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丹阳项目报告 丹阳是沪宁沿线上的两个县级市之一,隶属镇江市。距离南京 68离上海 200市总面积 1059平方公里,户籍人口 13个镇, 1个练湖和 1个省级开发区。京沪高铁、沪宁城际、沪宁线、沪宁高速、扬溧高速、 312国道等贯穿全市。 全市主要产业有“眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械”等,在全国享有“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之乡”、“钻头王国”、“木业航母”的美称。 一、丹阳市概况 D P 亿元 D P 增长率 % 14%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年丹阳市近年投资状况050100150200250亿元全社会固定资产投资完成 三产业投资 地产开发投资 005年 2006年 2007年 2008年 2009年近年来,丹阳市经济发展较为迅速,年平均增长幅度在 14%左右。 2008年受金融危机影响,经济走势出现了震荡,但 09年恢复较快。 09年 02亿元,增幅 14%。 丹阳市投资规模较小, 2009年在经济刺激政策下,投资总量为 200亿元。其中,房地产开发投资在全市占有比例偏小,仅为 房地产发展规模较小。 丹阳市城镇居民收支及消费水平020406080100120140元/人0500010000150002000025000全社会消费品零售额 镇居民人均可支配收入 12250 14185 16392 18704 20799 城镇居民人均消费性支出 7168 8709 9864 10111 10831 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年丹阳市消费品零售总额规模较小,约占镇江市的 27%,仅为南京市的 2009年人均可支配收入 20799元 /人,与南京市2007年水平相当( 20317 元 /人);人均消费性支出 10831元 /人,与南京市 2005年水平相当( /人)。 二、城市规划 规划城市发展方向为西跃、东扩,南整合、北控制。形成“两片四组团”的结构:以京杭大运河为界,城市分为河东片和河西片两个片区;河东片区为城东新区组团;河西片区包括老城区组团和城南新区组团;以及在 312国道以西建设的丹西工业区组团。其中老城区规划设置市级商业服务中心,城东新区规划设置市级商业服务中心,市级行政文化中心和体育中心。 城东新区是近几年尽力打造的城市新区,该区将以产业发展为主体,结合行政中心、文化中心的建设,形成功能完整、设施先进的现代化新城区 。 三、土地市场 注:由于丹阳市 2009年 1月 22日前,各地块的容积率不明确,参考后续土地成交状况,本报告中对 2009年 1月 22日前成交土地中的容积率,采用“云阳镇容积率 他镇容积率 丹阳(行政)市近年土地市场成交状况1 元/ 亩050100150200250土地规模 0 15 2土地单价 008年 2009年 2010年平米丹阳(行政)市近年土地市场成交状况2 面地价 008年 2009年 2010年元/ 平米1、丹阳(行政)市土地市场 丹阳市土地市场近年成交土地基本为商住性质,纯住宅项目较少。 丹阳市区近年土地市场成交状况1 元/ 亩050100150200250土地规模 6 8 2土地单价 008年 2009年 2010年平米丹阳市区近年土地市场成交状况2 面地价 008年 2009年 2010年万平米注:由于丹阳市 2009年 1月 22日前,各地块的容积率不明确,参考后续土地成交状况,本报告中对 2009年 1月 22日前成交土地中的容积率,采用“云阳镇容积率 2、丹阳市区土地市场 丹阳市区 2010年以来共成交 2幅地块,单价 200万元 /亩,成交面积 09年以来成交土地可为后期市场提供约 90万平米的上市体量。 丹阳市近年商品房市场状况020406080100万品房销售均价 005年 2006年 2007年 2008年 2009年元/ 四、商品房市场 1、丹阳市近年商品房市场状况 中心区板块 6500元 /平米左右 开发区板块 5200平米左右 华南板块 4400平米左右 2、丹阳市商品房市场现状 1)丹阳市商品房(住宅)市场现状 金色家园 高层6400 锦尚名都多层 4450 澳都花城 多层、小高层 4400 芳草苑多层 4350南人家 多层、高层 4800;洋房 5400 普善人家 小高层5200 天波城 小高层5800鼎城市花园 高层 5180福花园多层3800;小高层3300排 6000方盛世(未售) 在售代表性住宅项目分布 2 1 板块 项目名称 规模 (万) 在售产品 类型 在售套数 面积区间 () 主力面积 () 销售价格 (元 / ) 销售率 ( %) 备注 中心区 金色家园 10 小高层、高层( 28F) 196 40144044 6400 50% 华南板块 天怡江南人家 30 洋房、小高层 117 897层、高层4800; 洋房 5400 60% 芳草苑 层 144 9832 43500% 澳都花城 16 多层、小 高层 342 900、 120400 88% 在售尾盘 锦尚名都 26 多层 808 900450 47% 开发区板块 普善人家 200 小高层 300 8030200 / 暂无房源, 近期推盘 东方盛世 16 小高层、 高层 / 800定 / 预计年底之 前开盘 凤翔花苑4期 约 4 3栋高层 / / / 未售 / 塔吊刚进场 天福花园 12 多层、小高层、联排 256 多层、小高层 70排 2000排 6000层 3800 小高层预计33000% 小高层预计 9月推出 金鼎城市花园 25 高层( 18F) 504 90071808% 5月 7日开盘 天波城 62 小高层、 高层 88 110308005% 5月份推出 88套小高层,已售 55% 在售代表性住宅项目情况 丹阳房地产市场总体规模较小,目前代表性在售项目 10个,除普善人家(总建 200万)、天波城(总建 62万)规模较大外,一般项目规模为 10 从产品建筑类型看,由于各板块发展程度不同,产品类型也存在差异;中心区板块在售项目极少,一般主要以高层为主;华南板块主要以多层为主、其次为小高层;开发区板块主要以小高层、高层为主,多层为辅。 从供应的主力面积段看,主要面积供应为 90要为年轻人婚房) 、 120善型换房),也是市场需求的主要面积段。 客户群: 1. 区域来源:主要以丹阳本地及周边乡镇购房者为主,约各占 40%;其次为外地人在丹阳工作或做生意的,约占 20%; 2. 置业目的:主要以改善型居住及结婚等刚性需求为主,投资型客户总体较少; 丹阳市商品房(住宅)市场特征 金色家园 两层连售25000 芳草苑 两层连售8000 江南人家 两层连售11000 东方嘉园 两层连售13000鼎城市花园 两层连售 12800鼎义乌小商品城 一楼 12000;二楼 6000方盛世 两层连售8000( 09年 9月) 天华新城 两层连售13000 在售商业项目分布 金凤凰花园城 两层连售 15000 凤翔花园城 两层连售1层 138000; 2层 9800 2 1 2)丹阳市商品房(商业)市场现状 项目名称 规模 (万) 产品类型 销售模式 面积区间 售价 (元 /平米) 备注 金色家园 层底商 两层连售 1005000 天怡江南人家 层底商 两层连售 100 11000 天华星城 层底商 两层连售 150 13000 芳草苑 层底商 两层连售 100 8000 东方嘉园 层底商 两层连售 403000方盛世 6 商业街 两层连售 90000 09年 9月售完。业态规划餐饮、休闲、娱乐、购物 金鼎城市花园 层底商 两层连售 1302800层连售 义乌小商品城 1 两层商业 分层销售 15楼 12000; 二楼 6000年返租,年回报率 8%, 10年 1月开业,第一年免收物业费 在售商业情况 五、丹阳市商业市场状况 丹阳市商业网点的分布主要集中在新民路两侧,呈带状分布其中新市口是早期的商业中心,大型百货有商业广场;人民广场是新兴的商业中心,以华地百货和时代超市为主要区域商业主体。从商品档次上来看,新市口较多的呈现低档层次,而人民广场商业中心则基本是以中档和中高档为主。两商业网点目前都具备较强的人流量和商业引力。 2 1 人民广场 新市口 1、城市商业中心分布 人民广场 新市口 人民广场聚集了华帝百货、国美电器、苏宁电器、乐天玛特(原时代超市)、宏图三胞、新华书店等大型品牌主力店。业态空缺主要是“大型酒店和办公”。 新市口主要是丹阳老百货商店 商业广场、肯德基。丹阳市高层建筑、星级以上的酒店主要集中在商业广场附近。 新民路两侧是丹阳品牌服饰店最为集中的区域。 2、重点商业项目调研 1)建材市场分布 华东建材市场 森林国际家居 1 2 老城区 开发区 华东建材市场 丹阳最老、最有影响的建材市场。地处 312国道旁,总建 拥有综合楼三层,建筑面积 5400 ,门市房、平房92间 ;楼房 94间,面积 6776 ;仓库 116间 8000 ;石板材加工房20间 475 ;市场两侧已建成木业仓库2400 ,木业大棚 1500 。现有租金价位 23 42元 / /月,承租率 100%。 丹阳市华东建材市场管委会属集体性质,由镇政府管理。 已建成 已建成 2期 3期 4期 华东建材市场 现该市场拟扩建,扩建后占地规模将达 13 。其中二期为两个大馆,规划 两层框架结构,经营陶瓷、卫浴、门业、地板等。招商尚未开始,前期主要面对拆迁商户回迁,招商政策未定,租金价格预计30 35元 / /月。 目前, 2期用地正在试桩。 森林国际家居 丹阳森林集团开发,建材家具一站式购物广场。 2008年 5月 4日开业,总建 12万,共 4层,分为家具馆和建材馆。其中,家具馆为卖场形式,建材馆为商业步行街形式。 承租率 1F 2F 3F 4F 建材 (元 / /月) 约 70% 卫浴 陶瓷 地板、楼梯、玻璃 灯具、窗帘、布艺 48 50 42 45 37 27 17 20%分摊;新进场商户免租 2 6个月。 家具 (元 / /月) 95%以上 48 38 28 18 分摊 15% 丹阳(老)眼镜城 丹阳老眼镜城位于丹阳火车站附近,由华阳眼镜市场和云阳眼镜市场合建而成。经营品种:眼镜架、树脂镜片、成品眼镜、电脑验光、检测仪器、眼镜专用工具和眼镜零配件等。经过十余年的发展,已成为东南亚地区最大的眼镜集散地之一,市场以华东地区为基地,辐射全国各地,并有 10%的产品外贸出口。占全球眼镜产量的 55%。 老眼镜城分为 华阳市场和云阳市场, 共有大小经营户约 400余家。该市场有相当一部分商铺已经卖为私人持有。浙江(温州)商会是该市场的主要势力。 位置 面积范围 租 金 承租率 物管费 沿街门面 30 80 200 300元 / 月 100 内部门面 10 15 左右 45 75元 / 月 100 过道柜台 1 个 个 /年 100 2)丹阳眼镜市场 丹阳(老)眼镜城 丹阳(新)眼镜城 丹阳新眼镜城 位于丹阳火车站 西 面 (普通车站台) , 老眼镜城北侧。浙江椒光房地产开发有限公司开发, 占地约 52540,总建筑面积约 10万,其中一期 分为主楼( 5层)和附楼(三层)。 该商城早期通过分割全部售出,购买者有商户或厂家,也有投资人。物管费约 /月。 因为私人出租,租金价格跳动较大。 项目名称 总建 层数 各层总间数 产品面积 主力面积 用途 得房率 价格( 元/ ) 租金 出租率 备注 中国(丹阳)眼镜城 共约 10万,其中一期 1 126 整体 7698 ;每间20 200 60 品牌店、零售为主 52 沿街20000,内部10000 沿街少数门面 150200元 / 月;内部商铺50 150元 / 月 1层 95%; 2层 80%; 3层 50% 4层 40%(无人); 5层 70% 价格为 06年售价。 销售形式为售后返租,两年返利 11(净得),其中第一年5,第二年 6%,两年后自己经营,于 06年 4月取消售后返租 2 158 整体 6967 ;每间30 40 3040 零售商家 80009000 63 83元 / 月 3 157 整体 6900 ,每间30 40 3040 批发、视力及眼镜设备、公司办事处 5500 21 31元 / 月 4 柜台形式 可自由分割,整体5000 自由分割 大开间摊位制,零售为主 30004000 / 5 / 整体 5000 自由分割 眼镜公司 / / / 附楼 5577 3 43 5500 120 销售眼镜 / 10000 / 价格为 06年售价。 三层连售形式 丹阳(新)眼镜城 1F:品牌店、零售为主; 2F:零售商家 3F:批发、视力及眼镜设备、公司办事处; 4F:大开间摊位制,零售为主; 5F:眼镜公司 3)东方皮革商城 市场陈旧,建于 90年代。总占地约 建筑面积约 期销售给个人,现有经营户已经购买了部分商铺。 主营皮鞋原料、皮面、辅料等,但经营户经营规模并不大,一般承租 3090 左右,主要向陵口的私营皮鞋厂供原材料。 南部区域主要是原材料、辅材区,北部区域主要是成品批发区,东北角区域主要是少量手工作坊。 租金水平:上下 2 3层连租,每间 27 30 , 2 4万元 /年 /间 【 合 3060元 / /月(按两层),或按底层 60120元 / /月 】 。 六、项目分析 1 2 丹阳经济开发区(省级) 市政府 1、项目区位 眼镜城地块 皮革城地块 2009 住,R= 亩地价 65万元; 楼板价: 244元 / 2009 20亩,住宅,R= 亩地价 65万元; 楼板价: 443元 / 2009 住, 亩地价 160万元; 楼板价: 1092元 / 2009 业, 亩地价 100万元; 楼板价: 683元 / 2010 宅,R= 亩地价 200万元; 楼板价: 2010 169亩,住宅, R= 亩地价 200万元; 楼板价: 1000元 / 2009 住, 亩地价 151万元; 楼板价: 1032元 / 2、项目周边土地状况 皮革城 老眼镜城 汽车东站 眼镜城 丹阳第五中学 火车站 市政府 经开区中心小学 大统华超市 第二人民医院 居民区 中山路 货运站 华昌眼镜城 森林家居 1公里范围 3、东方皮革商城地块 地块西侧为丹阳市景观大道 迎宾路(天禄路),北侧为迎春路,南侧为九曲路,东侧为玉泉路。南部和东侧有城市内河横亘而过。 地块周边配套齐全,紧邻市政府,并且直接对接丹阳火车站北广场(动车组和沪宁高铁站场)。项目周边 500米范围内有丹阳第五中学、经开区中心小学、第二人民医院等;大型超市大统华位于 1活配套完善。 皮革城 居民社区 村落 迎春路 1)项目周边状况 南侧和东侧河道两岸已经过整改,河道修缮完成。 地块外围商业主要是以 1层或 2层的门面为主,业态分布杂乱,以自发性质的个体为主。商业物业陈旧,业态主要以生产资料、工具、低档餐饮、杂货为主,无大型主力店商业。 沿街门市租金 33 50元 /平米 /月。 2)项目 优势: 地块周边开发成熟,配套完善; 地块规整、规模较大,利于规划且可通过长期开发享受增值收益; 位于丹阳市城市窗口位置; 迎宾路是丹阳市最重要的对外道路,连接沪宁高速和镇江; 项目有三面有效沿街面,商业开发价值大; 劣势: 丹阳总体人口规模较小,房地产规模不大; 地块北部和西北部区域开发缓慢,导致核心范围内消费人口规模较小; 西部的铁路对城区范围内的消费群存在阻碍; 地块内拆迁量较大,且商业规模不小,预计地价门槛较高; 机会: 项目位于城市发展的主要方向; 开发区内基础配套完善,市政府进驻,房价正处于上涨通道; 丹阳火车站北广场站投入运行,将带来大量的商务、旅游消费人群; 开发区内尚无商业核心区,而本案几乎完全覆盖开发区内整个居住区; 威胁: 位于主城区原市政府地块,对本案商业开发存在较大的威胁; 4、丹阳眼镜城地块 项目南侧临中山路,北侧为新眼镜城一期和丹阳火车站货站场,南侧为丹阳汽车东站及居民区,东侧为沪宁线,西侧为华昌眼镜城及京杭大运河。 从地缘看,城市居民区主要位于项目南侧,项目东西两侧受沪宁线和京杭运河阻截,北侧受站场隔离,唯一对外交通线路单一。 本案 市政府 眼镜城 货站 华昌眼镜城 汽车东站 居民区 居民区 居民区 1)项目周边市场及沿街租金状况 中国丹阳华昌眼镜城 总规模

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