XX县涌泉庄邸家庄村棚户区改造项目房屋征收与补偿方案.docx

XX县涌泉庄邸家庄村棚户区改造项目房屋征收与补偿方案为有效改善XX县邸家庄村村民居住条件和生活环境，进一步加快棚户区改造步伐，根据国家及省、市、县房屋征收补偿有关政策，结合邸家庄村片区实际，制定本方案。一、政策依据（一）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）；（二）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令XX第28号）；（三）关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（中纪办XX8号）；（四）河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法（河北省人民政府令XX第2号）；（五）河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见（冀政XX85号）；（六）关于农村集体土地确权登记发证的若干意见(冀国土资发XX74号；（七）XX市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（XX市人民政府令XX第1号）；（八）XX县国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）（蔚政XX76号）；（九）中共XX县县委、XX县人民政府关于加快推进城镇棚户区改造的实施意见(蔚字XX10号)；（十）XX县城区棚户区改造房屋征收与补偿方案（蔚政发XX3号）；（十一）XX县人民政府关于分解落实XX年棚户区改造任务的通知（蔚政字XX10号）。二、征收范围XX县涌泉庄邸家庄村棚户区改造项目共涉及487户，占地面积 亩，东至村东大街，西至418县道，南至滨河湾1号小区，北至村耕地。三、征收及签约期限征收、签约期限及腾空房屋上交手续期限以XX县人民政府房屋征收决定公告期限为准。四、房屋征收部门及实施单位XX县住房和城乡规划建设局为XX县人民政府确定的房屋征收部门；XX县房屋征收管理办公室为房屋征收实施单位；涌泉庄乡人民政府为房屋征收实施工作组；XX县重泰投资有限责任公司为政府购买棚改服务的承接主体。五、项目启动原则（一）入户调查同意率达到95%以上发布房屋征收预公告即：项目实施工作组组织工作人员进行入户调查，充分征求被征收人意见和建议，同意进行改造的居民达到95%以上，发布房屋征收预公告。（二）征收补偿方案同意率达到95%以上启动改造即：本项目补偿方案经公示，95%以上的被征收人认可同意，同时进行社会稳定风险评估，经县政府常务会议研究通过后，发布房屋征收决定，启动征收，项目实施工作组集中组织被征收人签订补偿安置协议。（三）补偿协议签约率达到95%以上协议生效，启动拆迁即：补偿安置协议签约率达到95%以上时，协议生效，同时进入补偿兑付阶段，实施工作组组织拆迁。六、测绘机构和评估机构的选定由涌泉庄乡项目实施工作组组织被征收人协商选择被征收房屋的测绘机构和房地产价格评估机构。被征收人按照少数服从多数的原则，通过书面形式，从棚改承接主体确定的几家测绘机构和房地产价格评估机构中，选定一家测绘机构和一家房地产价格评估机构在征收范围内予以公示，并报县棚改办备案。七、房屋调查登记征收范围公布后，项目实施工作组对被征收房屋开展调查登记。征收范围内未经登记的建筑和临时建筑，由村委会出具证明，说明情况，提出认定意见，经县国土、规划、房管等部门，按照国家及省、市的规定，提出意见，报请县棚改指挥部审查，对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，并在征收范围内予以公布。八、补偿安置方式实行货币化安置，分为“纯货币方式一次性补偿安置”和“领取购房券购买定向安置房补偿安置”两种方式。补偿兑付按照纯货币补偿形式一次性补偿兑付流程和领取购房券补偿形式中其它补助兑付流程（蔚棚改XX13号）文件执行。纯货币方式一次性补偿安置是指：由县房屋征收管理办公室以办理银行卡、存折、存单的方式支付被征收人。领取购房券购买定向安置房补偿安置是指：县房屋征收管理办公室向被征收人发放标有补偿金额，且由县房屋征收管理办公室与承接主体共同确认、加盖公章的兑付凭证。被征收人持购房券，可购买入驻XX县房产超市的房开公司提供的商品房；也可购买本项目征收范围内建设的定向安置房；还可按照XX县人民政府关于印发的通知（蔚政发XX7号）规定直接兑换现金。九、补偿类别及计算标准被征收房屋按用途分为住宅用房、生产经营性用房和住改商用房三类。（一）住宅用房1.纯货币方式一次性补偿安置，补偿公式为：补偿金额认定的占地面积（）80安置房均价(4011元)90房屋评估价2.领取购房券购买定向安置房补偿安置，补偿公式为：补偿金额=认定的占地面积80安置房均价(4011元)+房屋评估价注:(1)被征收房屋有效手续及补偿占地面积按照本方案确定的认定方式或其它方式进行认定。(2)XX县涌泉庄邸家庄村片区棚户区改造项目的安置房均价为4011元。安置房均价为XX市垣天房地产价值评估有限公司综合评估出具，经县政府常务会议研究通过（政府常务会议纪要XX42号）。(3)房屋评估价，指由被征收人所选定的房屋评估机构对被征收房屋根据重置价格标准、结合成新、装修等出具的房屋征收评估报告载明的价格。(4)被征收人选择领取购房券购买入驻XX县房产超市的房地产开发公司提供的商品房的，购房时房屋价格为房产超市提供的价格。(5)被征收人选择领取购房劵购买本项目征收范围内建设的定向安置房，安置房购买均价为4011元/，具体价格按楼层系数和户型调节。(6)被征收人购本项目征收范围内建设的定向安置房，购房面积超出购房券可支付购买面积的，在超出20以内的（包括20）按优惠价结合楼层系数进行结算（优惠价均价为4261元/），其余超出部分按本项目开盘价进行结算。被征收人持购房券购房后有剩余，余额可全部兑付现金；购房券金额不足支付购房款，不足部分由被征收人支付。(7)被征收人持购房劵金额购买定向安置房总面积不得超过300（含可用优惠价购买的20）。(8)被征收人在征收公告发布前只有一套住房的，且被征收房屋占地面积不足45平米的按45平方米补偿。即所得补偿款（不包括补助、奖励）4011元/，得出结果小于45的，按照454011元/的标准补偿，可换取等额购房券。（二）生产经营性用房1.生产经营性用房，是指房屋所有权证、国有土地使用证载明的生产经营性用房。2.生产经营性用房按评估价进行货币补偿，有营业执照且经营一年以上的被征收房屋按房地一体评估提高30%补偿。3.生产经营用地上未确权的房屋按住宅或住宅附属用房的评估价给予补助。4.停产停业补助费。被征收房屋所有权证载明为生产经营性用房，并有有效的营业执照、税务登记证及纳税凭证等相关证件，按生产经营用房建筑面积每平米200元的标准给予一次性停产停业补助。十、征收集体资产本项目区域内的村集体资产（村委会、学校、戏台等）,由村委会说明情况，经乡政府确定，棚改指挥部批准后，结合区片地价（ 万元/亩），对集体资产进行房地一体评估，集体资产补偿给村委会及学校;征收区域内的街巷按 万元/亩进行补偿，空置土地按相关法律规定执行。本项目规划建设时，需考虑村委会办公用房，由村集体所得补偿款购买。十一、补助、奖励及优惠办法（一）临时安置补助费1.按被征收房屋建筑面积给予被征收人每月每平米10元的临时安置补助费(按发放6个月计算)；2. 被征收房屋为住宅用房的被征收人选择购买本项目征收范围内建设的定向安置房的，在发放购房券时，按被征收房屋建筑面积再给予被征收人24个月的临时安置补助费(共发放30个月)。被征收人领取24个月临时安置补偿费用后，如使用购房券购买XX县房产超市房开企业提供的商品房时，购房时从购房券金额中扣除24个月的临时安置补偿费。（二）搬家补助费按被征收房屋建筑面积给予被征收人每平米20元的搬家补助费。（三）奖励自征收决定公告发布之日起，被征收人在规定期限内签订补偿协议并按规定时间腾退房屋，上交有关房屋全部手续搬迁的，每户奖励10000元，超出规定期限签订补偿协议或未按约定事项、时间搬迁的被征收人不予奖励。（四）购买房屋相关事宜协议生效后，被征收人在规定时间内腾退房屋，并按以下程序办理交房手续：被征收人填写交房单，实施工作组与被征收人共同核对被征收房屋及相关手续。腾退交房手续完成后，棚改承接主体于五个工作日内统一将补偿款或购房券一次性发放。选择购买本项目征收范围内建设的定向安置房的，以被征收人办理腾退交付房屋手续时间先后顺序为依据进行选购。被征收人选购本项目范围内建设的定向安置房的，需缴纳的税费由被征收人承担，同时享受国家关于棚户区改造相关税费优惠政策。十二、其它情形的补偿说明考虑到一些历史遗留问题，结合本改造区域的房屋交易价格、土地基准价、城市开发强度等综合情况，本着“尊重历史、承认现实、让利于民、实事求是”的原则，对手续、占地面积及补偿情况说明如下：（一）手续、占地面积的认定及补偿说明。 1.被征收房屋有效手续的认定。（1）征收补偿认定时，持有效房屋手续是指：房屋所有权证、房契、土地使用证、宅基地批示的四证或其中一种，并由被征收人出具关于房屋产权有关事项的承诺书；有乡、村或其它单位占地建房手续、协议、票据或土地罚款票据的，认定为有效补偿手续。（2）房屋实际控制人与提供的相关手续载明的名字不一致时，由房屋实际控制人出具买卖协议（含付款凭证）或房屋相关手续及证明，并签订相应承诺书，承诺出现的纠纷问题由本人承担相应法律责任，认定房屋实际控制人为被征收人，享有房屋征收完全补偿。（3）有手续不能提供原件的，且没有在金融机构、单位、个人抵押，由被征收人提供房屋相应手续的复印件，并须签订相应承诺书，承诺出现的纠纷问题由本人承担相应法律责任，经公告公示无异议并审核确认后，享有房屋征收补偿，同时该房屋所有手续证件申请声明作废。2.被征收房屋补偿的占地面积的认定。（1）实测面积大于被征收房屋合法手续载明面积的，房屋建于XX年12月31日以前的,认定为历史遗留问题，由大多数世居户组成的村民代表大会同意，村委会出具证明，乡政府确认，超出手续载明面积的3%部分认定为补偿占地面积，其余超出面积的70%认定为补偿占地面积，补偿时对该部分认定的补偿占地面积扣除80元/的基础设施建设费和30元/罚款(参照国土罚款标准)两项合计110元后再进行补偿；房屋建于XX年12月31日以后的，超出手续载明面积的3%的部分认定为补偿占地面积,其余超出面积不予补偿，地上建筑物按评估价给予补助。（2）未持有房屋有效手续的，符合宅基地申请条件的，考虑到历史遗留因素以及个人住房需求，属于住宅性用房且房屋建于XX年12月31日以前的，由大多数世居户组成的村民代表大会同意，经公示无异议的，村委会出具证明，乡政府确认，按占地面积的70%认定为补偿占地面积，补偿时按认定的占地面积扣除80元/的基础设施建设费和30元/罚款(参照国土罚款标准)两项合计110元；被征收房屋建于XX年12月31日以后的不予补偿，地上建筑物按评估价给予补助。建在巷内超出规划的地上建筑物按评估价给予补助（如车库、牲口圈、围墙等），土地不予补偿。每户宅基地认定的占地补偿面积不得超过206平米(即3分宅基地标准约200平米不超过3%)，有继承下的老宅基地手续除外。涉及建房年限需由以世居户组成的村民代表大会讨论通过，村委会出具意见、乡政府确认。（3）被征收房屋手续载明面积大于实测面积的，误差在3%之内的，按手续载明面积认定，大于实测面积3%以外的手续面积不予认定。（4）被征收房屋提供的土地使用证有附图，土地证未标明占地面积，附图也不能计算出占地面积的，经与实测对比较相符的，以实测面积认定为占地面积；附图可以计算出面积的，计算出的占地面积和实测面积较相符的，在误差范围之内的，以实测的面积认定为占地面积，如计算出的面积与实测相比超出误差范围的，实测大于计算出的面积的，超出部分参照本款第（1）条处理；如实测面积小于计算出的面积，按本款第（3）条处理。（5）被征收房屋提供的契证（包括契税票）标注的面积认定为证件面积；契证未标注面积的老旧住宅，由村民代表会议讨论通过，村委会、乡政府确认，按实测面积认定为占地面积；不是老旧住宅的，按167认定为证件面积（北房每间房院证件面积为167/3平方米）。（6）对于林业局下属单位XX县卜庄苗圃为解决职工无住房问题，将该苗圃无法从事农林生产的盐碱荒滩地有偿出让给职工用于建房，并长期归职工使用，考虑到历史原因，以及个人住房需求，且该房屋建于全国第二次地基调查以前（XX年12月31日），已转为建设用地，并且属于回迁房选址范围内，参照住房标准对该部分户予以补偿。（7）老宅新建，如果没办理分割手续，以房屋的完整手续为准，几户实测面积合计和完整手续面积比较，相符的或大于的，旧宅改多院后所留巷归村集体所有；如果完整手续大于所改多院实测面积的，几方有争议的应协商解决，经协商未解决的，按各方占地面积比例进行分摊；无争议的，巷按几户占地比例分摊，所分摊到的面积按被征收人占地面积计算。（8）一个或多个建房手续分多户建房并已独立成院的，按实际户数予以认定。3.其它情况说明。（1）418县道两侧有合理手续街面用房418县道两侧有合理手续街面用房认定为生产经营性用房,对该街面用房经营面积部分按有营业执照且经营一年以上生产经营用房标准，按照房地一体评估进行补偿。（2）被征收人须根据购房券金额持券购买本项目定向安置房，每户购买面积不得超过300（含可用优惠价购买的20），因购买面积分成两套及两套以上住房需要改名字的，只能改为直系亲属姓名，且需被征收人提出申请，经村民代表大会讨论通过，村委会出具证明，在兑付购房券时可直接分开进行补偿，但本方案规定的定向安置房购买面积（含可用优惠价购买的20）及奖励均按一户对待；对于被征收人将自己独立产权住房因购买一套住房需改为直系亲属名字的，由被征收人提出申请，村委会出具关系证明，可对其直系亲属予以补偿。（3）被征收房屋被实施强拆的，被征收人不再享受奖励及其他优惠政策。（4）对于被征收房屋证件及标注存在异议的，以国土等部门认证、以世居户组成的村民代表大会讨论同意，村委会、乡政府出具相关证明材料确认为准。（5）关于涌泉庄乡政府和村委会共同开发的牌楼-影壁路两侧经济开发区，在乡、村两级原划定范围内的，且有乡或村收费票据的街面房，参照有营业执照且经营一年以上生产经营用房标准，按房地一体评估进行补偿(如无乡村票据及合法手续，但村委会当年由于特殊情况同意其建房，由村委会说明情况，世居户村民代表同意，乡政府确认，予以认定)，实测面积认定为占地面积。考虑到历史遗留因素以及个人住房需求，本类型被征收人进行补偿后，可领取购房券，使用购房劵购房不得超过206。（二）从事畜牧养殖业但没有有效手续的被征收人，考虑到历史遗留因素以及个人住房需求，本人仅有此处一套住房的，被征收房屋206以内的部分参照未持有手续认定补偿占地面积的标准，即206的70%认定为占地面积对被征收人进行补偿；206以外的占地面积按区片地价进行补偿，其中按照评估价对被征收人予以补偿，其余部分对村集体予以补偿；地上附着物按评估价给予补助。本类型被征收人进行补偿后，可领取购房券，使用购房劵购房不超过206。（三）被征收房屋不是生产经营性用途的，房屋性质不变，但持有有效营业执照且在原地经营一年以上、税务登记及纳税凭证等相关证件，且注册住址和门牌相对应，实际用于生产经营的，且生产经营范围地和营业执照标注一