所 花园会所 西苑会所 顺德碧桂园度假村 四星级 186间套：集约 +4别墅 中西餐厅 配套： 蒙娜丽莎卡拉 保龄球道 18条 小型足球场 健美健身室 壁球室 室内羽毛球场 7个 篮球场 3个 网球场 8个 乒乓球台 17张 戏水泳池、标准游泳池、恒温泳池（内设干蒸、湿蒸） 国际拉幕式文化广场（综合演艺中心） 评价：广州近郊度假目的地，农场一般 “ 玫瑰之约 ” 情侣套票约 600元 “ 世外桃园尽在碧桂园 ” 旅游套票约 500元 会议室 位置 课堂式 （人） （人） 剧院式 （人） 宴会式 （人） 宽度 （米） 长度 （米） 面积 （平方米） 多功能厅 豪园 3F 250 150 400 260 5 470 园 3F - 80 - - 2 豪园 3F - 30 - - 3 豪园 3F - 10 - - 1园 1F 80 60 120 5 x 10 6 5园 1F 40 40 80 3 x 10 6 7园 1F 60 60 80 4 x 10 凰厅 豪园 2F 90 60 130 9 x 10 星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式 . 潜在项目 碧桂园假日半岛 酒店 高尔夫 主题公园 湖景 祈福南湾半岛 酒店 水公园 顺德碧桂园 湖景 酒店 别墅 玖珑湖 品牌 湖景 借势 其它 酒店 酒店 碧桂园凤凰城 东方夏湾拿 酒店 一线湖景 +五星酒店 采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源 高尔夫 +五星酒店 高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式 水公园 +五星酒店 利用固有资源，通过水上公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利 结 开发引擎选择 结 酒店与地产关系研究 五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式 从现有的成功案例来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游、休闲资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。 部分项目配有高尔夫，已经成为提升项目品质的主要物业功能； 酒店一般采用集约式形势，别墅式酒店出现的概率并不高 别墅式酒店占地较多。 结 酒店与地产关系研究 碧桂园假日半岛 碧桂园凤凰城 东方夏湾拿 祈福仙湖 项目规模（亩） 8,700 10,000 3,000 2,500 酒店规模（间套） 222 573 214 570 比例关系 39 17 14 4 碧桂园假日半岛 玖珑湖 东方夏湾拿 独栋均价 11000 20000 18000 联排均价 6000 / 8500 洋房均价 3800 / / 酒店房价 495 620 440 独栋与酒店价格系数 22 32 41 联排与酒店价格系数 12 / 19 洋房与酒店价格系数 8 / / 酒店规模大小与整体项目的体量 并无明显的相关性 地产价格受到项目资源条件、区位条件、开发商品质、配套设施等多种因素影响，因此横向对比来说，酒店档次与地产价格的关联性不明显 7栋 栋 栋 店开发模式 小型精品酒店 昆明柏联 富春山居图 富春江 茶文化 茶园主题高尔夫 70间套客房 17栋别墅 富春山居 店开发模式 小型精品酒店 玉龙雪山 丽江古城 纳西文化 国际品牌 80栋别墅 42套套房 店开发模式 小型精品酒店 丽江悦榕庄 汤山温泉区 中式与印尼风格结合 国际品牌 21栋别墅 南京香樟华萍 店开发模式 小型精品酒店 结 小型精品度假酒店共性特征 区位：区域经济发达的一线城市，如北京、上海 资源：稀缺性自然景观和人文资源，如丽江、三亚 配套：高尔夫、温泉、茶园等 设计及品牌：大师设计、国际品牌 规模：一般在 100间套以内， 40 经营：房价 1500租率 40% 客源： 60外客源 中国高资产人群逐年递增，主要集中在京津唐、长三角、珠三角三大经济发达区域或者有优秀旅游资源的区域。 万事达机构 中国 9%集中于上海、北京、 广州 三大城市，预计到 2015年，将上升到 47% 其次是深圳、宁波、杭州、温州、天津和厦门等 中国 2006年，中国 万元 结 小型精品度假酒店分布 招商银行 中国私人财富报告 中国私人财富市场潜力巨大，在金融危机背景下依然保持较稳定的增长势头 千万富翁财富目标的调查发现，中国高净值人群以私人财富的继续积累为第一目标，紧随其后的第二大财富目标是 “ 追求高品质的生活 ” 广东、 上海、北京、江苏、浙江五个省市的千万富翁人数均超过 2万人， 广东位列第一，至2008年末已达到 全国 15%， 上海市、北京市、江苏、浙江千万富翁分别约为 5万、 3万、 目战略与定位研究思路 项目 项目整体开发战略分析 投资模式分析 建立投资约束前提 项目开发战略分析 酒店竞争策略分析 酒店定位 投资估算 财务分析 目 优势（ 劣勢（ 位于仙人湖水库，周边江景及人造水景优美。 酒店属于大型综合地产开发项目中的物业之一，商业街和高档住宅区将改善酒店经营环境，为酒店聚集人气。 依托项目内的“三养”设施及其它休闲度假设施，项目酒店具有鲜明和独特的主题特色。 政府重点引进工程，受政府高度的重视和优惠政策的支持。 经过科学的研究和策划，避免投资和规划失误，保证产品的先进性和合理性。 酒店周边住宅项目和商业街的成熟存在一定培育期，酒店经营初期，周边商业氛围和人气相对不足。 酒店距离长沙市政治及商业中心有一定距离。 机会（ 威胁（ 周边区域目前尚无五星级酒店，酒店未来一段时间内将处于“低竞争”的市场格局。 本项目酒店靠近云龙华强文化产业基地，距离长沙机场也较近，华强文化产业基地和黄花机场可为项目酒店带来一定量的旅游及商务客源。 酒店位于长沙市区、浏阳及株洲交汇之处，随着长株潭一体化的发展及长沙市城区范围的逐步扩大，项目酒店整体经营环境逐步改善。 周边区域可能会再建若干高星级酒店（如华文化产业基地及欧洲小镇内待建的高星级酒店），将对本项目酒店造成直接经营压力。 目整体开发战略分析 基于我们与业主公司关于本项目整体开发战略的交流与沟通，我们了解到本项目整体开发目标及开发战略有： 项目地总体定位：郊区休闲地产项目，重点开发高端生态休闲度假养生别墅； 形象定位：中部之窗； 功能定位：养生功能 +休闲、娱乐、会议 +生活配套 +休闲运动； 项目亮点：差异化定位，重视产品创新，降低小型别墅购买门槛； 活动策划：打造度假养生圣地，重点做好水域活动的开发； 主题概念：重点塑造养生概念主题。 目投资模式分析 开发引擎选择 项目开发核心驱动因素示意表 区域开发模式 适应环境 核心驱动点 辅助驱动点 核心收益点 以旅游地产启动的区域开发 旅游业为第一支柱产业的经济区域 旅游度假 适合于旅游业的商业、会议经济、休闲运动等 旅游业收入 以商业地产启动的区域开发模式 城市中心区或副中心区 商业、商务经济 房地产业 房地产开发 以会议产业启动的区域开发模式 自然资源和社会资源集合，且达到相对高度的区域 会议经济 旅游度假、商务服务 经济、休闲运动等 会议产业及旅游产 业收入 以复合产业启动的区域开发模式 新型产业经济区域 新型产业 配套服务产业、物流管理、 新产业产品制造或经营 地产大盘开发方针 沉淀优良酒店资产 回流资金转向其它投资 高端度假消费一站式目的地 长沙近郊顶级生态养生之地 项目形象诉求 项目开发目标 地产开发为重 中高端度假综合体 中高端度假休闲需求者 项目开发定位 项目开发建议 寻找项目复合型引擎 业态互动，提升项目价值 不可过多滞留不动资产 目投资模式分析 开发路径选择 目投资模式分析 项目开发土地价值发展进程及变迁规律表 阶段划分 产 出 投 入 土地价格 启动期 （ 1 设定方向 成长期 （ 2 市场检验 持续发展期 （ 3 建设发展 稳定期 5 15年 成熟巩固 下个周期 衰落或重建 基建投入增长 基础设施建设 地区形象建设 区域规划 区域推广费用 基础设施建设 公建投资 招商收益 经营收益 经营收益 土地招商收益 税收返还 建设投资 环境再投入 公建投资 项目经营收益 房地产开发 土地招商收益 引自 区域建设及区域研究的新视野 （南京师范大学地理科学学院田明博士，现为中科院地理科学与资源研究所博士 ) 目开发战略 整体战略 “ 高度 +广度 ” 的开发战略，以双核心为龙头带动的项目 “ 高度 ” 即设有一部分高端别墅客房，吸引部分高消费客源，通过这些客房展示项目地产产品形象，迅速树立项目（整体）高档物业和顶级休闲度假地的形象，扩大项目（整体）影响力，带动地产开发和销售。 “ 广度 ” 即建有集约式酒店客房，同时配有大型会议中心，该会议型酒店可以迅速提高项目地块人气，通过举办各类大型会议或活动，向外界展示项目内地产产品。 开发战略定位依据 项目整体、地产销售方面的考虑 ； 考虑到酒店经营层面来； 考虑到区域竞争环境； 目开发战略 本酒店开发模式 深淀 优良资产 提升企业形象 提供配套服务 带动地产销售 追逐市场空间 规模和高度的追求 会议度假酒店 豪华别墅客房 不可过多滞 留不动产 档次不可低 规模不可大 不可反客为主 追求极致的养生、度假体验； 全新的养生、度假方式； 酒店 地产 养生 度假 会议 旅游 投资 从养生、度假出发 目开发战略 产品创新 店类型定位 基于项目酒店依托的资源条件，本项目定位为休闲、度假型会议酒店 酒店类型 业务特点 建设条件 商务型酒店 常规酒店，功能复合，提供客房、餐饮、会务、娱乐等多种服务；在一线、二线城市酒店中占主流。 位于都市区，建设条件相对较宽。 经济型酒店 新兴起的一种酒店，以客房服务为主，如 速 8、如家快捷、锦江之星等。 位于都市区，建设