2010年江苏丹阳房地产项目市场研究报告(ppt 43)

丹阳项目报告 丹阳是沪宁沿线上的两个县级市之一，隶属镇江市。距离南京 68离上海 200市总面积 1059平方公里，户籍人口 13个镇， 1个练湖和 1个省级开发区。京沪高铁、沪宁城际、沪宁线、沪宁高速、扬溧高速、 312国道等贯穿全市。 全市主要产业有“眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械”等，在全国享有“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之乡”、“钻头王国”、“木业航母”的美称。 一、丹阳市概况 D P 亿元 D P 增长率 % 14%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年丹阳市近年投资状况050100150200250亿元全社会固定资产投资完成 三产业投资 地产开发投资 005年 2006年 2007年 2008年 2009年近年来，丹阳市经济发展较为迅速，年平均增长幅度在 14%左右。 2008年受金融危机影响，经济走势出现了震荡，但 09年恢复较快。 09年 02亿元，增幅 14%。 丹阳市投资规模较小， 2009年在经济刺激政策下，投资总量为 200亿元。其中，房地产开发投资在全市占有比例偏小，仅为 房地产发展规模较小。 丹阳市城镇居民收支及消费水平020406080100120140元/人0500010000150002000025000全社会消费品零售额 镇居民人均可支配收入 12250 14185 16392 18704 20799 城镇居民人均消费性支出 7168 8709 9864 10111 10831 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年丹阳市消费品零售总额规模较小，约占镇江市的 27%，仅为南京市的 2009年人均可支配收入 20799元 /人，与南京市2007年水平相当（ 20317 元 /人）；人均消费性支出 10831元 /人，与南京市 2005年水平相当（ /人）。 二、城市规划 规划城市发展方向为西跃、东扩，南整合、北控制。形成“两片四组团”的结构：以京杭大运河为界，城市分为河东片和河西片两个片区；河东片区为城东新区组团；河西片区包括老城区组团和城南新区组团；以及在 312国道以西建设的丹西工业区组团。其中老城区规划设置市级商业服务中心，城东新区规划设置市级商业服务中心，市级行政文化中心和体育中心。 城东新区是近几年尽力打造的城市新区，该区将以产业发展为主体，结合行政中心、文化中心的建设，形成功能完整、设施先进的现代化新城区 。 三、土地市场 注：由于丹阳市 2009年 1月 22日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对 2009年 1月 22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率 他镇容积率 丹阳（行政）市近年土地市场成交状况1 元/ 亩050100150200250土地规模 0 15 2土地单价 008年 2009年 2010年平米丹阳（行政）市近年土地市场成交状况2 面地价 008年 2009年 2010年元/ 平米1、丹阳（行政）市土地市场 丹阳市土地市场近年成交土地基本为商住性质，纯住宅项目较少。 丹阳市区近年土地市场成交状况1 元/ 亩050100150200250土地规模 6 8 2土地单价 008年 2009年 2010年平米丹阳市区近年土地市场成交状况2 面地价 008年 2009年 2010年万平米注：由于丹阳市 2009年 1月 22日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对 2009年 1月 22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率 2、丹阳市区土地市场 丹阳市区 2010年以来共成交 2幅地块，单价 200万元 /亩，成交面积 09年以来成交土地可为后期市场提供约 90万平米的上市体量。 丹阳市近年商品房市场状况020406080100万品房销售均价 005年 2006年 2007年 2008年 2009年元/ 四、商品房市场 1、丹阳市近年商品房市场状况 中心区板块 6500元 /平米左右 开发区板块 5200平米左右 华南板块 4400平米左右 2、丹阳市商品房市场现状 1）丹阳市商品房（住宅）市场现状 金色家园 高层6400 锦尚名都多层 4450 澳都花城 多层、小高层 4400 芳草苑多层 4350南人家 多层、高层 4800；洋房 5400 普善人家 小高层5200 天波城 小高层5800鼎城市花园 高层 5180福花园多层3800；小高层3300排 6000方盛世（未售） 在售代表性住宅项目分布 2 1 板块 项目名称 规模 （万） 在售产品 类型 在售套数 面积区间 （） 主力面积 （） 销售价格 （元 / ） 销售率 （ %） 备注 中心区 金色家园 10 小高层、高层（ 28F） 196 40144044 6400 50% 华南板块 天怡江南人家 30 洋房、小高层 117 897层、高层4800； 洋房 5400 60% 芳草苑 层 144 9832 43500% 澳都花城 16 多层、小 高层 342 900、 120400 88% 在售尾盘 锦尚名都 26 多层 808 900450 47% 开发区板块 普善人家 200 小高层 300 8030200 / 暂无房源， 近期推盘 东方盛世 16 小高层、 高层 / 800定 / 预计年底之 前开盘 凤翔花苑4期 约 4 3栋高层 / / / 未售 / 塔吊刚进场 天福花园 12 多层、小高层、联排 256 多层、小高层 70排 2000排 6000层 3800 小高层预计33000% 小高层预计 9月推出 金鼎城市花园 25 高层（ 18F） 504 90071808% 5月 7日开盘 天波城 62 小高层、 高层 88 110308005% 5月份推出 88套小高层，已售 55% 在售代表性住宅项目情况 丹阳房地产市场总体规模较小，目前代表性在售项目 10个，除普善人家（总建 200万）、天波城（总建 62万）规模较大外，一般项目规模为 10 从产品建筑类型看，由于各板块发展程度不同，产品类型也存在差异；中心区板块在售项目极少，一般主要以高层为主；华南板块主要以多层为主、其次为小高层；开发区板块主要以小高层、高层为主，多层为辅。 从供应的主力面积段看，主要面积供应为 90要为年轻人婚房） 、 120善型换房），也是市场需求的主要面积段。 客户群： 1. 区域来源：主要以丹阳本地及周边乡镇购房者为主，约各占 40%；其次为外地人在丹阳工作或做生意的，约占 20%； 2. 置业目的：主要以改善型居住及结婚等刚性需求为主，投资型客户总体较少； 丹阳市商品房（住宅）市场特征 金色家园 两层连售25000 芳草苑 两层连售8000 江南人家 两层连售11000 东方嘉园 两层连售13000鼎城市花园 两层连售 12800鼎义乌小商品城 一楼 12000；二楼 6000方盛世 两层连售8000（ 09年 9月） 天华新城 两层连售13000 在售商业项目分布 金凤凰花园城 两层连售 15000 凤翔花园城 两层连售1层 138000； 2层 9800 2 1 2）丹阳市商品房（商业）市场现状 项目名称 规模 （万） 产品类型 销售模式 面积区间 售价 （元 /平米） 备注 金色家园 层底商 两层连售 1005000 天怡江南人家 层底商 两层连售 100 11000 天华星城 层底商 两层连售 150 13000 芳草苑 层底商 两层连售 100 8000 东方嘉园 层底商 两层连售 403000方盛世 6 商业街 两层连售 90000 09年 9月售完。业态规划餐饮、休闲、娱乐、购物 金鼎城市花园 层底商 两层连售 1302800层连售 义乌小商品城 1 两层商业 分层销售 15楼 12000； 二楼 6000年返租，年回报率 8%， 10年 1月开业，第一年免收物业费 在售商业情况 五、丹阳市商业市场状况 丹阳市商业网点的分布主要集中在新民路两侧，呈带状分布其中新市口是早期的商业中心，大型百货有商业广场；人民广场是新兴的商业中心，以华地百货和时代超市为主要区域商业主体。从商品档次上来看，新市口较多的呈现低档层次，而人民广场商业中心则基本是以中档和中高档为主。两商业网点目前都具备较强的人流量和商业引力。 2 1 人民广场 新市口 1、城市商业中心分布 人民广场 新市口 人民广场聚集了华帝百货、国美电器、苏宁电器、乐天玛特（原时代超市）、宏图三胞、新华书店等大型品牌主力店。业态空缺主要是“大型酒店和办公”。 新市口主要是丹阳老百货商店 商业广场、肯德基。丹阳市高层建筑、星级以上的酒店主要集中在商业广场附近。 新民路两侧是丹阳品牌服饰店最为集中的区域。 2、重点商业项目调研 1）建材市场分布 华东建材市场 森林国际家居 1 2 老城区 开发区 华东建材市场 丹阳最老、最有影响的建材市场。地处 312国道旁，总建 拥有综合楼三层，建筑面积 5400 ，门市房、平房92间 ；楼房 94间，面积 6776 ；仓库 116间 8000 ；石板材加工房20间 475 ；市场两侧已建成木业仓库2400 ，木业大棚 1500 。现有租金价位 23 42元 / /月，承租率 100%。 丹阳市华东建材市场管委会属集体性质，由镇政府管理。 已建成 已建成 2期 3期 4期 华东建材市场 现该市场拟扩建，扩建后占地规模将达 13 。其中二期为两个大馆，规划 两层框架结构，经营陶瓷、卫浴、门业、地板等。招商尚未开始，前期主要面对拆迁商户回迁，招商政策未定，租金价格预计30 35元 / /月。 目前， 2期用地正在试桩。 森林国际家居 丹阳森林集团开发，建材家具一站式购物广场。 2008年 5月 4日开业，总建 12万，共 4层，分为家具馆和建材馆。其中，家具馆为卖场形式，建材馆为商业步行街形式。 承租率 1F 2F 3F 4F 建材 （元 / /月） 约 70% 卫浴 陶瓷 地板、楼梯、玻璃 灯具、窗帘、布艺 48 50 42 45 37 27 17 20%分摊；新进场商户免租 2 6个月。 家具 （元 / /月） 95%以上 48 38 28 18 分摊 15% 丹阳（老）眼镜城 丹阳老眼镜城位于丹阳火车站附近，由华阳眼镜市场和云阳眼镜市场合建而成。经营品种：眼镜架、树脂镜片、成品眼镜、电脑验光、检测仪器、眼镜专用工具和眼镜零配件等。经过十余年的发展，已成为东南亚地区最大的眼镜集散地之一，市场以华东地区为基地，辐射全国各地，并有 10%的产品外贸出口。占全球眼镜产量的 55%。 老眼镜城分为 华阳市场和云阳市场， 共有大小经营户约 400余家。该市场有相当一部分商铺已经卖为私人持有。浙江（温州）商会是该市场的主要势力。 位置 面积范围 租 金 承租率 物管费 沿街门面 30 80 200 300元 / 月 100 内部门面 10 15 左右 45 75元 / 月 100 过道柜台 1 个 个 /年 100 2）丹阳眼镜市场 丹阳（老）眼镜城 丹阳（新）眼镜城 丹阳新眼镜城 位于丹阳火车站 西 面 （普通车站台） ， 老眼镜城北侧。浙江椒光房地产开发有限公司开发， 占地约 52540，总建筑面积约 10万，其中一期 分为主楼（ 5层）和附楼（三层）。 该商城早期通过分割全部售出，购买者有商户或厂家，也有投资人。物管费约 /月。 因为私人出租，租金价格跳动较大。 项目名称 总建 层数 各层总间数 产品面积 主力面积 用途 得房率 价格（ 元/ ） 租金 出租率 备注 中国（丹阳）眼镜城 共约 10万，其中一期 1 126 整体 7698 ；每间20 200 60 品牌店、零售为主 52 沿街20000，内部10000 沿街少数门面 150200元 / 月；内部商铺50 150元 / 月 1层 95%； 2层 80%； 3层 50% 4层 40%（无人）； 5层 70% 价格为 06年售价。 销售形式为售后返租，两年返利 11（净得），其中第一年5，第二年 6%，两年后自己经营，于 06年 4月取消售后返租 2 158 整体 6967 ；每间30 40 3040 零售商家 80009000 63 83元 / 月 3 157 整体 6900 ，每间30 40 3040 批发、视力及眼镜设备、公司办事处 5500 21 31元 / 月 4 柜台形式 可自由分割，整体5000 自由分割 大开间摊位制，零售为主 30004000 / 5 / 整体 5000 自由分割 眼镜公司 / / / 附楼 5577 3 43 5500 120 销售眼镜 / 10000 / 价格为 06年售价。 三层连售形式 丹阳（新）眼镜城 1F：品牌店、零售为主； 2F：零售商家 3F：批发、视力及眼镜设备、公司办事处； 4F：大开间摊位制，零售为主； 5F：眼镜公司 3）东方皮革商城 市场陈旧，建于 90年代。总占地约 建筑面积约 期销售给个人，现有经营户已经购买了部分商铺。 主营皮鞋原料、皮面、辅料等，但经营户经营规模并不大，一般承租 3090 左右，主要向陵口的私营皮鞋厂供原材料。 南部区域主要是原材料、辅材区，北部区域主要是成品批发区，东北角区域主要是少量手工作坊。 租金水平：上下 2 3层连租，每间 27 30 ， 2 4万元 /年 /间 【 合 3060元 / /月（按两层），或按底层 60120元 / /月 】 。 六、项目分析 1 2 丹阳经济开发区（省级） 市政府 1、项目区位 眼镜城地块 皮革城地块 2009 住，R= 亩地价 65万元； 楼板价： 244元 / 2009 20亩，住宅，R= 亩地价 65万元； 楼板价： 443元 / 2009 住， 亩地价 160万元； 楼板价： 1092元 / 2009 业， 亩地价 100万元； 楼板价： 683元 / 2010 宅，R= 亩地价 200万元； 楼板价： 2010 169亩，住宅， R= 亩地价 200万元； 楼板价： 1000元 / 2009 住， 亩地价 151万元； 楼板价： 1032元 / 2、项目周边土地状况 皮革城 老眼镜城 汽车东站 眼镜城 丹阳第五中学 火车站 市政府 经开区中心小学 大统华超市 第二人民医院 居民区 中山路 货运站 华昌眼镜城 森林家居 1公里范围 3、东方皮革商城地块 地块西侧为丹阳市景观大道 迎宾路（天禄路），北侧为迎春路，南侧为九曲路，东侧为玉泉路。南部和东侧有城市内河横亘而过。 地块周边配套齐全，紧邻市政府，并且直接对接丹阳火车站北广场（动车组和沪宁高铁站场）。项目周边 500米范围内有丹阳第五中学、经开区中心小学、第二人民医院等；大型超市大统华位于 1活配套完善。 皮革城 居民社区 村落 迎春路 1）项目周边状况 南侧和东侧河道两岸已经过整改，河道修缮完成。 地块外围商业主要是以 1层或 2层的门面为主，业态分布杂乱，以自发性质的个体为主。商业物业陈旧，业态主要以生产资料、工具、低档餐饮、杂货为主，无大型主力店商业。 沿街门市租金 33 50元 /平米 /月。 2）项目 优势： 地块周边开发成熟，配套完善； 地块规整、规模较大，利于规划且可通过长期开发享受增值收益； 位于丹阳市城市窗口位置； 迎宾路是丹阳市最重要的对外道路，连接沪宁高速和镇江； 项目有三面有效沿街面，商业开发价值大； 劣势： 丹阳总体人口规模较小，房地产规模不大； 地块北部和西北部区域开发缓慢，导致核心范围内消费人口规模较小； 西部的铁路对城区范围内的消费群存在阻碍； 地块内拆迁量较大，且商业规模不小，预计地价门槛较高； 机会： 项目位于城市发展的主要方向； 开发区内基础配套完善，市政府进驻，房价正处于上涨通道； 丹阳火车站北广场站投入运行，将带来大量的商务、旅游消费人群； 开发区内尚无商业核心区，而本案几乎完全覆盖开发区内整个居住区； 威胁： 位于主城区原市政府地块，对本案商业开发存在较大的威胁； 4、丹阳眼镜城地块 项目南侧临中山路，北侧为新眼镜城一期和丹阳火车站货站场，南侧为丹阳汽车东站及居民区，东侧为沪宁线，西侧为华昌眼镜城及京杭大运河。 从地缘看，城市居民区主要位于项目南侧，项目东西两侧受沪宁线和京杭运河阻截，北侧受站场隔离，唯一对外交通线路单一。 本案 市政府 眼镜城 货站 华昌眼镜城 汽车东站 居民区 居民区 居民区 1）项目周边市场及沿街租金状况 中国丹阳华昌眼镜城 总规模