建筑物区分所有权.doc

案例一：人防工程改造的地下停车库权属如何确定原告华纺房地产开发公司（以下简称“华纺公司”）起诉被告北京市三和物业管理有限公司（以下简称“三和公司”）、被告北京市宣武区馨莲茗园业主委员会（以下简称“业委会”）称：原告投资建设宣武区马连道甲十号住宅楼，该项目于2003年12月份完成了人防工程竣工验收备案，并于2004年9月取得了馨莲茗园项目的人防工程使用权证，原告依法拥有对该人防工程的使用权。2004年4月，原告购买了机械式停车设备，并安装在馨莲茗园的人防工程内，原告依法拥有该设备的所有权。2007年年底，二被告未经原告同意，非法使用该人防工程牟利。原告要求法院判令二被告向原告移交人防工程及地下机械式停车库设施。而被告业委会辩称：2007年4月15日，业委会依法成立，原告向全体业主移交了人防工程和停车设施等小区公用设施。2007年10月28日至2009年10月27日，经业委会委托，三和公司对小区提供了物业服务。在此期间原告未对业委会占有使用相关公用设施提出任何异议，被告基于原告的交付行为以及法律规定合法享有小区人防工程停车设施的使用权，其认为原告诉求没有法律依据。法院经审理查明：原告按规定修建了人防地下室，虽然在2004年9月24日取得了中央国家机关人民防空工程使用证书，但至2009年9月23日，原告所持有的该证书有效期已经届满，原告未提交有效的使用证书。另外，原告于2002年10月制定的物业管理公约第一章第七项写明共用部位及共用设备项下包含地下机动、非机动车库等。原告于2003年6月与北京华纺正金物业管理有限公司签订的物业管理委托合同写明，“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：地下停车库和供暖锅炉房”。原告在上述公约和合同中自认地下车库为共用部位和公用设施。案例二：楼顶花园权属争议原告胡永红、张成芬诉称,其从第三人大环房产公司处购得位于叙永县南环路23工号8楼17-18号商品房,其楼顶与被告吴仕明、田容所购的23工号9楼20号商品房地平位置相平,被告在未经得原告同意下私自改变楼顶的隔热板等,并在8楼至9楼的楼梯间加铁门,被告行为侵犯了其合法权益,请求判决被告拆掉楼梯间铁门,恢复楼顶原状,并赔偿损失。被告辩称:2001年7月被告与第三人签订了协议,第三人同意被告管理使用原告的楼顶,做好安全防范措施并不得渗水影响其他住户。为此被告才降低或拆除部分隔热板,修砌花台等设施,并在楼梯处加铁门。协议具有法律效力,故被告未侵权。第三人述称:自己并未出售原告楼顶,只同意被告管理使用楼顶平台,因此不存在侵权。案例三：停车费收益归属争议 深圳市某某投资发展有限公司（以下简称投资发展公司）系小区建设单位，其取得的小区建 设工程规划许可证载明停车场面积为 8815 平方米，不计入业主公共分摊面积，投资发展公司依 规划进行了建设。投资发展公司与小区业主分别签订的商品房买卖合同中均约定停车场归投资发 展公司所有。2002 年 4 月 22 日，投资发展公司就涉案小区停车场取得深圳市物价局南山分局颁 发的广东省经营服务性收费许可证和广东省深圳市经营服务性收费价目表，获准按批准 价格收取机动车停放服务费。2002 年 6 月 12 日，投资发展公司与案外人（小区原物业服务公司） 签订了一份停车场委托管理合同，委托该案外人对小区停车场进行收费管理，所收费用归投资发 展公司，投资发展公司每月向其支付管理报酬。2004 年 10 月 31 日，投资发展公司作为管理单位 取得小区停车场的深圳市经营性停车场许可证。 2004 年 12 月 21 日，小区业委会与本案深圳市某某物业管理有限公司（以下简称物业公司） 签订物业管理服务合同，约定：业委会委托物业公司对包括停车场在内的涉案小区进行物业服务 管理，物业公司负责小区规划红线内属物业管理范围的市政公共设施（包括停车场）的维修和养 护管理；停车场共 210 个车位，按照每个车位每月 150 元收费；合同期限为三年，自 2004 年 12 月 20 日至 2008 年 1 月 1 日止。物业公司于 2005 年 1 月 1 日开始负责包括停车场在内的涉案小 区的物业服务工作。 此后，投资发展公司与物业公司就停车场的管理、收益问题发生纠纷。投资发展公司主张物 业公司对停车场进行经营管理又不支付停车费收益的行为，侵犯了其对停车场的合法权益，请求 法院判令：1、物业公司立即撤离小区停车场，将该停车场返还给投资发展公司；2、物业公司赔 偿投资发展公司停车场的经营收益损失（按每月 11000 元的标准，从 2005 年 1 月起计至其撤离 小区车库止）。案例四：消防设施权属争议诉讼之日11月9日止。倪东平辩称，其租赁行为有租赁协议为依据，买卖不破租赁，现有的消防设施可以使用，请求驳回原告诉讼请求。案例五：小区共有部分收益归属争议地处静安辖区内的南阳小区，由两幢高达 28 至 29 层高楼组成，该小区由上海展览中心等 8 家单位集资共建，其公用面积是按照全幢建筑面积与全幢使用面积之比分摊，共有部位包括： 全幢扶梯走道、电梯、水箱间、门房、屋顶层等(屋顶层包括机房等部位 4 层和两个阳台)。1991 年初，上海展览中心利用其所有的该小区内两幢大楼底层部分房屋，开办了上海展览中心招待所， 企业类型为集体企业。在 1994 年 7 月，上海展览中心招待所与上海长途电信局(1999 年 8 月改制为上海移动通信有 限责任公司)签订协议书一份，约定：上海展览中心招待所将该南阳小区内 1 号楼 2629 层(屋 顶层)使用面积约 200 平方米，出租给上海市长途电信局安装移动无线电话机站设备及办公，并在 顶层平台架设天线 6 副，租赁期限自 1995 年 1 月 1 日起至 2009 年 12 月 31 日止共计 15 年，1995 年1996 年每年租金 24 万元，1997 年起每年递增 1 万元。从 1995 年至 2004 年，上海展览中心 招待所共收取上述租金人民币 276 万元。1995 年 7 月至 1998 年 6 月，上海展览中心招待所又将 该小区内的 2 号楼 2829 层(屋顶屡)出租给静安区有线电视中心，收取租金计人民币 13 万元。为解决共有部位的收益处置问题，南阳小区业委会以原告的身份起诉到法院，诉称南阳小区 内的 12 号大楼，是由 8 家单位集资共建，作为上海展览中心是主建单位。自 1994 年 10 月成 套公房出售产权起至 1995 年 1 月，该小区已有 330 户居民购买了房屋产权。两年后，小区业主 委员会依法成立。该小区业委会还称，上海展览中心和上海展览中心招待所擅自将大楼的共有部位，包括屋顶层、地下室、门厅占为己有，开设招待所牟取经济利益。但是，共有部位的维修养护费、电梯运 行费、照明用电费却全部由全体业主共同分摊。1995 年起，两被告又擅自将侵占的共有部位出租 给 5 家公司和个人，要求判令退出共有部位收益 342.4 万元，支付电梯运行费、照明用电费、保 安费及保洁费 8.8 万余元。在法院审理中，该小区业委会又变更了诉讼请求，要求上海展览中心 招待所返还收益 290.3 万元。案例六：广州市华鑫广场临街楼盘的底层为架空层，原设计是作为业主停放车辆的场所。2008 年 4 月 23 日，物业服务公司将架空层改为商铺对外出租给宏海超市。由于认为超市的开设带来了大量的 外来人流和闲杂人员，给小区的安全带来严重隐患，居住在二楼临近架空层的业主刘凯，多次向 业主委员会反映超市营业破坏了自己安宁的生活环境。小区其他业主也多次向业主委员会和居委 会、街道办事处反映投诉，要求宏海超市搬出小区架空层，给小区居民创造安全、安宁的生活环境。 但是，业主委员会找到物业服务公司交涉未果后就置之不理了。刘凯在多次投诉未果后，以小区单个业主名义向法院提起诉讼，要求法院认定被告物业服务公司与宏海超市签订的租赁合同无效， 两被告立即停止侵权并恢复小区架空层的停车功能。法院经审理后认为：架空层属于小区全体业主的共用设施，其使用权和管理权属于全体业主， 有关业主共有权的行使应当由全体业主共同决定。因此，此案应由经业主大会授权的业主委员会来行使诉权。原告以个人名义提起的诉讼未经业主大会授权，诉讼主体不适格，判决驳回原告的诉讼。刘凯和其他业主对法院的判决结果非常迷惘，他们认为 ：以业主个人的名义起诉，法院认定 诉讼主体不适格，并指出正确的诉讼主体应是业主委员会。但是业主委员会出于与物业服务公司存在直接经济利益关系的考虑，怠于行使诉权，在业主的多次要求下也不愿起诉物业服务公司。 这种两难的情况下，在司法实践中有没有赋予业主其他的救济途径？案例七：位于苏州城南的福星小区一期始建于 1997 年。1999 年 2 月全面竣工并交付业主使用。由于是一期先建，开发商为了让二期施工人员居住，就建起了 860 平方米管理中心 1 号楼，当时是个 临时建筑，一直没有办理产权证，后来也没有拆除。交付房屋后，开发商就委托一家物业公司对整个小区进行管理，而这 860 平方米的管理中心 用房也全部交于物业公司使用。物业公司将房屋提供给福星社区居委会使用，用于社区党员活动 室、阅览室等，剩余部分房屋由物业公司出租给他人使用，用于开办幼儿园、超市等，一年租金5 万元以上。 由于物业公司和业主经常发生矛盾，业主拒付物业费成了普遍的现象，物业公司把收来的租金充当物业管理费用。2005 年 9 月，福星小区业主大会在物业管理合同到期之际，没有续签合同， 炒了物业公司的鱿鱼。在炒了物业公司以后，业主们却发现，管理中心房屋租金仍然由原来的物业公司收取，业主 委员会根本无法接管。业主们在向开发商去讨要房屋时才了解到，原来在 2004 年 12 月 10 日， 开发商就与街道办事处订立协议，无偿把福星小区 1 号楼二层面积共 860 平方米给街道办事 处增加社区居民（业主）活动空间，增设党员活动室、健身室、乒乓室、阅览室、残疾人康复室 等。业主们认为，福星小区 1 号楼是小区配套公建房屋，应当归全体业主管理和使用。业主的东 西不应该由开发商随意赠送他人。2006 年 8 月 14 日，业主委员会将开发商和物业公司告上了法 庭。在诉状中，业主委员会称，开发商擅自转让小区物业管理用房，侵害了小区业主的权利。请 求法院判令开发商和物业公司停止对福星小区 1 号楼（管理中心）的使用及出租；将 2005 年 9 月后收取的 1 号楼租金收入 50000 元返还给福星小区业委会。案例八：小区楼顶花园权属争议位于长沙市湘江中路的欧陆经典小区 B 座于 2004 年修建，大部分业主在 2005 年年底入住。2009 年 3 月，该小区 B 座顶楼 3508 号房业主杨某，在未征得其他业主和小区物业 管理公司同意的情况下，擅自将其住宅屋顶的公用面积修建成玻璃房和花园，连同自己的住宅一 起作为餐馆、棋牌经营场所。由于所处地理位置好，站在 B 座顶楼屋顶，湘江、岳麓山、橘子洲 头尽收眼底，餐馆自开业以来，宾客络绎不绝。 与此同时，其他业主的烦心事多了起来，乘电梯经常碰见拉泔水的，气味难闻；陌生人进进 出出，不仅造成电梯拥挤，还加剧电梯等公用设施消耗，让人住得不安心；餐馆油烟刺鼻，影响 小区环境卫生如此种种，业主们纷纷指责杨某的经营行为影响了小区居民的生活，并与物业 公司一起要求其停止经营，但均没有结果。 为维护自身合法权益，去年 10 月，方某等 13 名业主联名把杨某诉至法院，要求其恢复屋顶 原貌和恢复房屋的住宅使用属性。 在法庭上，被告杨某称，当初之所以以高出本栋楼房屋均价约 1 倍的价格购买顶楼房屋，是因为与开发商约定了独占顶楼屋顶的使用权，因此，修建玻璃房和花园自行使用是 自己的事，别人无权干预。其次，根据规划部门的批准，欧陆经典小区楼宇属于商住两用楼，可 以商用也可以居住，非原告诉称的被告房屋使用性质只能是居住。 对于房屋设计用途问题，因欧陆经典小区权属证书一直未能办理，法院专门发函请长沙市规 划局明确楼宇性质。长沙市规划局在复函中表示，欧陆经典小区作为商住楼，其概念为“下部商 业用房和上部住宅组成的建筑”。据此，位于上部的 3508 房设计用途应为住宅。另外，法院在调 查中发现，开发商曾在购房合同中规定，“3508 房仅作住宅使用，屋主不得擅自改变该商品房的 建筑主体结构、承重结构和用途”。案例九：高层建筑外墙使用纠纷2007年6月，原告周雄从原业主郭礼刚、黄川维处购得大足县北环中路永茂大厦B单元二楼二号住房。被告鸿达建材公司的门市部开设在该大厦B单元一楼二号，即原告周雄住房楼下。该门面系被告鸿达建材公司经理胡明光购买，用于该公司经营。从1999年起，鸿达建材公司在一楼二号的门市与二楼二号的住房之间的外墙设置了该公司的商店招牌，店招的设置状况至今未发生变化。原告周雄购买此房后即与被告交涉，要求被告拆除招牌并赔偿因设置招牌所造成的原告房屋内、外墙壁损失。双方为此发生争议，经社区调解未果。原告遂向大足县人民法院提起诉讼，以设置招牌处的外墙为自墙（原告提交的房产证附图上显示，招牌所占用的墙体用线条加颜色的方式标注为“自墙”），被告鸿达建材公司未经同意使用其专有物权，且被告行为造成其房屋内、外墙面破损以及居住环境恶化，要求被告拆除设置于原告房屋外墙与被告门市外墙之间的招牌，并赔偿因设置招牌所造成的原告房屋内外墙壁损失18000元。案例十：上诉人（原审被告）章小桦，女，1959 年 1 月 5 日出生，汉族，住佛山市 三水区西南街道健力宝南路宝南大街 1 号 1003。 被上诉人（原审原告）佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会， 住所地佛山市三水区西南街道德兴路 2 号。 负责人梁宝南，该业主委员会主任。 上诉人章小桦因侵权纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2006） 三法民壹初字第 1025 号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合 议庭进行了审理，现已审理终结。 原审判决认定：被告章小桦在 2000 年 9 月向三水市广源房产有限公司购买 雅豪居花园东 14 号铺位，同时与第三人马菲共同购买了与该铺位后墙相连的单 车房，商铺后墙有一门口与单车房相通，可以进入到雅豪居花园小区内。 原审判决认为：第一，关于雅豪居花园业主委员会的诉讼主体资格问题。原 告提供了佛山市三水区业主委员会备案登记书一份，该份备案登记书可证明原告 是依照法律规定由业主大会选举出来的，并经房地产行政主管部门依法登记备 案，是代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构，可 代表和维护管理区域内全体业主的合法权益。本案属于因被告等部分业主对其专 有部分的利用违反全体业主的共同利益而引起的纠纷，是涉及全体业主共同利益 纠纷诉讼，可由业主委员会作为原告提起诉讼，故原告应具有诉讼主体资格，代 表全体业主进行诉讼。第二，关于被告商铺所开通的后门是否构成侵权的问题。 雅豪居花园小区系一全封闭管理的小区，由业主委员会聘请了物业管理公司进行 管理。该小区有四个大门以供出入，在各门口配有保安人员，对车辆和人员出入 进行管理。被告所有的雅豪居东 14 号商铺后墙与其购买单车房相连，在两者之 间开通了一后门，直接通向花园小区内，导致在商铺和小区之间通过单车房又开 通了一个通道，可供出入，而该门口并无采取相应的保安或其他安全措施。因此， 该门口对小区的管理构成了安全上的隐患，破坏了小区的管理秩序。原告诉请被 告将后门封砌，合法有理，本院应予支持。被告提供了房地产权证，拟证明商铺与单车房相连，其后墙上的门是开发商在售卖前已开通的，并非被告自行开通。 该商铺后门的客观存在确已对小区的管理构成了安全上的隐患，给小区众业主的 居住环境造成了影响，侵犯了雅豪居花园全体业主的共同利益。被告作为商铺的 现有产权人，应遵守雅豪居花园小区物业管理上的规定，承担共同维护小区安全 的义务。被告主张其也是雅豪居花